文：任(rèn)泽平(píng)团队　　

　　导读(dú)

　　是该(gāi)取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)了。 1月17日召开的全国住房和(hé)城乡建设工作(zuò)会议提出“有条件的可以进(jìn)行现房销(xiāo)售”，不足(zú)一个月时间，已有山东、安徽、河(hé)南、四川、广东等地明确表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这(zhè)是对购房者的不公(gōng)平(píng)。以后谁有(yǒu)钱谁(shuí)建房(fáng)，没(méi)钱没实力(lì)的别(bié)建(jiàn)了，不能把(bǎ)包袱甩给老(lǎo)百姓和社(shè)会，这是(shì)房(fáng)地产从大开发时代步(bù)入高质(zhì)量发展阶段的必然趋势，也是对(duì)购(gòu)房老(lǎo)百姓(xìng)的(de)最大保护。98年房改时，全(quán)国缺房子，开(kāi)发(fā)商缺钱，预售制(zhì)是权(quán)宜之(zhī)计，现在全国(guó)套(tào)户(hù)比(bǐ)超过1，从大(dà)开(kāi)发进入存量时代，对购房(fáng)民众不(bù)公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售(shòu)。以后一手交(jiāo)钱，一手交房，天经(jīng)地义。当然二次房改(gǎi)是个(gè)技术活，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房(fáng)企债务、恢复(fù)市场信心以(yǐ)及长效机(jī)制，长效机制四大关(guān)键是(shì)推动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融(róng)中性稳(wěn)定和房(fáng)地产税。如果按照经济规律办(bàn)事(shì)，中国(guó)一定能实现房(fáng)地产软着陆(lù)和(hé)长期平(píng)稳(wěn)健康发展，跨(kuà)过这(zhè)道关，解(jiě)好这道世界难(nán)题。

　　2、为(wèi)什么(me)要取消(xiāo)预售(shòu)制、改(gǎi)为现房销售？大家(jiā)想想，绝大部分(fēn)商(shāng)品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售制是对(duì)购买(mǎi)者的单方面不公平(píng)制度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承(chéng)担了所有(yǒu)商品不能(néng)交付的(de)风(fēng)险。从个人层面看，预(yù)售制对购房者非常(cháng)不(bù)公平，比如，交房等(děng)待期一般为两年，在此(cǐ)期间(jiān)，购房者不仅承担(dān)银行利息，还要承担延(yán)迟交房(fáng)、房(fáng)屋质量、房产证(zhèng)延期办(bàn)理甚至不能(néng)交房的风(fēng)险。从行业层面看(kàn)，预售制(zhì)助推(tuī)部分房企(qǐ)过度举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下(xià)行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目(mù)搁置等(děng)系列风险(xiǎn)。取消预售制，改为现(xiàn)房销售，这样有助于落实中央(yāng)房住不炒精神(shén)、有助于保(bǎo)障购房(fáng)老(lǎo)百姓权益、有助于房(fáng)企稳健发展，一(yī)举多得(dé)，谋(móu)划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)度？预售制度(dù)怎么来的(de)？国外什么情况？简单科普一下：商(shāng)品房预售(shòu)最(zuì)早源于中国(guó)香港(gǎng)，俗称(chēng)卖(mài)楼花，卖期房(fáng)，是一种开(kāi)发商放杠杆的方式(shì)。98年房改，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺资(zī)金(jīn)，借鉴中国香港(gǎng)，引入了商品房预售制度。其实，当前世界不少国家(jiā)存在(zài)预售制。但是，重点来了！发达国(guó)家一般有严格的监管保(bǎo)障(zhàng)措施，开发商在项(xiàng)目获得政府批准后才(cái)可以开始销售，买家(jiā)在购买期房后并非像中(zhōng)国一样(yàng)在支(zhī)付完(wán)首付款后从银行一次(cì)性(xìng)贷款支付剩(shèng)余全(quán)部房款，而(ér)是根据开(kāi)发商工程(chéng)进度(dù)在完全(quán)交(jiāo)房前(qián)进(jìn)行分期支付。所(suǒ)以，预(yù)售制度是需要(yào)严格(gé)的资金监管(guǎn)、分期支(zhī)付以(yǐ)及违约处(chù)罚措施作为保障的(de)，如果没有(yǒu)这些保障措施，一定会触(chù)发风(fēng)险，对(duì)购(gòu)房(fáng)民(mín)众(zhòng)不公平，所以不如借机取消(xiāo)预售制度，以后改为(wèi)现房销售。客观讲预售制度有(yǒu)一(yī)定(dìng)历史阶(jiē)段性，现在中国住房进(jìn)入存(cún)量时代，取消预售制度有(yǒu)助于降负债降杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和社会，当(dāng)然这需要配套房企债务重组、复工保交楼(lóu)、恢(huī)复(fù)市(shì)场信(xìn)心和(hé)房地产长效机制(zhì)。这是个技术活，只要坚持(chí)市场(chǎng)化改革，中国一(yī)定能(néng)化解这个难题，让房地(dì)产回归实体经济和居(jū)住属性(xìng)，安居乐业(yè)。

