导读

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中(zhōng)国地(dì)产步(bù)入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅(zhái)销售面(miàn)积超15亿平，足(zú)够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近(jìn)年(nián)地产(chǎn)持续低(dī)景气，有关中国地产是否过剩(shèng)的讨(tǎo)论日(rì)益热烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，本文试图厘清中国城镇(zhèn)存量住宅真实情况，据此判断(duàn)中国未(wèi)来地产趋(qū)势(shì)。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过(guò)剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部披露全国有(yǒu)近6亿(yì)栋房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑，第七次人口普查(chá)调查数据显(xiǎn)示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中(zhōng)国房子是(shì)否真的过剩？

　　事实上住建部披露(lù)的(de)近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑(zhù)中，城镇建筑(zhù)占比不到一(yī)成，其中还包(bāo)括大量城镇非(fēi)住(zhù)宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国(guó)城镇居民人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)为(wèi)1.06间，但居(jū)住舒(shū)适不是(shì)人均一间房所(suǒ)能满足，它与房屋质量(liàng)、居(jū)住面积、配套(tào)设施(shī)等因素密(mì)切相关(guān)。中国(guó)的人均(jūn)住宅间数较发达国家(jiā)还(hái)有(yǒu)很(hěn)大(dà)差距。人(rén)均住(zhù)宅间数大于1同样(yàng)不意(yì)味着中国住宅市(shì)场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发(fā)现中国城镇居(jū)民(mín)户(hù)均1套房，其中每户(hù)持(chí)有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无(wú)直(zhí)接公布中(zhōng)国(guó)家(jiā)庭户(hù)均住宅的数据，我们(men)根据商品住宅(zhái)套(tào)数(shù)、商品住宅占比和城(chéng)镇家庭户(hù)数，计算出城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目(mù)前城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺利交付，直至2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅(zhái)，其中商(shāng)业住(zhù)宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎(hū)意味着户户有(yǒu)房，然(rán)而事实上中(zhōng)国(guó)住宅市场(chǎng)供需(xū)并不(bù)平衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房(fáng)地(dì)产市场的住宅套户比会(huì)大(dà)于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡(héng)，是因为(wèi)户均一套房(fáng)无法满足流动人口的租赁和(hé)置业需求。全国总人口的近三成都是(shì)流动(dòng)人口(kǒu)，流动人口会选择(zé)在大城(chéng)市(shì)租房挣钱，在老家买房，从而产生(shēng)了(le)额(é)外的住宅(zhái)需求。

　　即(jí)便户(hù)均一套(tào)房，中国未来地产仍有四大新增需(xū)求动力。

　　第一，户(hù)均人口(kǒu)规模(mó)缩小(xiǎo)，一(yī)人户、两人户占比不断增(zēng)加，导致家(jiā)庭户(hù)数增多。小家庭化(huà)趋势将延续，带(dài)来(lái)新户购房需求增(zēng)长。

　　第二，经济板块的分(fēn)化(huà)日益(yì)明(míng)显，区域经济资源(yuán)分配的再集中吸引着人口流入(rù)，人口净迁(qiān)入城(chéng)市的新增(zēng)住宅需(xū)求有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在(zài)2000年以前建成的住宅中，涉(shè)及(jí)超(chāo)9000万家庭、81亿(yì)平方(fāng)米的住宅建(jiàn)筑(zhù)面积。促(cù)成“老破小”住宅的改造(zào)势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数与(yǔ)人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)均(jūn)较发达国家有着不(bù)小差距，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求(qiú)正在不断(duàn)增加。

　　黄(huáng)金二十年之(zhī)后，当下(xià)中国地产(chǎn)步入大(dà)分化时代而非(fēi)停滞期(qī)。

　　如果说过去(qù)二十(shí)年是中国地产(chǎn)黄(huáng)金发展期，地(dì)产矛盾更多体现为(wèi)住宅(zhái)供给存在(zài)不足，这是(shì)过去(qù)二十年房(fáng)价快(kuài)速上涨基石(shí)。那(nà)么当下房(fáng)地产大(dà)分化(huà)时代已(yǐ)至，大分化时代下地(dì)产(chǎn)矛(máo)盾则更多体现在住宅质量供(gōng)需(xū)冲突。

　　地产大分化(huà)必将(jiāng)体(tǐ)现(xiàn)在不同能(néng)级城市之间，不(bù)同区域板块之间，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披(pī)露全国已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引发热(rè)议。从(cóng)2月(yuè)以(yǐ)来，各大城市(shì)二手房挂牌量(liàng)突然(rán)激(jī)增，引发一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁(jìn)担(dān)心，中(zhōng)国的房子是否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是供需(xū)平衡(héng)，或是仍(réng)然存在不足？可惜由(yóu)于住(zhù)宅(zhái)存量数(shù)据并未公布，我们无法直接(jiē)知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开(kāi)迷雾，我(wǒ)们测算出中国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有住宅套数，回答(dá)当(dāng)前的房(fáng)子是否(fǒu)真(zhēn)的过剩了(le)？据此判断未来(lái)房地产(chǎn)市场会(huì)如何发展。

