文：任(rèn)泽(zé)平(píng)团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国住(zhù)房和城乡(xiāng)建设工作会议提出“有条件的可以进行(xíng)现(xiàn)房销售”，不足一个月时(shí)间，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地明(míng)确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用(yòng)你的(de)钱，建你(nǐ)的房(fáng)子，还(hái)烂尾了(le)，这是对购房(fáng)者的不公平。以后谁有钱(qián)谁建房，没钱没实(shí)力的别建了，不能把(bǎ)包袱甩给(gěi)老百(bǎi)姓和(hé)社会，这是房地产从大开发时(shí)代步入高质量(liàng)发展阶段的(de)必然(rán)趋势，也是对购房(fáng)老(lǎo)百(bǎi)姓的最大保护。98年房改时(shí)，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预(yù)售制(zhì)是权宜之计，现(xiàn)在全国(guó)套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购(gòu)房(fáng)民众不公平的预(yù)售制已经过时(shí)了，该(gāi)取消了，改(gǎi)为现房销售。以后一手交钱，一手交房(fáng)，天(tiān)经地(dì)义。当然二次房(fáng)改是个技(jì)术活，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼(lóu)、重组房(fáng)企债务、恢复市(shì)场信心(xīn)以及长效机制(zhì)，长效(xiào)机制四大(dà)关(guān)键是(shì)推动(dòng)城市群(qún)战略、人地挂钩、金融(róng)中(zhōng)性稳定和(hé)房地产税。如果按照经济规律(lǜ)办(bàn)事(shì)，中国(guó)一定能实(shí)现房(fáng)地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关，解(jiě)好这(zhè)道世界(jiè)难题。

　　2、为(wèi)什么(me)要取消(xiāo)预(yù)售制、改(gǎi)为现房(fáng)销售？大家想想，绝大部分(fēn)商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不(bù)公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了(le)所有商品不能交付(fù)的风险。从(cóng)个人(rén)层面看，预售制对购房者非常不公(gōng)平，比如，交房等待(dài)期(qī)一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不(bù)仅承担(dān)银(yín)行(xíng)利息，还要承担延迟交房、房屋质量(liàng)、房产证延期(qī)办理甚(shèn)至不能交房的风险。从行业(yè)层(céng)面看，预售制助(zhù)推部分(fēn)房企过度(dù)举债、高杠杆(gān)扩张，若遇到下(xià)行周期，会引(yǐn)发资(zī)金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为现房销售，这(zhè)样有助于落实中央房住不炒(chǎo)精神、有助于保障购(gòu)房老百姓权益、有助于房(fáng)企稳健发展(zhǎn)，一(yī)举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消(xiāo)预售制度？预售制度怎么来的？国(guó)外什(shén)么情况(kuàng)？简单(dān)科普一下：商品房预售最早源于中国香(xiāng)港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式(shì)。98年房改，由(yóu)于(yú)商品房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香(xiāng)港，引入(rù)了商品房预售制度。其实，当前世界不少国家存在预售制。但(dàn)是，重(zhòng)点(diǎn)来了(le)！发达国家一般有严格(gé)的监管保障措施，开发(fā)商在(zài)项(xiàng)目获得政府批准后才(cái)可(kě)以开始销售，买家在购买期房(fáng)后并(bìng)非(fēi)像中国一(yī)样在支付完(wán)首(shǒu)付(fù)款(kuǎn)后从银行一次性贷款支付剩余全部房款，而是根据开发(fā)商工程进度在完全交房前进行分期(qī)支(zhī)付(fù)。所以，预售制度是(shì)需要(yào)严格的资金(jīn)监管、分期支付以及违约处罚措施(shī)作为保障的，如果没有这些保障措施，一定会触发风险，对购房民众不公平(píng)，所以不(bù)如借机(jī)取消预(yù)售制度，以后改为现(xiàn)房销售(shòu)。客观讲预售制度有一定历史(shǐ)阶段性，现(xiàn)在(zài)中(zhōng)国(guó)住房进入(rù)存量时代，取(qǔ)消预售(shòu)制度(dù)有助于降负债降杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩给老(lǎo)百姓(xìng)和社会，当(dāng)然这需要配套房企(qǐ)债(zhài)务重组(zǔ)、复工(gōng)保交楼、恢复市场(chǎng)信心和(hé)房地产(chǎn)长效(xiào)机制(zhì)。这是个(gè)技(jì)术活，只要坚持市场(chǎng)化(huà)改革，中国一(yī)定能化(huà)解这个(gè)难(nán)题，让(ràng)房(fáng)地产回归实体经济和居住属性(xìng)，安(ān)居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制，改为现房销售，开(kāi)发(fā)商将拼的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能(néng)不能(néng)兑现的(de)营销手段，而是所(suǒ)见即所得的(de)过硬(yìng)的产品质量和(hé)诚信(xìn)，这才是对购房民众的(de)最(zuì)根本最实(shí)质的保障，这样将极大的提升(shēng)开发商的建筑(zhù)质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。所有商业的本质是(shì)向(xiàng)善，是(shì)以客户为中心，房(fáng)地产(chǎn)也不(bù)能例外，老百姓买(mǎi)房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一家人。从这个角(jiǎo)度，取消预售(shòu)制、实施(shī)现(xiàn)房销售是实现(xiàn)老(lǎo)百姓(xìng)安(ān)居(jū)乐业、社会长(zhǎng)治久安、行业企业健康发(fā)展的重(zhòng)大(dà)措施(shī)。在当(dāng)前的情况下，取消(xiāo)预售(shòu)制要结合(hé)稳(wěn)楼市、房地(dì)产(chǎn)软着陆(lù)、打通金融(róng)支持当期三好生(shēng)、新模(mó)式等综合施策。