阴肖有哪几个生肖　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是(shì)所见(jiàn)即所得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对购房民众(zhòng)的最根本最(zuì)实质的保(bǎo)障(zhàng)，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币(bì)。所有商业(yè)的本质是向(xiàng)善，是以客户为(wèi)中心(xīn)，房(fáng)地产也不能例(lì)外，老百(bǎi)姓买房子是天大的事(shì)，烂(làn)尾(wěi)毁三代，好房幸(xìng)福一家人。从(cóng)这个角度，取消预售制(zhì)、实施现房销售是(shì)实现老百姓安(ān)居乐(lè)业(yè)、社(shè)会长治久安、行业(yè)企(qǐ)业健康发展(zhǎn)的重大措(cuò)施(shī)。在当前的情况下，取消(xiāo)预售制要结合稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打通金融支持当期三好(hǎo)生、新模式等综合施策。

　　作者(zhě)十年前在国务院发展研究(jiū)中(zhōng)心参与财(cái)税改革方案研究时，对预售制、房地产(chǎn)税、人地挂(guà)钩、金融(róng)稳定、房企杠杆(gān)率(lǜ)等进行过长期系统的专项研(yán)究。（参考后来形成的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品房预售制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供给(gěi)量少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成(chéng)“中国内地(dì)版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的(de)风险(xiǎn)确(què)实存在(zài)

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付购(gòu)房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置期房预付(fù)款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银(yín)行监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式

　　二十(shí)世纪五十年代(dài)在(zài)中国香港，楼宇(yǔ)出租是(shì)地产(chǎn)行业(yè)盛行的方(fāng)式，但有着转让难(nán)、出租资金周转期长等问(wèn)题，分层销售孕育(yù)而生。20世纪50年(nián)代，中国(guó)香港还(hái)未(wèi)推行公(gōng)共房屋制度，许多人栖身(shēn)于木屋或(huò)者(zhě)其(qí)他临时住宅，住房的需求是相当高(gāo)，不过大多(duō)数居民的储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖多数以一整(zhěng)栋楼为(wèi)单位，需(xū)要雄厚的资(zī)金实力才能(néng)购买。虽(suī)然楼(lóu)宇出租是中国香(xiāng)港地产行业盛(shèng)行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转(zhuǎn)期(qī)长等问(wèn)题。针对这一系列(liè)问题，不少(shǎo)地产商(shāng)开始探求新(xīn)的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然(rán)后将(jiāng)楼宇分层(céng)出售。这(zhè)模式一经推行，购买楼宇(yǔ)的市(shì)民数量有所增加(jiā)，开发(fā)商资金周(zhōu)转加快(kuài)。

　　在分(fēn)层出(chū)售的基础上，将“按揭”模(mó)式引入(rù)房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英东创(chuàng)办立(lì)信置(zhì)业有(yǒu)限公司(sī)，凭借商业直觉和多年(nián)经(jīng)营杂货铺、海上驳(bó)运业务的经(jīng)验，对(duì)于商品(pǐn)流通、资金(jīn)周转(zhuǎn)有着(zhe)独(dú)到的见解，在努(nǔ)力寻求方法加快(kuài)自身资金(jīn)周转。当时其(qí)在(zài)购下九龙的(de)一块地盘(pán)后，除了分层出(chū)售、还印(yìn)发售楼说明书，上有文字(zì)详(xiáng)尽(jǐn)说明楼宇的地势环(huán)境(jìng)、建筑材料、分层价格(gé)、订购方(fāng)法等。此(cǐ)外，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即先(xiān)收取买(mǎi)家的(de)订金，采(cǎi)用类(lèi)似租金(jīn)的分期(qī)付款形式，等(děng)新楼落成时，收齐买(mǎi)家的(de)钱，买家(jiā)就拥有了自己的房产(chǎn)。这种方式减轻了民众购房的资金压力，加速了(le)房屋的建造和(hé)销售，也解决了制造商的(de)资金问题，降低投资风(fēng)险，在当(dāng)时可(kě)谓是(shì)“双(shuāng)赢”的举措(cuò)。“预(yù)售楼花(huā)+分期(qī)付款”的(de)销售模式成为当时中国香港房地(dì)产(chǎn)市场的(de)一大(dà)特色(sè)，纵观中国香港房(fáng)地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花(huā)”模式高效率地解决了核心的住(zhù)房(fáng)供不应(yīng)求的问(wèn)题，使房市发展进入新阶(jiē)段。

