文：任泽(zé)平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是(shì)该取消预(yù)售(shòu)制(zhì)了(le)。 1月17日召开的全(quán)国住房(fáng)和(hé)城乡建(jiàn)设(shè)工作(zuò)会议提(tí)出“有条件(jiàn)的(de)可(kě)以(yǐ)进行现房销售”，不足一个月(yuè)时间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地明确表(biǎo)态(tài)，试点现房销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是(shì)该(gāi)取消(xiāo)商品房预(yù)售制了，用(yòng)你的钱，建你的房(fáng)子(zi)，还烂(làn)尾了(le)，这是(shì)对购房者的不公平。以(yǐ)后(hòu)谁有钱谁建房，没钱没实(shí)力的别建了(le)，不能把包袱甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和社会，这是房地产从大开发(fā)时代步入高质量发(fā)展阶段的必然趋势，也是对购(gòu)房老百(bǎi)姓的最大保护。98年房改(gǎi)时(shí)，全国缺房子(zi)，开(kāi)发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在全国套(tào)户比超过1，从(cóng)大开发进入存(cún)量时(shí)代(dài)，对购房(fáng)民众(zhòng)不公(gōng)平的(de)预售(shòu)制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。以(yǐ)后一(yī)手交钱，一手交房，天(tiān)经地义(yì)。当然二次(cì)房改是(shì)个技术(shù)活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢(huī)复市场(chǎng)信心以及(jí)长(zhǎng)效机制，长(zhǎng)效机制四大关键是(shì)推动城市群战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定(dìng)和(hé)房地产(chǎn)税。如(rú)果(guǒ)按(àn)照经济规(guī)律办(bàn)事，中国一定能实现房地产软(ruǎn)着陆和长期平稳健康发展，跨过这道(dào)关，解好这道世界难题。

　　2、为什么(me)要取消预售制、改为现房(fáng)销售(shòu)？大家想想(xiǎng)，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预(yù)售制是对购买者的单方面不(bù)公平制度(dù)，购房老百姓(xìng)几乎承(chéng)担了所有商品不(bù)能交付的风险(xiǎn)。从(cóng)个人层(céng)面(miàn)看，预售制对购房者非常不公平，比如，交房等(děng)待期一般为两(liǎng)年(nián)，在此期间，购房者不仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟(chí)交房、房屋质量、房产证延期(qī)办理(lǐ)甚至不能(néng)交房的风险。从(cóng)行业层面看，预(yù)售制助推(tuī)部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，若遇(yù)到下行周期(qī)，会引(yǐn)发资(zī)金链断裂、项目搁(gē)置等系(xì)列风险。取(qǔ)消预(yù)售制，改为(wèi)现房销售，这样有助于落实中央(yāng)房(fáng)住(zhù)不炒精神(shén)、有助于保障购房老百姓权(quán)益、有(yǒu)助于(yú)房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售制度？预售制(zhì)度怎么来的(de)？国(guó)外什么情况？简单科普一下(xià)：商品房预售最早源于中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年(nián)房改，由(yóu)于商(shāng)品房(fáng)短缺，房(fáng)企缺(quē)资金，借鉴中国香港(gǎng)，引(yǐn)入了商(shāng)品房预售制度。其实，当(dāng)前(qián)世界不少国家存在预售制。但是，重点(diǎn)来了(le)！发达国家一般有(yǒu)严格的(de)监管保障措(cuò)施(shī)，开发(fā)商在项目获(huò)得政府批准(zhǔn)后(hòu)才可以开始销售，买家在购买期房后(hòu)并非(fēi)像中国一样在支付完首付(fù)款后从(cóng)银行(xíng)一次(cì)性贷款支付剩余(yú)全部房款(kuǎn)，而是根据(jù)开发商工程进(jìn)度在完(wán)全交房(fáng)前进行分期(qī)支(zhī)付。所以，预售制度(dù)是需要(yào)严格的资金监管、分期(qī)支(zhī)付(fù)以及违约(yuē)处罚措施作为(wèi)保障的，如(rú)果没(méi)有这些保(bǎo)障措(cuò)施，一(yī)定会触发(fā)风险，对购房民众不公(gōng)平，所(suǒ)以不如借机取消预(yù)售制度，以后改(gǎi)为现(xiàn)房销售。客观讲预售制度有一(yī)定历史阶段(duàn)性(xìng)，现(xiàn)在中国住房进入存量(liàng)时代，取消预(yù)售(shòu)制度有助于降负(fù)债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要配套房企债务重(zhòng)组、复工保交楼、恢(huī)复市场信(xìn)心和房地(dì)产(chǎn)长效(xiào)机(jī)制。这是(shì)个技术(shù)活，只要坚持市场(chǎng)化改革，中(zhōng)国一定能化解这个难题，让(ràng)房地(dì)产回归(guī)实(shí)体(tǐ)经(jīng)济和居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单(dān)讲，如(rú)果取消预售制(zhì)，改为现房(fáng)销售(shòu)，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是(shì)对购房民众的最根本最(zuì)实质的保障(zhàng)，这样将极(jí)大的提升开发商的(de)建(jiàn)筑质量，实现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣币。所有商业的本(běn)质是(shì)向善，是以客(kè)户为(wèi)中心，房(fáng)地产也不能例外，老百姓买(mǎi)房子(zi)是天大的(de)事，烂尾毁三代(dài)，好房幸福一家人(rén)。从(cóng)这个角度，取消预售制(zhì)、实施现房销售是实现老百姓安居乐业(yè)、社会长治(zhì)久安(ān)、行业企业健康发展的(de)重大(dà)措施。在(zài)当前的情况下，取消预售(shòu)制要结合稳楼(lóu)市、房地产软着(zhe)陆、打通金融(róng)支持当期三(sān)好生、新模(mó)式等综合(hé)施策。

