近(jìn)两年火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入密(mì)集分红期，近(jìn)日7只REITs陆(lù)续(xù)迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出(chū)高比(bǐ)例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产(chǎn)品，平均分(fēn)红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一(yī)，稳定分(fēn)红体(tǐ)现出该类产品(pǐn)长期投资价(jià)值，通(tōng)过观测经(jīng)营活动现(xiàn)金流、可供分配现金等指标，也(yě)是观察REITs项(xiàng)目底层(céng)资产运营情况的“窗(chuāng)口”。他们(men)也(yě)提醒(xǐng)普通投(tóu)资者注(zhù)意，与产权类项目(mù)相比，特许经(jīng)营REITs项目在经(jīng)营权到期(qī)后不再产生现(xiàn)金收益，特许经营权分红目前已包含了利润分配(pèi)和本金的归还，在选择投资标的(de)时应了解资产(chǎn)类(lèi)型和(hé)分红的(de)特征(zhēng)。

　　15只公(gōng)募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息(xī)日(rì)，此(cǐ)外尚(shàng)有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高(gāo)比(bǐ)例的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分(fēn)配(pèi)金额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配(pèi)金额占(zhàn)可供分配金(jīn)额比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负责人对此表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益来源为持(chí)有期分红收益(yì)，以及(jí)基(jī)金份额交(jiāo)易价格的变(biàn)化。基(jī)金份(fèn)额二(èr)级(jí)市场价格受到(dào)公(gōng)募REITs资产(chǎn)运营情况及市(shì)场(chǎng)因素的综合影响(xiǎng)，较易(yì)引(yǐn)起波动。与此(cǐ)相(xiāng)比，基金分红预(yù)期则(zé)更有规律(lǜ)可循。公募REITs的分红主要(yào)来自基础设施资产的(de)经营现金流，投资人通过基金募集材料和信息披(pī)露文件(jiàn)，结合(hé)行(xíng)业及市场情况(kuàng)，可以(yǐ)分(fēn)析基础(chǔ)设施项目的经(jīng)营业绩，作为进(jìn)行投(tóu)资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额(é)二级市场(chǎng)价(jià)格变化(h一本书多重，一本书多重有一斤吗uà)导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份(fèn)额(é)持有人实际获得的现金收益，对于长期投(tóu)资者(zhě)更(gèng)具参(cān)考价值。”中金基金相关负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中心运(yùn)营高(gāo)级(jí)副总监李(lǐ)华平也表示，根据《公开募(mù)集(jí)基础(chǔ)设施证券投资基(jī)金指引(yǐn)（试行(xíng)）》及(jí)相关(guān)法规要(yào)求，基(jī)础设(shè)施基金应当将90％以(yǐ)上合并后(hòu)基金年度可分配金(jīn)额(é)以现(xiàn)金形式分配给投(tóu)资者(zhě)，强(qiáng)制分红机制(zhì)是公募REITs的(de)主要特征(zhēng)之一，稳(wěn)定的分红机制体现出REITs产(chǎn)品长期(qī)投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角(jiǎo)度(dù)来看，基(jī)础设施(shī)公募REITs同时具(jù)备“股(gǔ)性”和“债性”双重特点(diǎn)。二级市场(chǎng)价格反映这类产(chǎn)品“股性(xìng)”的一面，分(fēn)红体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红(hóng)要求，分红(hóng)类似(shì)于债券(quàn)派息(xī)，但不(bù)等同于债券的固定利息(xī)回(huí)报，而是(shì)由可供分配现金决定。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度来看，一方面是公(gōng)募REITs丰富了机构投资者的投资品类(lèi)，为资产配置多(duō)元化提供(gōng)抓手(shǒu)，具有较强的配(pèi)置价(jià)值。另一方(fāng)面(miàn)，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收益。机构投资(zī)者(zhě)公募(mù)REITs能(néng)够(gòu)通过分红获取相(xiāng)对于(yú)投资债券相对(duì)高的收益性(xìng)，在(zài)有效控制风险的(de)前提下，增厚资产包收益，起到投(tóu)资“压舱(cāng)石(shí)”的作用。

