万(wàn)柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳少爷”的(de)意外走红(hóng)，让这个(gè)位于北京海淀的豪宅(zhái)被全国知晓，其背后曾宣称要做地(dì)产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫集团，也(yě)被(bèi)拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳书(shū)院再次受(shòu)到舆论关注(zhù)，起因中(zhōng)赫集团成(chéng)了共同债务人被中(zhōng)国信达追债，中国信达为了收回钱款不(bù)得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖。可问(wèn)题是，这(zhè)些(xiē)房(fáng)子早已售出，业主并非中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)，那些真(zhēn)正斥巨资(zī)购(gòu)入房(fáng)产的有钱人(rén)，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这些业主(zhǔ)的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被(bèi)割韭菜的时候，他们的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过(guò)事件(jiàn)背(bèi)后，可(kě)能没你想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可(kě)能还是(shì)债(zhài)主

　　“北京豪宅(zhái)的尽(jǐn)头是万(wàn)柳书院”，但谁都没想到，这个位于海(hǎi)淀核(hé)心区位，名校环绕的顶级(jí)豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日(rì)，有网友发现，中(zhōng)国信达(dá)在京东拍卖上，上架了“北(běi)京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地产开发(fā)有限公司(sī)不良债权转让项(xiàng)目”，债权(quán)总额高达近(jìn)47亿，该项目的抵押物中，包(bāo)括(kuò)75套万柳书院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上述(shù)不良债(zhài)权转让项(xiàng)目(mù)的处(chù)置(zhì)主体是(shì)中(zhōng)国信达资(zī)产(chǎn)管理股份(fèn)有(yǒu)限公司北京市分公司（下称中国信达北(běi)分），处置的是(shì)对北(běi)京(jīng)赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)房地(dì)产(chǎn)开发(fā)有(yǒu)限公司（下(xià)称赫华恒(héng)瑞）的(de)不(bù)良债权。截至2023年1月31日(rì)，债权金(jīn)额约为(wèi)46.95亿(yì)元人民币，其中(zhōng)债权本(běn)金37.50亿元(yuán)。中赫集(jí)团有限公司是共同债务人(rén)。目前，该项目已有1万次围观，35名意向人(rén)。

　　从表面上看(kàn)，这就是(shì)一起中国信达北分讨(tǎo)债的故事(shì)，但实际(jì)上，75套豪宅的(de)背后暗藏秘(mì)密。

　　据(jù)此前媒(méi)体报道(dào)，万柳书院总共301户，而且早已(yǐ)售罄。如(rú)果该报道属(shǔ)实，说明(míng)这些房子实际上都是卖出去了的，是有(yǒu)人住(zhù)的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又注明这75套房子是“未出售”的状态呢(ne)？只(zhǐ)能(néng)说明这些房子根本没(méi)有网签，也(yě)没有房产(chǎn)证！

　　第一财经的报道证实(shí)了上述内容。有(yǒu)豪宅中(zhōng)介透(tòu)露，中赫集(jí)团早就把这75套房子抵押出去，现在还没资金解抵押，所以不能网(wǎng)签、没办房本(běn)。

　　作为(wèi)海(hǎi)淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的(de)业(yè)主基本(běn)都是北(běi)京的高端人士，柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬也(yě)是万柳书院的业主。另(lìng)据地产(chǎn)自媒体“地产八(bā)卦(guà)女”爆料，万柳书院的业主中，还有不(bù)少(shǎo)中赫集团的(de)高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少网友感(gǎn)叹，“富人也被精(jīng)准收割了！”

　　不过，如果这些业主(zhǔ)确(què)实已经支付价款并实际占有，那么，中国(guó)信(xìn)达(dá)转让这笔不良债权回(huí)本(běn)的愿望，或将泡汤(tāng)。这(zhè)次拍卖损失最大的(de)，没准还是债主中国信达(dá)。

