5月以来，房(fáng)地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数(shù)本月(yuè)涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。而以公募基金为代表的机构对于这一(yī)板块已经(jīng)在悄然布局。数(shù)据显示(shì)，以南方(fāng)和华夏的(de)两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所(suǒ)公布的总(zǒng)份额均较4月28日(rì)时有小幅增(zēng)长。根据(jù)基金一季报统计，龙头与地方国企央企获得增持，持仓数量占(zhàn)流通股(gǔ)比重增幅(fú)五只个股分别为华发(fā)股(gǔ)份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置(zhì)房地产或(huò)“底部(bù)回(huí)升”

　　行业红(hóng)利时代已过 精(jīng)耕细作(zuò)成共识

　　从公募基金(jīn)对(duì)房地产的(de)配(pèi)置看，2019年(nián)末(mò)，公募所(suǒ)持(chí)有的房地产行业标的市值约(yuē)1188亿元(yuán)，占其(qí)所持股票(piào)市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色，但公募所持房地产公司(sī)市值在股(gǔ)票(piào)资(zī)产(chǎn)中的占比却断(duàn)崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是(shì)进(jìn)一步(bù)降(jiàng)至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于(yú)出(chū)现了三(sān)年(nián)来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地产行业的持股比例(lì)也同步(bù)回升，从2021年网络上说的310什么意思，网络上说的310什么意思啊底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今(jīn)年一季度得以延续。数据统计显示，公募重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值(zhí)前五个股分别为保利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨江集团(tuán)，持仓市值(zhí)占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对于房地产的投资愈(yù)发(fā)有集中于(yú)龙头的趋势(shì)。Wind显示，在(zài)公募基金一季报汇总的重仓股中，房(fáng)地产板块(kuài)排名最高的是(shì)保利发展，在基金重(zhòng)仓第33位。排名第二(èr)的是招商蛇口(kǒu)，排在第(dì)78位。而(ér)老牌龙(lóng)头股万科A排(pái)在第96位。对(duì)比去年(nián)四季报，变化之处首(shǒu)先在(zài)于几只房(fáng)地产龙头股从(cóng)排位上看均(jūn)有(yǒu)退步，尤其是万科最为明(míng)显；其次是金地集团退出百大之列。但(dàn)考虑(lǜ)到房地产是复(fù)苏链上最后一环(huán)，且首季并非行业销(xiāo)售(shòu)旺季，其传导到二级市场乃至机构持(chí)仓上(shàng)还需(xū)要时(shí)间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已经(jīng)进入大分化时(shí)代，一二线城市好于三四线城市。而映射到(dào)二(èr)级市(shì)场投资上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的红利(lì)期一去不返了。“如(rú)果按照产(chǎn)业周期来分类，包括房(fáng)地产(chǎn)等几(jǐ)类行业在盖特(tè)纳曲线里(lǐ)属于成熟(shú)期或者衰退期的行(xíng)业，传统认(rèn)知(zhī)上没有什么投资机会(huì)的(de)。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解(jiě)铝等类似的行业也出(chū)现了一(yī)些机会，背后的逻辑是(shì)供给侧发生了更大(dà)的变(biàn)化(huà)。”一不(bù)愿(yuàn)具名(míng)的上海公募基金经理指出。