　　作者十年(nián)前在国务院发展研究中心参与(yǔ)财税改革方案研究(jiū)时(shí)，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融(róng)稳定、房企杠杆率等进行(xíng)过长期(qī)系统的专项研究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给(gěi)量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内(nèi)地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜(qián)藏的(de)风险确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金(jīn)第三方(fāng)全(quán)程监(jiān)管，交付时开发商(shāng)凭(píng)验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付(fù)购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支(zhī)付

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期房交易立法(fǎ)，设置(zhì)期(qī)房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金(jīn)由(yóu)银行监管，享1年(nián)保修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪五十(shí)年代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难(nán)、出租资金周转期长等问题，分层销(xiāo)售(shòu)孕育而生。20世纪50年(nián)代(dài)，中(zhōng)国香港还未推行公共(gòng)房屋制度，许多人栖身于木屋(wū)或者(zhě)其他临时住宅，住房的需(xū)求是(shì)相当高，不过(guò)大多(duō)数居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖多(duō)数以一(yī)整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚的资金实力才(cái)能购买。虽然楼宇出租是中国香(xiāng)港地(dì)产行业盛行的方式，但有着转让难(nán)、出租资金周(zhōu)转期长等问题。针对这一系列(liè)问题，不少地产商开始探(tàn)求新的(de)方式，如把楼宇契(qì)约切开，即(jí)“分契”，然(rán)后将楼宇分层出售。这(zhè)模式一经推行，购买楼宇(yǔ)的市(shì)民数量(liàng)有所增加，开发商资金(jīn)周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭(jiē)”模式引(yǐn)入房(fáng)地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办立信置业(yè)有限公司，凭借商业直觉和多(duō)年经营杂货铺、海上驳运业务的经(jīng)验，对于商品流(liú)通、资金周转有着独到(dào)的见解，在努力寻求方法加快自身资金周转。当时其在购(gòu)下(xià)九龙的一块(kuài)地盘后(hòu)，除了分层出售(shòu)、还(hái)印发售楼说(shuō)明书，上有(yǒu)文字详(xiáng)尽说(shuō)明楼(lóu)宇的地(dì)势环(huán)境、建筑材料、分层价格(gé)、订(dìng)购方法等。此(cǐ)外(wài)，“卖楼花”是另外(wài)一个亮点，即先(xiān)收取买家的订金，采用(yòng)类(lèi)似租金的分期付款(kuǎn)形(xíng)式(shì)，等新楼落成时，收齐买(mǎi)家(jiā)的钱，买(mǎi)家(jiā)就(jiù)拥有了自己的房(fáng)产。这种方(fāng)式减(jiǎn)轻(qīng)了民众购房的资(zī)金压力(lì)，加速了房屋的建造和销售，也(yě)解决(jué)了制造(zào)商的资金问题，降低投练瑜伽能提高性功能吗，为什么说女人练瑜伽男人受益资风险，在当(dāng)时可谓是“双赢”的(de)举措(cuò)。