近两年(nián)火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进(jìn)入密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公募REITs整体呈现出(chū)高比例稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的REITs产品(pǐn)，平均(jūn)分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示，强(qiáng)制(zhì)分红机(jī)制是(shì)公募REITs主(zhǔ)要特(tè)征之一，稳定分红体现出(chū)该类产品长期投(tóu)资(zī)价值，通(tōng)过(guò)观测(cè)经营活动现金流、可(kě)供分配现金等指(zhǐ)标，也是(shì)观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通(tōng)投资(zī)者注意，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营REITs项(xiàng)目在(zài)经(jīng)营权到期后(hòu)不再产生现金收(shōu)益，特许经(jīng)营(yíng)权(quán)分红目前(qián)已包含了利(lì)润分配和本金的归还(hái)，在选择(zé)投资标的时应(yīng)了解资产类(lèi)型和(hé)分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息日(rì)，此外尚(shàng)有(yǒu)6只REITs实(shí)际分(fēn)配情况尚未公布。整体来(lái)看，公(gōng)募REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配(pèi)金额的公募(mù)REITs产(chǎn)品中，2022年全(quán)年分(fēn)配(pèi)金额(é)占(zhàn)可(kě)供分配(pèi)金额比(bǐ)例(lì)平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配(pèi)比(bǐ)例在(zài)96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负责人(rén)对此表示，投资(zī)公募REITs的主要收益来源为持有期(qī)分红收益(yì)，以(yǐ)及基金份额交易价格的变化(huà)。基金份额二级(jí)市(shì)场价格受(shòu)到公募REITs资产运营情况及(jí)市场因素的综合影(yǐng)响，较易引(yǐn)起波(bō)动。与此相比，基金分红预期(qī)则更有规律可循。公募REITs的分红主要来自基(jī)础设(shè)施资产的经营现金流，投资人通过基金募(mù)集材料(liào)和信息披露文件(jiàn)，结合(hé)行(xíng)业(yè)及市场情(qíng)况，可以(yǐ)分(fēn)析基础设施项目的经营业绩，作为进(jìn)行投资决策的重要参考。

　　“相对(duì)于基金份额二(èr)级市场(chǎng)价格变化(huà)导致的浮盈(yíng)或浮亏(kuī)，分红作为基金份额(é)持有(yǒu)人(rén)实际获(huò)得的现金收(shōu)益，对于长期投资者更具参考价值。”中金(jīn)基金相(xiāng)关(guān)负责人(rén)称(chēng)。

　　平(píng)安基金REITs 投(tóu)资中心运营高级(jí)副总监李华平也表示，根据《公开募集基础(chǔ)设施证(zhèng)券投资(zī)基金指引（试行）》及相(xiāng)关法规(guī)要求，基础设施基金应当将90％以上(shàng)合并后基金(jīn)年度(dù)可分配金额以现(xiàn)金形式(shì)分配给投资者，强制(zhì)分(fēn)红机制是公募REITs的主要(yào)特征之(zhī)一，稳定的分红机(jī)制体现出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中(zhōng)航基(jī)金也认为，从投资角度来看，基础设施公募(mù)REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性”双重(zhòng)特点。二级(jí)市场价格反映这类产品“股性”的一面(miàn)，分(fēn)红体现了这(zhè)类产(chǎn)品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要(yào)求，分红类(lèi)似于债券(quàn)派息，但不等同(tóng)于债券的固(gù)定利(lì)息(xī)回报，而(ér)是由可供分配现金(jīn)决定。

