文：任泽平团队(duì)　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制了。 1月17日召开(kāi)的(de)全国住房和城乡建设工(gōng)作会议(yì)提出“有条件(jiàn)的可以进行现房销售”，不足一个(gè)月时间，已有山东、安徽、河(hé)南、四川(chuān)、广(guǎng)东等地明确表态(tài)，试点现房(fáng)销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你(nǐ)的钱，建你(nǐ)的(de)房子，还(hái)烂尾了，这是对(duì)购房者的(de)不(bù)公平。以后(hòu)谁有钱谁建房，没钱没实力的(de)别(bié)建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产从(cóng)大(dà)开发时代(dài)步(bù)入高质量(liàng)发(fā)展阶段的必然(rán)趋势，也是对购房老百姓的最大保(bǎo)护。98年房改(gǎi)时(shí)，全(quán)国(guó)缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房民(mín)众不(bù)公平的(de)预售制已经(jīng)过时了(le)，该取(qǔ)消了，改为现房销(xiāo)售。以(yǐ)后一手(shǒu)交(jiāo)钱(qián)，一(yī)手(shǒu)交房，天经(jīng)地义。当然二次(cì)房改是个(gè)技术活，兼顾(gù)化(huà)解(jiě)停贷、复(fù)工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及长效机制，长效机制四大(dà)关(guān)键(jiàn)是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产(chǎn)税。如(rú)果按照经济规律办事，中国一定能实现房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关(guān)，解好这道世界难题。

　　2、为什(shén)么要取消预售制、改为现房销(xiāo)售？大家想想(xiǎng)，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手交(jiāo)货，预售制(zhì)是对购买者的(de)单(dān)方面不公平制度，购(gòu)房(fáng)老百姓几(jǐ)乎承担了所有商(shāng)品不能交付的风险(xiǎn)。从个人层(céng)面看，预售(shòu)制对购房(fáng)者非常不公平，比如，交(jiāo)房(fáng)等(děng)待期(qī)一般为两年，在此期(qī)间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还(hái)要承担延迟交(jiāo)房、房屋(wū)质量(liàng)、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房的风险。从行业层面看(kàn)，预售制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到(dào)下行(xíng)周期，会引发(fā)资金(jīn)链断裂、项(xiàng)目(mù)搁置(zhì)等系列风险。取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房销售，这样有助于落(luò)实中央房住不炒精神、有助(zhù)于(yú)保障购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百(bǎi)姓权益、有(yǒu)助(zhù)于(yú)房企稳健(jiàn)发展(zhǎn)，一(yī)举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制度？预售制度怎(zěn)么来的？国外(wài)什么情况？简单科普一下：商品(pǐn)房预售最早源(yuán)于中国(guó)香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期(qī)房，是(shì)一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引入(rù)了(le)商品(pǐn)房预售制度。其实(shí)，当前世界不少国家存在预售制。但是，重点来(lái)了！发达国家一般(bān)有严格的监管(guǎn)保障措施(shī)，开发商在项目获(huò)得政府批(pī)准后才可以开始销售，买家(jiā)在购买期(qī)房后并非像中国(guó)一样在(zài)支付(fù)完(wán)首(shǒu)付款后从银行(xíng)一次性贷款支付剩余全部房款，而是根(gēn)据开发商工程进度(dù)在完全交房前进行(xíng)分(fēn)期支(zhī)付。所以(yǐ)，预售(shòu)制度是需(xū)要严(yán)格的资金监(jiān)管、分期(qī)支付以及(jí)违约处罚措施作(zuò)为保(bǎo)障的，如果没有这些保障措施，一定会触发风险，对购房(fáng)民众不(bù)公平(píng)，所(suǒ)以(yǐ)不如借(jiè)机取消(xiāo)预售制(zhì)度(dù)，以后改为现房销售。客观(guān)讲(jiǎng)预售制度有一(yī)定历史(shǐ)阶段性，现在中国(guó)住房进入存量时代，取(qǔ)消预售制(zhì)度有(yǒu)助于降负债降杠杆(gān)，不(bù)再把烂尾(wěi)风(fēng)险甩给老(lǎo)百姓和社会(huì)，当然(rán)这需要配(pèi)套房企债务重组、复工(gōng)保交楼、恢复(fù)市场信心和房地产(chǎn)长效机制。这是个技(jì)术活，只要坚持(chí)市场化改革，中国一定能化解(jiě)这个难(nán)题，让房地(dì)产(chǎn)回归实体经(jīng)济和(hé)居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单(dān)讲，如(rú)果取消预(yù)售制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼的(de)不是五(wǔ)花八(bā)门(mén)、眼花缭乱、不知(zhī)道(dào)能不能兑现的(de)营销手(shǒu)段，而是所(suǒ)见(jiàn)即(jí)所得的过硬的(de)产品质量和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最(zuì)根本最实质的(de)保障(zhàng)，这样将极(jí)大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商(shāng)业的本(běn)质(zhì)是向善，是以客(kè)户为中心(xīn)，房地产也不(bù)能例外，老(lǎo)百姓买房子是(shì)天大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福一(yī)家(jiā)人。从这个角度，取消预售制(zhì)、实施现房销售是实现老(lǎo)百姓(xìng)安居乐业、社会长治久安(ān)、行业企(qǐ)业健(jiàn)康(kāng)发展的重大措(cuò)施。在当前的情况下，取消(xiāo)预售(shòu)制要结(jié)合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持当期三好生、新(xīn)模(mó)式等综合施策(cè)。