　　作者(zhě)十年前(qián)在国务(wù)院发展研究(jiū)中(zhōng)心(xīn)参与财(cái)税改革(gé)方案研究时，对(duì)预(yù)售制、房地产税、人(rén)地挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆率等进行(xíng)过长期系统(tǒng)的专项研究。（参考后来形成(chéng)的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房(fáng)预(yù)售制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进(jìn)程(chéng)，但背后(hòu)潜藏(cáng)的风(fēng)险确(què)实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付(fù)前预(yù)售资金(jīn)第(dì)三方(fāng)全(quán)程(chéng)监管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置期房预付款(kuǎn)保全措施(shī)

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金(jīn)由(yóu)银行监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品(pǐn)房预(yù)售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪五十(shí)年代在中国香港，楼宇出租(zū)是地(dì)产行业盛(shèng)行的方(fāng)式，但有着转让难、出(chū)租(zū)资金周转(zhuǎn)期(qī)长等问题，分(fēn)层销售孕育而生。20世(shì)纪50年代(dài)，中国香港还未推(tuī)行(xíng)公共房(fáng)屋制(zhì)度，许(xǔ)多人栖身于木(mù)屋或者(zhě)其他临(lín)时住(zhù)宅，住(zhù)房的需求是相当(dāng)高(gāo)，不过大多数居(jū)民的储蓄很少。当时(shí)楼宇买卖多数以一整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚的资(zī)金实力才能(néng)购买(mǎi)。虽然楼宇出(chū)租是中国香港地产行(xíng)业(yè)盛行的(de)方式，但有(yǒu)着转让难、出租(zū)资金周转(zhuǎn)期长等问(wèn)题。针对(duì)这一(yī)系列问题，不少地产(chǎn)商开始(shǐ)探(tàn)求(qiú)新的方式，如把楼宇契约切开(kāi)，即(jí)“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层出(chū)售。这模式一经推行(xíng)，购买楼(lóu)宇的市民数(shù)量有所增加，开发商资(zī)金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模式引入房地产销(xiāo)售，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限公(gōng)司，凭借商业(yè)直(zhí)觉和(hé)多(duō)年经营杂货(huò)铺、海(hǎi)上驳(bó)运业务(wù)的经验，对于商品流通、资(zī)金周(zhōu)转有着独(dú)到的见解(jiě)，在(zài)努力寻求方法加快自身资金周(zhōu)转。当(dāng)时其在购下九(jiǔ)龙的一块地(dì)盘(pán)后，除了分层出售、还印发(fā)售(shòu)楼说明(míng)书，上有文(wén)字详(xiáng)尽说(shuō)明楼宇的地(dì)势环境、建筑材料(liào)、分层价(jià)格、订购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是另外一个(gè)亮点，即(jí)先收取(qǔ)买家的(de)订金，采用类似租金(jīn)的分期(qī)付款形式(shì)，等新(xīn)楼落成时，收齐买家的钱(qián)，买家就拥有了自己的房产(chǎn)。