文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月17日(rì)召开的全国住房和城乡建(jiàn)设工作会议提出“有条(tiáo)件的可以进(jìn)行(xíng)现房销(xiāo)售(shòu)”，不足(zú)一(yī)个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地明(míng)确表(biǎo)态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售制了，用你(nǐ)的钱，建你的房子，还(hái)烂尾(wěi)了，这是(shì)对购房(fáng)者的不公(gōng)平(píng)。以(yǐ)后谁有钱谁(shuí)建房，没(méi)钱(qián)没实力的别建了，不能把包袱甩(shuǎi)给老百姓和(hé)社会，这是房地产从大(dà)开发时代步入高质量发(fā)展阶段的(de)必然趋势，也是对购房老百姓的最大保(bǎo)护。98年(nián)房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预(yù)售(shòu)制是权宜之计(jì)，现在全国(guó)套户(hù)比超过(guò)1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房民众不公(gōng)平的预售制(zhì)已经(jīng)过(guò)时了(le)，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当(dāng)然(rán)二(èr)次房改是(shì)个(gè)技(jì)术(shù)活，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债务(wù)、恢复市场(chǎng)信(xìn)心以及长效机制(zhì)，长效机(jī)制四大(dà)关键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩(gōu)、金(jīn)融中性稳定和房(fáng)地产税。如果按照经济(jì)规律办事，中国一定(dìng)能实现房地产软着陆和长(zhǎng)期(qī)平稳(wěn)健康发展，跨(kuà)过这(zhè)道关，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么(me)要(yào)取消预售(shòu)制(zhì)、改为现房销(xiāo)售？大家想想，绝大(dà)部分商(shāng)品是一手交钱(qián)一手(shǒu)交货，预售(shòu)制(zhì)是对购买者的单方面(miàn)不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎(hū)承担(dān)了所有商品不能交付的风(fēng)险。从(cóng)个人层面看，预(yù)售制(zhì)对购(gòu)房者非(fēi)常不公平，比如(rú)，交(jiāo)房等(děng)待期一(yī)般为两年，在此期间，购房者不(bù)仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟交房、房屋质量、房(fáng)产证延期(qī)办理甚至不(bù)能交房的风险(xiǎn)。从行业(yè)层(céng)面看，预售(shòu)制(zhì)助推部分房企(qǐ)过度(dù)举债、高杠杆扩张，若遇到下行(xíng)周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险。取消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，这样有助于落实中(zhōng)央房住(zhù)不炒(chǎo)精神、有助于保障购房(fáng)老百(bǎi)姓权益、有(yǒu)助于(yú)房企稳健(jiàn)发展(zhǎn)，一举多得，谋划(huà)长(zhǎng)远。

　　3、为什(shén)么(me)建议取消预售制(zhì)度(dù)？预售制度怎(zěn)么来的(de)？国外什么情(qíng)况(kuàng)？简单(dān)科普一(yī)下：商品房(fáng)预(yù)售(shòu)最早源于中国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠(gāng)杆的方式(shì)。98年房(fáng)改，由(yóu)于(yú)商品房短缺，房企(qǐ)缺(quē)资(zī)金，借鉴中国香(xiāng)港，引(yǐn)入了商(shāng)品房预(yù)售制度。其(qí)实，当前(qián)世界(jiè)不少(shǎo)国(guó)家存在(zài)预售制。但(dàn)是(shì)，重点来了(le)！发达国家一般(bān)有严格的监管保(bǎo)障措施，开发商在项(xiàng)目获得(dé)政(zhèng)府批准后才可以开始销售，买家(jiā)在购买期房后并非像中(zhōng)国(guó)一样在(zài)支付完首付款后(hòu)从银行一次性(xìng)贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余全部房款(kuǎn)，而(ér)是根据开发商工程(chéng)进度在完全交房前进(jìn)行分期支付。所以(yǐ)，预售制(zhì)度是需要(yào)严格的(de)资金监管(guǎn)、分期支付(fù)以(yǐ)及违(wéi)约处罚措施作为保障的(de)，如果没(méi)有(yǒu)这些保障措施(shī)，一定会触发风险(xiǎn)，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平，所以不(bù)如借机取(qǔ)消预售制度，以后改为现房(fáng)销售。客观讲预售制度有一(yī)定历史阶段性，现在中国住房进入存量时(shí)代，取(qǔ)消(xiāo)预售制度有助于(yú)降负债降杠杆(gān)，不再把烂尾风(fēng)险甩给老百姓(xìng)和社(shè)会，当然这需要配套房企债务重组、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、恢复(fù)市场信心和(hé)房(fáng)地产长(zhǎng)效机制。这是个技术活(huó)，只(zhǐ)要坚持市场化改革，中国一(yī)定(dìng)能化解(jiě)这个难题，让房地产回(huí)归实体经济和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果(guǒ)取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营(yíng)销手段，而是所见即所得的过(guò)硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是(shì)对购房民(mín)众的最根本最(zuì)实质(zhì)的(de)保障(zhàng)，这样(yàng)将极大的提升开发商的建筑(zhù)质(zhì)量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐劣(liè)币(bì)。所有商业(yè)的本(běn)质(zhì)是向善，是以客户为中心，房地产也(yě)不能(néng)例外，老百姓买房子是天大(dà)的事，烂(làn)尾毁三(sān)代，好(hǎo)房幸(xìng)福一(yī)家人。从这个(gè)角(jiǎo)度，取消预售制、实施现(xiàn)房销售是实现老百姓安(ān)居(jū)乐业、社(shè)会长治久安、行业企业健康(kāng)发展的重大(dà)措施。在当前的情况(kuàng)下，取消(xiāo)预售(shòu)制要结合稳楼市、房地(dì)产软着陆、打(dǎ)通金融支持当期(qī)三(sān)好生、新(xīn)模式等综合施策。