　　不(bù)过也有公募人(rén)士持谨慎(shèn)乐观态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿(yì)平(píng)方米的年销(xiāo)售面积很(hěn)难再出(chū)现了，2022年光(guāng)是居民存(cún)款数量增加了15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿平方米(mǐ)建筑(zhù)面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方(fāng)米(mǐ)。需求端(duān)还需要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地(dì)产研究(jiū)员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无论从城镇(zhèn)化的进(jìn)程(chéng)，还是人均住房面(miàn)积（接(jiē)近30平/人），我国(guó)均已(yǐ)告别住(zhù)房短缺(quē)时代，而目前居民的杠(gāng)杆率和房价收入(rù)也不(bù)支撑每年18万亿元的(de)销售额，以及过快上行的房(fáng)价(jià)，因而(ér)行业高增的时代已经过去，未来行业(yè)的需(xū)求或(huò)将(jiāng)回落，在(zài)此(cǐ)过程中，伴(bàn)随着地产的(de)高杠杆属性，就很容易出(chū)现信用风(fēng)险问(wèn)题（类似2022年(nián)的民营地产爆雷），行业(yè)进入到供给(gěi)侧出清(qīng)的过程。这(zhè)个(gè)过程中，综合(hé)竞争力(lì)强(qiáng)的(de)公司就能够通过(guò)大(dà)鱼吃小鱼的(de)方式，获(huò)得(dé)市占率(lǜ)的提升。当行业需求见顶回(huí)落时，行业的贝塔已经过(guò)去了，但(dàn)不(bù)代表没有投(tóu)资机会，机会(huì)在于城市、位(wèi)置(zhì)、产品的(de)阿尔法，而对应到股票投资，就是(shì)强(qiáng)竞争力公司的(de)阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变(biàn)，精(jīng)耕细作个股成为公募乃至(zhì)整体(tǐ)机构的(de)务实之举。

　　机构配置房地产“风物(wù)长宜(yí)放眼量(liàng)”

　　头部央(yāng)国企(qǐ)、优质区(qū)域性标的成香饽饽(bō)

　　5月以(yǐ)来(lái)，房地产(chǎn)板块(kuài)个股多(duō)出现小幅(fú)上涨，截(jié)至5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房地产(chǎn)指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的(de)个(gè)股(gǔ)来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万房地产板块(kuài)个股，在纳入统计的124只房地(dì)产类标的股中，本月以来(lái)实现股价上涨的达(dá)到(dào)了81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰(qià)好(hǎo)排名前五的公(gōng)司月(yuè)内(nèi)涨幅超过了10％，它们分(fēn)别是(shì)上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海(hǎi)、华(huá)夏幸(xìng)福、荣安地产。排名(míng)第(dì)一(yī)的上实(shí)发展，五一假期(qī)归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两(liǎng)个(gè)交易日收出涨停(tíng)。从该(gāi)股的基(jī)本(běn)面来(lái)看，上实发展的主营(yíng)业务为房地产开发与经(jīng)营(yíng)。公司的(de)主要(yào)产(chǎn)品及服(fú)务为房地产(chǎn)销售、房地产(chǎn)租(zū)赁、物业(yè)管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数(shù)据来看，2022年(nián)，其实现营业收(shōu)入52.48亿元，比上(shàng)期减(jiǎn)少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股(gǔ)股东来看，各(gè)类机构都有(yǒu)对其布局(jú)的例(lì)子。以(yǐ)3月31日时的首(shǒu)季十(shí)大流通股(gǔ)股东来(lái)看(kàn)， 具体包(bāo)括公募的上银基金(jīn)、私(sī)募的迎(yíng)水文龙、中(zhōng)央(yāng)汇(huì)金(jīn)、长城资产管(guǎn)理公(gōng)司等都跻(jī)身(shēn)前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名(míng)第二(èr)的浦东金桥也是上海本地(dì)房(fáng)企(qǐ)，其第一季度的收入利润规(guī)模大(dà)幅(fú)度复苏。究其原因，一方面(miàn)是该公司后(hòu)疫情(qíng)时代出租率复苏至(zhì)近年来(lái)最高(gāo)，另一方面(miàn)则是公司拿地结(jié)算持续(xù)性向好(hǎo)，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积约(yuē)54万平方(fāng)米。

　　在这样的业(yè)绩(jì)势头向好背(bèi)景(jǐng)下，自然也(yě)吸引(yǐn)了知名机构在其(qí)中持续驻足。从(cóng)第一季(jì)度(dù)十大流通股股东(dōng)来看(kàn)，知(zhī)名(míng)私(sī)募(mù)高(gāo)毅邓(dèng)晓峰的两(liǎng)只产品依然在前十中，这也(yě)是连续第三个季度他有(yǒu)的两只产品杀入前(qián)十。同时榜单中还有一支大(dà)名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布(bù)扎比投(tóu)资局(jú)，其(qí)当季还小幅(fú)增(zēng)加了持股。