这种(zhǒng)方式减轻了民众购房的资金压力，加(jiā)速了(le)房屋的建(jiàn)造和(hé)销售(shòu)，也解决了制造商的资金问(wèn)题，降低(dī)投资风险(xiǎn)，在当时可(kě)谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼(lóu)花+分期付款”的销售模式成为当时中国香港房地产市场的一大特色，纵观中国(guó)香(xiāng)港房地产市场的改革，“卖楼(lóu)花(huā)”模式高(gāo)效率地(dì)解决了(le)核心的住房供不应求(qiú)的问(wèn)题，使(shǐ)房(fáng)市发展进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模(mó)式推动了中国香港(gǎng)楼市几十(shí)年繁(fán)荣，但期(qī)间也出现过“烂尾(wěi)楼”的情(qíng)况，但监管部(bù)门不断完善、规(guī)范化，建立健全的监管机制，促进(jìn)市场健康发展。例如，1960年(nián)，位于大角咀(jǔ)的(de)一个楼盘因(yīn)建筑费(fèi)用(yòng)超支停工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港管理部门提升了对于预售楼花制度(dù)的(de)监(jiān)管，即要求开发商在预(yù)售前，确保地价(jià)款已(yǐ)经全部支付，还要证明自身有资(zī)金等能(néng)力(lì)把项目完成，资金需放(fàng)入(rù)律师所托管，支取(qǔ)时需律所和建筑师的核(hé)准。为(wèi)了防止(zhǐ)开发商、律所(suǒ)、建筑师等造假，套(tào)取监管(guǎn)账户(hù)资金(jīn)，中(zhōng)国香港要求律(lǜ)师行在(zài)银行开设(shè)的信托账(zhàng)户(hù)（监管账(zhàng)户(hù)）、开发商操作等采取全(quán)透明(míng)化机制(zhì)，且银行(xíng)的(de)责任上升，如出现房(fáng)屋“烂(làn)尾”情况，银(yín)行将成(chéng)最大风(fēng)险方，后续需自身(shēn)推动(dòng)项目(mù)完工(gōng)。随着监(jiān)管体系(xì)逐步完(wán)善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供给量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式，形成(chéng)“中国内(nèi)地版预(yù)售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房需求(qiú)大(dà)和供给量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中国内地优(yōu)先(xiān)发展重工业，强调基(jī)础建设，这(zhè)一导向使前期发展工业(yè)化的进程大于城市(shì)化进程(chéng)，唯有解(jiě)决住房基(jī)础等城(chéng)市化配套问题(tí)，才能进一步推进(jìn)城市化。但当时推行(xíng)的是“统一管(guǎn)理，统一分配，以租养房”的(de)福利分(fēn)房制度，住房市场发(fā)展起步较晚、增速较(jiào)慢(màn)，福利分房制度也出现了(le)分配不(bù)公、效(xiào)率(lǜ)低、配套差等问题，因此(cǐ)福(fú)利分房制(zhì)度不(bù)再适(shì)用于当时的国情。叠加房地产(chǎn)市场面(miàn)临(lín)商品房的需求量(liàng)大，而社会缺少(shǎo)大型(xíng)房地产开发商(shāng)，商品(pǐn)房供(gōng)应量小的困(kùn)境，此时引入中(zhōng)国香港的“卖楼花”模(mó)式无疑是(shì)对内地(dì)房地(dì)产市场的一针强心剂。从1994年起，中国(guó)内地(dì)逐步引进中国(guó)香(xiāng)港预售商品房制度，先后出台多项文件(jiàn)，大力支持国内(nèi)房(fáng)地(dì)产市场改革(gé)。例如，1998年，国务院出台《关(guān)于进一步深化(huà)城(chéng)镇住房制度改革，加快住房建设的通知》文件(jiàn)，决定停止住房无(wú)偿实物分配，逐(zhú)步实行(xíng)住(zhù)房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制，从计划经济下的福利分房转向(xiàng)市(shì)场经济的商品房。房地产市(shì)场(chǎng)采用预售制，允许开发商卖期房，解(jiě)决了房企(qǐ)缺少(shǎo)资金和开发时(shí)间周期长的两(liǎng)大难题(tí)，开发(fā)商以预(yù)售(shòu)款(kuǎn)撬动下一个(gè)项目的开发，形成滚动开(kāi)发模式，住(zhù)房供应速度(dù)加快。自此中国内地(dì)开始房(fáng)改(gǎi)货币化，中国人民银行等(děng)多方(fāng)迅(xùn)速出台(tái)相关的(de)信贷政策，支持购房者，极大作用推动了(le)房地产市场(chǎng)的(de)发展。

