超40城支持住房“以旧换新”：“卖旧”仍是痛点，“换新”受量价限制

支持商品住房(fáng)“以旧换新”的城(chéng)市越来越多(duō)。

就在4月23日，一线城市(shì)深圳也加入到(dào)商品(pǐn)住房“以旧换新”行列。据中指研究院最新统计，自去年以来(lái)，支持商品住房“以旧换新”的城市已超过40个。

不过，《每日经济新闻》记(jì)者梳(shū)理发现，上述(shù)各城市推(tuī)出的商品住房“以旧换新”政策力(lì)度不一，操
作细则也各不相(xiāng)同。在不同的政(zhèng)策支持力(lì)度下(xià)，“以旧换新(xīn)”的效(xiào)果也显露出了差异。

以郑(zhèng)州为例，截至4月24日下午(wǔ)，郑州(zhōu)市房产交易服务平台系统(tǒng)内已有超过(guò)180套“以旧换新二手房”完成登记入库，占试点阶段收(shōu)购计划的36%，房源总价在29万(wàn)—318万元，这距离郑州市二手住房“卖旧买新、以旧换新”试点工作正式启动还不到4天。而深圳本土房地产中(zhōng)介机(jī)构乐有家4月24日在接受记者采访时表示，他们(men)开(kāi)启“以旧换新”试点项目后不到一周，已有7单签约客户。

不(bù)过在业内人士(shì)看来，由于二手房交(jiāo)易、评估时间较长，目前各地住房(fáng)“以旧换新”政策整体的(de)落地效果还尚不明显。住房“以旧换(huàn)新”意在联动一二手房，降低交易成本，但同时(shí)存(cún)在二手房参与门槛(kǎn)较高、二手房评估价或(huò)交易价较低、可置换新房(fáng)选择(zé)少等痛点。

最大痛点是卖掉旧房

其实早在2023年，就已有多
个 城市支持住房“以旧换新”活动。今年以来(lái)，越来越多的城市加入进来。

从各地支持“以(yǐ)旧换新”的方式来看，主要包括两(liǎng)种(zhǒng)：一是房企联合经纪机构对旧房优先(xiān)推售，若一(yī)定期限内旧房售出(chū)则按流程购买新房；二是开发商或国资平台收购旧房(fáng)，售房款用于购买指定新房项目，这种方式是今年以(yǐ)来住房“以(yǐ)旧换新”的主流。

4月23日(rì)，深圳市(shì)房地产业协会(huì)与深圳市房地产中介协(xié)会联合发起的“以旧换(huàn)新”就属于第一种。此(cǐ)前的4月19日，乐有(yǒu)家已与绿景白石洲正式开启“以(yǐ)旧换新”活动，目(mù)前签约参(cān)与活动的客户已有7单。

来源：乐有家

乐有家方面解释道，“以旧换新”核心条款之一是(shì)帮助业主尽快卖掉旧房。其调研结果(guǒ)显示(shì)，参与“以(yǐ)旧换新”客户最首(shǒu)要的动机(jī)是借此快速卖(mài)出旧(jiù)房，这一占比达(dá)到70.8%。推出(chū)“以旧换新”后，不(bù)少业主主动(dòng)联 系经纪人咨询了解。

对于以旧换新的项目，乐有(yǒu)家也是有选择的，其合 作新(xīn)盘是位于深(shēn)圳南山区的绿景白石洲项(xiàng)目(mù)，价格也(yě)有一定吸引(yǐn)力。该项目折后单价8.3万元/平方米起，周边二手房价格为13万—15万元(yuán)/平 方米，新房和二手房价(jià)格倒挂35%—40%。

“我们了(le)解到，目前成交的以(yǐ)旧换新单里，大部(bù)分旧房与新房的(de)差价并不大，旧(jiù)房售出后获得的(de)房(fáng)款能覆盖(gài)新房总价(jià)的60%以上，加上客户也有一定的经(jīng)济积累，承担的经济压力不(bù)会(huì)很大。”乐(lè)有家(jiā)方面表(biǎo)示，在流程(chéng)上，客户(hù)可锁定意向房源2个月。2个月内旧(jiù)房售出(chū)，则前(qián)期的订金自动转为购房(fáng)款，继续新房交易流(liú)程；如果(guǒ)旧房未售出，客户可选择退(tuì)订新房，无违约责任。

不过，在广东省(shěng)城(chéng)乡规划(huà)院住房政(zhèng)策研究中心首席研究员李(lǐ)宇嘉看来，“以旧换新”最大的痛点是卖掉(diào)旧房。“目前，开发商参(cān)与以(yǐ)旧换新的协议，锁定意
向房源的周期往往在2个月左右，意味着卖(mài)房(fáng)周期往(wǎng)往在2个月(yuè)左右(yòu)，但(dàn)二手房往(wǎng)往很难在2个月(yuè)内卖出。因此，卖家要(yào)获得‘买(mǎi)新’的优惠价格，就得在‘卖(mài)旧’时能降(jiàng)低挂(guà)牌价，即降低挂牌价的损失，在买(mǎi)新(xīn)房上(shàng)获得了补偿。”

