OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子(zi)公(gōng)司哲(zhé)库科技，引发了公募REITs扩募风波(bō)，如今，二(èr)级市(shì)场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日(rì)，华安张江光(guāng)大园REIT开盘(pán)继续延续此前(qián)几日的下跌走(zǒu)势，午(wǔ)后跌幅(fú)一度扩大，尾(wěi)盘有(yǒu)所拉升，全天收跌6.22％，最(zuì)近3个交易日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲(zhé)库科技(jì)是其扩(kuò)募拟(nǐ)新购入基础设施资(zī)产张润大厦的重要承租方之一，目前未收到哲库科(kē)技及OPPO方面关于(yú)停(tíng)止执行(xíng)已(yǐ)签租赁协议的通知。同时，在公(gōng)告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进一(yī)步表(biǎo)示，原始权益人将继(jì)续(xù)密切关注哲(zhé)库科(kē)技(jì)后(hòu)续(xù)情况，积极做(zuò)好相关(guān)应对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩募购入(rù)项目的原始权益人相(xiāng)关(guān)负责人(rén)也表示，近期(qī)已同步(bù)启动了(le)应急预(yù)案，排(pái)摸储备租户，积极应对(duì)哲(zhé)库提前退租的可能事项(xiàng)。由于张(zhāng)润大厦是全国首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领导高(gāo)度重视，浦东新区国资委也高度关注。

　　多位业内(nèi)人士表示，华安张江光大园REIT近期市场波动较大，但(dàn)其实(shí)不动(dòng)产(chǎn)公募(mù)REITs项目短期出租(zū)率下跌并(bìng)不会从根本上影响其内外(wài)价值，投(tóu)资者(zhě)应理(lǐ)性看待。

　　张(zhāng)江光大园(yuán)REIT

　　二级市场价(jià)格(gé)继续波(bō)动

　　本(běn)周，OPPO关(guān)停(tíng)旗(qí)下芯片子公(gōng)司哲库(kù)科技的事件继续扰动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光(guāng)大园REIT以(yǐ)3.726元(yuán)的价格小幅低开，此后二(èr)级市场价格开(kāi)始震荡走低，午(wǔ)盘收跌(diē)6.17％。午后，华安张(zhāng)江光大园REIT跌(diē)幅(fú)一度(dù)扩大到8.30％，随后价格有所回升，最终报(bào)收3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不(bù)利消(xiāo)息影(yǐng)响(xiǎng)，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT最近(jìn)几个交易(yì)日二(èr)级市场(chǎng)价格表(biǎo)现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今(jīn)年以来(lái)跌幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月21日(rì)上市以来，华(huá)安(ān)张(zhāng)江光大园(yuán)REIT累计涨幅超(chāo)过24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市场(chǎng)整体表现上(shàng)看，目前上市的8只(zhǐ)产业园(yuán)区基础设施REITs中，仅博(bó)时招(zhāo)商蛇口产业园REIT微(wēi)幅上(shàng)涨，其余7只均(jūn)有不同程度下跌(diē)，8只产业(yè)园区基础设施(shī)REITs5月15日平(píng)均跌(diē)幅1.38％。今年以来平(píng)均跌(diē)幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季报中已经披(pī)露张江光大园(yuán)项目(mù)出(chū)租率(lǜ)有所下降，如(rú)今拟扩募(mù)的(de)项目又遭遇(yù)突发事件，因此导致二级市场价格出现波动。”一位业内(nèi)人(rén)士分析(xī)称(chēng)。

　　不(bù)过(guò)，在上(shàng)述人士看(kàn)来，尽管出于风险(xiǎn)规避的原因，最近几个交易日(rì)场内资金有所流出，但是，不动(dòng)产公(gōng)募REITs项(xiàng)目(mù)短期出租率(lǜ)下跌并不会从根(gēn)本上影响(xiǎng)其(qí)内50只芦丁鸡一年利润，一只芦丁鸡成本利润外价值。

　　他也同时表示(shì)，目(mù)前随着二级(jí)市场价格(gé)下(xià)跌，风(fēng)险(xiǎn)也(yě)得到一定(dìng)释放，但是(shì)价格涨(zhǎng)跌(diē)会受到基(jī)本面、情(qíng)绪面等多重因素(sù)影响，不(bù)好判断价格是不是(shì)已经完全触底(dǐ)。