　　预售(shòu)楼花模(mó)式推动(dòng)了中国香港楼市几十年繁荣，但期(qī)间也出(chū)现过(guò)“烂(làn)尾楼”的情况(kuàng)，但监管部门不断完(wán)善、规(guī)范化，建(jiàn)立健(jiàn)全的监(jiān)管机(jī)制，促进市场(chǎng)健康(kāng)发展。例如(rú)，1960年，位于大(dà)角咀的一个楼(lóu)盘因(yīn)建筑费用超支停工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部门提升了对于预(yù)售(shòu)楼花制(zhì)度(dù)的监管，即要(yào)求开发商在预售前(qián)，确保地价(jià)款已经全部支付，还要(yào)证(zhèng)明自身有资(zī)金等能力(lì)把项目完成(chéng)，资金需放(fàng)入律(lǜ)师所托管(guǎn)，支取时需(xū)律所和建筑(zhù)师的核准(zhǔn)。为(wèi)了防(fáng)止开发商、律(lǜ)所、建(jiàn)筑师等造假，套取(qǔ)监管账户资(zī)金(jīn)，中国香港要(yào)求律师行在银(yín)行开设的信托账户（监管账户）、开(kāi)发商操作(zuò)等采取全透(tòu)明化(huà)机制，且银行的责任上升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行(xíng)将成最大风险方，后续需自(zì)身推(tuī)动项目完(wán)工(gōng)。随着监管体系逐步完(wán)善(shàn)，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　二十世(shì)纪九十(shí)年代(dài)，中(zhōng)国内(nèi)地面临住房需求大和供给量短(duǎn)缺问(wèn)题，引(yǐn)入“卖楼花”制(zhì)度。建国以来，中(zhōng)国内地(dì)优先(xiān)发展重工(gōng)业，强调基础建(jiàn)设(shè)，这(zhè)一导向使(shǐ)前期发展工业(yè)化的进程大于城市化进程，唯有(yǒu)解决住房基础等城市化配(pèi)套问题，才能进一(yī)步推进城市化。但当(dāng)时(shí)推(tuī)行的是“统一管(guǎn)理，统(tǒng)一(yī)分配，以(yǐ)租养房”的福(fú)利分房(fáng)制度(阴肖有哪几个生肖dù)，住房(fáng)市场发展起步较晚、增速较(jiào)慢，福利分房制度也出现了分配不(bù)公、效率低、配套差等(děng)问题(tí)，因此福利分房(fáng)制度不再(zài)适用于当时(shí)的(de)国(guó)情。叠(dié)加房地产市场面临商品房(fáng)的需求量大，而社会(huì)缺少大(dà)型房地产开发(fā)商，商品(pǐn)房供应量(liàng)小(xiǎo)的(de)困(kùn)境，此(cǐ)时引入中国香(xiāng)港(gǎng)的“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式无(wú)疑(yí)是(shì)对内地房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年(nián)起，中(zhōng)国内地逐(zhú)步引(yǐn)进中国香(xiāng)港预售商品(pǐn)房制(zhì)度，先后(hòu)出台(tái)多项文件，大力支持国内房地产(chǎn)市场(chǎng)改革。例(lì)如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进一步深化城镇住房制度改革，加(jiā)快住(zhù)房(fáng)建(jiàn)设(shè)的(de)通知》文件，决定停止住(zhù)房无(wú)偿(cháng)实物分配，逐步实行住房分配货(huò)币化、住(zhù)房供给商品化、社会化的住房新体制，从计划经济下的福利分房转向市场经济的商品房。房地产市场采用预(yù)售制，允许开发商(shāng)卖(mài)期(qī)房，解决了房企缺少资(zī)金和开发时间(jiān)周(zhōu)期长的两(liǎng)大难题，开(kāi)发商以(yǐ)预售款撬动下一个项目的开发，形成滚动开发(fā)模式，住房供应(yīng)速度加(jiā)快。自(zì)此中国内地开(kāi)始房改货币化，中(zhōng)国人(rén)民银行等(děng)多方迅速出台(tái)相关的(de)信(xìn)贷(dài)政(zhèng)策，支持购房者，极(jí)大作用推动了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入(rù)中国(guó)香港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形成(chéng)契合中国(guó)内(nèi)地(dì)的商(shāng)品房预售(shòu)制度。预售(shòu)制的初衷是为了缓解房(fáng)企资金压(yā)力(lì)，加(jiā)快城镇住(zhù)房建设。具体来(lái)说，是指房地产开发企业将正在建设中(zhōng)的房(fáng)屋预先(xiān)出售给购房者(zhě)，由购(gòu)房者支付定金(jīn)或房款(kuǎn)的行为(wèi)。区别于(yú)中(zhōng)国(guó)香港，在中国内地实践过程(chéng)中，商品房预(yù)售(shòu)流程为：房地产开发商办理预售许可(kě)证-签订商品房(fáng)买卖合同(tóng)-进行备案登记(jì)和(hé)预(yù)告登记-交付房屋。在购房过程中(zhōng)，购房者需要一次性(xìng)付清首付款，并(bìng)采用银行贷款的形式一次性付清剩余房款，换言之(zhī)，房屋未建成，开发商可能已拿到(dào)了(le)全部(bù)购房款(kuǎn)，这点与(yǔ)中国(guó)香港的按照工(gōng)程(chéng)进度(dù)付(fù)款有所不同。对中国(guó)内地的开发商(shāng)而言(yán)，预售制商(shāng)品房也开启了高周转、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但(dàn)背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地(dì)商(shāng)品房(fáng)销售的最主要(yào)方式，预售制极大缩短房企现(xiàn)金回(huí)笼周期，同(tóng)时增加市场商品房供应，推动了城镇化发(fā)展(zhǎn)进程(chéng)。预(yù)售(shòu)制在过去20多年对中国内地(dì)房地(dì)产市(shì)场的稳步发展起到了重要作用，不仅解决(jué)了房(fáng)地(dì)产市(shì)场快速发展阶段的资金需求(qiú)，也(yě)提高(gāo)了居(jū)民(mín)居住(zhù)水平(píng)，中国(guó)内地城镇(zhèn)居民从筒子(zi)楼住到(dào)住宅小区(qū)，从全民蜗居到(dào)基本适居，住(zhù)房事业(yè)取得(dé)巨大进步，数(shù)十年(nián)时间走完(wán)发达国家(jiā)几百年城(chéng)镇化路程。改革开放(fàng)以来，城镇化进程进入快速发(fā)展时(shí)期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城(chéng)市建成区面积由7438平方公里增长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布(bù)的《中国住房存(cún)量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年(nián)中国内(nèi)地城镇(zhèn)住(zhù)宅存(cún)量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从(cóng)8.1平方(fāng)米增(zēng)至34.7平(píng)方米，城镇住(zhù)房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当(dāng)前已成为中国内地(dì)商(shāng)品房销(xiāo)售最主要方式，2005年(nián)中国内地(dì)商品住宅(zhái)期房(fáng)销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积占总销售(shòu)面积的比重为63％，而2021年期房累(lèi)计销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推动了中国(guó)内地房地产行业的(de)发展。中国内地(dì)房(fáng)地产(chǎn)历经(jīng)二十多年长(zhǎng)周期繁(fán)荣(róng)，行业各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上(shàng)涨8.2倍，年(nián)复(fù)合增(zēng)速(sù)10.6％。房(fáng)地产开(kāi)发投资完(wán)成额从0.4万亿(yì)元(yuán)增至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房(fáng)销售面积(jī)和(hé)销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快速(sù)发展，房(fáng)地产企业从无到有、从(cóng)国(guó)企先行(xíng)到民(mín)企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大(dà)。2018年，房地产(chǎn)企业数量达(dá)9.8万(wàn)个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也(yě)成(chéng)为拉(lā)动(dòng)中国内(nèi)地经济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济(jì)增长(zhǎng)渠道，房地产(chǎn)带动的(de)上下游产(chǎn)业(yè)链特别长，高达50多个行业。2020年房地(dì)产及其产业链占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完(wán)全贡(gòng)献(xiàn)），其中房地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产对金融、批发、建材(cái)的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产完(wán)全拉动的(de)投资占全(quán)社会固定资产投资的51.5％，其(qí)中，房地产(chǎn)开发(fā)投资占固(gù)定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从(cóng)房(fáng)地产贷款(kuǎn)占银行(xíng)各项贷款余(yú)额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业务，占比超过三(sān)分之(zhī)一(yī)。从房地(dì)产融资存量占社融存量(liàng)比重看，2021年(nián)12月占(zhàn)比为18.76％。如果房(fáng)企大面积违约(yuē)，将(jiāng)导致银行(xíng)不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居(jū)民(mín)财富(fù)效(xiào)应渠道，根据我(wǒ)们的《中国住房市值(zhí)测(cè)算(suàn)报告》，2020年中国住房市值(zhí)为(wèi)62.6万亿(yì)美元，大(dà)于(yú)美国的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿美(měi)元(yuán)、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占(zhàn)股债房市(shì)值(zhí)的比例(lì)看，2020年中国(guó)为(wèi)66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国(guó)住房市值与股债房市值的(de)比(bǐ)例较高，主要是(shì)因为住房(fáng)市值高，以及中国资本市场发育尚不成(chéng)熟(shú)，直接融资比例(lì)较低，股票、债券市值较低，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确实存在，当前的负面效应愈发(fā)凸(tū)显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部分(fēn)商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售(shòu)制是(shì)对购(gòu)买者的单方面不公平制(zhì)度，购房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担了(le)所(suǒ)有(yǒu)商品不能交(jiāo)付的(de)风险(xiǎn)。比如，交(jiāo)房(fáng)等(děng)待期一般(bān)为两(liǎng)年，在此期间，购(gòu)房(fáng)者不仅(jǐn)承(chéng)担银行利息，还(hái)要承(chéng)担(dān)延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚至不能交房等风险。另外(wài)，购(gòu)房者(zhě)和开(kāi)发商之间(jiān)的购房合(hé)同、购房者和银行的按揭贷款(kuǎn)合同是两(liǎng)个独立的(de)合同关系，如果开发商发生违(wéi)约，购房者只能根(gēn)据购房合同向开发商主张权力(lì)，但(dàn)依旧(jiù)需(xū)要根据按揭贷款合同按时(shí)向银行进行贷(dài)款偿还，因(yīn)此购房(fáng)者承担的(de)风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面(miàn)看，预售(shòu)制助(zhù)推部(bù)分房企过度(dù)举(jǔ)债、高杠杆扩张，资(zī)金若遇到下行(xíng)周(zhōu)期，会(huì)引发资金链断裂(liè)、项目搁置等系列(liè)风险，进(jìn)行影响自身信用和购房者(zhě)对行(xíng)业(yè)的信心。

