近两(liǎng)年火(huǒ)爆的创新产品(pǐn)公(gōng)募REITs进入密集(jí)分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现(xiàn)出(chū)高比例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产(chǎn)品，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示，强(qiáng)制分红(hóng)机制是公募REITs主要特征(zhēng)之一(yī)，稳定分红体现出该(gāi)类产品长(zhǎng)期投资价值，通过观测经营活(huó)动现金流、可(kě)供分(fēn)配现金(jīn)等(děng)指标，也是观(guān)察(chá)REITs项目底层资产运营(yíng)情况(kuàng)的(de)“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通投(tóu)资者注意，与产权类(lèi)项目相比，特许经营(yíng)REITs项(xiàng)目在经营(yíng)权到期后不再产生现金收益，特许经营(yíng)权分红目(mù)前已(yǐ)包(bāo)含了(le)利润(rùn)分配和本金(jīn)的归(guī)还，在选(xuǎn)择投资(zī)标的时(shí)应了解资产类型和分(fēn)红(hóng)的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月(yuè)17 日-4月(yuè)21日(rì)）陆(lù)续迎(yíng)来(lái)除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情(qíng)况尚未公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈(chéng)现出(chū)了(le)高比(bǐ)例的稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供分配金(jīn)额(é)的公募(mù)REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配(pèi)金(jīn)额(é)占(zhàn)可供分配金额比(bǐ)例平均(jūn)为98.89％，且绝(jué)大部(bù)分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关(guān)负责人对此表示，投资(zī)公募(mù)REITs的主要(yào)收(shōu)益来(lái)源为(wèi)持有(yǒu)期分红收益，以及基金份额交(jiāo)易价(jià)格的变化。基(jī)金份额二(èr)级市场价格受(shòu)到公募REITs资产运(yùn)营情况及(jí)市场因(yīn)素(sù)的(de)综(zōng)合影响，较(jiào)易引起波动。与此相比，基金分(fēn)红预期则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红主要(yào)来(lái)自基础设施(shī)资(zī)产的(de)经营现金流(liú)，投资人(rén)通过基金募集材料和(hé)信息披露文件(jiàn)，结合(hé)行业及市场情况，可以分析基础设施项目的经营业绩，作为进行投资决策(cè)的(de)重要参考(kǎo)。

　　“相对于(yú)基金份额二级市场(chǎng)价格变化(huà)导致的(de)浮(fú)盈或浮(fú)亏，分红作为基金份额持有人实(shí)际获得的现金收益，对于长期(qī)投(tóu)资(zī)者更具参(cān)考价值。”中金基(jī)金(jīn)相关负责人称。

　　平安(ān)基金(jīn)REITs 投资(zī)中心运营高级副(fù)总监李华平(píng)也表示，根据《公开(kāi)募集基础设施证(zhèng)券投资(zī)基金指引（试行）》及相关法(fǎ)规要(yào)求，基(jī)础(chǔ)设(shè)施基(jī)金应当将90％以上合(hé)并(bìng)后基金年度可分(fēn)配金(jīn)额以现(xiàn)金形式(shì)分(fēn)配给投资者，强制分红机制是公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定的(de)分(fēn)红机制(zhì)体现出(chū)REITs产品(pǐn)长期(qī)投资价值。

　　中航基(jī)金也认(rèn)为，从投(tóu)资角度来看，基(jī)础设施(shī)公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二级(jí)市场价(jià)格(gé)反映(yìng)这类产品“股性”的一面(miàn)，分红(hóng)体现了这类产品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红要求，分红类似于债券派息，但不等同于债券的固定利息(xī)回报，而是由可供(gōng)分配现金决定。

　　从机构投资(zī)者(zhě)的(de)角(jiǎo)度来看(kàn)，一(yī)方(fāng)面是公(gōng)募REITs丰(fēng)富了机构(gòu)投(tóu)资者的投资(zī)品类，为资产配(pèi)置多元化(huà)提供抓(zhuā)手，具(jù)有(yǒu)较(jiào)强的配(pèi)置价值。另一方面(miàn)，公募(mù)REITs的分(fēn)红能(néng)够帮助(zhù)机构投资者稳定收益。机构投资(zī)者(zhě)公募REITs能够通(tōng)过(guò)分红获(huò)取相对于投资债券(quàn)相对高的收(shōu)益性，在有效控(kòng)制风险的前提下，增厚(hòu)资(zī)产包(bāo)收(shōu)益，起(qǐ)到投资“压舱石(shí)”的作(zuò)用。