“预(yù)售(shòu)楼花+分期付款”的销(xiāo)售模(mó)式成为当时中国(guó)香港房地产(chǎn)市场的一大(dà)特色，纵观中国香港(gǎng)房地产市场的改革(gé)，“卖楼花”模式高效率地(dì)解决了核(hé)心的住房供不应求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港(gǎng)楼市几(jǐ)十(shí)年繁荣，但(dàn)期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部(bù)门(mén)不断完善、规范化，建立健全的监管机制，促进(jìn)市场健康发展。例如，1960年，位于大(dà)角(jiǎo)咀的一个楼盘因(yīn)建筑费用超支停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年(nián)后，中国香港管理部门提升了(le)对于预售楼(lóu)花(huā)制度(dù)的(de)监管，即要求开(kāi)发商(shāng)在(zài)预售前，确保地价款已经全部(bù)支(zhī)付，还要(yào)证明(míng)自身有资金(jīn)等能力把项(xiàng)目完成，资金(jīn)需放(fàng)入律师所托管，支取时需律所和(hé)建筑师的核准(zhǔn)。为了(le)防止(zhǐ)开(kāi)发商(shāng)、律(lǜ)所、建筑师等造假，套取监管账户(hù)资金，中国(guó)香(xiāng)港要求律师行在银(yín)行(xíng)开设的信托账(zhàng)户（监管账(zhàng)户）、开发商操作等(děng)采取全透明化机制，且银行的(de)责任上升，如出现房屋(wū)“烂(làn)尾”情况，银行将成最大风(fēng)险方，后续需自身推动(dòng)项(xiàng)目完(wán)工。随着监管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式(shì)，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　二十世纪(jì)九十年代，中国内(nèi)地面临住房需求大和供给(gěi)量短缺问题(tí)，引入(rù)“卖楼(lóu)花”制度。建国以(yǐ)来，中国内地优(yōu)先(xiān)发展重工业，强调(diào)基(jī)础建(jiàn)设，这一导向使前期发(fā)展工业化的进(jìn)程大(dà)于城市化进程，唯有解(jiě)决(jué)住(zhù)房基(jī)础等(děng)城市化配(pèi)套问题，才能(néng)进一步推进城市化。但当时推行的是“统一管理(lǐ)，统(tǒng)一分配，以租养房(fáng)”的福利分(fēn)房制(zhì)度，住房(fáng)市场发展(zhǎn)起(qǐ)步较晚、增速(sù)较(jiào)慢，福利分房制度(dù)也出现(xiàn)了分配不公、效率低、配套差等问题，因此(cǐ)福利分(fēn)房制(zhì)度不再适用于当时的国情。叠加房(fáng)地产市场(chǎng)面临商品房的需(xū)求量(liàng)大，而(ér)社会缺少大(dà)型房地产开发商(shāng)，商品房(fáng)供应(yīng)量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼(lóu)花”模式(shì)无疑是对内(nèi)地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步引进中(zhōng)国香(xiāng)港预售商品房制度，先后出台多项文件，大力支持国内房(fáng)地产市场(chǎng)改革。例(lì)如，1998年(nián)，国务院出台《关于进一步(bù)深(shēn)化城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)房制(zhì)度改革(gé)，加快住房建设的通知(zhī)》文件，决定停止住房无偿实物分(fēn)配，逐步实(shí)行(xíng)住房分配货币(bì)化、住房(fáng)供(gōng)给商(shāng)品化、社(shè)会化的住房(fáng)新体(tǐ)制，从(cóng)计划经济(jì)下的福利(lì)分(fēn)房转(zhuǎn)向市场经济的商品(pǐn)房。房地产市场采用(yòng)预售制，允许开(kāi)发商卖期房，解决了房企缺少资(zī)金(jīn)和开(kāi)发时间周(zhōu)期长的两大难题，开发商以预售款(kuǎn)撬(qiào)动下一个项目的开发，形成滚动开发模式(shì)，住房供应速度加快。自(zì)此中国(guó)内地开始房改货币化(huà)，中(zhōng)国(guó)人民银(yín)行等多方迅速出(chū)台相关的信贷政策，支持(chí)购(gòu)房者(zhě)，极大(dà)作用推动了房地产市场的发(fā)展。