　　除去上述两家上海(hǎi)区域(yù)性地(dì)产公(gōng)司外，荣安(ān)地(dì)产则是(shì)主要布局在(zài)深圳的地产(chǎn)公司(sī)，一季报交(jiāo)出的也是(shì)一(yī)份(fèn)报喜(xǐ)的成绩单(dān)：首季公(gōng)司(sī)实现(xiàn)营业(yè)收(shōu)入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归(guī)属于上市(shì)公司股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态(tài)度(dù)来看，《红(hóng)周刊(kān)》注(zhù)意(yì)到两只公募指基(jī)首季(jì)新(xīn)杀入十(shí)大流(liú)通股(gǔ)股东(dōng)行列。具(jù)体说来， 南方中证全指房地(dì)产ETF上榜排名第七(qī)位(wèi)，富(fù)国中(zhōng)证指数(shù)1000增强则排名第九位，此外(wài)联袂出现的(de)机构(gòu)还(hái)有QFII高盛国(guó)际和私(sī)募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受(shòu)《红(hóng)周刊(kān)》采访时，兴证全球基金相关人士分析：“经历过行业(yè)洗(xǐ)牌和(hé)兼并重组后，龙头(tóu)的价值更(gèng)为(wèi)笃定突出；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场大(dà)幅降(jiàng)温，优质(zhì)土地供(gōng)给(gěi)较多(duō)（券商(shāng)测算对应潜(qián)在(zài)毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数(shù)房企受限于信用(yòng)问题或者资(zī)金紧张没法拿(ná)地(dì)，龙头房(fáng)企趁机获取低成(chéng)本土地，龙头(tóu)房(fáng)企的(de)拿地力度（拿地金额/销售金额）基(jī)本在30％以上；从(cóng)融资上看，龙头房企杠(gāng)杆率较低(dī)，净(jìng)负债率基本在(zài)70％以下，而其(qí)他房(fáng)企的净负(fù)债(zhài)率普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间有限，从(cóng)融资(zī)成本看，龙头房企(qǐ)的融资成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年(nián)的销(xiāo)售，龙头房企(qǐ)明显跑(pǎo)赢(yíng)行业，1～4月百强房企的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额(é)增速(sù)为29％。”

　　需要强调的(de)是，在(zài)当前中(zhōng)特估的浪潮下(xià)，央国企(qǐ)地产股(gǔ)或存在发(fā)展的大好机会。中信(xìn)证券指(zhǐ)出：“房地(dì)产行业的结构(gòu)性机会依(yī)然存在，少(shǎo)部分(fēn)公司尤其(qí)是央企占据显著优势(shì)，其主(zhǔ)要又体(tǐ)现为库(kù)存(cún)的优(yōu)势(shì)。央企地产公司，现阶(jiē)段表现出较低的融资成本，优质的开发(fā)资(zī)源和良好的不动产资产运(yùn)营(yíng)能(néng)力的多重竞(jìng)争优势(shì)。”