　　作(zuò)者十年(nián)前在国(guó)务(wù)院发展研究中心参与财(cái)税改革方案研(yán)究(jiū)时(shí)，对(duì)预售制、房(fáng)地产税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期系统(tǒng)的专项研究。（参(cān)考后来(lái)形成的专著《房地(dì)产周(zhōu)期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内(nèi)地商品房预(yù)售(shòu)制(zhì)的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供(gōng)给(gěi)量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地(dì)版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏(cáng)的(de)风(fēng)险确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售(shòu)资金(jīn)第三方全(quán)程监管，交付时开发(fā)商凭(píng)验收凭(píng)证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期房交易立(lì)法，设(shè)置期(qī)房预付(fù)款保全(quán)措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年保修(xiū)期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪五十年(nián)代在中国香(xiāng)港，楼宇出(chū)租(zū)是地(dì)产行业(yè)盛行的方式，但有着转让难、出(chū)租资金周转期长(zhǎng)等问题，分层(céng)销售孕育而生。20世纪50年(nián)代，中国(guó)香港(gǎng)还未推行公共房屋(wū)制(zhì)度，许(xǔ)多(duō)人栖身(shēn)于木(mù)屋或者(zhě)其他临时住(zhù)宅，住房的需(xū)求是相当高，不过大多数(shù)居民的储蓄很少(shǎo)。当时(shí)楼宇买(mǎi)卖多(duō)数以(yǐ)一整(zhěng)栋楼为(wèi)单位，需要雄(xióng)厚的资(zī)金(jīn)实力才能购买。虽然楼宇出租是(shì)中国香港地(dì)产行业盛行的方式，但(dàn)有着(zhe)转让难、出(chū)租资金周转期长等问题。针对这一系列问题，不(bù)少地产商开始探(tàn)求新的(de)方(fāng)式，如把(bǎ)楼宇契约(yuē)切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇(yǔ)分层出售。这模式一经推(tuī)行，购买楼(lóu)宇的市(shì)民数量有所(suǒ)增加，开发商资金(jīn)周转加(jiā)快。

　　在分层出售(shòu)的基础上(shàng)，将(jiāng)“按(àn)揭”模式引(yǐn)入房地(dì)产销售，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英东创(chuàng)办立(lì)信置(zhì)业(yè)有(yǒu)限公司，凭借商业直(zhí)觉和多年经营杂(zá)货铺(pù)、海上驳运(yùn)业务的经验，对于商品流通、资(zī)金周转有着独到(dào)的见解，在努(nǔ)力寻求方法加快自身资金周(zhōu)转(zhuǎn)。当(dāng)时其(qí)在(zài)购下九龙的一块地盘后(hòu)，除了分(fēn)层出售、还印(yìn)发售(shòu)楼说明(míng)书，上有文字详(xiáng)尽(jǐn)说明楼(lóu)宇的地势环境(jìng)、建筑(zhù)材料、分层(céng)价格、订(dìng)购方法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个亮(liàng)点，即先收取买(mǎi)家的订金，采用(yòng)类(lèi)似租金的分期付(fù)款形(xíng)式，等新楼(lóu)落成时，收(shōu)齐(qí)买家的(de)钱，买家就(jiù)拥有了自己的房产(chǎn)。这(zhè)种方式(shì)减轻了民众购房的资金压力，加速(sù)了房屋的建造和销售，也解(jiě)决了制造商的资(zī)金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花+分期付(fù)款”的销售模式成为当时(shí)中(zhōng)国香(xiāng)港房地产市场(chǎng)的(de)一大特色，纵观中国香港房地产市场的改革(gé)，“卖楼花”模(mó)式高效(xiào)率地解决了核心的住房供(gōng)不应求(qiú)的问题，使(shǐ)房市发展进入(rù)新阶段。