　　引(yǐn)入(rù)中国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形成契合(hé)中国(guó)内地的商品房预售制(zhì)度。预售制(zhì)的初衷(zhōng)是为了缓解房企资金压(yā)力，加快城镇住房建(jiàn)设。具体(tǐ)来说，是(shì)指房地产开发企业将正在建设中的房屋预(yù)先出售给购房者，由购房者支付定(dìng)金(jīn)或房款的行为。区(qū)别(bié)于(yú)中国香港，在中国内地实践过程中(zhōng)，商品房预售流程为：房地产开发商办理(lǐ)预(yù)售许(xǔ)可证-签订(dìng)商品房买卖(mài)合同-进(jìn)行备案登(dēng)记和(hé)预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需要(yào)一次(cì)性(xìng)付清(qīng)首付款，并采用银行贷款的(de)形式一次性付清剩余(yú)房款，换言之，房屋未建成，开发(fā)商可(kě)能(néng)已拿到了全部(bù)购房款，这点与中国(guó)香港的按照工程进度(dù)付款有(yǒu)所不(bù)同。对中国内地的开发商而言，预(yù)售(shòu)制商品房(fáng)也开启(qǐ)了(le)高周转、高杠(gāng)杆(gān)的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实(shí)存在

　　作为中国(guó)内地(dì)商品房(fáng)销售的最(zuì)主要方式，预(yù)售制极(jí)大(dà)缩短房(fáng)企(qǐ)现金回(huí)笼(lóng)周期，同时增加市场(chǎng)商品(pǐn)房供应，推(tuī)动(dòng)了城镇化发展(zhǎn)进程。预(yù)售制在过(guò)去20多年对(duì)中国内地房地(dì)产市场的稳步发展起到了重要(yào)作用，不仅解决了房地产市场快速发展阶(jiē)段的资金需求，也提高了居民居住水平，中国内地(dì)城镇居民(mín)从筒子(zi)楼(lóu)住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房事(shì)业取得巨大(dà)进(jìn)步，数十年时间走完发(fā)达国家几百年城镇化路程(chéng)。改革开放以来，城镇化进程(chéng)进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿(yì)人增长至(zhì)9.1亿人(rén)，43年间(jiān)增长4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全国(guó)城市建成区面(miàn)积由(yóu)7438平方公里增长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年(nián)中国(guó)内(nèi)地城(chéng)镇住(zhù)宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均(jūn)住(zhù)房建筑(zhù)面(miàn)积从8.1平方米(mǐ)增(zēng)至34.7平(píng)方米(mǐ)，城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)房套数从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套(tào)户比从(cóng)0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已成为(wèi)中国内地商品房销售最主要(yào)方(fāng)式，2005年中国内地商品(pǐn)住宅期房销售面积(jī)占总销售(shòu)面积的(de)比重为63％，而2021年期(qī)房累计销售(shòu)面积达(dá)15.6亿平(píng)，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国内地房地(dì)产行业的(de)发展。中国(guó)内地房地(dì)产历经二十(shí)多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平(píng)，累计上(shàng)涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产开发(fā)投资完成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商(shāng)品房销售面积和销售金额分(fēn)别从1.5亿平(píng)增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至(zhì)18.2万亿(yì)元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地(dì)产(chǎn)业的快速发展，房(fáng)地产企业从无到有、从(cóng)国企(qǐ)先行(xíng)到民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产(chǎn)也(yě)成(chéng)为拉动中国(guó)内地经济高增(zēng)长的火车(chē)头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房(fáng)地产带动的上下(xià)游产业链特别长，高达(dá)50多个行业。2020年房地产(chǎn)及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房(fáng)地产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接(jiē)贡献），其中房(fáng)地产对金(jīn)融、批发、建材(cái)的带动最为明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投(tóu)资占全(quán)社会固定资(zī)产投资的51.5％，其(qí)中，房(fáng)地产开发投资占(zhàn)固(gù)定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从(cóng)房地产贷款占银行各(gè)项贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信(xìn)托等通道(dào)业务，占比超过三分之一。从房地产融资存量占社融(róng)存量(liàng)比(bǐ)重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大(dà)面积(jī)违约(yuē)，将(jiāng)导(dǎo)致银行不(bù)良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民(mín)财富(fù)效应渠道，根据我们的《中国住房市(shì)值测算报告》，2020年中国(guó)住房市值(zhí)为(wèi)62.6万亿(yì)美元，大(dà)于美(měi)国的(de)33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿美(měi)元、英法德(dé)三国合(hé)计的31.5万亿美元。从住房市值占(zhàn)股债房(fáng)市(shì)值的比例(lì)看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与股债房市值的比例较高，主要是因为住房(fáng)市(shì)值高(gāo)，以(yǐ)及中国资本市场发(fā)育(yù)尚不成熟，直接(jiē)融资比(bǐ)例较(jiào)低(dī)，股(gǔ)票、债(zhài)券市值较低，居民(mín)投(tóu)资渠道缺乏(fá)。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后潜藏的风险确实(shí)存在，当前的负面效(xiào)应愈发(fā)凸显。