　　作(zuò)者十年前在国务院发展研究中心参与财税(shuì)改革方案研究(jiū)时，对预售(shòu)制、房地产税、人地挂钩、金融(róng)稳定、房企杠杆率(lǜ)等进行过长期系统(tǒng)的专项(xiàng)研究。（参考后来形成的专(zhuān)著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品房(fáng)预售制的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供(gōng)给量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进(jìn)程(chéng)，但(dàn)背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第(dì)三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购(gòu)房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设(shè)置期房预付款保全措(cuò)施(shī)

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文抬起一条腿对正往里怼是什么意思，一条腿抬起来trong>

　　1 中(zhōng)国(guó)内地(dì)商品房(fáng)预(yù)售制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪五十(shí)年代在中国香港，楼宇(yǔ)出(chū)租是地产行(xíng)业盛行的(de)方式，但有着转让难、出租资(zī)金周转(zhuǎn)期长等问题，分(fēn)层(céng)销售孕育(yù)而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还未推行公共房屋制度，许(xǔ)多人栖(qī)身于木屋或者其他临时住(zhù)宅，住房(fáng)的需求是相当高，不过大(dà)多(duō)数居民的储蓄(xù)很少。当时楼(lóu)宇买卖多数以一(yī)整栋(dòng)楼为(wèi)单位，需要雄厚(hòu)的资金实力才能购(gòu)买。虽然楼宇出租是中国(guó)香(xiāng)港地产行业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出(chū)租资金周转(zhuǎn)期(qī)长等(děng)问题。针对这一系列(liè)问题，不(bù)少地产商开始探求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼(lóu)宇(yǔ)分层出售。这模式一经(jīng)推行，购买楼宇的(de)市民数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引(yǐn)入房(fáng)地产(chǎn)销售，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式(shì)。1953年底霍英东创办立信(xìn)置(zhì)业有(yǒu)限公司，凭借商业直(zhí)觉和多(duō)年经营杂货铺、海上(shàng)驳运业务的经验，对于商品流通、资金(jīn)周(zhōu)转有着独到的见解(jiě)，在努(nǔ)力寻求方法(fǎ)加快(kuài)自身资金周转。当时(shí)其在购下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发(fā)售楼(lóu)说明书，上(shàng)有文字详(xiáng)尽说明(míng)楼宇的(de)地(dì)势环境、建筑(zhù)材料(liào)、分(fēn)层价格(gé)、订购(gòu)方法(fǎ)等。此外，“卖(mài)楼(lóu)花”是另(lìng)外一个亮点，即先(xiān)收取(qǔ)买家的订(dìng)金，采用类似租(zū)金的(de)分期(qī)付款(kuǎn)形式，等(děng)新楼落成时，收齐买家(jiā)的(de)钱，买(mǎi)家就拥有了自(zì)己的房产。这种方式(shì)减轻了民众购(gòu)房的资金压力，加速(sù)了(le)房屋的建(jiàn)造(zào)和销售，也解决了制造(zào)商的资金(jīn)问题，降低(dī)投资风险(xiǎn)，在当时(shí)可谓是“双赢”的举措。