　　引入中国香(xiāng)港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调(diào)整形成契(qì)合中国内地的(de)商品(pǐn)房预售制(zhì)度。预售制的初衷是(shì)为了缓解房企资金压力，加(jiā)快城镇住房建设。具体(tǐ)来(lái)说，是指房地(dì)产开发企(qǐ)业将正在建设中的房屋(wū)预先(xiān)出售(shòu)给(gěi)购房者，由购房者支(zhī)付(fù)定金(jīn)或房款的行(xíng)为。区别于中(zhōng)国香港，在中(zhōng)国内(nèi)地(dì)实(shí)践过程中，商品房预(yù)售(shòu)流程为(wèi)：房地产开发商办理预售(shòu)许(xǔ)可证-签订商品房买卖合同-进行备(bèi)案登(dēng)记和预告(gào)登(dēng)记-交付房屋。在(zài)购(gòu)房过程中，购房者需要一(yī)次(cì)性付清首付款，并采用银行贷款的(de)形(xíng)式一次性付清剩余房款(kuǎn)，换言(yán)之，房屋(wū)未建成，开发商可能(néng)已拿到了全(quán)部购房款，这点(diǎn)与中国香港的按照(zhào)工程进度付(fù)款有所不同(tóng)。对中国内地(dì)的(de)开(kāi)发商而言，预售(shòu)制商品房也开启了高(gāo)周(zhōu)转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在

　　作为中国内地商品房销(xiāo)售的最主要方式(shì)，预售制极大缩短房(fáng)企现金回笼周期，同时增加市场商(shāng)品房供应(yīng)，推(tuī)动(dòng)了(le)城镇化发(fā)展进程。预售制(zhì)在(zài)过去20多年(nián)对(duì)中国(guó)内地房地产(chǎn)市场的稳步发展起到(dào)了重要(yào)作用，不(bù)仅解决了房地产市场(chǎng)快速发(fā)展阶段的(de)资金需(xū)求，也提高了居民(mín)居住水平，中国内(nèi)地城(chéng)镇(zhèn)居民从筒子(zi)楼住(zhù)到住(zhù)宅(zhái)小区，从全民蜗居到基本适居，住房事业(yè)取得巨大进步，数十年(nián)时(shí)间走完发(fā)达国(guó)家几百年城镇(zhèn)化路程。改革开(kāi)放以(yǐ)来，城镇化进程进入快(kuài)速发展(zhǎn)时期(qī)。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积(jī)由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布(bù)的《中(zhōng)国(guó)住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到(dào)14亿(yì)平增(zēng)至313.2亿(yì)平，城镇人均(jūn)住房建筑面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住(zhù)房(fáng)套(tào)数从约(yuē)3100万(wàn)套(tào)增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已(yǐ)成(chéng)为中国(guó)内地商品房销售最主要方式，2005年中国内地(dì)商品住宅期房销售(shòu)面积占(zhàn)总销售(shòu)面积的比重为63％，而2021年期(qī)房累(lèi)计销售面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也(yě)推动了中国(guó)内地(dì)房地产行业的发展。中(zhōng)国内(nèi)地房地产历经二(èr)十多年长周期(qī)繁荣，行(xíng)业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计(jì)上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投(tóu)资完成额从0.4万(wàn)亿元增(zēng)至14.8万亿元(yuán)，累(lèi)计(jì)上(shàng)涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿(yì)平(píng)、0.3万(wàn)亿元(yuán)增(zēng)至18.2万亿元，累(lèi)计(jì)上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业(yè)的快速发展，房地产企业从无到(dào)有、从国企(qǐ)先(xiān)行到民(mín)企崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房(fáng)地产企业数量(liàng)达9.8万个(gè)，比(bǐ)1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二(èr)十(shí)年(nián)来房(fáng)地产(chǎn)也成(chéng)为(wèi)拉动(dòng)中国内地经济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房(fáng)地(dì)产带动的上下游(yóu)产业链(liàn)特别长，高(gāo)达50多个行业。2020年(nián)房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡(gòng)献(xiàn)），房(fáng)地(dì)产(chǎn)带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产对金融、批发、建(jiàn)材的带(dài)动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产(chǎn)完(wán)全拉动的投资占全(quán)社(shè)会固(gù)定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产(chǎn)贷款(kuǎn)占银行各(gè)项(xiàng)贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业务，占比(bǐ)超(chāo)过三分之一(yī)。从房地产融资(zī)存量(liàng)占社融存(cún)量比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企大面积违约，将导致银行不良率大(dà)幅上升(shēng)。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道，根据我们的(de)《中国住房市值测(cè)算报告》，2020年中国(guó)住房市值(zhí)为62.6万(wàn)亿美元，大于美(měi)国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美(měi)元、英法德三国合计的(de)31.5万亿美元。从住房市值占(zhàn)股债(zhài)房市值的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的(de)49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房市(shì)值(zhí)与股债(zhài)房市值(zhí)的比例较高，主要是因为住房市值高，以及中国资(zī)本市场发育尚(shàng)不成(chéng)熟，直接融资比例(lì)较(jiào)低，股票、债券市值(zhí)较低，居(jū)民投资渠(qú)道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确实存在(zài)，当(dāng)前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一(yī)手(shǒu)交钱一手(shǒu)交货，预(yù)售(shòu)制是对购(gòu)买者的单方面不公(gōng)平制度，购(gòu)房老百姓几乎承(chéng)担了所有(yǒu)商品不(bù)能交付的风(fēng)险(xiǎn)。比如(rú)，交房等待期一般(bān)为两年(nián)，在(zài)此期间，购房者(zhě)不仅承担银行(xíng)利息，还(hái)要承担延迟交(jiāo)房、“一(yī)房二卖”、房(fáng)屋质量、房产(chǎn)证延期(qī)办理甚至(zhì)不能交房等风(fēng)险。另外，购房者和开发商(shāng)之间的购(gòu)房(fáng)合同、购房者和银行的按(àn)揭贷(dài)款合(hé)同(tóng)是两个独立(lì)的合同关系(xì)，如果开发商发(fā)生违(wéi)约，购房者只能根(gēn)据(jù)购(gòu)房(fáng)合同向开发商主(zhǔ)张(zhāng)权(quán)力，但依旧需要根据按揭贷款(kuǎn)合同按(àn)时向银行进行贷款偿还，因此购房者承担的(de)风险较大(dà)。

