超40城支持住房“以旧换新”：“卖旧”仍是痛点，“换新 ”受量价限制

支持商品住(zhù)房“以旧换新”的城市越来越多。

就在(zài)4月23日，一线(xiàn)城市深(shēn)圳也加入到商(shāng)品(pǐn)住房“以旧换(huàn)新”行列。据(jù)中指研究院(yuàn)最新统(tǒng)计(jì)，自去年以来，支持商品住房“以旧换新”的城市已超过40个(gè)。

不过，《每日经济新闻》记者梳理发现，上述各城市推出的商品(pǐn)住房“以旧换(huàn)新”政策力度不一(yī)，操作细(xì)则也各不相同。在(zài)不(bù)同的政策支持力度下，“以旧换新”的效果也显露出了差异。

以郑州(zhōu)为例，截(jié)至4月24日下午，郑州市房产交易服务平(píng)台系(xì)统内已有超过180套“以旧(jiù)换新(xīn)二手房”完成登记入库(kù)，占试点(diǎn)阶段收购(gòu)计划的36%，房源总价在29万(wàn)—318万元(yuán)，这(zhè)距离郑州(zhōu)市二手住房“卖旧买(mǎi)新、以(yǐ)旧换新”试点工(gōng)作
正式启动还不到4天。而深圳本土房地产中介机构乐有家4月24日(rì)在接受记者采访时表示，他们开启“以旧换新”试点(diǎn)项目后不(bù)到一周，已有7单签约客户。

不过在业内人士看来，由于二手房交易(yì)、评估时(shí)间较长，目前各地住房“以旧换新”政策整体的落地效果还尚不
明显。住房“以旧换新(xīn)”意在联动 一二手(shǒu)房，降低交易成本，但同时存在二手房参与门(mén)槛(kǎn)较高、二手房评估价或交易价(jià)较低、可置换新房选择少等痛点(diǎn)。

最大痛点是卖掉(diào)旧房

其实早在2023年，就已有(yǒu)多个城市支持住房“以旧换新”活动。今年以来，越来越多的城市加入(rù)进来。

从(cóng)各(gè)地支持“以旧换(huàn)新”的方式来(lái)看，主(zhǔ)要包括(kuò)两种：一是房企(qǐ)联合经纪机构对旧房优先推售，若一(yī)定期限内旧(jiù)房售(shòu)出则按流程购买新房；二是开发商或国资平(píng)台收购旧房，售房款用于(yú)购买指定新房项目(mù)，这种方式是今年以来住房“以旧换新”的主流。

4月23日，深圳市房(fáng)地产业(yè)协会与深圳市房(fáng)地产中介协会联合发起的“以旧换新”就属于第一种。此前的
4月19日，乐有家已与绿景白石洲正式开启(qǐ)“以旧换新(xīn)”活动，目前(qián)签约参与活动的客户已有7单。

来源：乐有家

乐有家方面解释道，“以旧换新”核心条款之一(yī)是帮助业(yè)主尽快卖掉(diào)旧(jiù)房。其调研(yán)结果显示，参与“以(yǐ)旧换新”客户最(zuì)首要的动机是借此快速卖出旧房，这一占(zhàn)比达到70.8%。推出“以旧换(huàn)新”后，不少业(yè)主主动(dòng)联系经纪人咨询了解。

对于以旧换(huàn)新的项目，乐有家也是有(yǒu)选择的，其(qí)合作新盘
是位(wèi)于(yú)深圳(zhèn)南山区的绿景白(bái)石洲项目，价格也有一定吸引力。该项目折后单价(jià)8.3万元(yuán)/平方米起，周(zhōu)边二手房价格为(wèi)13万—15万元/平方米(mǐ)，新房(fáng)和二手房价格倒挂35%—40%。

“我们了解到，目(mù)前成交的以旧换新单里，大部分旧(jiù)房与新房的差价(jià)并(bìng)不大，旧房售出后获得的房款(kuǎn)能覆盖新房(fáng)总价的60%以上，加上客户也有(yǒu)一定的经济积(jī)累，承担的经济(jì)压力不会很大。”乐有(yǒu)家方面表示，在流程上(shàng)，客户可锁定意向房(fáng)源2个月。2个(gè)月内旧房售出，则前(qián)期的订金自
动转为购房款，继续新房交超40城支持住房“以旧换新”：“卖旧”仍是痛点，“换新”受量价限制易流程(chéng)；如果旧房未(wèi)售(shòu)出，客(kè)户可选择退订(dìng)新 房，无违约责任。

不过，在广东省城乡规划院住房政策研究中(zhōng)心首席研究员李(lǐ)宇嘉看来，“以旧换新”最大的(de)痛点(diǎn)是卖掉旧房。“目前，开发商参与以旧换新的协(xié)议，锁(suǒ)定意(yì)向房源的周期往往(wǎng)在2个月(yuè)左右，意(yì)味着(zhe)卖房周期往(wǎng)往(wǎng)在2个月
左右，但二手房(fáng)往往(wǎng)很难在2个月内卖出。因此，卖家要(yào)获(huò)得‘买新’的优惠价格，就得在‘卖旧(jiù)’时能降低挂牌价，即降低挂牌价的损失，在买新房上获得了补偿。”