　　分红除了(le)投资收益“落袋(dài)为安(ān)”外，市场对于未来分红(hóng)水平的预期，也是影响REITs基金(jīn)二级市(82厘米的腰围是多少尺 82厘米是多少裤头shì)场(chǎng)价格走势(shì)的关(guān)键因素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市场表现看(kàn)，截(jié)至4月21日，今年以(yǐ)来中证(zhèng)REITs（收(shōu)盘）指数收(shōu)于975.99 点，年(nián)内下跌(diē)7.44％，未跑赢主(zhǔ)要(yào)股票(piào)和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观(guān)经(jīng)济(jì)的(de)影响，可分(fēn)配金额完成率不达(dá)预(yù)期，一定程度上影响(xiǎng)了公募REITs二(èr)级市场的价格。”李华平称，公募REITs二(èr)级(jí)市场的(de)价(jià)格(gé)波动受多重因素的(de)影响，投资收益是影响REITs二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)的主要因素之(zhī)一，而稳定的分(fēn)红有利于吸引(yǐn)投资者参与公募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责人也(yě)表示(shì)，近期经济预期恢复，一方面市(shì)场热点呈现向(xiàng)股票和债券回归的过程；另(lìng)一方面，基础设施(shī)项(xiàng)目的经营业绩(jì)相对经济活力的改善有一定(dìng)的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权日，将对基金份(fèn)额(é)的开盘(pán)指(zhǐ)导价做(zuò)调减处(chù)理，调减(jiǎn)金额根据(jù)单位基金份(fèn)额的分红金额进行(xíng)计算。除(chú)权操作是82厘米的腰围是多少尺 82厘米是多少裤头(shì)对分(fēn)红前后(hòu)基(jī)金份额净(jìng)值变化的修正，使投资人在基(jī)金分红(hóng)前后均可以获(huò)得(dé)公平(píng)的投资(zī)机会(huì)。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长期投资的信心(xīn)，同(tóng)时需(xū)结(jié)合(hé)持有产品(pǐn)的特性，关注二级市场(chǎng)扰动对整体(tǐ)收益的影响(xiǎng)程度(dù)。”中航基金(jīn)相(xiāng)关人士(shì)也称。

　　特许经营权(quán)分红包括利(lì)润分配(pèi)和本金归还

　　普(pǔ)通投资者应了解底层资产情况

　　多位业内人(rén)士还提醒，与现(xiàn)有(yǒu)公募基金(jīn)分红前提是本金之(zhī)上的增值部分(fēn)不(bù)同，特许经(jīng)营权(quán)REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派(pài)”更为准确，分派的是本金(jīn)与增值两个部分，两(liǎng)个(gè)部(bù)分之间的比例是(shì)变动(dòng)的(de)，与(yǔ)现(xiàn)有公募基金分红差(chà)异很大，大多数普通投资者可能把“分(fēn)派”金额误认(rèn)为是持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同(tóng)年(nián)限到期后基(jī)金价(jià)值面临极大不确定性，这是该类(lèi)投资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目(mù)前公(gōng)募REITs主要有特许经营(yíng)权类和(hé)产权类两(liǎng)大资产类型，持有(yǒu)产权类产(chǎn)品的(de)收益主要包括(kuò)每年的现金分红及资产增值的收益，而持有特许经营类产(chǎn)品的(de)收益(yì)主要来(lái)自(zì)项(xiàng)目(mù)每年的(de)现(xiàn)金(jīn)分红(hóng)。其中，特许经营权类资产的(de)分红包括了利润分(fēn)配和本金的(de)归还，两者的比率也是变(biàn)动的，对特许经(jīng)营(yíng)权类资产的公募(mù)REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收(shōu)益(yì)。普通投资者在选(xuǎn)择投资标的(de)时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基(jī)金也表(biǎo)示(shì)，从细分来看，各类公(gōng)募REITs分红因底层(céng)资产属(shǔ)性不同而形成(chéng)区(qū)别。特(tè)许经营(yíng)权类(lèi)的公募REITs产(chǎn)品因其分红相当于包含“本金+收益”，分红相对较(jiào)多，债性(xìng)偏强。而产权类的公(gōng)募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看重底层资产的价(jià)值增值(zhí)，所以(yǐ)相对股性偏强。普(pǔ)通(tōng)投资者在选择(zé)公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择产品的(de)二级市场价格和(hé)分红有合理预期。