　　根据相关法律规(guī)定，民事(shì)执行(xíng)中，业主(zhǔ)已经支付(fù)价款(kuǎn)并实际占有，但未办理(lǐ)过户手续的，如果业(yè)主没有过错，人(rén)民法院不(bù)得查(chá)封(fēng)、扣(kòu)押、冻(dòng)结(jié)，已(yǐ)经查封(fēng)的可以向(xiàng)法院提出执行异议(yì)申请，请求法院(yuàn)解除(chú)查封，同时(shí)可以联合(hé)起诉开发商，要求退还购(gòu)房款或办理房产证，并(bìng)承担(dān)违约责(zé)任。

　　此外(wài)，今年4月，人(rén)民法院(yuàn)报公布《最高人(rén)民法院关于商品房消费者(zhě)权利(lì)保护(hù)问题的批复》，以(yǐ)司法(fǎ)解释的方(fāng)式(shì)明(míng)确了购房人(rén)的优先权：

　　商品(pǐn)房消费者以居(jū)住为目的(de)购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交(jiāo)付请(qǐng)求权(quán)优先(xiān)于建设工程(chéng)价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民(mín)法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付(fù)剩余价款的(de)，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果(guǒ)这(zhè)75套(tào)房(fáng)子均(jūn)为“已售未网签”，那(nà)么这笔不良债(zhài)权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出去(qù)回本，抵(dǐ)押(yā)的这75套房子(zi)，还会被业主讨(tǎo)回去。

　　中国信达(dá)，将会赔了夫(fū)人(rén)又折(zhé)兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳(láo)斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”一二大写字怎么写千，大写的壹贰叁到十ng>

　　这次债权(quán)公司中国信达申请不(bù)良(liáng)债权(quán)转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前中(zhōng)国信达已经(jīng)成为赫(hè)华恒瑞唯一(yī)股东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞(ruì)的股东行列，中国金谷国际(jì)信托有限责任公司(sī)成为了唯一(yī)股东，后(hòu)者由中国信(xìn)达(dá)资产管(guǎn)理股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发商，相较其他房企，中赫集团(tuán)既(jì)没有很大规模(mó)，也没有很高(gāo)的国(guó)民知(zhī)名度，但却在北京(jīng)豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作为(wèi)中赫集团(tuán)进入北(běi)京的第一个豪宅(zhái)项(xiàng)目(mù)，2011年，中赫置地推出(chū)钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高(gāo)达30万/平米的天价，成为当时京城最贵的(de)楼盘，引发了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后(hòu)开(kāi)发(fā)的万(wàn)柳书院，更是被誉为(wèi)“北(běi)京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置(zhì)地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等(děng)大型知名房企手中，抢下了北京万柳地块，成为(wèi)北(běi)京当年(nián)的“双(shuāng)料地王”。很快，万柳书院就(jiù)以神秘高端的姿态杀入市场(chǎng)，无(wú)论是一块(kuài)块从(cóng)荷(hé)兰运回来的灰砖垒起来的(de)五米高墙，还是每棵成(chéng)本超6万(wàn)的成年银杏树，还是(shì)每平米20万元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西(xī)宸的缸、霄八的(de)顶儿、融创的(de)湖、紫辰院的树、北平府的院(yuàn)儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就(jiù)可看出其在(zài)北京(jīng)豪(háo)宅圈的地位。2014年末(mò)上市(shì)的它，对手(shǒu)是当时有(yǒu)名(míng)的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业(yè)广(guǎng)场(chǎng)、恒大华府等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房，最(zuì)终成交价1.09亿、单价(jià)达到惊人的(de)36万元(yuán)/平米，说明万柳书(shū)院虽然已经推出了8年之久，但其依旧(jiù)在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅(zhái)，也吸(xī)引(yǐn)了不少知名人(rén)士(shì)，如知名演员(yuán)宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁(dīng)磊等知(zhī)名商业大佬则(zé)居住(zhù)在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅的成(chéng)功奠定了中(zhōng)赫集(jí)团的“高端路(lù)线”，也因此，它(tā)被外界贴上了，“卖北京(jīng)城最(zuì)贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发商(shāng)光环的背后，这个地产界“劳(láo)斯(sī)莱斯”却多(duō)次成为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初(chū)，因为(wèi)履行能力而拒不履行生(shēng)效法律文书确(què)定义(yì)务，中赫集团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫(hè)集团(tuán)如今沦落到这(zhè)个地步(bù)，其实(shí)是(shì)有迹可循的(de)。