　　从金融层面看，银行作为按(àn)揭贷款的发放方，一旦房企因为市(shì)场(chǎng)波动或经营不善，出现资金链断裂(liè)等一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而房企通过(guò)与购房者签(qiān)订的预(yù)售(shòu)合同和按揭合(hé)同，已经从银行获(huò)得房款(kuǎn)，如果购(gòu)房者(zhě)丧失还款能力或短期不能还款(kuǎn)等，则风(fēng)险完全由银行(xíng)承担，银(yín)行将面临较(jiào)大的坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看(kàn)，购房者的(de)预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个(gè)字那(nà)就是“没钱(qián)”，即没钱付工(gōng)程款(kuǎn)。在2004版的(de)《城市商品房(fáng)预(yù)售管理办法》中明确规定了开(kāi)发企业预售(shòu)商品房(fáng)所得款(kuǎn)项应当用于有关的工程建设(shè)，商品(pǐn)房预售款监管的具体办(bàn)法，由房地产管(guǎn)理部门制定。但多年以来(lái)全国并(bìng)没(méi)有统一(yī)的预售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太(tài)原(yuán)、昆明(míng)、重庆、长(zhǎng)沙等(děng)城市重点监管资金比例为(wèi)总预售款的(de)15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市则按(àn)照(zhào)项目的建安成(chéng)本乘以建筑(zhù)面积或者项目工程(chéng)总额报价计(jì)算重点资金(jīn)。而事实是，不少购房款未进入监管账户(hù)、或(huò)进入(rù)监管账户后被挪用，导(dǎo)致楼(lóu)盘没有资金继续(xù)建设。收楼(lóu)遥遥无(wú)期，月(yuè)供却被迫(pò)继续还款。那么，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在过去房地产大开(kāi)发时(shí)代(dài)的高周转背(bèi)景下，抽调预售(shòu)款监管账户资金，是行业(yè)“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建设名(míng)义，获(huò)得监管账户拨付资金(jīn)，再由工程方(fāng)将资金转给房(fáng)企(qǐ)，而拨付(fù)的工程款，远(yuǎn)超(chāo)工程进度(dù)所(suǒ)需(xū)。通过这些(xiē)方式套取的资金，在房企(qǐ)各(gè)地项目间流动，变相加杠(gāng)杆，这样做提供(gōng)了资金流动(dòng)性，房企抽调资(zī)金统(tǒng)筹拿地、还款(kuǎn)和楼(lóu)盘建设，形成(chéng)一(yī)种资(zī)金循环高周转模式，但一(yī)定程度上把风险(xiǎn)甩(shuǎi)给(gěi)了购房者(zhě)。