　　此外，还有一位业内人士表示，今(jīn)年整体(tǐ)REITs市(shì)场(chǎng)表(biǎo)现(xiàn)低迷，不少产(chǎn)品(pǐn)年内二级(jí)市场跌(diē)幅(fú)较大，其实有(yǒu)些隐含收(shōu)益率高的产品具备一定(dìng)的投资价值，很适合稳健类投资(zī)者。此外，伴随着经济复苏(sū)的步伐，产业园区、物(wù)流类等REITs产品具备(bèi)一定50只芦丁鸡一年利润，一只芦丁鸡成本利润的投(tóu)资价值。

　　先锋瑞驰私募(mù)基金执行董事高如星对此表(biǎo)示，若张江(jiāng)园区最(zuì)终能顺利解决招商，平稳过度对经营(yíng)现金(jīn)流没有(yǒu)造成(chéng)大(dà)的影响，“事件(jiàn)性(xìng)利空下(xià)调至(zhì)得这么(me)急、这(zhè)么深，加上前期(qī)本(běn)身(sh50只芦丁鸡一年利润，一只芦丁鸡成本利润ēn)园区类(lèi)资产就回(huí)调不少了，这(zhè)就是黄金坑。”不过，他(tā)也强调，最(zuì)终还是落到租金收入受不受影响，影响(xiǎng)多(duō)大，估(gū)计园区会(huì)最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩(kuò)募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关(guān)停(tíng)旗下芯片(piàn)子公司哲库科(kē)技(jì)。随(suí)后5月12日晚，华(huá)安张江光大(dà)园REIT发布(bù)公告(gào)，紧(jǐn)急(jí)回应称，哲(zhé)库(kù)科技是其扩募拟新购入基础设施资(zī)产张(zhāng)润大厦的重要承租(zū)方之一，目(mù)前未(wèi)收(shōu)到(dào)哲库(kù)科技及(jí)OPPO方(fāng)面关于停止执(zhí)行已签租赁协议的通知。同时，在公(gōng)告中，华(huá)安张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园REIT进(jìn)一步表示，原始权(quán)益人将(jiāng)继续密切关注哲库(kù)科技后续情况(kuàng)，积极做好相关(guān)应对。

　　此前，张江REIT因其一(yī)季报中披露的张(zhāng)江光大园项目出(chū)租率下降事项(xiàng)，一度(dù)二级市场价格(gé)出现回落。在随后召开的业绩(jì)说(shuō)明会中管理人就(jiù)相关事(shì)项进行了解释说明，市场(chǎng)信心得到(dào)了一(yī)定提振，二级市场(chǎng)价(jià)格表现也(yě)趋于平稳。据了解，张(zhāng)江 REIT在5月11日召(zhào)开的(de)线上和线下的扩募说明会上，运营团队表(biǎo)示了(le)对(duì)张江(jiāng)光大园项目的(de)信心，预计签(qiān)署(shǔ)意(yì)向书和合同谈判中(zhōng)的储(chǔ)备(bèi)租户正(zhèng)常转化后，项目出租率将得(dé)到回升(shēng)。没(méi)想到仅(jǐn)过了不到三周的时间(jiān)，张江(jiāng)REIT的扩募之路又(yòu)迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上(shàng)述公告引起(qǐ)了市场各方(fāng)的广泛关注，张江REIT拟扩募购(gòu)入项(xiàng)目的原始权(quán)益人相关负责(zé)人坦(tǎn)言，事发突然确(què)实始料(liào)未及，在(zài)获悉OPPO关停哲库科技消息的第一时间(jiān)即奔赴现场进行了沟通和核实工作，并同步启(qǐ)动了应急预(yù)案，排摸储备租户，积极应(yīng)对哲库提(tí)前(qián)退租的可(kě)能事项。由于张(zhāng)润大厦是全(quán)国(guó)首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公司领导高度重(zhòng)视，据悉新区国资委也高度关注(zhù)。

　　当谈及储备(bèi)租户(hù)情况，相(xiāng)关负责人介绍说，目前储备租户还是比较(jiào)丰富(fù)的，覆盖了芯片测试(shì)、人工智能(néng)、航天产业、信息技术等产业客(kè)户，租赁意(yì)向面(miàn)积(jī)超(chāo)过了2万方。从意向储备转化为实际租户需要一些时间。