　　一、如何有效(xiào)观察中(zhōng)国户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自然(rán)灾害综合(hé)风险普(pǔ)查工作情况为主题(tí)的新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅(zhái)城乡(xiāng)建(jiàn)设(shè)行业获(huò)取了全(quán)国近(jìn)6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋建筑数据以及80多万处(chù)市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅(zhái)市场看似已经过剩哪些人不适合穿老爹鞋，老爹鞋的优点和缺点。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农村(cūn)房(fáng)屋占9成以上，以栋数(shù)计算的城镇房屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还(hái)包括了(le)大量商业楼(lóu)、写字楼、学校(xiào)、医院等(děng)非(fēi)住(zhù)宅。总的算下来(lái)，住宅占(zhàn)比并不(bù)大。

　　第七次人口普查数据公布了中(zhōng)国城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)，其中城市家庭户(hù)居(jū)民(mín)人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看(kàn)似意味着(zhe)人人(rén)都有房间(jiān)居(jū)住。

　　居(jū)住(zhù)水(shuǐ)平不仅与(yǔ)房(fáng)间(jiān)数量(liàng)有关，更与房屋质量(liàng)、居住面积(jī)、配(pèi)套设(shè)施等(děng)因素密切相关。单单从人均住宅间数不能完全反映出(chū)城镇居民(mín)的居(jū)住水平。

　　中国主要是以家庭(tíng)为单位购买成(chéng)套住(zhù)宅(zhái)，一套设施齐全的住宅才(cái)是(shì)城镇居民宜居(jū)的选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测算思路(lù)、数(shù)据和方法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主(zhǔ)要分(fēn)两(liǎng)大类，一(yī)类是商品(pǐn)住宅，另一类是保障(zhàng)房、原(yuán)公有住宅(zhái)、自建房(fáng)等非商品住宅。

　　目(mù)前缺(quē)乏(fá)统计数据，并(bìng)没有直接公布(bù)城镇(zhèn)住宅数量。居民住宅相关数据有两(liǎng)处可以直接公布，一(yī)是每年商品住宅销售套(tào)数（统(tǒng)计(jì)局）；二是居民住宅(zhái)来源（人口(kǒu)普查数(shù)据）。计算中国居(jū)民户均住宅数(shù)量，我们(men)主要(yào)用到上述两组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年(nián)之(zhī)前商(shāng)品住宅数量(liàng)极少(shǎo)，可忽略不(bù)计(jì)。估算城镇居民户均(jūn)住(zhù)宅套(tào)数(shù)分三(sān)步走(zǒu)：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年商品住宅销售套数相(xiāng)加，我们就(jiù)能够得到当(dāng)前商品住宅(zhái)总存(cún)量(liàng)。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民(mín)拥有的商品住(zhù)宅和非(fēi)商品住宅比例，推算(suàn)得到(dào)居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥有(yǒu)的商品(pǐn)住宅总(zǒng)数(shù)除以家庭户数，我们就能够得到城(chéng)镇(zhèn)户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计(jì)算(suàn)公式如(rú)下(xià)：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套(tào)数(shù)/家庭户(hù)数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户(hù)比/商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占比

　　二(èr)、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存(cún)量(liàng)到底有多少，目前缺(quē)乏一个准确(què)统计(jì)。我们(men)利用既有统计(jì)数据(jù)，大致测算(suàn)得到(dào)中国存量房地产套数，并进一步推(tuī)算中国城镇家庭户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们(men)计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为(wèi)主，从2019年开(kāi)始，新(xīn)房销售中期(qī)房(fáng)占比(bǐ)近(jìn)9成。本文去除(chú)商品住宅累计销售套(tào)数里的期房销售，得到商品住宅现房(fáng)套数(shù)。

　　以(yǐ)2022年商(shāng)品住宅现房套数(shù)计算(suàn)为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数(shù)=截止到2022年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)累计销售套数-过(guò)去三年(nián)（2020、2021和2022年）的(de)期房销(xiāo)售额(é)。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间(jiān)，取最大(dà)值3年。

　　将商品住宅现房套(tào)数除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.54套商品现房(fáng)住宅(zhái)。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)居民(mín)户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进一步(bù)推算中(zhōng)国城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的(de)户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城(chéng)镇居(jū)民的住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其中(zhōng)自(zì)建住宅(zhái)占比21％，购买商品(pǐn)住宅占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉(lián)租房(fáng)与其他住宅(zhái)。