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　整体来说，国(guó)外(wài)商品房预售(shòu)制(zhì)度呈现(xiàn)以(yǐ)下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对(duì)于购房者(zhě)预付资金，一般(bān)设有定(dìng)金或预付款保护(hù)机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房者支(zhī)付的(de)预付款比例相对较低(dī)，绝大部分房(fáng)款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支(zhī)付方(fāng)式：预(yù)付款(kuǎn)一(yī)般(bān)以定金(jīn)方(fāng)式支付，或按工(gōng)程进度分(fēn)期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用两种(zhǒng)方式(shì)发(fā)放按(àn)揭贷款，一是按工程进(jìn)度(dù)付款，按揭贷款按照工程进度逐(zhú)渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂尾(wěi)保护：为预售商品房提供(gōng)期房烂(làn)尾保险，在商(shāng)品房出(chū)现(xiàn)重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保障(zhàng)购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交(jiāo)付(fù)质(zhì)量的保障有两种方式，一是期房由政府或第(dì)三方验收合格(gé)并提(tí)供验收凭证后(hòu)，开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取得购(gòu)房者支付的房款(kuǎn)。二是开(kāi)发商(shāng)为购房者提供一(yī)定的保修(xiū)期，通常1-5年，保修期(qī)满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　美国期房定金一定期限内无条件(jiàn)返还，最(zuì)低首付比例为(wèi)3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其(qí)余(yú)房款交(jiāo)付后按揭还款，交付(fù)前资(zī)金由第三方全程监管，交(jiāo)付时(shí)开(kāi)发商(shāng)凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得(dé)房款。