　　预(yù)售(shòu)楼(lóu)花模式推动(dòng)了中国香(xiāng)港楼市几(jǐ)十年繁荣，但期间也(yě)出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规范化，建立健全的监(jiān)管机制，促进市场健康(kāng)发展。例如(rú)，1960年，位于(yú)大(dà)角(jiǎo)咀的一个楼盘(pán)因建筑费(fèi)用超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国(guó)香港(gǎng)管(guǎn)理部门提升了对于预售楼花(huā)制(zhì)度的监管(guǎn)，即要求(qiú)开发(fā)商(shāng)在预售(shòu)前(qián)，确保地价款已经全部支付，还要证(zhèng)明自身有(yǒu)资金等能(néng)力把项目(mù)完成，资(zī)金需放入(rù)律师所(suǒ)托管，支取时需律所和建(jiàn)筑(zhù)师的(de)核准。为了防(fáng)止开发商、律(lǜ)所、建筑师等造假，套取监管账户资金(jīn)，中国香港(gǎng)要求律师行在(zài)银行(xíng)开设的信托(tuō)账户（监管(guǎn)账户）、开发商操(cāo)作等(děng)采取全透明化机制(zhì)，且银行(xíng)的(de)责任(rèn)上升，如出现房屋“烂尾”情况，银(yín)行将成(chéng)最大风险方，后续需自身推动(dòng)项目完工(gōng)。随(suí)着(zhe)监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售(shòu)制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面(miàn)临住房需求大和供给量短缺问(wèn)题，引(yǐn)入“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中国(guó)内(nèi)地优先发展重工业，强调基础(chǔ)建设，这一导(dǎo)向使前(qián)期发展工业化的(de)进程大(dà)于(yú)城市化进程，唯有(yǒu)解决住房基础(chǔ)等(děng)城市化配(pèi)套问题，才能(néng)进(jìn)一步推进城市化。但当时(shí)推行的是“统(tǒng)一管理(lǐ)，统一(yī)分配，以租养房”的(de)福利分(fēn)房制度(dù)，住房(fáng)市场发展起步较(jiào)晚(wǎn)、增速较慢，福利分房制度也出现了(le)分配不公、效(xiào)率低、配(pèi)套(tào)差等问题，因(yīn)此福利分房制度不再适用于当时的国情。叠加房地产(chǎn)市场面临商品房的(de)需(xū)求量大(dà)，而社会缺少大型房地产开发商(shāng)，商(shāng)品(pǐn)房供应量小的困境(jìng)，此(cǐ)时引入中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无(wú)疑是对内(nèi)地房地产市场的一(yī)针(zhēn)强心(xīn)剂。从(cóng)1994年(nián)起，中国内地逐步引进(jìn)中(zhōng)国香港预售商(shāng)品房制度，先后出台多项文件，大力支持国内房地产市场改革(gé)。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇住房制度改(gǎi)革(gé)，加快(kuài)住房建设的通知》文件，决定停止住房无(wú)偿实(shí)物分配，逐步实行住房分配(pèi)货币化、住房供给商品化(huà)、社会化的住房新(xīn)体制，从计划经济(jì)下的(de)福利分(fēn)房(fáng)转向市场经济的商品房。房(fáng)地产市场采(cǎi)用预售制(zhì)，允许开发商卖期房，解决了房(fáng)企缺少资金和开(kāi)发(fā)时(shí)间(jiān)周(zhōu)期长的两大难题，开发商以预售款撬(qiào)动下一个(gè)项目的开发，形成(chéng)滚动开发模式，住房供应(yīng)速度(dù)加(jiā)快。自此中国(guó)内地开始房改货币化，中国人民银(yín)行等(děng)多方迅速(sù)出台相关的信贷政策，支持购房(fáng)者(zhě)，极大作(zuò)用推(tuī)动了房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场的(de)发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模(mó)式后(hòu)，经调整(zhěng)形成契合(hé)中国内地的商品房预售制度(dù)。预(yù)售制的初衷是(shì)为(wèi)了缓解房(fáng)企资金压力，加快(kuài)城镇住房建设。具体来说，是(shì)指房地产(chǎn)开发企业将正在建设中的(de)房屋预(yù)先(xiān)出售给购房者，由购房者支(zhī)付定金(jīn)或房款(kuǎn)的(de)行为。区别(bié)于中国香港，在中(zhōng)国内地实(shí)践过(guò)程中，商(shāng)品房预售流程为：房地产开发商办理预(yù)售(shòu)许可证-签(qiān)订(dìng)商品房(fáng)买(mǎi)卖(mài)合同-进行(xíng)备案登记和(hé)预告(gào)登记-交(jiāo)付房屋(wū)。在购房过(guò)程中(zhōng)，购房者需要一次性付清首付款，并采用银行贷(dài)款的形式一次性付清剩余房款，换(huàn)言之，房屋未建成，开发商(shāng)可能已拿到了全部(bù)购房款，这点(diǎn)与(yǔ)中国香港的按照工程进度(dù)付款有所不(bù)同。对(duì)中国(guó)内地的开发商而言，预售制商(shāng)品(pǐn)房也开(kāi)启了高(gāo)周(zhōu)转、高(gāo)杠(gāng)杆的运作模式(shì)。