　　从个人(rén)层(céng)面看，绝大部分(fēn)商(shāng)品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者的单(dān)方(fāng)面(miàn)不公(gōng)平(píng)制(zhì)度，购(gòu)房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商(shāng)品不能(néng)交(jiāo)付的风险。比如(rú)，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行(xíng)利息(xī)，还(hái)要承(chéng)担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能(néng)交房等风(fēng)险。另外，购(gòu)房者(zhě)和开发商之间的购(gòu)房合(hé)同、购(gòu)房者和(hé)银行的按揭贷款合同是两个独立的合同关系，如果开(kāi)发商发生违约，购房者只能根据购房合同向开发商主张权力(lì)，但依旧需要根据按揭贷款(kuǎn)合同按时向银行(xíng)进行贷款偿还，因此购房(fáng)者承(chéng)担的(de)风(fēng)险较大。

　　从行(xíng)业层(céng)面看，预售(shòu)制助推(tuī)部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下行周(zhōu)期，会(huì)引发资金(jīn)链断裂、项目(mù)搁置等系列风险，进行影(yǐng)响自身信(xìn)用和购(gòu)房者(zhě)对(duì)行业(yè)的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银行作(zuò)为按(àn)揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦(dàn)房企因(yīn)为市(shì)场波动或经营不善，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通过(guò)与购房者签订的预售合同和按揭合同，已经从(cóng)银行获(huò)得房款，如果购房者丧失还款(kuǎn)能力(lì)或短期不能还款等，则风险完全由银(yín)行(xíng)承担，银行将面(miàn)临较大的(de)坏账(zhàng)压力(lì)。

　　从监管(guǎn)角度看，购房(fáng)者的预售(shòu)监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个(gè)字那就是“没钱”，即没(méi)钱付工程款。在(zài)2004版的《城市(shì)商品房预(yù)售管理办法(fǎ)》中明(míng)确规定了开发企(qǐ)业(yè)预售(shòu)商品房所得款项应当用(yòng)于有关的工程建设，商品房预售款监管的具体办法，由(yóu)房地产管理部门制(zhì)定。但多(duō)年以(yǐ)来全(quán)国并没有统一的(de)预售资(zī)金监管规定，各地实行“一城一策(cè)”。例(lì)如，太原(yuán)、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市(shì)重点监管资金(jīn)比例为(wèi)总预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的建(jiàn)安成(chéng)本(běn)乘以(yǐ)建筑面积或者(zhě)项目工程总额报价计算重点(diǎn)资金(jīn)。而(ér)事实是，不少购房款未进入监管账户(hù)、或进入监管账户后被挪(nuó)用，导(dǎo)致楼盘(pán)没有资金继(jì)续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款(kuǎn)。那么，监(jiān)管账户(hù)资金如何被挪(nuó)走的？实(shí)际(jì)上，在过去房地产大开发时代的高周转背景下(xià)，抽调预售款(kuǎn)监管账(zhàng)户资(zī)金，是行业“潜规则”。比如(rú)工(gōng)程总(zǒng)承包方，以工(gōng)程建设名义，获得监(jiān)管账户(hù)拨(bō)付(fù)资金，再由(yóu)工程方(fāng)将资金转(zhuǎn)给房企，而(ér)拨付(fù)的(de)工程款，远超工(gōng)程进度所需(xū)。通过这些方式套(tào)取的资(zī)金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这(zhè)样做提供了资金流动性，房企抽调资金(jīn)统筹拿地、还款和楼盘(pán)建设，形成(chéng)一种资金(jīn)循环(huán)高周转模式，但一定程度上把风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　整体来说，国外(wài)商品房预(yù)售(shòu)制度(dù)呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预(yù)付款(kuǎn)保护：对(duì)于(yú)购(gòu)房者预(yù)付资(zī)金，一(yī)般(bān)设有定(dìng)金(jīn)或预付(fù)款保护(hù)机制(zhì)，如英(yīng)国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房(fáng)者支付的预付款比例相(xiāng)对较(jiào)低(dī)，绝大(dà)部分房(fáng)款在(zài)房屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方(fāng)式(shì)：预付款一般(bān)以定金方式(shì)支付，或按工程进(jìn)度分期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发放按(àn)揭贷(dài)款，一(yī)是按工程进度(dù)付款，按(àn)揭贷款(kuǎn)按照(zhào)工(gōng)程进度逐渐发放，购房者开(kāi)始月供；二是房屋交付后发放(fàng)按揭贷(dài)款；