记者了解到，无论是自有交易还是统(tǒng)一收(shōu)购旧房，旧房抵新房的房(fáng)款比例(lì)一般都在(zài)60%—80%，最高不
超过90%。还有城(chéng)市明确了具体的抵扣比例。如无锡市梁溪区在“以旧换新”公告中明确(què)指(zhǐ)出，存量二手商(shāng)品住房总(zǒng)价需不高于新购房源总价的60%，指(zhǐ)定楼盘是(shì)5个。

在不同城市、不同政策模(mó)式下，二(èr)手房(fáng)抵扣的价格也不尽相同 ，有些低于市场价，有些则接(jiē)近或略高于市场(chǎng)价。一位江苏苏州的二手房业主就表示超40城支持住房“以旧换新”：“卖旧”仍是痛点，“换新”受量价限制t: 24px;'>超40城支持住房“以旧换新”：“卖旧”仍是痛点，“换新”受量价限制，她的二手(shǒu)房在“以旧换新”过程中是被官方收购的，其最终的评估(gū)价(jià)与市场价基本一(yī)致。如果走市场化交易可能还(hái)卖不到评估价价格，主要换新的几个指定楼盘(pán)刚好也是自己中意的。

李宇嘉认为，“以旧换新”关键是(shì)激发二手房业主“依旧(jiù)换(huàn)新”的动力(lì)，政(zhèng)策(cè)的出发点和落脚点就(jiù)是(shì)真正从满足业主住房(fáng)消费升级的愿望，并从降低置换成本、置换周期，并(bìng)能买到心仪的、优惠新 房等角度施策。同时(shí)，卖不掉二手房(fáng)则“无责退订新房”，这个很关(guān)键，可以(yǐ)给到(dào)参与活(huó)动的二手房(fáng)业主足(zú)够的安全垫(diàn)。

二(èr)手房参与门槛较高

记者梳理发现，尽管目前不少城市(shì)提(tí)出(chū)了“以旧换新”的政策导向，但仍处于政策(cè)探索阶段，当前整体效果尚不(bù)明显。如从目前落(luò)地的政策(cè)细(xì)则来看(kàn)，不少城市都(dōu)会对参与“以旧换新”的二手房源有规定门槛或要(yào)求，尤其是
以国资平台等(děng)为主体收购旧房的。

以郑(zhèng)州为例，试点阶段收(shōu)购的二手(shǒu)住房需满足的条件包括但(dàn)不限于：房(fáng)龄不能超过15年、如有(yǒu)房贷需(xū)还清、要位于(yú)三环以内等。而试点阶(jiē)段换房，选购的新建商(shāng)品住房应是已取得房屋竣工验(yàn)收备案(àn)证明的“现房”。

郑州城发安居(jū)收购二手房(fáng)“以旧换新”流程图 来源：郑州市房产交(jiāo)易服务平台

目
前 ，在(zài)郑州(zhōu)市房产交易服务(wù)平台系统内，已有超过180套“以旧换新二手房”完成登记(jì)入库(kù)，房源总价在(zài)29万—318万元，多(duō)数房源都是一居室或二居室，房
源面积大多数都在70平(píng)方米以(yǐ)下。目前郑州(zhōu)参与“以旧换新”的新盘有58个，均价在8100—42000元(yuán)/平方米。

近日，记者以购房者身份采访郑州多(duō)个参与“以(yǐ)旧换新”活动(dòng)的新盘项目了解到，通过“以旧换新”方式购(gòu)买新房(fáng)并无特别限制，在售房源都可以选
，全款或者按揭贷款的付款方式都可以，届时二(èr)手房被收购后可以直接抵扣房款或首付，优惠折扣都按案场现(xiàn)时情况来定。

再看扬州，该市鼓励(lì)支持开发(fā)企(qǐ)业开展“直接收购”式(shì)“以旧(jiù)换新”业务，从去年9月开始(shǐ)已经在试点进行系(xì)列措施。截至今(jīn)年2月底，扬州市区已有逾200套(tào)二手房被房企直接收
购。据“扬州发 布(bù)”数据，一家(jiā)积极参与试点的房企在5个月内承接的(de)二(èr)手(shǒu)房收购总额
约2亿元，带动新房成交额近5亿元。

李宇(yǔ)嘉建议，“以旧换(huàn)新”前期可选择资金链紧张、愿意让利的(de)开发商参(cān)与，并通过“以旧换新”让开发商获得(dé)参与(yǔ)活动能(néng)有效提振(zhèn)销售的好处，从而对市场其他开发商起到示范效应(yīng)。

易(yì)居(jū)研究院认为，目前“以旧换新”潜在(zài)问题或矛(máo)盾点在后续改革中是可以更好得(dé)到(dào)解决的。比如说从(cóng)评估 的角度看，可以(yǐ)采取多家评估(gū)公司联合评估、锚定(dìng)周边市场二手房挂牌(pái)价和实际成交(jiāo)价、多次评估等方式进行。而对于纳入试点范围的房(fáng)源，后续可以设(shè)立标准和划分(fēn)结构，尤其是研究不同类型二手房收购后的再利用模式等(děng)。

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