潘石屹的含金量还在上升

来源：包邮区

2006年的夏天(tiān)，太原(yuán)国贸大酒店三层宴会厅(tīng)，举办了一场特殊的“宴请”。这个煤(méi)炭大省最(zuì)高(gāo)档的酒店，聚(jù)集了二百多位嘉宾 ，他们几乎(hū)都是当时中国最有钱的(de)一群(qún)人：

煤老板。

活动盛(shèng)大奢华，主办方给煤(méi)老板准备了最重磅的礼物：

奥运前北京CBD商(shāng)业地产最后机会——朝外SOHO。

主办
方(fāng)是SOHO中国董事长潘石屹。经历了一场家(jiā)庭风波后，他带着营销团队从北(běi)京赶来，第一次在异地举办开盘活动。

之所以在山西搞开盘(pán)，是因为(wèi)在此(cǐ)之(zhī)前，朝外(wài)SOHO旁的SOHO尚都项目开盘，8天签约了5个亿。而山西的煤老板，是购房的主力军。

在国贸大酒店(diàn)的开盘结束后
，这(zhè)些煤老板们——潘总的仰慕者，带 着和潘总的合影，和(hé)一份购房协
议，满意地回到自己灰尘漫天的矿山(shān)。后
来，朝外SOHO的山西客户(hù)的比例高达40%。

那 几(jǐ)年绝(jué)对是老潘(pān)的高光时刻。SOHO中国(guó)的业绩节节攀升，而除了知(zhī)名地产企业家的身份，他还跨界文化、时(shí)事、影视，在公共(gòng)领域极为活跃，被称为(wèi)：

中国的(de)特(tè)朗(lǎng)普。

后来，潘总就养(yǎng)成了定期去山西(xī)的(de)习惯，他对客户几乎有求必应，甚至亲自下(xià)过矿井。

2010年，SOHO中国实现(xiàn)销(xiāo)售额(é)238亿，达到规模之巅。潘总
的夫人张欣喊出一个目标：

销售千亿、超越万科(kē)。

前几天，SOHO中国发 布了半年报。这家(jiā)曾号称要(yào)超越万科的(de)公司，营(yíng)收规模不到(dào)8亿，亏损了一个小目标。公司市值只有(yǒu)30多亿(yì)，缩水了(le)87%。

潘总夫妇身(shēn)家从17年(nián)前最(zuì)高峰时的270亿缩水到现(xiàn)在(zài)的185亿元，位居中国第290位(wèi)。

尽管如此，潘总竟(jìng)然还是很多中国地产商最羡慕的(de)人，没有之一。

1

2009年6月30日，北京广渠路15号(hào)地迎来现(xiàn)场拍卖。

当时(shí)还名不见经传的央(yāng)企方兴地产力(lì)压(yā)SOHO中国、保利等房企 ，以“黑马”之姿，拿下(xià)这宗楼(lóu)面价14500元(yuán)每(měi)平(píng)米的地王。

方兴代表高举号码牌的(de)照(zhào)片，广(guǎng)为流(liú)传。照(zhào)片中，潘总夫妇就坐在前排，笑得很无奈
。第(dì)二天(tiān)，没拿到地的(de)网络大V潘总撰文
称：

北京土地市场的泡(pào)沫，的确已经出现了。

潘总生性谨慎，这帮助他(tā)从海南楼市泡(pào)沫的死人
堆里爬出(chū)来。但这(zhè)次，他(tā)的确看错了。方兴后来在广渠门地 块打造了第(dì)一个金茂府(fǔ)，这个豪宅后来二手房价超过：

10万元一(yī)平米。

SOHO达到规模之巅的那年，山西省启动了(le)煤炭资源重(zhòng)组整合(hé)。民营小煤矿开(kāi)始被关停，煤(méi)老板开始沉寂。

没过多 久，北(běi)京又出台了住(zhù)宅“限购(gòu)令”，非京籍客(kè)户的 购房门槛，开始越来越高。

但对潘(pān)总影响更大的，是那一年北京出台的禁止写字楼、酒店物业(yè)散售令。这意味着，SOHO的散售模式，在北(běi)京走不通了。

2010年初，北京CBD的中服地块启动招标。潘(pān)总突然公开质疑竞买(mǎi)条件里，对投(tóu)标主(zhǔ)体的苛刻要(yào)求(qiú)，认为是：

内定。

后来，中服地块经拆分后重新 出让。SOHO参与了其中三(sān)宗地块的竞买。潘总的报价不(bù)低，并(bìng)自称聘请了世(shì)界级(jí)规(guī)划(huà)设计团队，但(dàn)最(zuì)终：