　　事(shì)实上(shàng)，早在今年年初“万柳书院少爷(yé)”走(zǒu)红之时，深蓝财经就曾深挖出背(bèi)后的中赫集团，发现其深陷财务(wù)危机。

　　从知名豪宅的开(kāi)发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人周金辉(huī)的人生轨迹跟(gēn)着(zhe)急转(zhuǎn)直下。而追根溯源，这个转折点(diǎn)，就在(zài)于收(shōu)购(gòu)北京国安(ān)。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷(fēn)开始了多元化转型，但转型之(zhī)路并不好走(zǒu)。早(zǎo)在(zài)2008年开(kāi)始，中赫集团就尝试过多元(yuán)化业务，先后进军能源市场、团购网站(zhàn)，但最终都惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金(jīn)服与IDG资本退出后，中赫集(jí)团以(yǐ)35.5亿元参(cān)股国安足(zú)球俱乐(lè)部64％股权，成为国安(ān)的新东家。接着在(zài)2021年6月，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)从中信集(jí)团(tuán)手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿(ná)下(xià)北京(jīng)国安俱乐部全部股权。如果(guǒ)北京国(guó)安的估值一直(zhí)没变(biàn)，那(nà)么中(zhōng)赫集团拿下北京国安(ān)，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里(lǐ)，有人也(yě)许会(huì)感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫为什(shén)么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中(zhōng)赫集团及(jí)其实控人周金辉夫(fū)妇(fù)将其手中(zhōng)的中赫集团股(gǔ)份质(zhì)押陆续质押，据企查查显(xiǎn)示，目前中赫集团共(gòng)有11条股(gǔ)权出质记录。质权人包括海金(jīn)商业保理、北京建工、山东国(guó)际信托(tuō)、中融信(xìn)托、中信建设等。

　　这(zhè)与入主北京国安的时间(jiān)完全吻(wěn)合(hé)。

　　然(rán)而(ér)，入主(zhǔ)北京国安后，不(bù)仅国(guó)安的经(jīng)营状(zhuàng)况没有得(dé)到改善，中赫(hè)集团(tuán)也被拉(lā)入(rù)泥淖。

　　据北京产权交易所官(guān)网(wǎng)信息显示(shì)，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金压力，中赫集团(tuán)和周金(jīn)辉夫(fū)妇还在持(chí)续质押(yā)手中(zhōng)的(de)中赫(hè)集(jí)团股份，但国(guó)安(ān)和中赫的(de)经营状况(kuàng)却持(chí)续没(méi)有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执行标的(de)高达(dá)11亿，北京国(guó)安也3次与(yǔ)中赫集团、中赫置地、及中(zhōng)赫(hè)集团股东周金(jīn)辉、李(lǐ)彩霞等共同成为被执行人(rén)，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能力而拒不履行(xíng一二大写字怎么写千，大写的壹贰叁到十)生效法律文书确(què)定义务，上(shàng)述被执(zhí)行(xíng)人成为(wèi)“老(lǎo)赖”。只有北(běi)京国安(ān)，目(mù)前(qián)幸免于难(nán)。不(bù)过在实控人都成为老赖的情况(kuàng)下，被执行10个多亿的(de)北京国安(ān)，又如何(hé)能独(dú)善其身？