“预(yù)售(shòu)楼(lóu)花+分期付款”的销(xiāo)售模式(shì)成为当时中(zhōng)国(guó)香港房(fáng)地产市(shì)场的一(yī)大特色(sè)，纵观中国香港房地产市场的(de)改革(gé)，“卖(mài)楼花”模式高效率地解决了核心的住房供不(bù)应求的问题，使房市发展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花模式推动(dòng)了中国(guó)香港楼市几十年(nián)繁荣(róng)，但(dàn)期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门(mén)不断完善、规范化，建立健(jiàn)全的监管机制，促(cù)进市场健康发展(zhǎn)。例(lì)如，1960年，位于大角咀的(de)一个楼(lóu)盘因建筑(zhù)费用超支停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国(guó)香港管理部门提升(shēng)了对于预售楼花制度的监管，即要求开发商在预售前，确保地价款已经全部(bù)支(zhī)付(fù)，还要证(zhèng)明(míng)自身有资金等能力把项目完成，资金(jīn)需放(fàng)入律师所托(tuō)管，支取时需律(lǜ)所和建筑师(shī)的核准。为了防止开发商、律(lǜ)所(suǒ)、建筑师等(děng)造(zào)假，套取监管账户资(zī)金，中国香港要求律师(shī)行在银行开(kāi)设的信托账户（监(jiān)管账户）、开发商(shāng)操作等采取全透明(míng)化机制，且(qiě)银(yín)行的责任上升，如出现(xiàn)房屋(wū)“烂(làn)尾”情(qíng)况(kuàng)，银行将成最大风险(xiǎn)方，后(hòu)续(xù)需自身推(tuī)动项目完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中国内地(dì)版预(yù)售(shòu)制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国内地面临(lín)住(zhù)房需(xū)求大和供(gōng)给(gěi)量短(duǎn)缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国(guó)内地优先发展(zhǎn)重工业(yè)，强调基础(chǔ)建设，这一(yī)导向(xiàng)使前(qián)期发(fā)展工业(yè)化的进程大于城市化(huà)进程，唯有解决(jué)住(zhù)房基础(chǔ)等城市化(huà)配套(tào)问题，才能进一步(bù)推进城市(shì)化。但当时推行的是“统一管理，统一分配，以(yǐ)租养(yǎng)房”的福利分(fēn)房制(zhì)度，住房市(shì)场发(fā)展起步(bù)较(jiào)晚、增速(sù)较慢，福利(lì)分房(fáng)制(zhì)度(dù)也出现了分配不公、效(xiào)率低、配(pèi)套差(chà)等问题，因此福利(lì)分房(fáng)制(zhì)度不再适用于当时的(de)国情(qíng)。叠加房(fáng)地产市场面临商品房的需求量大，而社会缺少大型(xíng)房地产(chǎn)开发(fā)商，商(shāng)品房供应量(liàng)小(xiǎo)的(de)困(kùn)境，此时引入中国香港的“卖楼花(huā)”模式无疑(yí)是对内地房地(dì)产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地(dì)逐步(bù)引进中国香港预售(shòu)商品房制度，先(xiān)后出台多项文件，大力支持(chí)国内房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出(chū)台(tái)《关于进一步深化城镇住(zhù)房制度改革，加快住(zhù)房建设的通(tōng)知(zhī)》文件，决定停止(zhǐ)住房(fáng)无偿实物分配，逐(zhú)步实行(xíng)住房分(fēn)配货币化、住房(fáng)供给商品化、社会化的住房新体制，从计(jì)划经济下的福(fú)利(lì)分(fēn)房转向市场经济的(de)商品房。房地产市场(chǎng)采用预售制，允(yǔn)许开发(fā)商卖期房，解决了(le)房企缺少资金和开发时间(jiān)周(zhōu)期长的两大难题，开发(fā)商以预售(shòu)款撬动下一个项(xiàng)目的开(kāi)发(fā)，形成滚动开发模式，住房(fáng)供应速度加快。自(zì)此(cǐ)中(zhōng)国内地开(kāi)始(shǐ)房改(gǎi)货币化(huà)，中(zhōng)国人民银(yín)行等多方迅速出台相关的信贷政策，支持购房(fáng)者，极大作用推动(dòng)了房地产市(shì)场的发(fā)展。