颗粒无收。

潘总的散售模(mó)式，为SOHO日后的糟糕物业管理埋下了种 子。SOHO在买家、租户和政府心(xīn)中的(de)形象，后来日渐(jiàn)被削弱。

2011年，SOHO中国的销售额降到109亿，营收(shōu)更是降了近七成。迟迟拿不到好地块，潘总(zǒng)在2012年(nián)开始提
出放弃(qì)散售模(mó)式(shì)，转战(zhàn)自持。

这个选择，让他错过了房地产的最后一波(bō)红利(lì)。转型运营商后，业绩快速滑落(luò)。潘总(zǒng)也逐渐从舞(wǔ)台中央淡出(chū)。

2014年开始，潘总开启卖卖卖的模式。五年(nián)时间，先后(hòu)卖(mài)掉了上海海伦广场(chǎng)、静安广场、凌空(kōng)、世纪广场、虹(hóng)口SOHO等。

就(jiù)连北京物业的地下停(tíng)车场，他都打包卖给(gěi)了广(guǎng)州的慧(huì)泊停(tíng)车场。

卖掉了300多亿资产后，潘总将投资(zī)都(dōu)转向了海外。国内只剩下北京、上海核心地段(duàn)的七八个商业。潘总说，这些最核(hé)心的资产，不会再(zài)卖了。

2

2019年10月30日，SOHO中国的(de)股价忽(hū)然盘中暴涨(zhǎng)。当天传言说，黑石计划收购SOHO中国的资产。

传言发酵(jiào)了一年半后，黑石发出全面收购邀约，拟取得SOHO中(zhōng)国的控制权(quán)。收购后，潘总夫妇的持股(gǔ)比例降至9%，成为：

小股东。

虽然嘴上一再说不会再卖资产。但潘总的身体一直很诚(chéng)实。在他看来，一个如同(tóng)当年海南(nán)般逃顶的机会，似乎再次出现了。

但一个多月后，市场监管总局根据《中国反垄断法》，对(duì)这个(gè)收购启动了立案(àn)审查。黑石(shí)不得(dé)不终(zhōng)止收购。

在黑石收购之前，潘(pān)总还推动过SOHO中国(guó)的私有化，试图抽身而(ér)退。但同样因为(wèi)各种原因，未能达成。

这两次操作的(de)反转，让很多(duō)人疑问重重。老(lǎo)潘是遇上事了？

此时的潘总的确低调了。他很(hěn)少发(fā)微博，也不怎么对公司的事发表评论。他不再是那个怼天怼地怼空气的中国特朗普了。

接着疫情爆发。SOHO旗(qí)下的(de)七八个(gè)商业(yè)地产项目
，出租率和租(zū)金收入均不理想。疫情过去后，京(jīng)、沪商业地产还(hái)是继续(xù)低迷，靠收租为生的SOHO中国业绩，每况愈下。

今年上半年，SOHO中(zhōng)国旗(qí)下物业(yè)的出租率只有76%。其中望京SOH潘石屹的含金量还在上升O的出租率为57%，平均租金降到了每月每(měi)平米4块钱。

曾创下(xià)“开(kāi)盘6天劲销(xiāo)9亿”的朝外
SOHO，空置率(lǜ)更达到了46%。8月，朝外SOHO一套特价房源的租金，降到了每月每平米：

1.73块。

这可能是北京写(xiě)字(zì)楼市场的(de)地板价了。

曾经热闹的银河SOHO商场，也一片冷(lěng)清。最多的(de)店(diàn)面是房产中介(jiè)，和辅导班。

但(dàn)SOHO官方的租售平台上(shàng)，银河SOHO的租金还是不低(dī)——商铺租金报价4块左右，写字楼报价6块左右。但后面都还有(yǒu)备注标签：

免租期可议。

银(yín)河SOHO的中介(jiè)跟我说，SOHO重注面子，合同价一定要(yào)大，但免租期最高能给到4个月，折下(xià)来商铺能降到2块多，写字楼能
降到(dào)4块。

中介说，自己来了(le)快6年了，看 着它的租金(jīn)从10块降到8块，降到去年的4块。到了今年，连3块5的房源都(dōu)有了：

写字楼中介，快
干不(bù)下去了。

这并非SOHO一(yī)家如(rú)此(cǐ)。中(zhōng)国四大一线(xiàn)城市写字楼的空置率，今年上半年已经攀升至20%了，租金水平一降再(zài)降。