　　定金(jīn)及首付环节，定金(jīn)比例(lì)一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首(shǒu)付比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美国(guó)官方数据(jù)，2021年美国平(píng)均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除定金或(huò)首付外(wài)，购房者在(zài)房屋(wū)交付后通过按揭贷(dài)款支(zhī)付剩余房款。

　　资金监管方面，美(měi)国为防(fáng)止(zhǐ)开发商(shāng)挪用资金，购(gòu)房者的定(dìng)金及首付款由第三(sān)方公证行或产权保险公司的信托账户监(jiān)管。如果开发商倒(dào)闭(bì)导致楼盘烂尾(wěi)，购房者资金可(kě)通过申请仲裁(cái)取回，且不承担任何(hé)责任与损失。而开发商(shāng)在房屋建设过程中的资金全部来自银行，银(yín)行根据工程进度向开发商提(tí)供一(yī)定(dìng)比例的贷款，由于(yú)开发商(shāng)挪用资金(jīn)直(zhí)接(jiē)损害(hài)银行利益(yì)，银行有(yǒu)充分动(dòng)机(jī)监管开发商施工进度(dù)。开发商(shāng)在房(fáng)屋交付时需取得由政(zhèng)府相关部门经审(shěn)查后发放的验收凭证，通(tōng)过验收(shōu)凭证向银(yín)行得到购房(fáng)者支付(fù)的房款。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德(dé)国期(qī)房可零(líng)首(shǒu)付购房，房款(kuǎn)按建造(zào)工期进度支(zhī)付(fù)，按揭按(àn)工期放款后还贷，房(fáng)贷(dài)利率(lǜ)采用固定利(lì)率，开发商或购房者(zhě)可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开(kāi)发商在项目获批(pī)后即可(kě)预售房屋。签(qiān)署购房(fáng)合(hé)同(tóng)前，购房者需支付(fù)约2000欧的定(dìng)金并(bìng)进行预约公证，签订合同(tóng)后定(dìng)金退还。如由于(yú)任何原因不能购买(mǎi)，定金按照(zhào)德国(guó)法律全(quán)部退还。