　　引入中国香港“卖楼花(huā)”模(mó)式后，经(jīng)调(diào)整(zhěng)形成契合中国内地的商(shāng)品房预售制度。预(yù)售制的初衷是为(wèi)了缓解房企资金压力，加快城镇住房建设。具体(tǐ)来说，是指房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发(fā)企业将正在(zài)建(jiàn)设中的房屋预先出(chū)售给(gěi)购房者，由(yóu)购房者支(zhī)付(fù)定金(jīn)或房款的行为。区别于中国香港(gǎng)，在中(zhōng)国内(nèi)地实践过程中，商品(pǐn)房预售(shòu)流程(chéng)为：房地产(chǎn)开发(fā)商办(bàn)理预售许可证-签(qiān)订商品房买卖合同-进行备案登记和预告(gào)登(dēng)记-交付房(fáng)屋。在购房过程中(zhōng)，购房(fáng)者需要一次性付清(qīng)首付款，并采用(yòng)银行贷款的形式一次性付清(qīng)剩余房款，换言之，房屋(wū)未建成，开发商可(kě)能已拿到了全部购房款，这(zhè)点(diǎn)与中国香港的按照工程进度(dù)付款(kuǎn)有所(suǒ)不同。对中国(guó)内地的开发商而言，预(yù)售(shòu)制商品房也开启(qǐ)了高周转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制(zhì)推(tuī)动城市(shì)化进程(chéng)，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作为(wèi)中(zhōng)国内地商品房(fáng)销售的最主要方式，预售(shòu)制极大(dà)缩(suō)短房企现金回笼周期，同(tóng)时增(zēng)加市场(chǎng)商品房供应(yīng)，推动了城镇化发展进(jìn)程。预售(shòu)制在过(guò)去20多年对中国内地(dì)房地产(chǎn)市场的稳步(bù)发展起到了重要作用，不(bù)仅(jǐn)解决(jué)了房地(dì)产市场快速发展(zhǎn)阶段的资金(jīn)需(xū)求，也提高(gāo)了居民(mín)居住水(shuǐ)平(píng)，中国(guó)内地城镇(zhèn)居民(mín)从筒子楼住(zhù)到住(zhù)宅小(xiǎo)区，从(cóng)全民(mín)蜗居到基本适居，住房事(shì)业取得巨大进步，数十年时间走完(wán)发(fā)达(dá)国家几百年城镇化路程。改革开放以来(lái)，城镇化进程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口(kǒu)由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿(yì)人，43年(nián)间(jiān)增(zēng)长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城(chéng)市(shì)建成区面积(jī)由7438平方公(gōng)里增(zēng)长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据(jù)我们发布(bù)的《中国住房存量报(bào)告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均(jūn)住(zhù)房建筑(zhù)面(miàn)积从8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从约3100万(wàn)套(tào)增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在(zài)当前已成(chéng)为(wèi)中国内地(dì)商品房销售最主要方(fāng)式，2005年(nián)中国内(nèi)地商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)期房销售面积(jī)占总销售(shòu)面积的比重为63％，而2021年期房累计(jì)销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也(yě)推动了中国(guó)内地房地产行业(yè)的发展。中国内(nèi)地(dì)房(fáng)地(dì)产历经二十多年长周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发(fā)投资(zī)完成(chéng)额从0.4万亿元(yuán)增至(zhì)14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增(zēng)速17.8％。商(shāng)品房销售(shòu)面积(jī)和销(xiāo)售(shòu)金额分(fēn)别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿(yì)元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的(de)快速发展(zhǎn)，房地产企业从无到有(yǒu)、从(cóng)国企(qǐ)先(xiān)行(xíng)到(dào)民企崛(jué)起(qǐ)，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也成为(wèi)拉动中国内地经(jīng)济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房(fáng)地产带动的(de)上下游产业链特别长，高达(dá)50多(duō)个(gè)行业。2020年房(fáng)地(dì)产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动(dòng)产(chǎn)业(yè)链占GDP的(de)9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产(chǎn)对金融、批(pī)发、建(jiàn)材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产(chǎn)完全拉动(dòng)的投资占全(quán)社会固定资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开(kāi)发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产贷款占银(yín)行各项贷款余额的比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业(yè)务，占比超(chāo)过三分之一。从房(fáng)地(dì)产融资存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房(fáng)企(qǐ)大面积违(wéi)约，将导致(zhì)银行(xíng)不(bù)良率大幅(fú)上升。

　　4）从居(jū)民财(cái)富效(xiào)应渠道(dào)，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房(fáng)市值(zhí)为62.6万亿美元，大于(yú)美(měi)国(guó)的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合(hé)计的31.5万亿(yì)美元(yuán)。从住房市值占股债房市值的比例看(kàn)，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中(zhōng)国住房(fáng)市(shì)值与股债(zhài)房市(shì)值的比(bǐ)例较高，主要(yào)是因为住(zhù)房市值高，以及中国资本市场(chǎng)发育尚不成熟，直(zhí)接融资比例(lì)较低，股票、债(zhài)券市(shì)值较低，居(jū)民投资渠(qú)道缺乏。