　　1.3预(yù)售制推(tuī)动城市(shì)化进程，但背后潜藏的(de)风险确实存在

　　作为(wèi)中(zhōng)国内(nèi)地商品(pǐn)房销(xiāo)售的最主要方式(shì)，预售制极大缩短房企现(xiàn)金(jīn)回笼周期，同(tóng)时增加市场商品(pǐn)房供应，推(tuī)动(dòng)了(le)城镇(zhèn)化发展进(jìn)程。预售制在过去20多年对中国(guó)内地房地产(chǎn)市场的稳步发展起到了(le)重要作用，不仅(jǐn)解决(jué)了房(fáng)地产市场快(kuài)速发(fā)展阶(jiē)段的资金(jīn)需求，也(yě)提高了(le)居民居住水平(píng)，中国内(nèi)地城镇居民从筒子(zi)楼住到住(zhù)宅小区，从全民蜗居到(dào)基本(běn)适(shì)居，住房事业取得巨大进步，数十年时间(jiān)走(zǒu)完发达(dá)国家几百年城镇化路程。改革开放以(yǐ)来，城镇(zhèn)化(huà)进程(chéng)进入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国(guó)城市(shì)建成(chéng)区面积由(yóu)7438平(píng)方公里增长至60721平方(fāng)公(gōng)里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布(bù)的《中国(guó)住房(fáng)存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年(nián)中(zhōng)国内地城镇住宅存(cún)量从不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房(fáng)建筑面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平(píng)方(fāng)米(mǐ)，城镇住房套数从(cóng)约3100万(wàn)套(tào)增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增(zēng)至1.09。预(yù)售制在当(dāng)前(qián)已(yǐ)成(chéng)为中国(guó)内地商品(pǐn)房销售(shòu)最(zuì)主要方式(shì)，2005年(nián)中国(guó)内地商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)期房销(xiāo)售面(miàn)积占总销售面积的比重为63％，而2021年期(qī)房(fáng)累计销(xiāo)售面积(jī)达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了(le)中国内(nèi)地(dì)房地(dì)产行业的发展。中国内地房地产历经二十多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累(lèi)计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地(dì)产(chǎn)开(kāi)发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增(zēng)速17.8％。商品房(fáng)销售面积和(hé)销(xiāo)售金额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴(bàn)随房(fáng)地产(chǎn)业的快速发展(zhǎn)，房(fáng)地产(chǎn)企(qǐ)业从无(wú)到有、从国企先行到民企(qǐ)崛(jué)起，队(duì)伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房(fáng)地(dì)产企(qǐ)业数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也成(chéng)为拉动(dòng)中国(guó)内地经(jīng)济(jì)高增长(zhǎng)的火(huǒ)车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道，房地(dì)产(chǎn)带动的上下游产(chǎn)业链特别(bié)长，高(gāo)达50多个(gè)行业。2020年房(fáng)地产及(jí)其(qí)产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增(zēng)加(jiā)值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡(gòng)献），房地产带动(dòng)产业(yè)链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房(fáng)地产(chǎn)对金融、批发、建(jiàn)材(cái)的带动(dòng)最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资(zī)渠(qú)道(dào)，2020年房(fáng)地产完全(quán)拉动(dòng)的(de)投资占(zhàn)全社会固定资产(chǎn)投资的(de)51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资(zī)占固(gù)定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产(chǎn)贷款占银行各项贷款余额的比重(zhòng)看，2021年(nián)12月为27.07％，如果(guǒ)加(jiā)上信托等通道(dào)业务，占比超过三(sān)分(fēn)之一。从房地产融资存量(liàng)占社融存量(liàng)比重(zhòng)看，2021年(nián)12月(yuè)占比(bǐ)为18.76％。如果房(fáng)企大面积违约，将(jiāng)导致银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道，根据我们的《中国住(zhù)房市值测算报(bào)告》，2020年(nián)中国(guó)住房市值为(wèi)62.6万(wàn)亿(yì)美元(yuán)，大于美国的33.6万亿美(měi)元、日(rì)本的10.8万(wàn)亿(yì)美元(yuán)、英(yīng)法德三国合计的31.5万亿美(měi)元。从住(zhù)房市值占股债(zhài)房市值的(de)比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住房市值与股(gǔ)债房市(shì)值的比例较高，主要是因为住房市(shì)值高(gāo)，以(yǐ)及(jí)中(zhōng)国(guó)资本市场(chǎng)发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券(quàn)市值较(jiào)低，居民(mín)投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当前的(de)负面效应愈发(fā)凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商(shāng)品是(shì)一手交钱一(yī)手(shǒu)交货，预(yù)售制是(shì)对购买者的单方面不(bù)公平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担(dān)了所有商品不能交(jiāo)付的风险(xiǎn)。比如，交房等(děng)待期(qī)一般(bān)为两年(nián)，在此(cǐ)期间，购房者不仅(jǐn)承担银(yín)行(xíng)利息，还要承担延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期办理(lǐ)甚至不(bù)能交房等风险。另外(wài)，购房者(zhě)和开发(fā)商之(zhī)间的购房合同(tóng)、购房者和银行(xíng)的按揭贷款合同是两个独立的(de)合同(tóng)关系，如果开发商发生违约(yuē)，购(gòu)房者(zhě)只能根(gēn)据购房合同向开发商主(zhǔ)张(zhāng)权力，但(dàn)依旧需要根(gēn)据按揭贷款合同按时(shí)向银行进(jìn)行贷款偿还(hái)，因此(cǐ)购房(fáng)者承担的风(fēng)险(xiǎn)较大(dà)。