　　从(cóng)行业层面看，预(yù)售制助推部分(fēn)房企(qǐ)过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁(gē)置等(děng)系列风险，进行影响自身信(xìn)用和购房者对行(xíng)业的信心。

　　从金融层面看(kàn)，银行(xíng)作(zuò)为按揭贷款的发放方，一旦房企因为市场波(bō)动或经营不善(shàn)，出现(xiàn)资金链断裂等一系列问题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订的预售合同和(hé)按(àn)揭合同，已经从银行获得房款，如果购房(fáng)者丧失还款能力或短(duǎn)期不能还款(kuǎn)等，则风险完全由银行(xíng)承(chéng)担，银(yín)行将面临较大的坏账压力(lì)。

　　从监管角度看(kàn)，购房者的预售监管(guǎn)资金(jīn)去(qù)哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归(guī)根结底两(liǎng)个(gè)字那就是“没钱”，即没(méi)钱付(fù)工程(chéng)款。在2004版的《城市商(shāng)品房预售(shòu)管理办法》中明确规定了(le)开发企(qǐ)业预(yù)售商品房所(suǒ)得款项(xiàng)应当(dāng)用于有(yǒu)关的工程建设，商品房预售款(kuǎn)监管(guǎn)的具体办法，由房地产管理部门制定。但(dàn)多年以来全国(guó)并(bìng)没有统(tǒng)一(yī)的(de)预(yù)售资(zī)金监管(guǎn)规定，各地实(shí)行(xíng)“一城一策(cè)”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙等(děng)城市重(zhòng)点监管(guǎn)资金比例为(wèi)总预售(shòu)款的15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑州、福(fú)州、合肥等城市则(zé)按照项目的建安成本乘以建筑(zhù)面积或者项目工程总额报价计算重点资金。而事实是，不(bù)少购(gòu)房款未进入监管账户、或进入监管账户后被(bèi)挪用，导致楼(lóu)盘(pán)没有(yǒu)资金继续建设(shè)。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫继续还款(kuǎn)。那么(me)，监(jiān)管账户资金如何被(bèi)挪走的？实际上(shàng)，在(zài)过去房地(dì)产大开发时代(dài)的高周(zhōu)转背景下，抽调预售(shòu)款监(jiān)管账(zhàng)户资金，是行业“潜(qián)规则(zé)”。比(bǐ)如工程总承包方，以工(gōng)程(chéng)建设名义，获得(dé)监管账户(hù)拨付资金，再(zài)由工程方(fāng)将(jiāng)资金转给(gěi)房企，而拨付的(de)工程款，远超工程进度所需。通(tōng)过这(zhè)些方式套(tào)取(qǔ)的资金(jīn)，在房企(qǐ)各(gè)地项目(mù)间流(liú)动，变(biàn)相加杠杆，这样做提供了资(zī)金(jīn)流动性(xìng)，房企抽调(diào)资金统筹(chóu)拿地(dì)、还款(kuǎn)和楼(lóu)盘建(jiàn)设，形成一种资金(jīn)循环高周(zhōu)转模(mó)式(shì)，但一定程(chéng)度(dù)上把风(fēng)险(xiǎn)甩(shuǎi)给了(le)购房者(zhě)。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说(shuō)，国外商品房预售(shòu)制度呈(chéng)现(xiàn)以下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于(yú)购房者预付(fù)资(zī)金，一般设有定(dìng)金(jīn)或(huò)预(yù)付(fù)款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付款比例相对较低，绝大(dà)部分房(fáng)款在房屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付款一(yī)般(bān)以定金方式(shì)支付，或(huò)按(àn)工(gōng)程(chéng)进度分期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式(shì)发放(fàng)按揭贷款，一是按工(gōng)程(chéng)进度付款，按揭(jiē)贷(dài)款按(àn)照工程进(jìn)度(dù)逐渐发放(fàng)，购房(fáng)者开始月供；二是房屋交付后发放(fàng)按(àn)揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂(làn)尾保护：为预售商(shāng)品房提供(gōng)期房烂尾保险，在商品房(fáng)出现重大延期或重大(dà)缺(quē)陷时，保(bǎo)障购房者(zhě)权(quán)益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交付(fù)质量(liàng)的保(bǎo)障有(yǒu)两种方式，一是期(qī)房由政府(fǔ)或第三方验收合格并提供验收凭(píng)证后，开发商(shāng)凭验收凭证取得(dé)购(gòu)房者支(zhī)付的房款。二是(shì)开发商为(wèi)购房者提供(gōng)一(yī)定的保修期，通(tōng)常1-5年，保修(xiū)期满，购房(fáng)者支(zhī)付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得(dé)房(fáng)款