　　不(bù)可否认，预(yù)售(shòu)制(zhì)背后潜藏的风险确实存在，当(dāng)前的负面效(xiào)应愈发(fā)凸(tū)显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大(dà)部分(fēn)商品(pǐn)是一手交(jiāo)钱一(yī)手交货(huò)，预(yù)售制(zhì)是对购买者的单方面不公平制(zhì)度，购房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承担了(le)所有商品不(bù)能交(jiāo)付的风险(xiǎn)。比(bǐ)如，交房等待期一般为两年，在此(cǐ)期(qī)间，购房者不仅承担银(yín)行(xíng)利息，还要承担延迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不(bù)能交房等(děng)风险(xiǎn)。另外(wài)，购房者和开(kāi)发商(shāng)之(zhī)间(jiān)的购房合同、购(gòu)房者和(hé)银行(xíng)的(de)按(àn)揭贷(dài)款合同是两个独立(lì)的合同(tóng)关系，如果(guǒ)开(kāi)发商发生违约，购房(fáng)者只能根据购房合同(tóng)向开发(fā)商主张权力，但依旧需要根(gēn)据(jù)按揭贷款合同(tóng)按时向银行进行贷款(kuǎn)偿还，因此(cǐ)购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部(bù)分房企(qǐ)过(guò)度举债、高杠(gāng)杆扩张，资金(jīn)若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风(fēng)险，进(jìn)行影(yǐng)响自身信用和购房者对行业的(de)信(xìn)心。

　　从金融(róng)层面(miàn)看，银行作(zuò)为(wèi)按揭贷款的发放方，一旦房企因为市场波动或经营不善，出(chū)现资金链(liàn)断(duàn)裂等一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而房(fáng)企通过与购房者签订的预(yù)售合同和按揭合同，已经从银行获得(dé)房款(kuǎn)，如(rú)果(guǒ)购房者(zhě)丧失还款能力(lì)或短期不能还款等，则风险完全由银(yín)行承(chéng)担，银行(xíng)将面临较大的(de)坏账压力(lì)。

　　从监管(guǎn)角(jiǎo)度看，购(gòu)房者的预售监(jiān)管(guǎn)资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结(jié)底两个字那就是“没钱(qián)”，即没钱付工程款。在2004版的《城市(shì)商品(pǐn)房预售管(guǎn)理办法》中(zhōng)明确(què)规(guī)定了开(kāi)发(fā)企业预售商品房所(suǒ)得款项应当用于有关的工程(chéng)建设，商品房预售款监管的具(jù)体办法，由(yóu)房地产管理(lǐ)部门制定。但多(duō)年以(yǐ)来全国并没有统一的预售资金(jīn)监管(guǎn)规定，各(gè)地(dì)实行“一城一策”。例(lì)如，太(tài)原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城市重(zhòng)点(diǎn)监管资(zī)金比例为(wèi)总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合(hé)肥等城市(sh抬起一条腿对正往里怼是什么意思，一条腿抬起来ì)则按照(zhào)项目的建安(ān)成(chéng)本乘以建筑面积或者(zhě)项目工程(chéng)总额(é)报(bào)价计算(suàn)重点资金。而事(shì)实是，不少购房款未进(jìn)入监(jiān)管(guǎn)账户(hù)、或(huò)进入监管账(zhàng)户后(hòu)被挪用，导致楼(lóu)盘没有(yǒu)资(zī)金继(jì)续建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那(nà)么，监管账户资金如何被(bèi)挪走的(de)？实际上，在过去房地产大开发时代(dài)的高周转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工程总承包方(fāng)，以工程建设名义，获得(dé)监(jiān)管账户拨(bō)付资金(jīn)，再由工程方(fāng)将资(zī)金(jīn)转给房企，而拨付的工程款(kuǎn)，远超工程(chéng)进度(dù)所需。通过这些方式套取的资金，在房企各地(dì)项目间流动(dòng)，变(biàn)相(xiāng)加杠(gāng)杆，这样做提供了资金流(liú)动性，房企(qǐ)抽调资金统筹(chóu)拿地(dì)、还款和楼(lóu)盘建设，形(xíng)成一种资金(jīn)循环高周转模式(shì)，但一定程度上把风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整(zhěng)体来说，国外商品房(fáng)预售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护(hù)：对(duì)于(yú)购房者(zhě)预(yù)付资金，一(yī)般设有定金或(huò)预付款保护机(jī)制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重(zhòng)：要求购房者支付的(de)预付款比(bǐ)例(lì)相对较低，绝大部分房(fáng)款在房屋交付后(hòu)开(kāi)始支付(fù)；