　　从(cóng)行业层(céng)面(miàn)看，预售制(zhì)助推部分房(fáng)企过(guò)度举债、高杠杆扩张，资金(jīn)若(ruò)遇(yù)到(dào)下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项(xiàng)目(mù)搁置等系列风险(xiǎn)，进行影响自身信用和(hé)购房者对行业(yè)的(de)信心。

　　从金融层面看，银(yín)行作为按揭贷(dài)款的发放方，一旦(dàn)房(fáng)企(qǐ)因为市场波(bō)动或经营不(bù)善(shàn)，出现资金链(liàn)断裂等一系列(liè)问(wèn)题，导致“烂尾”等(děng)情况，而房企通过与购房者签订的预售(shòu)合同(tóng)和按揭合同，已(yǐ)经从(cóng)银行获得房款，如果购房者丧失还(hái)款能(néng)力或短期不能还款等，则(zé)风(fēng)险(xiǎn)完全由银行承担，银行将面临(lín)较大的坏账(zhàng)压力。

　　从(cóng)监管角度(dù)看，购房者(zhě)的预售监管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两(liǎng)个字那(nà)就是“没钱(qián)”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的《城市商(shāng)品房预(yù)售管理(lǐ)办法(fǎ)》中明确规定了开发企业预售商品房所得款(kuǎn)项应当用于有关的工程建设，商(shāng)品房预售款监管的具(jù)体办法，由房地产管(guǎn)理部门制定。但(dàn)多年以(yǐ)来全国(guó)并没(méi)有统一的预售(shòu)资金监管规定，各(gè)地(dì)实行“一城一策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长(zhǎng)沙等(děng)城市重(zhòng)点(diǎn)监管资金比例(lì)为总预售款(kuǎn)的(de)15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥(féi)等城市(shì)则按(àn)照项目的建安成本(běn)乘以建筑面积或(huò)者项(xiàng)目工程总额报价计算重(zhòng)点资金。而(ér)事(shì)实(shí)是，不少购房款未进入监管账户、或进入监管(guǎn)账户后(hòu)被挪用，导致楼盘(pán)没有资金继(jì)续建(jiàn)设。收楼遥遥(yáo)无期(qī)，月供却被(bèi)迫继续还(hái)款。那么，监管账户资(zī)金如(rú)何被挪走的？实际上(shàng)，在过(guò)去房地产大开发时代的高周转背景下，抽调预售款监(jiān)管账户资金(jīn)，是行业“潜规则”。比如工程总(zǒng)承包方(fāng)，以(yǐ)工(gōng)程(ché室外残疾人坡道坡度规范要求，室外残疾人坡道一般不超过ng)建设名(míng)义，获得监管账户拨付资金，再由(yóu)工程方将资(zī)金转给房企，而拨付的工程款，远超工(gōng)程进度(dù)所需。通过这些方式(shì)套取的资金，在(zài)房企各地(dì)项目间流动，变(biàn)相(xiāng)加杠杆，这样做提供(gōng)了资金(jīn)流(liú)动性，房企抽调资金(jīn)统筹拿地、还款和楼(lóu)盘建设，形成一种(zhǒng)资(zī)金循环高周转(zhuǎn)模式，但一定程度上把风险(xiǎn)甩给了购房(fáng)者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说(shuō)，国(guó)外(wài)商(shāng)品房预售制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房者预(yù)付资金，一般(bān)设有(yǒu)定金或(huò)预付(fù)款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购(gòu)房者支付的预(yù)付款比例相对较低，绝大部分(fēn)房(fáng)款在(zài)房(fáng)屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付(fù)款一般以(yǐ)定金方式支付，或(huò)按工程进度分(fēn)期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一(yī)般采用两种方式发(fā)放按揭贷(dài)款，一是按工程进度付(fù)款，按揭贷(dài)款按照工程进(jìn)度逐渐发放，购房者(zhě)开(kāi)始(shǐ)月供；二是房屋交付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售商品房提(tí)供期房烂尾保险，在商品房出现重大延期或重大缺陷时，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋(wū)交(jiāo)付(fù)质(zhì)量的保障(zhàng)有两(liǎng)种方式，一是期房(fáng)由政府或(huò)第三方验收合格(gé)并提供验收凭(píng)证后，开发商凭验收凭证取得购房者支付的(de)房款。二是开(kāi)发(fā)商为(wèi)购房者提供一定(dìng)的保修期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资(zī)金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房(fáng)款(kuǎn)

