万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷(yé)”的(de)意外(wài)走红，让这个位于北京海淀的(de)豪(háo)宅被全(quán)国知晓，其背后曾(céng)宣称要做地产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘开(kāi)发(fā)商——中赫集团，也被拉向(xiàng)台(tái)前。

　　而如今，万柳书院再次(cì)受到舆论关(guān)注，起(qǐ)因中(zhōng)赫集(jí)团成了共(gòng)同(tóng)债务人(rén)被中国信达追债，中国信(xìn)达为(wèi)了收回钱款不得(dé)不将中赫抵押(yā)的75套(tào)万(wàn)柳书院豪宅拍(pāi)卖。可问题是，这些房子早(zǎo)已售(shòu)出，业(yè)主(zhǔ)并非中赫(hè)集团，那些真正斥(chì)巨资购入房(fáng)产(chǎn)的有钱人，房子现在莫名奇妙地(dì)被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截(jié)至发稿，暂未看(kàn)到(dào)这些业(yè)主的维权信息，难怪有网(wǎng)友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的(de)姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过事(shì)件(jiàn)背(bèi)后，可(kě)能没你想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北(běi)京(jīng)豪(háo)宅的(de)尽头是万柳书院(yuàn)”，但谁都没想(xiǎng)到，这个位于(yú)海淀(diàn)核(hé)心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然(rán)暴(bào)雷了！

　　近(jìn)日，有网友发现，中国信达在京东拍卖上，上架了“北(běi)京赫华恒瑞房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)有限(xiàn)公司不良债权转让项目”，债权(quán)总额高达近47亿(yì)，该项目的抵押(yā)物中，包括75套万柳(liǔ)书(shū)院住(zhù)宅。

　　据(jù)京东拍卖显示，上述不良债权转让项目(mù)的处置主(zhǔ)体是中国信达资产管理股份有限(xiàn)公(gōng)司北京(jīng)市(shì)分公司（下称中国信达北分），处置(zhì)的是对北京赫华恒(héng)瑞(ruì)房地产开发有限公司(sī)（下(xià)称赫(hè)华恒瑞）的不良(liáng)债权。截至2023年1月31日，债权金(jīn)额约为46.95亿元人民币，其(qí)中债权(quán)本金37.50亿(yì)元。中赫集团有限(xiàn)公(gōng)司是(shì)共同债(zhài)务人。目(mù)前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从(cóng)表面上(shàng)看，这就(jiù)是一起中国信达北分讨债的故事，但实际上，75套(tào)豪宅的(de)背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒(méi)体报道，万柳书院总共(gòng)301户，而且早(zǎo)已售(shòu)罄(qìng)。如(rú)果该报道属(shǔ)实，说明这些房子(zi)实际上都是卖(mài)出(chū)去了的，是有人住(zhù)的。

　　那(nà)为什么中国信达的拍卖页面(miàn)上又注明这75套房(fáng)子是“未(wèi)出(chū)售”的状态(tài)呢？只能(néng)说明这些房子根本没有网签，也没有(yǒu)房(fáng)产(chǎn)证(zhèng)！

　　第一财经的报道证实了上述内容。有豪宅(zhái)中介透露(lù)，中赫集团早就把(bǎ)这75套(tào)房子抵押出去，现在(zài)还没(méi)资金解抵押，所(suǒ)以不能网签、没办房(fáng)本。

　　作为海淀的顶级(jí)豪宅，最强学区房，万柳书院的业主(zhǔ)基本都是北京的高端(duān)人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也(yě)是(shì)万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主。另据地产自(zì)媒体“地(dì)产八卦女”爆料，万柳书院的业主中(zhōng)，还有不少中赫(hè)集团的高管、合作伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富人(rén)也(yě)被(bèi)精(jīng)准收割(gē)了！”

　　不过，如果这些业主(zhǔ)确实(shí)已经支付价款并(bìng)实际占(zhàn)有，那么，中(zhōng)国信达转让这笔不良债权回本的愿望(wàng)，或(huò)将泡汤。这(zhè)次拍(pāi)卖(mài)损失(shī)最大(dà)的，没(méi)准还是债主(zhǔ)中国信达(dá)。