　　3）预付款支(zhī)付方式(shì)：预(yù)付款(kuǎn)一般以(yǐ)定金(jīn)方式(shì)支付，或按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度分期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按(àn)揭贷款方(fāng)式：一般(bān)采用两种方式(shì)发放按揭贷款，一(yī)是按工程进度付(fù)款，按揭贷款按照工程进度逐(zhú)渐(jiàn)发放，购房者开始月供；二(èr)是(shì)房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供(gōng)期房烂尾保险，在商(shāng)品房出(chū)现重大(dà)延期(qī)或(huò)重大缺(quē)陷(xiàn)时(shí)，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护(hù)：房屋交付质量(liàng)的保障有两种方(fāng)式，一是期房由(yóu)政(zhèng)府或第三方(fāng)验收(shōu)合格并提供验收凭(píng)证后(hòu)，开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得购(gòu)房者(zhě)支付的房款。二是开发商(shāng)为购房者(zhě)提供一定(dìng)的保(bǎo)修(xiū)期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房者(zhě)支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资(zī)金第三(sān)方全(quán)程监管，交付(fù)时开(kāi)发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　美(měi)国期房定金一定期(qī)限内无条(tiáo)件返还(hái)，最低(dī)首付比例(lì)为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付(fù)后按揭还(hái)款，交付(fù)前(qián)资金(jīn)由第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定金比例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首(shǒu)付外，购房(fáng)者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资金监管方面，美国(guó)为(wèi)防止开发商(shāng)挪用(yòng)资(zī)金，购房(fáng)者(zhě)的定(dìng)金及(jí)首付款(kuǎn)由(yóu)第三(sān)方公证行或产权保险(xiǎn)公(gōng)司的信托账户监(jiān)管。如(rú)果(guǒ)开发商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通(tōng)过(guò)申(shēn)请(qǐng)仲裁取回，且(qiě)不承担任何(hé)责任与损失。而(ér)开发商在房屋建设过程(chéng)中的资金全部来自银行，银行根据工程进度向(xiàng)开发商提供(gōng)一(yī)定比例的贷(dài)款(kuǎn)，由于开发商挪用资金直接损害银行利益，银行(xíng)有充分动(dòng)机监管开发商施工进度。开(kāi)发商在房屋(wū)交(jiāo)付(fù)时(shí)需取(qǔ)得由政(zhèng)府相关部门经审查后发放的(de)验收(shōu)凭(píng)证，通过(guò)验收凭(píng)证向银行得(dé)到购房者支付的(de)房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德国期房可零(líng)首付购(gòu)房(fáng)，房款按(àn)建造工期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷(dài)利率采用固定利(lì)率，开(kāi)发商或购房者可购买(mǎi)期房烂尾(wěi)保险。

　　预售(shòu)门槛(kǎn)方(fāng)面，德(dé)国开发(fā)商在项目获(huò)批后即可预(yù)售(shòu)房屋。签署购房合同前(qián)，购房者(zhě)需支付约2000欧的定金并进行预约公证，签订合同后定金退还。如由(yóu)于任(rèn)何原因不能购买，定金(jīn)按照德国法律(lǜ)全(quán)部(bù)退还。

　　签署(shǔ)购房合(hé)同后，购房者需支付公证费和土地交(jiāo)易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)中，属于购房附加(jiā)费。

　　首付(fù)方面，德国没(méi)有规定最(zuì)低首付比例，可(kě)零首付购房。

　　余款方面，德国(guó)也采取(qǔ)按工期(qī)支付房款的制(zhì)度，一般分(fēn)7笔进行支付，具体(tǐ)支付节点、比例因项目而异。一般来说，支(zhī)付节(jié)点可分为公证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路完工、窗户玻(bō)璃(lí)完(wán)工、室内清洁及墙面完工、地(dì)板完工、全部(bù)完工，支付比(bǐ)例(lì)可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷(dài)利(lì)率采用(yòng)固(gù)定利率，银行按施工节(jié)奏分(fēn)多次发放贷款，每笔(bǐ)贷款(kuǎn)给(gěi)予购房(fáng)者一定使用期限，期限结束后，购房者开(kāi)始还贷(dài)。