　　美国期(qī)房定金一定期限(xiàn)内无条(tiáo)件返还(hái)，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其余房款交(jiāo)付后按揭(jiē)还款，交付前(qián)资金由第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得房(fáng)款。

　　定金及(jí)首付环节，定金比例一(yī)般为房款的(de)1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根据美(měi)国(guó)官(guān)方数据，2021年(nián)美(měi)国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金或(huò)首付(fù)外，购房者在房屋(wū)交付后通过按揭贷款支付(fù)剩余房款。

　　资金监管方面，美(měi)国为防止开(kāi)发商(shāng)挪(nuó)用资(zī)金，购房者的定金及首付款由第三方公证行或产权保(bǎo)险(xiǎn)公司的信托账(zhàng)户监(jiān)管。如(rú)果开发商(shāng)倒闭(bì)导致楼盘烂尾(wěi)，购房者资金可通过(guò)申(shēn)请(qǐng)仲裁(cái)取回(huí)，且不承担任何(hé)责任(rèn)与损(sǔn)失(shī)。而开发商在房屋建设过程中的资金全(quán)部来自银行，银(yín)行根据工(gōng)程进度向开(kāi)发商提供一定比(bǐ)例的贷款，由于开发商挪用资金直接损害银行利(lì)益，银行(xíng)有充分动机监(jiān)管开发商施(shī)工进度。开发(fā)商在房屋交付时需取得由(yóu)政府相关部门经审(shěn)查后(hòu)发放的验收凭证，通过验收凭证向银行得(dé)到购房者(zhě)支(zhī)付的(de)房款。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可(kě)零首付购房，提(tí)供期房烂尾(wěi)险

　　德国期房可(kě)零(líng)首付购房，房款按建造(zào)工期进度支付(fù)，按(àn)揭按(àn)工期放款后还贷，房贷(dài)利率采用(yòng)固定利率，开(kāi)发商(shāng)或购房者可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开发(fā)商在项目获批后(hòu)即可预售房屋。签署购房合同前，购房者需(xū)支付约2000欧的定金并进行预约公证，签订(dìng)合(hé)同后定金退还。如由于任何原因不能购买，定金按(àn)照(zhào)德(dé)国法律全(quán)部退还(hái)。

　　签(qiān)署购(gòu)房合(hé)同(tóng)后，购房(fáng)者需支付公证费和(hé)土地交(jiāo)易税，分别(bié)为(wèi)房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在(zài)购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)中，属于(yú)购(gòu)房附加费。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，德国没有规定最(zuì)低(dī)首付比例(lì)，可(kě)零首(shǒu)付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取按工期支付(fù)房款的制度，一般分(fēn)7笔进行支付，具体支(zhī)付(fù)节(jié)点(diǎn)、比例因(yīn)项目而异。一般来(lái)说，支(zhī)付节(jié)点可(kě)分为(wèi)公证后(hòu)、主(zhǔ)体完工、内(nèi)部水(shuǐ)暖电路(lù)完工、窗(chuāng)户玻璃完(wán)工、室内清洁及墙面完(wán)工、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在(zài)支付(fù)房(fáng)款前申请房贷，房贷利率采用固定利(lì)率，银(yín)行按(àn)施工(gōng)节(jié)奏(zòu)分多次发(fā)放贷款，每笔贷款给予购(gòu)房者一(yī)定使用(yòng)期限，室外残疾人坡道坡度规范要求，室外残疾人坡道一般不超过期限结束后，购房者开始还(hái)贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公司针对期房设(shè)计了(le)两(liǎng)种保险，保(bǎo)险的功能是当房屋出(chū)现重大延期或重大缺陷(xiàn)时(shí)，保险公司保(bǎo)证开(kāi)发商(shāng)赔偿或修复(fù)，开发(fā)商(shāng)破产，由保险公司负责相应赔偿。保(bǎo)险由开发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预售(shòu)制(zhì)设有(yǒu)10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买(mǎi)卖双方(fāng)律师严格监(jiān)管。