当年在丽泽SOHO的首批客户签约仪式上，潘总曾吐 槽，自己纽(niǔ)约写字楼租金(jīn)回(huí)报率(lǜ)都(dōu)是5%、6%：

中国(guó)写(xiě)字楼的租金回报率，我都不好(hǎo)意思说。

3

2020年1月中(zhōng)旬，潘总在飞(fēi)往美国的前一天，找到优 客工场(chǎng)创始人。

潘(pān)总也没有什么(me)客套话，上来就说，我把3Q空间卖(mài)给你怎么样？

3Q空间是潘总用了五六(liù)年时间孵化的共(gòng)享办公品牌，是他(tā)淡出地产圈后(hòu)的(de)主要心血。但优客工场老板(bǎn)彼时还在忙自己的事，他找了个理由婉拒，说我也没钱呀。

万万(wàn)没有想到(dào)，潘(pān)总(zǒng)竟然说(shuō)：

没事，我把3Q空间送(sòng)给你。

这(zhè)位(wèi)精明的商人，已经不算账了。

潘总在国内的最后一次公开(kāi)露(lù)面(miàn)，是2020年1月8日。

他为老家甘肃天水
石咀村捐建的养(yǎng)正幼儿园举行了(le)竣工典礼。“养正”二(èr)字取(qǔ)自潘石屹幼年就读的潘集寨学校前身——养正学堂。

养正学堂，是潘石屹爷爷的爷爷创办的。潘石屹的爷爷潘尔燊，是首批养正学堂的学员，后来考到了北京高(gāo)等警官学校和黄埔军校第六期，曾(céng)参加中条山战役，在山西省(shěng)率领三个(gè)团(tuán)掩护全军(jūn)撤(chè)退，与日寇战至只剩(shèng)七人(rén)。

潘石屹是六十年代出生的，没见过五十年代就因病(bìng)去 世的爷爷(yé)。在潘集寨学校，上小学(xué)三年级时，他向好(hǎo)朋友炫耀(yào)，说(shuō)自己的爷爷是国民党军官，去过大山外面很多城市 。

这位好朋友把(bǎ)这话(huà)告诉了老师，老(lǎo)师开了全班批斗会。一连开好几(jǐ)天，女同学往潘石屹脸上吐口水，男同学擦鼻涕。

小潘就在小河边(biān)上把(bǎ)脸洗干净回家。后来，潘(pān)总将这个故(gù)事写进(jìn)了自传。开篇第一句说(shuō)：

人的价(jià)值观是从(cóng)小就建立的。

在这本《我的价(jià)值 观》一书里，潘总还(hái)在书中说，经商最长久的东西就是诚实(shí)：

不做一分钱假账，不偷税漏税一分钱，这是我(wǒ)们最基本的原则。

虽然在(zài)2021年末(mò)，因(yīn)少(shǎo)缴土地增值税和企业所得(dé)税1.98亿元，SOHO尚都项目公司被追缴(jiǎo)税款、加(jiā)收滞纳金并处2.5倍罚款(kuǎn)共计7.09亿元。

2023年，SOHO中国在发布财报时说，公司尚(shàng)有19.86亿元的土(tǔ)地增值税(shuì)和 相关滞纳金未偿付。

过去两年，潘(pān)总辞去SOHO中国董事会(huì)主席(xí)、提名委员(yuán)会主席以及ESG委员会主(zhǔ)席职务，并卸任多家公司要职。张(zhāng)欣(xīn)也辞去了(le)CEO。

他俩一(yī)直在(zài)纽约 生活，这几年都没
有 回国。在张欣最近更新的动态里，潘总除了偶尔参加参加活动(dòng)，然(rán)后：

不(bù)是忙着(zhe)在这(zhè)片(piàn)海(hǎi)边(biān)度假，就是潘石屹的含金量还在上升去另一片 海边度假。

SOHO中国显然还有一些麻(má)烦。潘总口口声(shēng)声不会卖的核心资产(chǎn)，价格已(yǐ)经不重要了，没有买家才是
最大的困难。随(suí)着资本市场和楼市的下(xià)行，只能眼睁睁地看(kàn)着财富如巧(qiǎo)克力般融化。

但这些也不重要了(le)。对(duì)比看看，恒大许(xǔ)老板进了格子间，王健林卖掉了万达总部，杨国(guó)强如今(jīn)因(yīn)为债务问题，深陷抑郁症。

就连SOHO当年要超越的万科，今年上半年，也亏 损了近百亿：

这些年，但凡有点上进心的，都负债累累。

珍爱包叔，顺(shùn)手“在看(kàn)”

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