　　保险(xiǎn)方面(miàn)，德国保险公(gōng)司(sī)针对(duì)期(qī)房(fáng)设计了两种保险(xiǎn)，保险(xiǎn)的功(gōng)能是当房屋出现重大延(yán)期或重大缺陷(xiàn)时，保险公司(sī)保(bǎo)证开发商赔偿(cháng)或修复(fù)，开发商破产，由保险公司负责(zé)相应赔(péi)偿。保险由开发(fā)商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保险保护(hù)机(jī)制，交房(fáng)前(qián)付(fù)款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方(fāng)均(jūn)有一名律师(shī)，负责(zé)沟(gōu)通期房交(jiāo)易(yì)中的房产、资金、合同等(děng)各个环(huán)节(jié)，各环节内(nèi)容(róng)确认无误后签订首(shǒu)付(fù)交换(huàn)合(hé)同。

　　定金方面，英国设置了(le)10％定金(jīn)保险保护机制，当开发商(shāng)出现财务、经营问题(tí)时(shí)，购房(fáng)者10％的定金由保险公(gōng)司赔(péi)付(fù)，而超出10％的(de)部分较(jiào)难追回。

　　首付方面(miàn)，首付(fù)比(bǐ)例通(tōng)常为10％-25％，首(shǒu)付需要(yào)在(zài)合(hé)同签订(dìng)21天内支付。

　　余款支付环节，英(yīng)国(guó)采取(qǔ)按工(gōng)程进度(dù)付款的方式，但(dàn)是交房前付款比例(lì)相(xiāng)对较(jiào)低(dī)，一般会(huì)在合同签订6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的(de)款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款(kuǎn)项交房后支(zhī)付。

　　交付环节，英(yīng)国规(guī)定(dìng)房屋必须经(jīng)过房(fáng)产公证公司的检验验收后(hòu)才能(néng)交付，交(jiāo)付(fù)后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监(jiān)管极为(wèi)严格，资金也由律(lǜ)师监管，在确认工程进度、支付相关(guān)款项过程中，由买(mǎi)房律师将资金(jīn)转给卖(mài)方律(lǜ)师，卖方律(lǜ)师转给(gěi)开发商，即资金在进入开发商账户前经过两道关(guān)口，有利于保(bǎo)障购房(fáng)者资金安(ān)全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易(yì)立法，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　日本(běn)期房(fáng)交易立法，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必须(xū)完(wán)成“预售房定金保全(quán)措施”，交房前付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发商违约需返还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交(jiāo)房(fáng)后按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二战结束后由(yóu)于房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为此，日本政府1952年(nián)出台《宅地(dì)建筑(zhù)物交易(yì)法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯一一部(bù)规范期房交易(yì)的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地(dì)建物取引业法》，对(duì)购房者支付定金超过(guò)5％或超1000万(wàn)日元的部分，法律要求开发商必须完成定金保(bǎo)全措施(shī)才可预售。什么是定金保全措施？即买卖双方(fāng)签订(dìng)购房合同(tóng)时，开发商向金(jīn)融机构(gòu)或指定保(bǎo)证机构或保(bǎo)险机构(gòu)签订(dìng)定金保(bǎo)证委托合同，设置购房者定金的(de)保证(zhèng)或保险(xiǎn)，并将相应的保证金证明书交付给(gěi)购房者。除(chú)定金外，其他预先支付(fù)的购房款也受该措(cuò)施保护。若开发商(shāng)倒闭导致(zhì)期房(fáng)烂尾，购(gòu)房者可(kě)凭保证金证(zhèng)明书向金融机构或保(bǎo)证(zhèng)机构或保险公司兑付，同时，开发商(shāng)需向购(gòu)房者赔付违(wéi)约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付(fù)环节，交(jiāo)房前只需(xū)支付最多不超20％的(de)定(dìng)金，签订购(gòu)房合同(tóng)后，购房者即可向银行申(shēn)请贷款(kuǎn)，但(dàn)交房后(hòu)才开(kāi)始按揭贷款，除定金外的剩(shèng)余(yú)房款在(zài)交房(fáng)后开(kāi)始(shǐ)支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡(pō)期房购房者违约可返还相当(dāng)于3.75％房款的(de)订金，首(shǒu)付(fù)比例20％，余款按工程进(jìn)度支付(fù)，所(suǒ)有资金进银行(xíng)专门项目资金账户，交房后(hòu)满1年保修(xiū)期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新加坡(pō)开发商有统一(yī)的(de)选购权(quán)合同(tóng)以及(jí)订金返还(hái)机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款作(zuò)为订(dìng)金，OTP有效期(qī)14天，执(zhí)行OTP则进一步(bù)签订购买合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的(de)房(fáng)款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)方面，签订购房合(hé)同(tóng)后，购房(fáng)者需支付(fù)15％的首付及印花(huā)税，同时购房者(zhě)向(xiàng)银行申(shēn)请按揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期房(fáng)同样采取按工程进度付(fù)款(kuǎn)的(de)方式，《发展商条例》对(duì)期房付款流程做了(le)统一(yī)详细规定，要求所有开(kāi)发商遵(zūn)守，支付(fù)节(jié)点一般为合同签(qiān)订后、地基(jī)完工、框(kuāng)架完工、管道(dào)门窗等完工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照工程进度放款，月供(gōng)在此(cǐ)过(guò)程中随着放出贷(dài)款(kuǎn)的增加(jiā)而(ér)增加，未放款部(bù)分无需月供。