　　美国期(qī)房定(dìng)金(jīn)一定期限内(nèi)无(wú)条件返还(hái)，最低首付(fù)比例为3.5％，交(jiāo)房前仅(jǐn)支付首付，其余(yú)房款交付(fù)后按揭还款，交付前资(zī)金由第三方全程监管，交付时开发(fā)商(shāng)凭(píng)验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定(dìng)金及首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低(dī)可(kě)低于3.5％，根据美国(guó)官方(fāng)数据，2021年美(měi)国平均首付(fù)比例(lì)为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金或首付外(wài)，购房者在房屋(wū)交付后(hòu)通(tōng)过按揭贷款支付(fù)剩(shèng)余房(fáng)款。

　　资金监管方面，美(měi)国为防止开发商挪用(yòng)资金(jīn)，购房者的定金(jīn)及首付款由第(dì)三方(fāng)公证行或产(chǎn)权(quán)保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司的(de)信(xìn)托(tuō)账户(hù)监管。如果(guǒ)开(kāi)发商倒(dào)闭导(dǎo)致(zhì)楼盘烂尾，购房者资(zī)金可通过申请仲裁取回(huí)，且不承(chéng)担任何责任(rèn)与(yǔ)损失。而(ér)开发商在(zài)房屋建设过程中的资金(jīn)全部(bù)来(lái)自(zì)银行，银(yín)行根据工程(chéng)进度向开发商提供(gōng)一定比例的贷款，由于开发商挪(nuó)用资金(jīn)直(zhí)接损(sǔn)害(hài)银行(xíng)利(lì)益，银行有充分动机监管开(kāi)发(fā)商(shāng)施工进度。开发(fā)商在房(fáng)屋交付时(shí)需取得由政府(fǔ)相关部门经审查后发放的验(yàn)收凭证，通过验收(shōu)凭证向银行得到(dào)购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂(làn)尾险

　　德国期房可零首付(fù)购房，房款(kuǎn)按建造工(gōng)期进度支付，按揭按工期(qī)放款(kuǎn)后(hòu)还贷，房贷(dài)利(lì)率采用固定利率，开(kāi)发(fā)商或(huò)购房者(zhě)可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国(guó)开(kāi)发商在(zài)项目获批后即可(kě)预售房(fáng)屋。签署购房合(hé)同前，购房者需(xū)支付约2000欧的定金并进(jìn)行(xíng)预(yù)约公证，签订合同(tóng)后定金退还。如由于任何原因(yīn)不能(néng)购买，定(dìng)金按照德国法(fǎ)律全部退还。

　　签(qiān)署购房合同后，购房者需支付(fù)公证费和土地交(jiāo)易(yì)税(shuì)，分别为(wèi)房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房款中，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方面，德(dé)国没有规定最低(dī)首(shǒu)付比例(lì)，可零首付购房。