　　“即使没有(yǒu)中(zhōng)特(tè)估，国(guó)央(yāng)企相较于民营地(dì)产公(gōng)司也是更(gèng)有优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务(wù)关(guān)系等问题(tí)，市场对民营房开(kāi)企业的资产会有(yǒu)更多担忧(yōu)和质(zhì)疑，所以在这一轮行业出清的过(guò)程(chéng)中，央国企相(xiāng)较于民企来说(shuō)估值(zhí)的修复更明显(xiǎn)。中(zhōng)特估的角度从中长(zhǎng)期的维度看，行业的逻辑(jí)在于集中度提(tí)升(shēng)后，行业进入(rù)高质量发展阶段，具备较快速发展阶段更(gèng)稳定且可(kě)预期的盈利(lì)和(hé)现金流创造能力(lì)，以此带(dài)来估值中枢的提(tí)升，应该关注估值(zhí)相(xiāng)对较低，企业自(zì)身资产的质量好、运营(yíng)能力强(qiáng)、可(kě)以(yǐ)创造持(chí)续现金(jīn)流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行业(yè)普(pǔ)涨的概(gài)率(lǜ)比较低，行(xíng)业内(nèi)部将出现(xiàn)分化，要关(guān)注将受益于行业集中度提升的头部公(gōng)司。”星石投(tóu)资(zī)首(shǒu)席研(yán)究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的(de)话，或许还是保利发展、招商蛇(shé)口等(děng)国资背(bèi)景龙头前途更为光明。不(bù)过国(guó)投瑞银基金投资部(bù)副总监綦(qí)傅鹏表示：“需要客(kè)观地(dì)去持续(xù)观察国(guó)企央企在三个方面(miàn)是否可(kě)以维(wéi)持，首先(xiān)是融资成本(běn)保持(chí)低位，其次(cì)是销售份(fèn)额持(chí)续提(tí)升，再(zài)次(cì)是(shì)拿地份额持续提(tí)升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需要(yào)多给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊》也根据(jù)房企一季报梳理发现(xiàn)，对(duì)于2022年的(de)业绩出(chū)现(xiàn)的整体(tǐ)下滑，2023年一季度的业绩分(fēn)化(huà)更趋明显(xiǎn)，保(bǎo)利发展(zhǎn)、滨江集团(tuán)等房企营收、净利均实现了业(yè)绩的回(huí)正，甚至是较大(dà)增(zēng)速的增长。而(ér)这(zhè)些公司(sī)也是机构(gòu)的重仓(cāng)对象(xiàng)。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内(nèi)人士张宏伟向《红周(zhōu)刊(kān)》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主要是因(yīn)为过去两三(sān)年时间(jiān)，尤(yóu)其(qí)是在2021年下半年民营(yíng)房企不怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿地，且(qiě)主要集中在核心(xīn)城(chéng)市(shì)，投资力度较(jiào)大。投资的驱动(dòng)能够推(tuī)动(dòng)房企(qǐ)销售业绩的增长，从而(ér)在2023年一季(jì)度市场(chǎng)恢复(fù)但仍处(chù)于调整的过程(chéng)中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在(zài)房地产的复苏过程(chéng)中，还面临(lín)着一些不确(què)定性。其实整个市场(chǎng)从四月份开始又在(zài)往下(xià)掉。除了杭州、成都等(děng)极个别城市四(sì)月环比三月相对表现较(jiào)好之外，包括北京、上(shàng)海在内的绝大多数城(chéng)市都出现环比(bǐ)下滑的情况。而现在五月的市场表现也不(bù)太乐(lè)观。按照(zhào)现在(zài)的经济状况网络上说的310什么意思，网络上说的310什么意思啊、收入情况，以及市场(chǎng)的去库存压力、企业的资金面压力，可(kě)能会出现，到六月份房(fáng)企为了半(bàn)年报冲业绩(jì)出现市场的(de)短期(qī)反弹外(wài)的一(yī)个市场乏力现象(xiàng)。也就是说，第二季(jì)度、第三(sān)季度增(zēng)长不确定性的压力(lì)仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个房地产以及其上下游产业链的(de)复苏速(sù)度都比想象的要慢很多，我们要多给一些(xiē)耐心，这个时(shí)候，在房地(dì)产以及上下游就不(bù)是赚(zhuàn)快钱的时候，只(zhǐ)能赚他基本面的钱。但(dàn)这也意味(wèi)着，只(zhǐ)有极为少数(shù)的、做得比同行好得多(duō)的企业，会伴随(suí)整个行业的弱复苏，业(yè)绩会逐步体现(xiàn)出来。所以只能耐心地去(qù)等待(dài)它(tā)的基(jī)本面不断地凸显出来，这需(xū)要(yào)时间。

　　（本文(wén)已刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个(gè)股(gǔ)仅为举例分析，不做买卖推荐。）

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 网络上说的310什么意思，网络上说的310什么意思啊