　　其(qí)次，我们假定租赁其(qí)他住宅(zhái)和购买二手(shǒu)房都是商(shāng)品住宅(zhái)，因此将租赁(lìn)其他住宅、购买商品住宅(zhái)与购买二(èr)手(shǒu)房加总(zǒng)，得到商(shāng)品住宅(zhái)占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期(qī)间商品(pǐn)住宅(zhái)增(zēng)幅为(wèi)过(guò)去十年变化幅(fú)度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的实(shí)际变(biàn)化比例，从而我们估算出2022年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)所占(zhàn)比例(lì)，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末(mò)，中国(guó)平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购期房会在(zài)2-3年(nián)内陆续交付使用，到2024年，中(zhōng)国(guó)平均每(měi)户城镇家庭(tíng)都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一(yī)套房的三点(diǎn)含义

　　既然城(chéng)镇居(jū)民(mín)已经达到了户均一(yī)套(tào)房的程(chéng)度(dù)，“户户有房”是否意味着中国城镇哪些人不适合穿老爹鞋，老爹鞋的优点和缺点化进展终结，甚至意(yì)味着中国地产存量供(gōng)给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户(hù)均一套(tào)房并不意味着(zhe)住宅市场供需平衡(héng)

　　需要有多余住宅来满足(zú)因人口流动、居民换房等因素产(chǎn)生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美(měi)国(guó)、英国和日本的住宅套(tào)户比均高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房，就会造成人口净(jìng)流入地的住宅市场供不应(yīng)求，造成(chéng)房价或(huò)房租迅速上(shàng)涨。

　　七普(pǔ)指出中国(guó)的(de)流动人(rén)口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动(dòng)人口会选择在大城市租房挣钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城(chéng)乡人口流(liú)动调查(chá)数据(jù)显(xiǎn)示，在上(shàng)海、杭(háng)州(zhōu)以及南京工作的流(liú)动人口在老家(jiā)拥(yōng)有住(zhù)宅比例分(fēn)别为(wèi)28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸(xī)引(yǐn)打工(gōng)人(rén)，但高房(fáng)价迫使(shǐ)打(dǎ)工人回乡置业。

　　流(liú)动人口实际上会占据两(liǎng)套房，在高房价的大城市租赁一套房(fáng)，在房价较低的县城购买一套房。所以(yǐ)说户均一(yī)套房无法满足(zú)庞大流动人口的租(zū)赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中(zhōng)国(guó)的城(chéng)镇住宅中依然有不少老旧(jiù)小(xiǎo)区(qū)。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄(líng)至(zhì)少在33岁以上(shàng)。

　　这批(pī)存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题(tí)，如电线老(lǎo)化(huà)、管道等(děng)基础设施陈旧，给(gěi)住户的生活带(dài)来了(le)很大的不(bù)便(biàn)和安全隐患，并且(qiě)居住体验较差(chà)。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住(zhù)宅面积(jī)小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户(hù)数拥有的住宅面(miàn)积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存(cún)在(zài)5％左右的家(jiā)庭没有独立(lì)卫浴和厨(chú)房。这类上(shàng)世纪(jì)修建的老旧小区(qū)很难(nán)满足现代生(shēng)活需求，在未(wèi)来(lái)大(dà)都会被拆迁重建。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为一(yī)居室和二居室(shì)，户型偏小(xiǎo)。其(qí)中一(yī)居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅(zhái)户型更(gèng)小，当然这与城市土地资源(yuán)紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩张是未(wèi)来(lái)地产的需(xū)求驱动力

　　根(gēn)据(jù)七普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存量总(zǒng)面(miàn)积为(wèi)294.6亿平(píng)。暂不考虑两(liǎng)年间农(nóng)民带房进城和老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年(nián)和2022年商品(pǐn)住宅竣工面(miàn)积（7.3亿(yì)与6.3亿(yì)），得(dé)出2022年住(zhù)宅存(cún)量总(zǒng)面积(jī)为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过(guò)一半的家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积小于(yú)均(jūn)值，近4成家庭人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人(rén)均住宅(zhái)建筑面积不足19平方米，不(bù)及全国人均水平的一半。若去除20％的公摊(tān)，可使用(yòng)的住(zhù)宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海(hǎi)市将人均住宅建筑面(miàn)积(jī)低(dī)于15平方米的家庭界定(dìng)为(wèi)住(zhù)宅存在(zài)困难(nán)，若按(àn)这个标(biāo)准算的话，中国(guó)有11.3％的家庭(tíng)存(cún)在住宅困难问题。