　　根据相关法(fǎ)律规(guī)定(dìng)，民事执行中，业主已经支付价款(kuǎn)并实际占有，但未办理过(guò)户手续的，如果(guǒ)业(yè)主没有过错(cuò)，人民法院不(bù)得查封、扣押(yā)、冻结，已经查(chá)封的可(kě)以向法院(yuàn)提出执行(xíng)异议(yì)申请，请求法院解除查封，同(tóng)时可以联合起诉开发商，要(yào)求退还购房款或办理房产(chǎn)证(zhèng)，并(bìng)承担(dān)违约责(zé)任。

　　此外(wài)，今年4月，人民法院报公布《最高人民法(fǎ)院(yuàn)关(guān)于商品房消费者权利保护问题的(de)批复》，以司法(fǎ)解释(shì)的方式(shì)明(míng)确了购房人的(de)优(yōu)先权：

　　商品房消费者以居住(zhù)为目的购买房屋并(bìng)已支付全部价款，主张其房(fáng)屋交(jiāo)付请求权优(yōu)先于建(jiàn)设(shè)工程价款优(yōu)先(xiān)受(shòu)偿(cháng)权、抵押权以及其他债权的，人(rén)民法(fǎ)院(yuàn)应当(dāng)予(yǔ)以支持。只支付了部分价款的(de)商品(pǐn)房(fáng)消(xiāo)费(fèi)者，在(zài)一审法庭辩论终结前已实际支(zhī)付剩余价款的，可以(yǐ)适用前款规定。

　　也就是说，如(rú)果(guǒ)这75套房(fáng)子均(jūn)为“已售(shòu)未(wèi)网(wǎng)签”，那么(me)这笔不良(liáng)债权，实际上是个(gè)烫手山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押的这75套房子，还会被业主讨回(huí)去。

　　中(zhōng)国信达(dá)，将(jiāng)会赔了夫(fū)人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请(qǐng)不(bù)良债权转让，可以追溯到金谷(gǔ)信托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前(qián)中国信达(dá)已经(jīng)成(chéng)为赫华恒(héng)瑞唯一股东。但(dàn)此前，赫华恒瑞为中赫集(jí)团旗下子公(gōng)司(sī)。2019年4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置(zhì)地等选择退出了赫华恒瑞(ruì)的股东行列(liè)，中国金谷国(guó)际(jì)信(xìn)托(tuō)有限(xiàn)责任公司成为(wèi)了唯(wéi)一股东，后者由中国信达资产管(guǎn)理(lǐ)股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发商(shāng)，相较其他(tā)房企，中(zhōng)赫集团既没(méi)有很大规模，也没有很(hěn)高的国民知名(míng)度，但(dàn)却在北京豪宅圈留下(xià)一个个传说(shuō)。

　　如钓(diào)鱼台七(qī)号院，作(zuò)为中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)进入北京(jīng)的第(dì)一个豪宅(zhái)项目，2011年(nián)，中赫(hè)置地(dì)推(tuī)出钓鱼岛七号院3号楼(lóu)，高达30万/平米的天价，成为当时京城最贵(guì)的楼盘，引发了市(shì)场(chǎng)强烈(liè)震惊。

　　随后开发的万(wàn)柳书院，更(gèng)是被誉为(wèi)“北京海淀(diàn)顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科等大型知(zhī)名房企手中，抢下(xià)了北京万柳(liǔ)地块，成为北京当年的“双料(liào)地王”。很快，万柳书(shū)院就以神秘高端的姿态(tài)杀入市场(chǎng)，无论是(shì)一块块从(cóng)荷兰运(yùn)回来的灰砖(zhuān)垒起来的五米高墙，还(hái)是(shì)每(měi)棵成本超6万的(de)成(chéng)年银杏树，还是每平米20万(wàn)元的价格，都令业内外震撼不(bù)已。

　　“万(wàn)柳(liǔ)的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融创的湖(hú)、紫辰(chén)院的树、北平府的院(yuàn)儿(ér)。”从这句顺口溜中，就可(kě)看(kàn)出其在北京豪(háo)宅圈的地位。2014年末上市的它，对(duì)手是当时有(yǒu)名(míng)的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆(zhào)业广(guǎng)场(chǎng)、恒大华府等，现(xiàn)如今(jīn)，它远(yuǎn)远超(chāo)过这些对手(shǒu)。