　　签署购房(fáng)合同后，购房(fáng)者需支付公证费和(hé)土(tǔ)地交易税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房款中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最(zuì)低首付比例，可零首付购(gòu)房(fáng)。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取按工(gōng)期(qī)支付房款的制度(dù)，一(yī)般分7笔进行支付，具(jù)体支付(fù)节点(diǎn)、比例因项目(mù)而异。一般来说，支付节点可分为公证后、主体完工、内部水暖电路完(wán)工、窗户玻璃完(wán)工(gōng)、室内清洁及墙(qiáng)面完工、地板完(wán)工、全部完工，支(zhī)付比例(lì)可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请(qǐng)房贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，银行按施工节奏分多次(cì)发放贷(dài)款，每笔(bǐ)贷(dài)款给予购房者一(yī)定使用期限，期限结(jié)束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国保(bǎo)险公司针对(duì)期房设计了两种保险，保(bǎo)险的功能是当房屋出现重大延期或(huò)重大缺陷时，保险公司保证(zhèng)开(kāi)发(fā)商赔(péi)偿或修复，开发商(shāng)破产，由保险公司负(fù)责(zé)相(xiāng)应(yīng)赔(péi)偿。保险(xiǎn)由开(kāi)发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金(jīn)保险保(bǎo)护(hù)机制，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师(shī)严格(gé)监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方均(jūn)有一名律师，负(fù)责沟通(tōng)期房交易中的房产(chǎn)、资金(jīn)、合同(tóng)等各个环节，各环节内容确认无(wú)误后签订(dìng)首(shǒu)付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英国(guó)设置(zhì)了(le)10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，当开发商出(chū)现财(cái)务、经营问题(tí)时，购(gòu)房者10％的定(dìng)金由保(bǎo)险公司赔付(fù)，而超(chāo)出(chū)10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付方面，首付(fù)比例(lì)通常(cháng)为(wèi)10％-25％，首付(fù)需要在合同(tóng)签订(dìng)21天内支付。

　　余(yú)款(kuǎn)支(zhī)付环(huán)节，英国(guó)采取按(àn)工程进度付款的方式，但(dàn)是交房前付款比例相对较低，一般会在合(hé)同(tóng)签(qiān)订6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交(jiāo)房(fáng)前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项(xiàng)交房(fáng)后支付。

　　交付(fù)环节，英国规定(dìng)房屋(wū)必须经过(guò)房(fáng)产公证公司(sī)的检验验收后才能交付(fù)，交付后(hòu)方可(kě)按揭还贷(dài)。

　　资金监管环节，英国期房预售资(zī)金监(jiān)管极(jí)为严格(gé)，资金(jīn)也由(yóu)律师(shī)监管，在确认工(gōng)程进度、支付相关款项过程中，由买房律师将资金转给(gěi)卖方律师，卖方律师转给开发商，即资(zī)金在(zài)进入(rù)开发商(shāng)账(zhàng)户前经(jīng)过(guò)两道(dào)关(guān)口，有利于(yú)保障购房(fáng)者资金阴肖有哪几个生肖安(ān)全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易(yì)立法，设置期房预付款保(bǎo)全措(cuò)施

　　日本(běn)期房交易立(lì)法(fǎ)，定金(jīn)超5％或1000万日(rì)元时，开(kāi)发商必须完(wán)成“预售房定金保全措施”，交房前付(fù)款比例不超房款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交房后按揭还款。

　　立法方(fāng)面(miàn)，日本(běn)二战结束后由于房屋(wū)供给严重失(shī)衡(héng)，叠加法(fǎ)律空白(bái)，社(shè)会上(shàng)“一(yī)房(fáng)二(èr)卖(mài)”现象(xiàng)普遍，为此(cǐ)，日本(běn)政府1952年出台《宅地建筑物交易(yì)法》，经多次(cì)修订(dìng)，目前是唯(wéi)一一(yī)部规范期房交易的法律。