　　资(zī)金(jīn)监管(guǎn)方面，购房者的订金与付款会(huì)存入(rù)银行专门的(de)项目资金账户，账(zhàng)户资(zī)金(jīn)提(tí)取(qǔ)须与(yǔ)房屋建设(shè)有关。房屋交付(fù)后，购房者享受1年(nián)的房屋(wū)保(bǎo)修期，此后(hòu)购房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期(qī)来看，当前房地产到了政策(cè)出手临界(jiè)点，重点是保交楼(lóu)和房企(qǐ)重组(zǔ)。一方面，加大对刚(gāng)需和(hé)改善(shàn)型需求的支持力(lì)度，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部停贷(dài)现象(xiàng)，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼保复工保民生，给(gěi)予强(qiáng)有力的金融工(gōng)具支持。另一方面，从现在起，对(duì)还在正常运转的房企(qǐ)包括民营企业，加(jiā)大支持力度，由优质房(fáng)企牵头(tóu)并购重组整个行业，为(wèi)每个(gè)房企配套AMC和财团，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分(fēn)估计形势复(fù)杂性和人性复(fù)杂性，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企(qǐ)债务、恢复市场信心(xīn)以及(jí)长效机(jī)制。长效(xiào)机制(zhì)四大(dà)关键(jiàn)是推动(dòng)城市群战略、人(rén)地挂钩、金融(róng)中性稳(wěn)定和房地产税。定金环节，建立(lì)开发商违约后定金保护机制，如将(jiāng)已(yǐ)支(zhī)付定金冻结至(zhì)房屋交付阶(jiē)段，保障购房者定金安全(quán)。签(qiān)订合同环节，鼓励保险公(gōng)司(sī)介(jiè)入(rù)，为房屋重大(dà)延期以及重大缺陷等情况提供充分的保障。余款支(zhī)付环(huán)节(jié)，建立按工程进度(dù)付款机制(zhì)或(huò)交房后按揭贷款机制，充分保(bǎo)护购房者的(de)权益(yì)。资(zī)金监管(guǎn)环节，引入独(dú)立于开发(fā)商、银行的(de)第三方(fāng)资金监(jiān)管(guǎn)机构，或由政府(fǔ)相关部门(mén)直接监管(guǎn)，以此(cǐ)防止资金(jīn)挪用现象。交(jiāo)付环节，建立商品房保(bǎo)修期(qī)制(zhì)度。保修(xiū)期内，开发商应对(duì)房屋质量问题全权负责、免费维(wéi)修(xiū)，购房者在保修期结束后(hòu)支付尾(wěi)款。

　　三，长(zhǎng)期(qī)来(lái)看，取消商品房预(yù)售制是大势所趋(qū)。一方面，98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预(yù)售(shòu)制是(shì)权宜(yí)之计，现在全国(guó)套户(hù)比超过(guò)1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房民(mín)众不(bù)公平(píng)的预售制已经过时了，该(gāi)取消(xiāo)了，改为现房销(xiāo)售。另一方面，取消预(yù)售制(zhì)，改为现房(fáng)销售，开(kāi)发(fā)商将(jiāng)拼的不是(shì)五花(huā)八门、眼花缭乱、不(bù)知道(dào)能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是(shì)所(suǒ)见即所得的(de)过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才(cái)是对购房民(mín)众(zhòng)的最根(gēn)本最实质的保障，这(zhè)样将极大的提升(shēng)开(kāi)发商的建筑质量(liàng)，实现良币(bì)驱逐劣币。