　　去年(nián)，万(wàn)柳书院一套300平米(mǐ)的法拍(pāi)房，最(zuì)终成交价1.09亿(yì)、单(dān)价达到惊人的36万(wàn)元/平米，说(shuō)明万(wàn)柳书院(yuàn)虽然已经推(tuī)出了8年(nián)之(zhī)久，但其(qí)依旧在北(běi)京豪(háo)宅(zhái)圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的(de)豪宅(zhái)，也吸(xī)引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼(yú)台七号院。而柳传志(zhì)、丁(dīng)磊等知名商业大佬则(zé)居住在万(wàn)柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠(diàn)定了(le)中赫集团(tuán)的“高(gāo)端路线”，也因(yīn)此，它被外界贴上了(le)，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的(de)地”，“做地(dì)产中的‘劳(láo)斯(sī)莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商(shāng)光环的背后，这个地产界“劳斯莱(lái)斯”却多次成(chéng)为被执行人，被执(zhí)行标的高达11亿(yì)。

　　今(jīn)年年初(chū)，因为履行能(néng)力(lì)而拒不履行生效法律文书确(què)定义务，中赫(hè)集团(tuán)正(zhèng)式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦(lún)落到这个地步，其实是有迹可循(xún)的(de)。

　　事实上，早(zǎo)在今(jīn)年年初“万柳书院(yuàn)少爷”走红之时(shí)，深蓝(lán)财经就曾深(shēn)挖出背后的中(zhōng)赫集团，发现其深陷财务(wù)危机(jī)。

　　从知名豪宅的开(kāi)发商(shāng)到(dào)沦(lún)为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人生轨迹跟(gēn)着(zhe)急转直下。而(ér)追(zhuī)根溯源，这(zhè)个转折点，就(jiù)在于收(shōu)购北京国(guó)安。

　　近十年(nián)来，房(fáng)企纷纷开始了多(duō)元化转型，但转型之路并不好走(zǒu)。早在2008年开始(shǐ)，中赫集团(tuán)就尝(cháng)试(shì)过多元化(huà)业务，先(xiān)后进军能源市(shì)场、团购(gòu)网站，但最终(zhōng)都惨淡收场(chǎng)。最终(zhōng)，周金(jīn)辉将转型的目光(guāng)，放到了(le)体育领(lǐng)域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG布洛芬一天最多吃几次，布洛芬一天最大剂量是多少资(zī)本退出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参(cān)股国(guó)安(ān)足球(qiú)俱乐部64％股权，成为国(guó)安的新东家。接着在2021年6月，中赫(hè)集团从(cóng)中(zhōng)信集团手中拿下(xià)北京国安俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿(ná)下北京(jīng)国安俱乐部全(quán)部股权。如果北京(jīng)国安(ān)的估值一(yī)直没变，那(nà)么中赫集团拿(ná)下北京国安，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么(me)又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及(jí)其实控(kòng)人周(zhōu)金辉夫妇(fù)将其手中的中赫集(jí)团股份(fèn)质押陆(lù)续质押，据企查查显示，目前中赫集团共有11条股(gǔ)权出(chū)质(zhì)记录。质(zhì)权人包括海金商(shāng)业保理(lǐ)、北京建工(gōng)、山东国际信托、中融信(xìn)托、中(zhōng)信(xìn)建设(shè)等。

　　这与入主北京国安的时间(jiān)完全(quán)吻合。

　　然而，入主北(běi)京国安后，不仅(jǐn)国安的经(jīng)营(yíng)状况没有得到改善，中(zhōng)赫(hè)集团也(yě)被拉(lā)入泥淖。

　　据(jù)北京产权交易所官网信息(xī)显示，2020年(nián)，北京国安足球(qiú)俱乐部实现营业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该(gāi)俱乐(lè)部资产总计(jì)5.38亿元，总(zǒng)负债(zhài)18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金(jīn)压力，中赫集团和周金辉(huī)夫(fū)妇还在持续质押手中的中赫集(jí)团股份，但国安(ān)和中(zhōng)赫的(de)经营状况却持续(xù)没有(yǒu)好转。

　　不(bù)仅中赫集团被5次列被执行(xíng)人，执行标的高达(dá)11亿，北京(jīng)国安也3次与中赫集(jí)团、中赫置(zhì)地、及中赫集(jí)团股(gǔ)东周金辉(huī)、李彩霞等共同成为(wèi)被执行(xíng)人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力(lì)而拒不履行(xíng)生(shēng)效(xiào)法律文书确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免(miǎn)于难。不(bù)过(guò)在实(shí)控(kòng)人都(dōu)成为老赖的情况下，被执行10个多亿的北京国(guó)安，又如(rú)何(hé)能(néng)独善(shàn)其(qí)身？

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