　　订立合(hé)同前，买(mǎi)卖双方均有一(yī)名(míng)律师，负(fù)责沟通期房交(jiāo)易中的房产、资金、合同等各个环节，各环节内容(róng)确认无(wú)误后签订首付交(jiāo)换合同(tóng)。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，当开(kāi)发商出现财(cái)务、经营(yíng)问题时(shí)，购房者10％的定金由保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)赔(péi)付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方(fāng)面，首付(fù)比例通常为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付需要在合同(tóng)签订21天内支付。

　　余(yú)款支付环节，英国采取按(àn)工程(chéng)进度付款的方式，但是交房前(qián)付款比(bǐ)例相(xiāng)对较低，一般会在合同签订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房(fáng)后(hòu)支(zhī)付。

　　交付环(huán)节，英国规定房屋必须(xū)经过房产公证公司的检验验收后才(cái)能交付，交付(fù)后方(fāng)可按揭还贷(dài)。

　　资金监管(guǎn)环节，英(yīng)国期(qī)房预(yù)售资金(jīn)监管极为严格，资(zī)金也(yě)由(yóu)律师监(jiān)管，在确认工程进度、支付相(xiāng)关款(kuǎn)项过程中，由买房律师将资(zī)金(jīn)转(zhuǎn)给(gěi)卖(mài)方(fāng)律师，卖方律师转(zhuǎn)给开发商，即(jí)资金在进入(rù)开发商账户前经过(guò)两道关口(kǒu)，有利于保障购房者资金(jīn)安全(quán)。

　　室外残疾人坡道坡度规范要求，室外残疾人坡道一般不超过trong>2.4 日(rì)本：为(wèi)规(guī)范期房交(jiāo)易立法，设(shè)置(zhì)期房预付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　日本期房交易立(lì)法，定金超(chāo)5％或1000万日(rì)元时，开(kāi)发商必(bì)须完成“预售房定(dìng)金保全(quán)措(cuò)施(shī)”，交房(fáng)前付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例不超房款的20％，开发商违(wéi)约(yuē)需(xū)返还定价(jià)并赔偿约10％房款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日(rì)本二战结束后由于房屋供给严(yán)重失衡，叠加法(fǎ)律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日(rì)本政府1952年(nián)出(chū)台(tái)《宅地建筑物交易(yì)法》，经多次修(xiū)订，目(mù)前是唯一一部(bù)规(guī)范期(qī)房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方面，根据(jù)日(rì)本《宅(zhái)地建(jiàn)物取引业法》，对购房者支付定(dìng)金(jīn)超(chāo)过5％或超(chāo)1000万(wàn)日元的部分，法律要求开发商必(bì)须(xū)完成定(dìng)金(jīn)保全措施才(cái)可预售。什么是定(dìng)金保全措施？即买卖(mài)双方签订购房合(hé)同时，开发商向金融(róng)机构或指定保(bǎo)证机构或(huò)保险机构签订定(dìng)金保(bǎo)证(zhèng)委(wěi)托合同，设置购房者(zhě)定金的(de)保证或保险，并将相应的保证金证明(míng)书交付给购房者。除定金外，其他预先支付的购(gòu)房款也受该措施保护。若开发(fā)商倒闭导致期房烂尾，购房(fáng)者可凭保证金证(zhèng)明(míng)书向金融机构或保证机构(gòu)或保险公司兑付，同时，开发(fā)商(shāng)需(xū)向购(gòu)房者赔(péi)付违约(yuē)金，一(yī)般约为(wèi)房价(jià)的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前只需支付最(zuì)多不超20％的定金(jīn)，签订购房合同后，购房者即(jí)可向(xiàng)银行申请贷款，但交房后(hòu)才(cái)开(kāi)始按揭(jiē)贷款(kuǎn)，除(chú)定金外的剩余房款在(zài)交(jiāo)房后(hòu)开(kāi)始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管(guǎn)，享1年(nián)保修期后付尾款