　　5）房(fáng)屋烂(làn)尾保护：为预售(shòu)商品房提供期房烂(làn)尾保险，在商品房出现重大延(yán)期或重(zhòng)大缺陷时，保(bǎo)障购房者权益(yì)；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付质量的保(bǎo)障有两种方式，一是期房由政府或第三方验(yàn)收合格并提供(gōng)验收凭证(zhèng)后，开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取得购(gòu)房者(zhě)支付的房款。二是开发商为购房(fáng)者提供一(yī)定的保修(xiū)期，通常1-5年，保修(练瑜伽能提高性功能吗，为什么说女人练瑜伽男人受益xiū)期满，购(gòu)房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预(yù)售(shòu)资金第三方全程监管，交付时开(kāi)发(fā)商凭验(yàn)收(shōu)凭证取(qǔ)得房款

　　美国期房定金一(yī)定期(qī)限(xiàn)内无条件(jiàn)返还，最低首付(fù)比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其余房(fáng)款(kuǎn)交付后按揭还(hái)款，交付前资金由第(dì)三(sān)方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定(dìng)金比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于(yú)3.5％，根据美(měi)国(guó)官方(fāng)数据(jù)，2021年(nián)美国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除定金或(huò)首付(fù)外，购房者在(zài)房屋交(jiāo)付后通过按揭贷(dài)款支付剩(shèng)余房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为(wèi)防止(zhǐ)开(kāi)发(fā)商挪用资金，购房者(zhě)的定金及首(shǒu)付款由(yóu)第三方公证行或产权保险公司的信(xìn)托账户监管(guǎn)。如(rú)果开(kāi)发(fā)商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房者资金可(kě)通过申请仲裁取回，且不承担任(rèn)何责任与损失。而开(kāi)发商在(zài)房(fáng)屋(wū)建设过程中的资(zī)金全部(bù)来自银行，银行根据(jù)工(gōng)程进度向(xiàng)开(kāi)发商提供一定比(bǐ)例的贷款，由于开(kāi)发商挪用资金直接(jiē)损害(hài)银行利益，银行有充(chōng)分动机监管开发商(shāng)施工(gōng)进度(dù)。开(kāi)发商在房屋交付时需取得由政府(fǔ)相关部(bù)门经审查(chá)后发放的验收凭证，通过(guò)验收凭证向(xiàng)银行得到购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房(fáng)，提供(gōng)期(qī)房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　德国(guó)期房(fáng)可零首付购房，房款按建造工期(qī)进度支付，按揭按(àn)工期放款后还贷(dài)，房贷利(lì)率(lǜ)采用固定利率，开发商或购(gòu)房者可购买期房(fáng)烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获(huò)批(pī)后即可预售房屋。签署购房合同前，购房者需(xū)支付约2000欧的定金(jīn)并(bìng)进行预约公证，签订(dìng)合同后定金退(tuì)还(hái)。如由于(yú)任(rèn)何(hé)原因(yīn)不能购(gòu)买，定(dìng)金按照德(dé)国法律全部(bù)退还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房者需支付公证费(fèi)和土(tǔ)地交(jiāo)易(yì)税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用(yòng)不(bù)包(bāo)含在购房款中，属于购(gòu)房(fáng)附(fù)加费。

　　首付方面，德(dé)国没(méi)有规定最低(dī)首付(fù)比例，可零(líng)首付购房。

　　余款方面，德(dé)国也采取按工期(qī)支(zhī)付房款(kuǎn)的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比(bǐ)例因项目而异。一般来说，支付节点可分为公证(zhèng)后(hòu)、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路完(wán)工、窗户玻璃完工(gōng)、室内清洁及墙面完(wán)工、地(dì)板完工、全部完(wán)工，支付(fù)比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在(zài)支(zhī)付房款前申(shēn)请房贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，银(yín)行(xíng)按施工节奏(zòu)分(fēn)多次发放贷款，每笔贷款给予购(gòu)房者一(yī)定(dìng)使用期限，期限结束后，购(gòu)房者(zhě)开始还贷(dài)。