　　“我们正在着手通(tōng)过签(qiān)署租赁意(yì)向书(shū)来尽快锁定一些重要租户。虽然收了三个月(yuè)履约(yuē)保证金给了我(wǒ)们一些(xiē)空(kōng)间，但本着对首批扩募、对市(shì)场(chǎng)负(fù)责的态度，我们肯定要全(quán)力与时间赛跑，把这些(xiē)面积在短期内完成去化(huà)。”相关负责人说(shuō)道(dào)。

　　张江REIT已(yǐ)持有(yǒu)的(de)同(tóng)区域(yù)的张(zhāng)江光大园项目一季度末也(yě)有将(jiāng)近30％的(de)空置(zhì)率，原始权益人(rén)有(yǒu)那么(me)多储备(bèi)租户，之前的空置(zhì)率为(wèi)何未能得到解决(jué)。

　　对(duì)此相关(guān)负责人解释，张江(jiāng)光大园一直(zhí)以来都(dōu)坚持以市场化运营(yíng)为导(dǎo)向，历(lì)史(shǐ)运(yùn)营表现稳定，租户的调租和换租都属于正常(cháng)情况，而(ér)这次项(xiàng)目的大(dà)租户(hù)退租正(zhèng)好发生在(zài)市场活跃度的短期低点，目前市场情况已有所好(hǎo)转。在(zài)看(kàn)到出(chū)租率下滑情况(kuàng)没有得到(dào)及时修复(fù)后(hòu)，张江(jiāng)这边也作了(le)一定的资源调(diào)配和倾斜，引入了一些储备(bèi)租户。

　　另(lìng)外，张润大厦和张江(jiāng)光大(dà)园项目在给租户(hù)的分隔空(kōng)间(jiān)、交付标准、租金水(shuǐ)平等方(fāng)面也有一些差异化，张润大厦多(duō)是(shì)两千多平的大平层，楼的(de)成(chéng)新度(dù)高一些，单价也贵一些，张江光(guāng)大(dà)园单层以一千平的面积为主(zhǔ)，还有一些独栋形态的物业。租户自身(shēn)也会(huì)有诉求，也会根据自(zì)身(shēn)需求(qiú)和预算挑选(xuǎn)区(qū)域内(nèi)的不(bù)同物业(yè)。

　　“如果(guǒ)扩募完成以后(hòu)，新(xīn)老(lǎo)资(zī)产的管(guǎn)理(lǐ)人都变(biàn)成了(le)一家，后(hòu)续我们在(zài)资源(yuán)共享(xiǎng)和联(lián)合营(yíng)销方面能(néng)更加充分(fēn)发挥协同效应，相信(xìn)可以做得更好。”上述负责人补充说道。

　　最(zuì)后谈(tán)及对于张江REIT的(de)定位和展(zhǎn)望(wàng)，相关负责人(rén)表示，张江(jiāng)集(jí)团和张江高(gāo)科目前在管(guǎn)资产约五百万方(fāng)，还(hái)有一些其他(tā)在开发(fā)的储(chǔ)备项目，这(zhè)些都将成为张(zhāng)江REIT实现打造张江园区产业空间(jiān)资(zī)产(chǎn)上市平(píng)台目标(biāo)的坚(jiān)实后盾和储备(bèi)资源。“我们(men)非常重视张江REIT这个(gè)资本平台和它(tā)未来的(de)发(fā)展(zhǎn)。”相关负责人表(biǎo)示，“这次(cì)扩募是我们实(shí)现基金扩容的(de)第一步(bù)，也是至(zhì)关重要的(de)一步，眼下我们可能面临了一些(xiē)突发情况需要解决(jué)，但是这和我们在张(zhāng)江科学城这三十(shí)年建(jiàn)设发展过程中所经历的相比，只能算是(shì)一个(gè)非常小(xiǎo)的插曲。我们有信心排(pái)除(chú)万难，尽一切(qiè)可能化(huà)解(jiě)当前突(tū)发事件的所有负(fù)面影响，维持预期和市场(chǎng)的信心(xīn)。”

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