记(jì)者了解到，无论是自有交易还是统一(yī)收购(gòu)旧(jiù)房，旧房抵新房的房款比例一(yī)般都在60%—80%，最高不超过90%。还有城(chéng)市明确了具体的抵扣比例。如无锡市梁溪区在“以(yǐ)旧换新”公告中明确指出，存(cún)量二手(shǒu)商品住房总价需不(bù)高于新购房源总价
的60%，指(zhǐ)定楼盘是5个。

在不同城市、不同政策模式下，二手(shǒu)房抵扣的价(jià)格(gé)也不尽相同(超40城支持住房“以旧换新”：“卖旧”仍是痛点，“换新”受量价限制tóng)，有些 低(dī)于市场价，有(yǒu)些则接近(jìn)或略(lüè)高于市场价。一位江(jiāng)苏苏州的二手房业(yè)主就表示，她的二手房(fáng)在“以旧换新”过程中是被官方(fāng)收购(gòu)的，其最终的评估价与市场价基本一致。如果走市(shì)场化(huà)交易可(kě)能(néng)还卖不到评估价价格，主要换新的几(jǐ)个指定(dìng)楼盘刚好也是自己中意
的。

李宇嘉认为(wèi)，“以旧换新”关键是激发二 手房(fáng)业主“依(yī)旧换新”的动力，政策的出发点和落脚点(diǎn)就是真(zhēn)正从满足业主住房消费升级的愿望，并从降低置换成本、置换周(zhōu)期，并能买到心仪的、优惠新房等角度(dù)施策。同时，卖不(bù)掉二手房则“无责退订新房”，这(zhè)个很关键，可以(yǐ)给到参与活(huó)动的二手房业主足够的安全垫。

二(èr)手房参与门槛(kǎn)较(jiào)高

记者梳理发(fā)现，尽管(guǎn)目前不少城市提出了“以旧换新(xīn)”的政策导向，但仍(réng)处于政策探索阶段(duàn)，当前整体效果尚不明显。如(rú)从(cóng)目前落地的政策
细则来看，不少城市都(dōu)会对参(cān)与“以旧换新”的二手房源(yuán)有规(guī)定门(mén)槛或要求，尤其是以国资平台等为(wèi)主体收购旧房的。

以(yǐ)郑州为例，试点阶段收购的(de)二手住房需(xū)满足(zú)的条件包括但不(bù)限于：房(fáng)龄不(bù)能超过15年、如(rú)有房(fáng)贷需(xū)还清、要位于(yú)三环以内等。而试(shì)点阶段换房，选购的新建商品住超40城支持住房“以旧换新”：“卖旧”仍是痛点，“换新”受量价限制房应是已取得房屋竣工(gōng)验收备案证明(míng)的“现房”。

郑州城发安居收购二手房“以旧换新(xīn)”流程图 来源：郑州市(shì)房产交易服务平台

目前(qián)，在郑州市房(fáng)产交易服务平台系统内，已(yǐ)有超过180套“以旧换新二手房”完成登记入库，房(fáng)源总价在29万—318万(wàn)元，多数(shù)房源都是一居室或二居室，房源面积大多(duō)数(shù)都在70平方米以下(xià)。目前郑州参与“以旧换新”的新盘有58个，均价在(zài)8100—42000元/平方(fāng)米。

近日，记者(zhě)以购房者身份采访郑州多个参(cān)与(yǔ)“以旧(jiù)换(huàn)新”活动的新盘项目(mù)了解(jiě)到(dào)，通过“以旧换新”方式购买新房(fáng)并无特别限制，在售房源都可以选，全(quán)款或者按揭贷款的付款方式都可以，届时(shí)二手房被收购后可以直接抵扣房款或首付 ，优惠(huì)折扣都按案场现时情况来定。

再看(kàn)扬州(zhōu)，该市鼓励支持开发企业开展“直接收(shōu)购(gòu)”式“以旧换新”业(yè)务(wù)，从去年9月开始已经在
试点进行(xíng)系列措施。截至今年2月底，扬州市区已有逾200套二(èr)手房被房 企直接收购(gòu)。据(jù)“扬(yáng)州发布”数据，一家积极参与(yǔ)试点的房(fáng)企在(zài)5个月(yuè)内承接(jiē)的二手房收购总(zǒng)额约2亿元，带动新(xīn)房成交额近5亿元(yuán)。

李宇嘉建议，“以(yǐ)旧(jiù)换新”前期(qī)可选择(zé)资金链紧张(zhāng)、愿意让(ràng)利的(de)开发商参与，并通过“以旧换新”让开发(fā)商获得参(cān)与活动能有(yǒu)效提(tí)振销售的(de)好处(chù)，从而对市场(chǎng)其他开(kāi)发商起到示范效应。

易居研究院认为，目前(qián)“以旧换(huàn)新”潜在问题(tí)或矛盾点在(zài)后续改革中是可以更(gèng)好得到解决的。比如说从评估的角度看，可以采取多(duō)家评估公司联合(hé)评估、锚定周边市场二(èr)手房挂牌(pái)价和实际成(chéng)交超40城支持住房“以旧换新”：“卖旧”仍是痛点，“换新”受量价限制价、多(duō)次评估(gū)等方式进(jìn)行。而对于纳入试点范(fàn)围的(de)房 源，后续可以设立标准和划分结构，尤其是研究不同(tóng)类型二手(shǒu)房收(shōu)购后的再
利用模式等。

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