　　保险(xiǎn)方面，德国保(bǎo)险公司针对期(qī)房设计了(le)两种保险，保险的(de)功能是(shì)当房屋出现(xiàn)重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保险公司(sī)保(bǎo)证(zhèng)开(kāi)发商赔(péi)偿或修复，开发商破产，由保险公司负(fù)责相(xiāng)应(yīng)赔偿。保险由开发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预(yù)售制设有10％定(dìng)金(jīn)保险保(bǎo)护机制，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师(shī)严格监管。

　　订立合(hé)同(tóng)前(qián)，买卖双(shuāng)方均有(yǒu)一名律(lǜ)师，负责(zé)沟通期房交易中的房产、资金、合同等各(gè)个(gè)环(huán)节(jié)，各环(huán)节内容确认无误后签订(dìng)首付交换合同。

　　定金方面，英(yīng)国(guó)设置了10％定金保险保护(hù)机制，当(dāng)开发(fā)商出(chū)现财务、经营(yíng)问(wèn)题时，购房者10％的(de)定金由保险公(gōng)司赔付，而超出10％的(de)部分(fēn)较难(nán)追回。

　　首(shǒu)付(fù)方面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英(yīng)国采取按(àn)工程进度付款(kuǎn)的方式，但是交房前(qián)付款比(bǐ)例相对(duì)较低(dī)，一般(bān)会在合(hé)同签(qiān)订6-24个月分别(bié)支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前(qián)付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环(huán)节，英国规(guī)定房屋必须经过房(fáng)产(chǎn)公证公(gōng)司(sī)的检验验收后才能(néng)交付，交付后方(fāng)可按揭(jiē)还(hái)贷。

　　资金监管环节(jié)，英(yīng)国期房(fáng)预售资(zī)金(jīn)监(jiān)管极(jí)为严格(gé)，资(zī)金也由律师(shī)监管，在确认工程进(jìn)度(dù)、支付(fù)相关款项过程中(zhōng)，由买房律师将资金(jīn)转给(gěi)卖方律师(shī)，卖(mài)方律师转(zhuǎn)给开(kāi)发商，即(jí)资金在进入开发商账户前经过两道关口(kǒu)，有利于保障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期房交(jiāo)易立法，设置期房(fáng)预付(fù)款保全(quán)措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发商(shāng)必须完成(chéng)“预售房定金保(bǎo)全措施”，交房前付款比例不(bù)超房款的(de)20％，开发商违约需(xū)返还定(dìng)价并赔(péi)偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭(jiē)还款。

　　立(lì)法方面(miàn)，日本二战结(jié)束后(hòu)由于房屋供给严(yán)重失衡，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一房(fáng)二卖”现象普遍，为(wèi)此，日本政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经多次修订(dìng)，目(mù)前是唯一一(yī)部规(guī)范期房交易的法(fǎ)律(lǜ)。

　　定(dìng)金保护方面，根据日本(běn)《宅地建(jiàn)物(wù)取引业法》，对购(gòu)房者(zhě)支付定金超过5％或超(chāo)1000万日元的(de)部分，法律(lǜ)要求(qiú)开发商必须完成定金保全措施才(cái)可预售。什么是定金保全措施(shī)？即买(mǎi)卖双方签订购房(fáng)合同时，开发(fā)商(shāng)向(xiàng)金融机构或指定保(bǎo)证(zhèng)机构或保险机构签订定金保(bǎo)证委(wěi)托合同，设置购房者(zhě)定金的保(bǎo)证(zhèng)或保险(xiǎn)，并将相应(yīng)的保(bǎo)证金(jīn)证明书交(jiāo)付(fù)给(gěi)购(gòu)房者(zhě)。除定金(jīn)外，其他(tā)预先支付的购房款也受该措施保(bǎo)护。若开发商倒闭导致期(qī)房烂尾，购房者(zhě)可凭(píng)保证金证明书向(xiàng)金融(róng)机构(gòu)或保证机构或保险(xiǎn)公司兑付，同时(shí)，开发商需向购(gòu)房者赔(péi)付(fù)违约(yuē)金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前只需(xū)支付最多不超20％的定(dìng)金，签(qiān)订购房合同后，购房(fáng)者(zhě)即可向(xiàng)银(yín)行申请贷(dài)款(kuǎn)，但交房后才开始(shǐ)按揭贷(dài)款(kuǎn)，除定金(jīn)外(wài)的剩余房款在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年保修(xiū)期(qī)后付尾(wěi)款