　　余款方面，德国(guó)也(yě)采取(qǔ)按工期支付房款的制度，一般分(fēn)7笔进行支付(fù)，具体支付(fù)节点、比例(lì)因(yīn)项目而异。一般来说，支付节点可分为公证后(hòu)、主(zhǔ)体完工(gōng)、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙面完工、地板(bǎn)完工、全(quán)部完(wán)工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在支付(fù)房(fáng)款前申请房贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，银行按施(shī)工节奏分(fēn)多次发放贷款，每笔(bǐ)贷款(kuǎn)给予购(gòu)房者(zhě)一(yī)定(dìng)使用(yòng)期限，期限(xiàn)结束(shù)后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保(bǎo)险公(gōng)司针对期房(fáng)设计了两(liǎng)种保险，保(bǎo)险的功能是当房屋出(chū)现重(zhòng)大延(yán)期(qī)或重大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿(cháng)或修复，开(kāi)发(fā)商破产，由保(bǎo)险公(gōng)司负责(zé)相(xiāng)应赔偿。保险由开发商(shāng)或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英(yīng)国预售(shòu)制设有10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，交房(fáng)前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严(yán)格监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方(fāng)均有一名律(lǜ)师，负责沟(gōu)通(tōng)期房(fáng)交(jiāo)易(yì)中的房(fáng)产、资金、合同等各个环节，各环节(jié)内容确(què)认无(wú)误后签订(dìng)首(shǒu)付(fù)交换合同。

　　定(dìng)金方面(miàn)，英国(guó)设置了10％定(dìng)金保险保护(hù)机制(zhì)，当开发商出现财务(wù)、经营(yíng)问题时(shí)，购房者10％的定金由保险公司(sī)赔(péi)付(fù)，而超出10％的部分较难(nán)追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通常(cháng)为(wèi)10％-25％，首付需要(yào)在合同签(qiān)订21天内支(zhī)付(fù)。

　　余款支付环(huán)节，英国(guó)采取按工程进度付(fù)款的方式，但(dàn)是交房(fáng)前付款比例(lì)相(xiāng)对较低(dī)，一般会在(zài)合同签订6-24个月分别支(zhī)付(fù)两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之(zhī)间，剩余(yú)款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房(fáng)屋(wū)必须经过房(fáng)产(chǎn)公证(zhèng)公司的检验验收后才能(néng)交(jiāo)付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环(huán)节(jié)，英国期房预售资金监管极(jí)为严格，资金也由(yóu)律师(shī)监管，在确认工程进度(dù)、支付(fù)相关款项过程中，由买房律师将资金转给(gěi)卖方律(lǜ)师(shī)，卖(mài)方律师转给开发商，即资金在进(jìn)入(rù)开发商账户前经过两(liǎng)道(dào)关口，有利于保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期(qī)房交易立法，设置期房预(yù)付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日(rì)元时，开(kāi)发商(shāng)必须完成“预售(shòu)房(fáng)定金保(bǎo)全措施”，交房前付款(kuǎn)比例(lì)不超房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后按(àn)揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战结(jié)束后由于房(fáng)屋供给严重(zhòng)失(shī)衡(héng)，叠(dié)加(jiā)法律空白，社会上“一房二卖”现象(xiàng)普(pǔ)遍，为(wèi)此，日本(běn)政府1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多次修订，目前是唯一一部规(guī)范期(qī)房交易的(de)法律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日本《宅地(dì)建物取(qǔ)引业(yè)法》，对购房者(zhě)支付定金(jīn)超过5％或超1000万日元(yuán)的部分(fēn)，法律要(yào)求开发商必须(xū)完成(chéng)定金保全措施才可预售。什么(me)是定(dìng)金保全措施？即(jí)买卖双(shuāng)方签订购(gòu)房合同时，开发商(shāng)向金融机构或指定(dìng)保证(zhèng)机构或保险机构签订定(dìng)金保证(zhèng)委托(tuō)合(hé)同，设置购房者(zhě)定金的(de)保证或(huò)保险，并(bìng)将相应的保证金证(zhèng)明书交付(fù)给购房(fáng)者(zhě)。除(chú)定(dìng)金外，其他预(yù)先支付的购房款也受该措施保(bǎo)护。若开发商倒闭(bì)导(dǎo)致期房烂尾，购(gòu)房者可凭保证(zhèng)金证明(míng)书向金融(róng)机构或保(bǎo)证机构或保险公(gōng)司兑付，同(tóng)时，开发商需向购房者(zhě)赔付违(wéi)约金(jīn)，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需(xū)支付最多不超(chāo)20％的(de)定金，签订购(gòu)房合同后，购(gòu)房者即(jí)可向银行申请贷款，但交房(fáng)后才开(kāi)始按揭贷(dài)款，除定金外的剩(shèng)余房款在交(jiāo)房后(hòu)开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由(yóu)银行监管(guǎn)，享1年(nián)保修期后付尾(wěi)款