　　从机构投资者(zhě)的(de)角(jiǎo)度来(lái)看，一(yī)方(fāng)面是公募REITs丰富(fù)了(le)机构投资者的投资品类，为(wèi)资产(chǎn)配置多元化提供抓手，具(jù)有较强的(de)配置价值。另(lìng)一方(fāng)面，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机构投资者(zhě)稳定收(shōu)益。机构投资者(zhě)公募REITs能(néng)够通过分(fēn)红获取(qǔ)相对于投资债券(quàn)相(xiāng)对高的收益性，在有效控(kòng)制风(fēng)险的前提下，增厚资产包收(shōu)益，起到(dào)投资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了投资收(shōu)益(yì)“落袋为安”外，市场对(duì)于(yú)未来分红水平(píng)的(de)预期，也是影(yǐng)响(xiǎng)REITs基金(jīn)二级市场价(jià)格(gé)走势的关键因(yīn)素之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市场表现看，截(jié)至4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年(nián)内(nèi)下(xià)跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产品受宏观经济(jì)的影响，可分配金(jīn)额完成率(lǜ)不达预期，一(yī)定程度上影响(xiǎng)了公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的(de)价格。”李(lǐ)华平称，公募(mù)REITs二(èr)级市场的价格波动(dòng)受(shòu)多重因素的影响，投资(zī)收益是(shì)影响REITs二级市场价格的主要因素(sù)之一，而稳定的分红(hóng)有(yǒu)利(lì)于吸引投资(zī)者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负(fù)责人也表示(shì)，近(jìn)期经济(jì)预期恢复，一方面市场热(rè)点呈现向(xiàng)股票和债券回归的过程；另一方面(miàn)，基础设(shè)施项目的经营业(yè)绩相对经济活(huó)力的(de)改善(shàn)有一定的滞后性(xìng)。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分(fēn)红除权日，将对基金份额的开盘指导价(jià)做调减处理(lǐ)，调减金(jīn)额根(gēn)据单(dān)位基金份额的分红(hóng)金额进行计(jì)算。除权操(cāo)作是对分红前后基金份额净值(zhí)变化的修(xiū)正，使投(tóu)资(zī)人(rén)在基金分红前后均可以获得(dé)公平的投资机(jī)会。

　　“分红(hóng)可增强投资者长期投资的信(xìn)心，同时需结合持有产品的(de)特(tè)性，关注二级市场扰动对整体收(shōu)益的影响程度(dù)。”中(zhōng)航基金相关(guān)人士也称。

　　特许(xǔ)经营权分红(hóng)包括(kuò)利(lì)润分配和本金(jīn)归(guī)还

　　普通投资者应了解(jiě)底层资产情况

　　多位业内(nèi)人(rén)士还提醒，与现有(yǒu)公(gōng)募基金分(fēn)红前(qián)提是(shì)本金之上的(de)增值部分(fēn)不同(tóng)，特(tè)许经营权(quán)REITs基金运作期间的“分(fēn)红”界定为(wèi)“分派”更(gèng)为准确，分派(pài)的是(shì)本金与增(zēng)值两个部分，两个部分之间的比(bǐ)例(lì)是变(biàn)动的，与现有公募(mù)基金(jīn)分红差异(yì)很大，大多(duō)数(shù)普通投(tóu)资者可能把“分派”金额误认(rèn)为是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年(nián)限到期(qī)后基金价值面(miàn)临(lín)极(jí)大(dà)不确(què)定性，这是该类投资(zī)者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特(tè)许(xǔ)经营权类和产权(quán)类两大资产(chǎn)类型，持(chí)有产权类产品的(de)收益主要包括每年的现金(jīn)分红及资产增值的(de)收益，而(ér)持(chí)有特许经营类(lèi)产品的收益主要来自项目每年的现金分红。其中(zhōng)，特许经营(yíng)权(quán)类资(zī)产(chǎn)的分红包括(kuò)了(le)利润分配和本金的归还，两(liǎng)者的比(bǐ)率也(yě)是变动(dòng)的，对特许经营(yíng)权类资产的公募REITs可以内部收(shōu)益(yì)率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通投资者在选择投资标的时，应了解公募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中航(háng)基金也表(biǎo)示，从细分来(lái)看，各类公(gōng)募REITs分(fēn)红因底层资产属(shǔ)性不(bù)同而形成(chéng)区别。特(tè)许经(jīng)营权类的公募REITs产品(pǐn)因其分红(hóng)相当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而(ér)产权类(lèi)的公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看重底层(céng)资(zī)产的(de)价值增值，所(suǒ)以相对(duì)股性偏(piān)强。普(pǔ)通(tōng)投资者在选择(zé)公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产属性，对(duì)所选择产品的二(èr)级市场价格和分(fēn)红有(yǒu)合理预(yù)期。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责(zé)人也认为，与产权(quán)类项目相比(bǐ)，特许经(jīng)营项目在经(jīng)营(yíng)权(quán)到(dào)期后不再(zài)能产生现金收益，因此(cǐ)将可供分配金额的分(fēn)配理解为“分派”比(bǐ)“分(fēn)红”更(gèng)加(jiā)准确。基于这个特点(diǎn)，剩余(yú)经营期限较短的特许(xǔ)经营项(xiàng)目(mù)，通(tōng)常具备更高(gāo)的(de)分派(pài)率水平。对于(yú)剩余期限较长的特许(xǔ)经营(yíng)权项目，即使分派率相(xiāng)对较低(dī)，也有足够年限(xiàn)收(shōu)回本金并取(qǔ)得收益(yì)。