　　新(xīn)加(jiā)坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例20％，余款按(àn)工程进度支付，所有(yǒu)资金进银行(xíng)专门项(xiàng)目资(zī)金账户，交房后满1年保(bǎo)修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新加(jiā)坡开发(fā)商(shāng)有统一的选(xuǎn)购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进(jìn)一步签订(dìng)购买合同(tóng)，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后(hòu)，购房者需支付15％的(de)首付及印花税，同(tóng)时(shí)购房者向银(yín)行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期房同样采取按(àn)工程(chéng)进度付(fù)款的方式，《发展(zhǎn)商条例(lì)》对(duì)期房付款流(liú)程做了统一详细规(guī)定(dìng)，要求所有开发商(shāng)遵守，支付(fù)节点(diǎn)一般为合(hé)同签订后、地基完工、框架完工(gōng)、管道门窗等完工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照工程(chéng)进(jìn)度放款，月供在此过程中(zhōng)随着(zhe)放出(chū)贷款的增加(jiā)而增(zēng)加，未放款部分无(wú)需月供(gōng)。

　　资金(jīn)监管方面，购房者的订金与付(fù)款会存入(rù)银行专门(mén)的项目资金(jīn)账户(hù)，账户资金提取须与房屋建设有(yǒu)关。房屋交(jiāo)付(fù)后(hòu)，购房者享受(shòu)1年的(de)房屋保修期，此后(hòu)购房者(zhě)支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地(dì)产到了政策出手临界(jiè)点，重点是保交楼和房企重组。一(yī)方面，加(jiā)大对刚需(xū)和改善型(xíng)需(xū)求的支持力(lì)度(dù)，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是(shì)保交(jiāo)楼(lóu)保(bǎo)复工保(bǎo)民生，给(gěi)予(yǔ)强有力的金融(róng)工具支持。另一方(fāng)面，从现在起，对还在正常(cháng)运转的(de)房企(qǐ)包括民营企业(yè)，加大支持力度(dù)，由优质(zhì)房企(qǐ)牵头(tóu)并购(gòu)重(zhòng)组(zǔ)整个(gè)行业(yè)，为每个房(fáng)企配套AMC和(hé)财团(tuán)，给(gěi)予金(jīn)融工具配(pèi)套(tào)。

　　二，中期来看，应充分估(gū)计形势复杂性(xìng)和(hé)人性复(fù)杂性，兼顾化解停贷(dài)、复工(gōng)保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以(yǐ)及长效机(jī)制(zhì)。长效(xiào)机制四大关键是推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税。定(dìng)金环(huán)节，建立开发(fā)商违约后定(dìng)金保护机制(zhì)，如(rú)将已(yǐ)支付定金冻(dòng)结至(zhì)房屋交付阶(jiē)段，保障购(gòu)房者定金安全(quán)。签订合同环(huán)节，鼓励保险公司介入(rù)，为房屋重大延(yán)期以及重大缺(quē)陷等(děng)情况提供充(chōng)分的保障(zhàng)。余款支付环节，建立(lì)按工程进度付款(kuǎn)机制(zhì)或交(jiāo)房后按(àn)揭(jiē)贷(dài)款机制(zhì)，充分(fēn)保护购(gòu)房者(zhě)的权(quán)益。资(zī)金监(jiān)管环节，引(yǐn)入独(dú)立于(yú)开发商、银行的第三方资金监管机构，或由政(zhèng)府(fǔ)相关部(bù)门直接(jiē)监管，以此防止(zhǐ)资金(jīn)挪用现象。交付(fù)环节，建立商品房保修期(qī)制度。保修期内，开发商应对房屋(wū)质量问(wèn)题全权负责、免费维修，购房者在保修期结束后(hòu)支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期(qī)来看，取消商品(pǐn)房预售制是大势所趋(qū)。一方面，98年房(fáng)改(gǎi)时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱(qián)，预售制是权(quán)宜之计，现(xiàn)在全国套(tào)户比超过(guò)1，从(cóng)大开发进入(rù)存(cún)量时代，对(duì)购房民众(zhòng)不公平的预(yù)售制已经(jīng)过时了，该取消(xiāo)了，改为(wèi)现房(fáng)销售。另一方面，取消预售制(zhì)，改为(wèi)现房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手(shǒu)段(duàn)，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得的过硬的产(chǎn)品质量(liàng)和(hé)诚信，这才是对购房民众的最(zuì)根(gēn)本最实质的保障，这样将极大的提升(shēng)开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。

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