　　中金基金相关(guān)负责人(rén)也认为，与(yǔ)产权类项目相(xiāng)比，特许经营项目在经营(yíng)权到期(qī)后不再能产生现金收(shōu)益(yì)，因此将可供分配金(jīn)额的分配理解为“分派”比“分红”更(gèng)加准确。基(jī)于这个特点，剩余经(jīng)营(yíng)期限较短的(de)特许经营项(xiàng)目(mù)，通(tōng)常(cháng)具备更高的分派率水平。对(duì)于剩余期(qī)限较长的特许经营权项目，即使分派率相对较低(dī)，也有足(zú)够年限收(shōu)回本金并取得收益。

　　中金基(jī)金该负责人提醒投资者注意，特许(xǔ)经营权项(xiàng)目(mù)的分派(pài)金额包含(hán)了投资本金，在不进行扩募的(de)情况下，基金份(fèn)额(é)单价随(suí)着分派(pài)进(jìn)度逐年82厘米的腰围是多少尺 82厘米是多少裤头下降是(shì)正常(cháng)现象，投(tóu)资特许经营权(quán)REITs的收(shōu)益来(lái)自(zì)项目剩余期限(xiàn)产生(shēng)的(de)现金流。

　　“与(yǔ)特许经营(yíng)项(xiàng)目相比(bǐ)，产(chǎn)权类项(xiàng)目的土地或建(jiàn)筑的(de)剩余使用年限一(yī)般较(jiào)长，再(zài)加上到期(qī)后通(tōng)过对(duì)建筑的更新改造或补缴(jiǎo)土地出让金等追加投资，有(yǒu)机会进一步延长经营期限。这种类似永(yǒng)续经营的假设反映在基础资产的(de)估值(zhí)上，使(shǐ)产权(quán)类REITs具备更(gèng)显著(zhù)的资产(chǎn)投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项(xiàng)目(mù)底层资产运营情况(kuàng)

　　在基金(jīn)分(fēn)红(hóng)的时点(diǎn)，多(duō)位(wèi)业(yè)内人士还表(biǎo)示，在(zài)产品分红期，投资者(zhě)可以观(guān)测经营(yíng)活动现(xiàn)金流、可供分配现(xiàn)金、内部收益率等指标(biāo)，来(lái)观(guān)察(chá)和评估(gū)项目底层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相关的(de)指标有(yǒu)两个：一是年报中(zhōng)披(pī)露的经营(yíng)活动现金(jīn)流，二(èr)是可供分配现金，二(èr)者(zhě)存在本质性区别(bié)。经营活动产生(shēng)的现金净流量是指企业(yè)经营、筹资(zī)、投资产(chǎn)生的(de)现(xiàn)金流，基于企(qǐ)业本(běn)身经营活动产生；可(kě)供分配(pèi)的现金实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润表的项目进(jìn)行调整，加期初(chū)现金，最(zuì)终得到的账面(miàn)现(xiàn)金(jīn)。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新选择(zé)，投资价(jià)值体现在相(xiāng)对股债市场独立的资产配置功能，比较适合长期持有。建议(yì)投资者对(duì)经(jīng)营权(quán)类的资产可以更多关注内(nèi)部收益率的高低，对产权类的资(zī)产(chǎn)更多(duō)关(guān)注分派率(lǜ)高低。因(yīn)为公(gōng)募REITs可分配收(shōu)益(yì)主要来自底层资(zī)产的经(jīng)营净(jìng)现(xiàn)金流，所(suǒ)以底层资产运营(yíng)情况直接影响投资(zī)回报，投(tóu)资者可综合考虑(lǜ)原始权益(yì)人综合(hé)实力、运营(yíng)管理机构实力(lì)、公募基金管(guǎn)理人(rén)实(shí)力等多重因素(sù)来(lái)选择投资(zī)标的。

　　中信证券(quàn)研报也显示(shì)，公募REITs进入密集分红期(qī)，由于分红(hóng)交(jiāo)易带来的短期博弈机会(huì)仍在，叠加此前市场接连回(huí)调(diào)，建议投资者(zhě)关注(zhù)有(yǒu)基本面支撑、填权(quán)效(xiào)应相对明显(xiǎn)、同时分红(hóng)规模较为可(kě)观的(de)个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明(míng)书均会载明REITs在发行(xíng)首年及次年的可供分配金额预测。投资(zī)者可以将(jiāng)REITs的实际分(fēn)红金额与(yǔ)募集(jí)材料中披(pī)露预测进行比(bǐ)较分析，结合经济及市场的实(shí)际环(huán)境(jìng)，对基础设(shè)施项(xiàng)目的运营(yíng)业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行(xíng)判断(duàn)。”中金基金上述(shù)负责人也称。

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