　　若(ruò)人(rén)均可使用(yòng)住宅面积为(wèi)40平(píng)，即人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为50平，只(zhǐ)考(kǎo)虑(lǜ)家庭户人数，需要住宅(zhái)总量(liàng)约390.6亿(yì)平，较目(mù)前至少(shǎo)新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家(jiā)人均住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德(dé)国和(hé)英国都高于40㎡，中(zhōng)国(guó)的人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公摊面积后，中国(guó)的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿(yì)的集体户人口，所需(xū)要的住宅总量会(huì)更多(duō)。

　　四(sì)、户均(jūn)已(yǐ)然1套房，未(wèi)来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中国(guó)城镇家庭(tíng)户均1套(tào)房，看似已经(jīng)户户有房。即便如此，中国人口(kǒu)静态结构(gòu)和动态趋势(shì)演绎，决定(dìng)了中国(guó)未(wèi)来地产仍有需求释放。户均1套住宅现(xiàn)实(shí)之(zhī)下，中国未来(lái)城镇住宅(zhái)需求主要来自于四(sì)个方(fāng)面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家(jiā)庭户均人口数不断下降，六普(pǔ)显示城(chéng)镇户(hù)均人口规模为2.85人(rén)/户，而七(qī)普显示城(chéng)镇户均人(rén)口规(guī)模为2.62人(rén)/户，一人户(hù)、二人(rén)户的占比明显上升，人口小家庭化趋势将继续延续(xù)，导致户(hù)数会(huì)因户均人(rén)口规模的缩小而(ér)增多。

　　第二，人口迁移导致经(jīng)济(jì)发(fā)展(zhǎn)带来的新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块(kuài)的分化日益(yì)明显，资源和生产要素逐步向经(jīng)济带、都市圈中心城市(shì)流入，区域(yù)经济(jì)资源(yuán)分(fēn)配的再集中吸引着人口流入。人口迁移势(shì)必涉及到(dào)买房(fáng)租房，给(gěi)迁(qiān)入地住宅市场带来(lái)新的增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增(zēng)量为72万(wàn)，而出生人(rén)口为44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自(zì)然增加人口(kǒu)仅为6.5万(wàn)人，其(qí)人口增长主要受益于人口迁(qiān)移。

　　第(dì)三，老(lǎo)旧小(xiǎo)区改善性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到(dào)2020年，自建住宅和原公有(yǒu)住宅的家(jiā)庭拆(chāi)迁改建最(zuì)多(duō)。自(zì)建(jiàn)房家庭(tíng)比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公有住(zhù)宅家(jiā)庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分(fēn)点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他(tā)住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造时(shí)间为2000年以(yǐ)前(qián)的(de)比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家(jiā)庭户，自建住宅(zhái)和(hé)原公(gōng)有(yǒu)住宅减(jiǎn)少(shǎo)了(le)1282万户(hù)，住宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二(èr)手房。在新增住宅需求(qiú)中，有7成家(jiā)庭购(gòu)买(mǎi)了商品住宅。租房、购买经济适用(yòng)房和其(qí)他(tā)分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村和旧城改造(zào)，商(shāng)品住宅的占比势必会(huì)进(jìn)一(yī)步上升。

　　2000年以前(qián)建造(zào)的住宅建筑面积还有约81亿平(píng)，涉(shè)及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老公(gōng)有住(zhù)宅，建筑面积小、质量低、基(jī)础(chǔ)设施配(pèi)套差(chà)、没有或少有物业管理，居民追求美好(hǎo)、宜居生活的(de)环境，背后的改善性(xìng)需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的改善性需求(qiú)还将有所增(zēng)加(jiā)。

　　刚需购(gòu)房受限于(yú)资金，倾向(xiàng)于中(zhōng)小(xiǎo)户型。已有住宅(zhái)家庭希望提高(gāo)生活品质，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中(zhōng)央经济工作会议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村住宅因素，中国(guó)的人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数较其(qí)他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水平有着密(mì)切正向联系。随(suí)着经济发展水平的提高，中国(guó)的人均住宅(zhái)间(jiān)数与(yǔ)人均住宅(zhái)建筑面积将随之(zhī)增长。

　　如果说过去二十年是中国地(dì)产黄金发(fā)展期，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多体(tǐ)现为住宅供给存在不足，供需出现错配，这是过去二十年房价快速(sù)上(shàng)涨(zhǎng)基石(shí)。那(nà)么未来将是(shì)住宅质量的(de)供需(xū)冲突。房地产大分化时代已至，这种分化不单局限于(yú)城市能(néng)级之间差(chà)异，优质小区和老旧(jiù)二手(shǒu)房(fáng)之间的差(chà)异也(yě)将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数(shù)据调查的是人，并不(bù)是针对住宅，因此可(kě)能存在(zài)统计偏差。商(shāng)品住宅占(zhàn)比实际值可能偏(piān)低，其(qí)增(zēng)速可能超预期。

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