　　分红除(chú)了投(tóu)资收(shōu)益(yì)“落袋为安(一本书多重，一本书多重有一斤吗ān)”外(wài)，市(shì)场(chǎng)对于(yú)未来分红水平的预期，也(yě)是影响(xiǎng)REITs基金二级市(shì)场价格走势(shì)的关键因素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级市场(chǎng)表现看，截至(zhì)4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要(yào)股票和(hé)债券宽(kuān)基指数(shù)。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产(chǎn)品(pǐn)受宏观(guān)经济的影响，可分(fēn)配金额完成(chéng)率不达预期，一定程度上影响(xiǎng)了公募REITs二级市(shì)场的价格。”李华(huá)平称，公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的(de)价格波动受多重(zhòng)因素的(de)影响，投资收益(yì)是影响(xiǎng)REITs二级市(shì)场(chǎng)价格的主要(yào)因素之一，而稳定的分红有利(lì)于吸引(yǐn)投资者参与公募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关(guān)负责人也表示，近期(qī)经(jīng)济预期恢复，一方面市场(chǎng)热点呈现向股票和债(zhài)券回归的(de)过程；另一方面(miàn)，基础设(shè)施项目的(de)经营业绩相对经(jīng)济活(huó)力的改善有一定的滞(zhì)后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权日，将对(duì)基金份额的开盘指导价做调(diào)减(jiǎn)处(chù)理，调减金额根(gēn)据单位(wèi)基金份(fèn)额的分红金额进行计算。除权操作是对(duì)分红前后(hòu)基金份额净值变化的修正，使投资(zī)人在基(jī)金(jīn)分(fēn)红前后均可以获得(dé)公平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强投资者长期投资的信心，同(tóng)时需结合持(chí)有产品的特性，关注(zhù)二(èr)级市场扰动对整(zhěng)体收(shōu)益的影(yǐng)响程度。”中航(háng)基金相关人士也(yě)称。

　　特许经营权分红包括利(lì)润分配和本金(jīn)归还

　　普通投资者(zhě)应了解底层资产情况

　　多位业(yè)内人士还提醒，与现有公(gōng)募基金分红前提是本(běn)金之上的增值(zhí)部分不同，特(tè)许经营权REITs基金运(yùn)作(zuò)期间的“分红”界定(dìng)为“分派”更(gèng)为准确，分派的是本金与增值两个(gè)部分，两个(gè)部分之间的比例是变(biàn)动的，与现有(yǒu)公募基金分红差(chà)异很大，大多数普通投资者可能(néng)把“分(fēn)派”金额误(wù)认为是(shì)持续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到期后(hòu)基金价值面临极大不确定性，这是该类投(tóu)资(zī)者应该注意的情(qíng)况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经营权类(lèi)和产(chǎn)权类两大资产类型，持有(yǒu)产权类产品的收益(yì)主要包括每年的现金分红及资产增值的收益(yì)，而持(chí)有特许经(jīng)营类(lèi)产品(pǐn)的收益(yì)主(zhǔ)要来自(zì)项目(mù)每(měi)年的现金分(fēn)红。其中，特(tè)许经(jīng)营权类资产(chǎn)的(de)分(fēn)红(hóng)包(bāo)括了利润(rùn)分配和本金的归还，两者(zhě)的比率也(yě)是变(biàn)动的(de)，对(duì)特许经营权类资(zī)产的(de)公募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来衡(héng)量投(tóu)资(zī)收益。普通(tōng)投资(zī)者在(zài)选择投资标的(de)时(shí)，应了(le)解公募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中(zhōng)航基(jī)金(jīn)也表示，从细(xì)分来(lái)看，各类(lèi)公募REITs分(fēn)红因底层资产属性不同而(ér)形成(chéng)区别。特(tè)许经(jīng)营权类(lèi)的公募REITs产(chǎn)品因其(qí)分(fēn)红相当(dāng)于包(bāo)含“本(běn)金+收(shōu)益”，分红相对较(jiào)多，债性偏强。而(ér)产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看重底层(céng)资(zī)产的价值增值，所以相(xiāng)对股(gǔ)性偏强。普通投资(zī)者在选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑(lǜ)底层资(zī)产属(shǔ)性，对所(suǒ)选择产品(pǐn)的二级市(shì)场价格(gé)和分红有合理预(yù)期。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负(fù)责人也(yě)认为(wèi)，与产权(quán)类(lèi)项目相比(bǐ)，特许经营项目(mù)在经(jīng)营权(quán)到期后不(bù)再能产(chǎn)生现金收(shōu)益，因此(cǐ)将(jiāng)可供分配(pèi)金额(é)的分配理解为“分派”比“分红”更(gèng)加(jiā)准确。基(jī)于这个(gè)特点(diǎn)，剩余(yú)经营期限较短的特许(xǔ)经营项目，通常具备更(gèng)高(gāo)的分派率水平。对于剩(shèng)余期限(xiàn)较长的特许经营权(quán)项(xiàng)目，即(jí)使分派率相(xiāng)对(duì)较低，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该(gāi)负责人提(tí)醒(xǐng)投资者注(zhù)意(yì)，特许(xǔ)经营(yíng)权项目的分派金额包含了投资(zī)本金，在不(bù)进行扩(kuò)募的情况下，基金(jīn)份额单价随(suí)着分派进度逐年下(xià)降是(shì)正(zhèng)常现象，投资特许经营(yíng)权REITs的(de)收益来自项目剩(shèng)余(yú)期限产生的现金(jīn)流。