　　定金(jīn)保护方(fāng)面，根据日本《宅(zhái)地建(jiàn)物取引业法》，对(duì)购房者支付定金超过5％或超1000万日(rì)元(yuán)的(de)部分，法律要求开发商必(bì)须完成定金保全措施才(cái)可预售。什么是(shì)定金保全措施？即买卖双方签订(dìng)购房合同时，开发商(shāng)向金融(róng)机构(gòu)或指定保(bǎo)证机构或保险机构签订定金保证委托合同，设置购房者定金的保(bǎo)证(zhèng)或保(bǎo)险(xiǎn)，并(bìng)将相应的保(bǎo)证金证(zhèng)明(míng)书交付给购房者。除定金外，其他预先支付的(de)购房款(kuǎn)也受(shòu)该措(cuò)施保护。若开发商(shāng)倒闭导致期房烂尾，购房者可凭(píng)保(bǎo)证金证明(míng)书向金融机构或保证(zhèng)机构或保险(xiǎn)公司兑付，同时(shí)，开(kāi)发商需向购房者赔(péi)付违约金(jīn)，一般(bān)约为房(fáng)价(jià)的(de)10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房(fáng)前(qián)只需支付(fù)最(zuì)多不超(chāo)20％的定金，签订购(gòu)房合同后，购房者即可向银行申请贷款，但交房后(hòu)才开始按(àn)揭贷款，除定金外的剩余房款在交(jiāo)房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金(jīn)由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新(xīn)加坡(pō)期房购房者违约可返还(hái)相(xiāng)当于(yú)3.75％房(fáng)款(kuǎn)的订金，首付比例(lì)20％，余款按工程(chéng)进度支付，所有资金进银(yín)行专门项目资金账户，交房后满1年(nián)保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环(huán)节，新加坡开发商有统一(yī)的选购权合同(tóng)以及(jí)订(dìng)金返还机制(zhì)，即(jí)OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后需支付5％房(fáng)款作为(wèi)订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购(gòu)买合同(tóng)，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房(fáng)款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购房(fáng)合(hé)同后，购(gòu)房者需支付15％的首付及(jí)印花税，同时购房者向银行(xíng)申请(qǐng)按(àn)揭贷款(kuǎn)。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期(qī)房同(tóng)样采取按(àn)工程进度付(fù)款(kuǎn)的方式，《发(fā)展商条(tiáo)例》对期房(fáng)付款流程做了统一详细规(guī)定(dìng)，要求所有开发商遵(zūn)守，支付(fù)节点(diǎn)一般为合同签(qiān)订后、地基(jī)完工(gōng)、框架完工、管(guǎn)道门窗等完工(gōng)等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照(zhào)工程进度放(fàng)款，月(yuè)供(gōng)在此(cǐ)过程中随着放(fàng)出贷(dài)款的增(zēng)加而增加，未放款部(bù)分无(wú)需月(yuè)供。

　　资金监(jiān)管方面，购房者的(de)订金与付(fù)款会存(cún)入银行专门(mén)的(de)项目资金账户(hù)，账户资金提取须与房屋(wū)建设有关(guān)。房屋交付(fù)后，购房(fáng)者享受(shòu)1年的(de)房屋保修(xiū)期(qī)，此后(hòu)购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一，短期来看，当前(qián)房地产到了政策出手临界点，重点(diǎn)是保交楼和房企重组。一方面，加大对(duì)刚需(xū)和改(gǎi)善型(xíng)需求的(de)支持力(lì)度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对(duì)局部停贷现象，重点是(shì)保交楼保(bǎo)复工保民生，给予(yǔ)强有力的金融工具支持(chí)。另一方面，从现(xiàn)在起(qǐ)，对还在正常运(yùn)转的房企包括民营企业，加大支持力度(dù)，由优质房企牵头并购重(zhòng)组整个行(xíng)业，为(wèi)每个房企配(pèi)套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估计(jì)形势复(fù)杂(zá)性(xìng)和人性复杂(zá)性，兼顾化(huà)解停(tíng)贷、复(fù)工保交楼、重组(zǔ)房(fáng)企(qǐ)债务、恢复市场信心以(yǐ)及(jí)长效机制。长(zhǎng)效机制四大(dà)关键是(shì)推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。定金环节，建立(lì)开发(fā)商(shāng)违约(yuē)后定金保护(hù)机制，如将已支付定金冻结至(zhì)房屋交付阶(jiē)段，保障购(gòu)房者定(dìng)金安全(quán)。签订合同环(huán)节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期(qī)以及重大(dà)缺陷(xiàn)等情况提供(gōng)充分(fēn)的保障。余款支(zhī)付环节，建立按工程(chéng)进度付款机制或交房(fáng)后按揭(jiē)贷款机制(zhì)，充分保(bǎo)护购房者(zhě)的权(quán)益。资金监管环节，引入独立于(yú)开(kāi)发商、银行的第三方资金监管机构，或由(yóu)政(zhèng)府相关部门(mén)直接(jiē)监(jiān)管，以此防止资金挪用现象(xiàng)。交付环(huán)节，建立商(shāng)品房保修期制度。保修(xiū)期内，开发商应对房屋(wū)质量问题全权负责(zé)、免费维(wéi)修，购房者(zhě)在(zài)保修期(qī)结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品(pǐn)房预售制是(shì)大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全国套(tào)户比超过1，从大开发(fā)进入存(cún)量时代，对购房(fáng)民众不公平的(de)预售制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。另一(yī)方面，取消(xiāo)预(yù)售制，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是五花八(bā)门、眼花(huā)缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营(yíng)销手(shǒu)段，而是所见即所得(dé)的过硬的(de)产品(pǐn)质量(liàng)和诚信，这(zhè)才是对购(gòu)房民众的最(zuì)根本(běn)最(zuì)实质的保(bǎo)障，这样将极大的提升开发(fā)商的建(jiàn)筑质(zhì)量，实现良(liáng)币驱逐劣币。

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