　　中(zhōng)金基(jī)金该(gāi)负(fù)责人(rén)提醒投(tóu)资者注意，特许(xǔ)经营权项目的分派金额包含(hán)了投资本(běn)金，在不进行扩募的情况下，基(jī)金份额单价随着分派进度(dù)逐(zhú)年下降是(shì)正常现(xiàn)象(xiàng)，投资(zī)特许(xǔ)经营权(quán)REITs的收益来自项目剩余期限(xiàn)产生的(de)现金流。

　　“与(yǔ)特许经(jīng)营但使龙城飞将在,不教胡马渡阴山的意思是什么，但使龙城飞将在不教胡马渡阴山的意思项目(mù)相比(bǐ)，产权类项目的(de)土地或建筑(zhù)的剩余使用(yòng)年限(xiàn)一般较(jiào)长，再加上到期后通(tōng)过对建筑(zhù)的(de)更新改造或补缴(jiǎo)土(tǔ)地出让金等追(zhuī)加投资，有机会进一步延长经营期(qī)限。这种类似(shì)永续经营的假设反映(yìng)在(zài)基础(chǔ)资产的估值上，使(shǐ)产权类REITs具备更显著(zhù)的资产投资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收益率等指标(biāo)

　　评估项目底层资产运营(yíng)情况

　　在基金(jīn)分红的时点，多位业内人士(shì)还表示(shì)，在产品分红期，投资者可以观(guān)测(cè)经营活动现金流、可供(gōng)分配现金、内部收(shōu)益率等(děng)指(zhǐ)标，来观察和评估项(xiàng)目(mù)底层资产(chǎn)的运(yùn)营(yíng)情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年(nián)报指标中，跟(gēn)现金(jīn)相关(guān)的(de)指标有两个：一是(shì)年报中披露的(de)经营活(huó)动现金流，二(èr)是可供分配(pèi)现金，二者存在本质(zhì)性(xìng)区别。经(jīng)营活动产(chǎn)生的现金净流量是指企业经营、筹资、投资产(chǎn)生的现金(jīn)流，基于企业本身经营活动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对(duì)非现金影响利润表的项目进(jìn)行(xíng)调整，加期初现金，最终得到的(de)账面现(xiàn)金。

　　李(lǐ)华平也表(biǎo)示，公募REITs作(zuò)为资(zī)产(chǎn)配置(zhì)新(xīn)选择，投(tóu)资价值体现(xiàn)在相(xiāng)对股债市场独立的资产配(pèi)置功能，比较(jiào)适合长期持有。建(jiàn)议投(tóu)资者对经营权类(lèi)的(de)资产可以更(gèng)多关注(zhù)内部(bù)收益率的高低，对产(chǎn)权类的(de)资产更(gèng)多关注(zhù)分派率高低(dī)。因为公募REITs可(kě)分(fēn)配收益主要来(lái)自(zì)底层(céng)资产的经营(yíng)净现金流，所(suǒ)以底层资产运营情况直接(jiē)影响(xiǎng)投资回报，投资者可(kě)综(zōng)合考虑原始权益人(rén)综合实(shí)力、运营管理机构实力(lì)、公募基(jī)金管理人(rén)实力等(děng)多重(zhòng)因素(sù)来选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由(yóu)于分(fēn)红交易(yì)带来的短期博弈机会仍在，叠加(jiā)此前市场接连回(huí)调，建议投(tóu)资者关注(zhù)有基本面支(zhī)撑、填权(quán)效应相对明显(xiǎn)、同时分红规模较为可(kě)观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书(shū)均会(huì)载明(míng)REITs在发行(xíng)首年及次年的可供分(fēn)配金额预(yù)测。投资者但使龙城飞将在,不教胡马渡阴山的意思是什么，但使龙城飞将在不教胡马渡阴山的意思可(kě)以将REITs的实际分红金额(é)与募集(jí)材料中披露预测进行比较(jiào)分析，结合经(jīng)济(jì)及市(shì)场的实际环境，对基础(chǔ)设施项目(mù)的运营业绩(jì)及REITs的管(guǎn)理能(néng)力进行判断。”中(zhōng)金基金(jīn)上(shàng)述负责(zé)人也称。

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