　　新(xīn)加坡期(qī)房购房者违约可返还相当(dāng)于3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例20％，余(yú)款按工程(chéng)进度支(zhī)付(fù)，所有资(zī)金进银行专门项目资金账户，交房后满(mǎn)1年保修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支(zhī)付环节，新加坡开(kāi)发(fā)商(shāng)有统一的选购权合同以及订(dìng)金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款(kuǎn)作为订(dìng)金(jīn)，OTP有(yǒu)效(xiào)期14天，执(zhí)行OTP则进一步签订购买合同，不(bù)执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购(gòu)房者需支付15％的首付及印花(huā)税，同时购房(fáng)者(zhě)向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新加坡期(qī)房同样(yàng)采取按工程进度付款的方式(shì)，《发展商条例(lì)》对期(qī)房付款流程做了统一详细(xì)规定，要(yào)求所有开(kāi)发商遵(zūn)守(shǒu)，支(zhī)付节(jié)点一般(bān)为合同签(qiān)订(dìng)后、地基完工、框架完工、管(guǎn)道(dào)门(mén)窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也(yě)依照工程进(jìn)度(dù)放(fàng)款，月供在此过程中随(suí)着放(fàng)出(chū)贷款的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面(miàn)，购房(fáng)者的订金(jīn)与付款(kuǎn)会存入(rù)银行专门的项目资金账户(hù)，账户资金提取须与房屋建设(shè)有关。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受(shòu)1年的房(fáng)屋保修期(qī)，此后购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期(qī)来看，当前房(fáng)地产到了政策出手临界(jiè)点，重点(diǎn)是保交楼和(hé)房企重(zhòng)组。一(yī)方面(miàn)，加(jiā)大对刚(gāng)需和(hé)改善(shàn)型需求(qiú)的(de)支(zhī)持(chí)力(lì)度，长短(duǎn)兼顾妥善应(yīng)对局部停(tíng)贷现象，重点是保交楼(lóu)保复工(gōng)保民生，给予强有力(lì)的金融工具支持(chí)。另一方(fāng)面，从现(xiàn)在起，对还在正(zhèng)常运(yùn)转的房(fáng)企包括(kuò)民营企(qǐ)业(yè)，加大支持力度(dù)，由(yóu)优质房企牵头并(bìng)购重组整个行业(yè)，为每个(gè)房企(qǐ)配套(tào)AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分(fēn)估计形势复杂性和人性复杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企(qǐ)债务、恢复市(shì)场信心(xīn)以及长效机制。长效机制(zhì)四大关键是推动城市群战略(lüè)、人(rén)地挂钩、金融中性(xìng)稳(wěn)定和房地产税。定(dìng)金(jīn)环节，建立开发(fā)商违约后定金保护机(jī)制，如将已支付定(dìng)金冻结至(zhì)房屋(wū)交付阶(jiē)段，保障购房者定(dìng)金安全。签订合同(tóng)环(huán)节，鼓励保(bǎo)险公司介入，为房屋重大延(yán)期以及重大缺陷等情况提(tí)供(gōng)充分的保障(zhàng)。余款支付环节(jié)，建立按工(gōng)程进度(dù)付(fù)款机制或交房后按揭贷(dài)款机制，充(chōng)分保护(hù)购(gòu)房者的权益(yì)。资金监管环节，引入独立于开发商、银行的(de)第(dì)三方资(zī)金监管机构，或由政府相关部门直接(jiē)监管，以此防止资金挪用现象。交付环(huán)节，建(jiàn)立商品房保修期制度(dù)。保修(xiū)期(qī)内(nèi)，开发商应对(duì)房屋(wū)质量问(wèn)题全权(quán)负责、免费(fèi)维修，购(gòu)房者在(zài)保修期结(jié)束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品房预售制(zhì)是大势所趋。一方面，98年房改时，全国(guó)缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在全国(guó)套户比(bǐ)超过1，从大开发(fā)进(jìn)入存量时(shí)代，对(duì)购房民众不(bù)公平的(de)预售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房(fáng)销售。另一(yī)方面，取(qǔ)消预(yù)售制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营销手段(duàn)，而是所见(jiàn)即(jí)所得的(de)过硬(yìng)的产品质量和诚(chéng)信，这才是对购房民(mín)众的最根本最(zuì)实质的保障(zhàng)，这样将极大(dà)的提升(shēng)开发商(shāng)的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。

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