　　新加坡期(qī)房购房者违约可返还相当(dāng)于3.75％房款的订金，首付(fù)比(bǐ)例20％，余款按工(gōng)程进(jìn)度支付(fù)，所有资金进银行(xíng)专(zhuān)门项目资(zī)金账户，交房后满1年(nián)保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡开(kāi)发商有(yǒu)统一(yī)的选(xuǎn)购权合(hé)同以及订(dìng)金(jīn)返(fǎn)还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进(jìn)一步签订购(gòu)买合同，不执(zhí)行(xíng)OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购(gòu)房合同后，购房者(zhě)需(xū)支付15％的首付及(jí)印花税(shuì)，同时购(gòu)房者向银(yín)行(xíng)申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付(fù)上，新加坡期房同样采(cǎi)取按工程进度付(fù)款的(de)方式(shì)，《发展商条(tiáo)例》对(duì)期房付款流程做了统一详细(xì)规定(dìng)，要求所有(yǒu)开发商遵守(shǒu)，支(zhī)付节点一般为合同签订(dìng)后、地基完工、框架(jià)完工(gōng)、管道门窗(chuāng)等完(wán)工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款(kuǎn)也依照工(gōng)程进度放款，月(yuè)供在此(cǐ)过(guò)程中随着放出(chū)贷款的增加而增(zēng)加，未(wèi)放款(kuǎn)部(bù)分(fēn)无(wú)需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的订金与付款会存入银行专(zhuān)门(mén)的(de)项目资(zī)金(jīn)账(zhàng)户(hù)，账(zhàng)户资金(jīn)提取须(xū)与(yǔ)房屋建设有(yǒu)关。房屋交(jiāo)付后，购房者(zhě)享(xiǎng)受(shòu)1年(nián)的房屋保(bǎo)修(xiū)期(qī)，此后(hòu)购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示(sh魔芋为什么没有热量，魔芋粉丝千万别吃多了ì)

　　一，短期来看，当前房地产到了(le)政策出手临界(jiè)点，重点是保(bǎo)交楼(lóu)和房企重组。一方(fāng)面，加大(dà)对刚需和改(gǎi)善型需求的支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对(duì)局部停贷现(xiàn)象，重点是(shì)保交楼保复工保民生，给予(yǔ)强有力的金融工(gōng)具支魔芋为什么没有热量，魔芋粉丝千万别吃多了持。另一方面，从现在起，对还在正常运转的房企包括民营企(qǐ)业，加大支持力度，由优(yōu)质(zhì)房(fáng)企牵(qiān)头并购重组整个行业，为每个(gè)房企配套AMC和(hé)财团，给予金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来(lái)看，应充分估(gū)计形(xíng)势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复(fù)工(gōng)保交楼(lóu)、重组房(fáng)企债务(wù)、恢复市场信心以及长效机制。长效机制四大关键是推(tuī)动(dòng)城市群(qún)战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房(fáng)地产税(shuì)。定金环节，建立(lì)开发商(shāng)违约后定金保护(hù)机制，如将已(yǐ)支付(fù)定金冻结至房(fáng)屋交付阶段，保(bǎo)障购(gòu)房者定金(jīn)安全。签(qiān)订合同环节，鼓励保险公司介(jiè)入(rù)，为房屋重(zhòng)大(dà)延期以及重大缺陷等情(qíng)况提供(gōng)充分的保障。余(yú)款支付(fù)环节，建立(lì)按(àn)工程进度付款机制或(huò)交房后(hòu)按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)机制，充分保(bǎo)护购房者(zhě)的权(quán)益(yì)。资金监管环(huán)节，引(yǐn)入独立于开发商、银行的第三(sān)方资(zī)金监管机(jī)构，或由政府相关部门直接(jiē)监(jiān)管，以此(cǐ)防止(zhǐ)资金(jīn)挪用现象。交(jiāo)付环节，建立商(shāng)品房(fáng)保修(xiū)期制度。保修期(qī)内，开(kāi)发(fā)商应对房(fáng)屋质量问(wèn)题(tí)全(quán)权负责、免费维修，购房者在(zài)保修期结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势(shì)所趋。一(yī)方面，98年房(fáng)改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺(quē)钱(qián)，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开发进入(rù)存量时代，对(duì)购房民众不公平的预售制(zhì)已经过时(shí)了(le)，该取(qǔ)消了(le)，改为现房销售。另一方面(miàn)，取消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花八(bā)门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对购房民众(zhòng)的最根本最实质的保障，这样将(jiāng)极大的提升开发商的建筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币驱逐劣币(bì)。

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