　　“与(yǔ)特许经营项(xiàng)目(mù)相比，产权类项(xiàng)目的(de)土地或建筑的剩余(yú)使用年限一(yī)般较长，再加上到期(qī)后通过对建筑的更新(xīn)改造或(huò)补缴土地出让金等(děng)追加投资，有机会进一步延长(zhǎng)经(jīng)营(yíng)期限。这种类似永(yǒng)续(xù)经营的假设反(fǎn)映在基(jī)础资产的(de)估值上，使产权类REITs具(jù)备更显著的资(zī)产投资属性。”该负(fù)责(zé)人称。

　　观测内部收益率等(děng)指(zhǐ)标

　　评估项目底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)运营情况

　　在基金分红(hóng)的时点，多位(wèi)业内人士还(hái)表示，在产品分红期，投资者可以观测经营(yíng)活动(dòng)现金流、可供分配现金、内部收益率等指(zhǐ)标，来观察(chá)和(hé)评(píng)估项(xiàng)目底层资产的(de)运营情况。

　　中航(háng)基(jī)金(jīn)表(biǎo)示(shì)，年(nián)报指(zhǐ)标中，跟(gēn)现金相关的指标有两个：一是年报中披(pī)露的经营活动现金流，二是可供分配现金(jīn)，二者存在本质(zhì)性区别(bié)。经营活动产(chǎn)生的(de)现金净流量是指企业经营、筹资、投资产(chǎn)生(shēng)的现金流，基于企业本身经(jīng)营活动产生(shēng)；可供(gōng)分配的(de)现金实(shí)质(zhì)上(shàng)是从EBITDA出(chū)发(fā)，对非现(xiàn)金影响利润表的项目(mù)进(jìn)行调整(zhěng)，加(jiā)期初现金，最终得到的账面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产(chǎn)配(pèi)置新选择，投资价(jià)值体现在(zài)相(xiāng)对(duì)股债市场独立的资(zī)产配置功能，比(bǐ)较适合长期(qī)持有。建议投资者对经(jīng)营权类的(de)资(zī)产可以更多关注(zhù)内(nèi)部收益(yì)率的高低，对产权类的(de)资产更多(duō)关注(zhù)分派率高低。因为公募REITs可分配收(shōu)益(yì)主(zhǔ)要(yào)来自底层资产的经营净现金流，所以底层资产运营情况直接影响投资回报，投资者可综合考虑原始(shǐ)权益人综(zōng)合实力、运营管理(lǐ)机构实力、公募基金(jīn)管理人实力等多重(zhòng)因素来(lái)选择(zé)投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募(mù)REITs进入密集分红(hóng)期，由(yóu)于分(fēn)红交易带(dài)来的(de)短期博弈(yì)机会仍在(zài)，叠加(jiā)此(cǐ)前市场接连(lián)回调，建议投资者关注有基本面支撑、填权效(xiào)应相对(duì)明显(xiǎn)、同时分红规(guī)模较(jiào)为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均会(huì)载明REITs在(zài)发行首(shǒu)年及次年的(de)可(kě)供分配金额预测。投资者(zhě)可以(yǐ)将REITs的实际分红金额与募集材料中披露(lù)预测(cè)进行比较(jiào)分析，结(jié)合经济及(jí)市(shì)场(chǎng)的实际环(huán)境，对基础(chǔ)设施项目(mù)的运营业(yè)绩及REITs的(de)管理能力(lì)进行判断(duàn)。”中(zhōng)金基金(jīn)上述负(fù)责人也称(chēng)。

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