文(wén)：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预(yù)售制了。 1月17日召(zhào)开的全国住房(fáng)和城(chéng)乡建(jiàn)设工作(zuò)会议(yì)提出“有条(tiáo)件的可以(yǐ)进行现房销售”，不足一(yī)个月时间(jiān)，已有山(shān)东、安徽、河南、四川、广东等地(dì)明(míng)确表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消(xiāo)商品房预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平(píng)。以后谁有钱谁建房(fáng)，没(méi)钱(qián)没实力(lì)的别(bié)建了，不能(néng)把包(bāo)袱甩给老百姓和(hé)社会(huì)，这是房地产从(cóng)大开发时代步入高质量(liàng)发(fā)展阶段的必然(rán)趋势(shì)，也(yě)是对购房老百姓的最大保护。98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入存量时(shí)代，对购房民(mín)众不公平的(de)预售制已(yǐ)经(jīng)过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。以后(hòu)一手交钱，一手交房，天经地义。当(dāng)然二(èr)次房改是个技术活，兼顾化(huà)解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信心以及长(zhǎng)效机制，长效机(jī)制四大关键是推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产(chǎn)税。如果按(àn)照经济规律办事，中(zhōng)国一定能实(shí)现房(fáng)地产软着陆和(hé)长期平稳健康发展(zhǎn)，跨过这道关(guān)，解(jiě)好这道世(shì)界(jiè)难题。

　　2、为(wèi)什么(me)要取(qǔ)消预售(shòu)制、改为现房销售？大(dà)家(jiā)想想，绝大部分(fēn)商品是一(yī)手交钱一手交货(huò)，预售制(zhì)是(shì)对(duì)购买者的(de)单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能交付的(de)风险。从个(gè)人层面看(kàn)，预售制(zhì)对(duì)购房者非常不公平(píng)，比如，交房等待期(qī)一般为两(liǎng)年，在此期间，购房(fáng)者不仅承(chéng)担银(yín)行利息(xī)，还要承担延迟(chí)交(jiāo)房、房屋质量(liàng)、房产证延期(qī)办理甚(shèn)至(zhì)不能交(jiāo)房的(de)风险。从行(xíng)业层面看，预售(shòu)制助推部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下(xià)行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置(zhì)等系列风险。取消(xiāo)预(yù)售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，这样有助于落实中央房住不(bù)炒精神、有助(zhù)于保障购房老百(bǎi)姓权益、有(yǒu)助于房(fáng)企稳健发展(zhǎn)，一(yī)举多(duō)得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么建议取消(xiāo)预售制(zhì)度？预售制度怎么(me)来(lái)的？国(guó)外什么情况？简单科普一下：商品房预售(shòu)最早源于(yú)中国香港，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是一(yī)种开发(fā)商放杠杆的方(fāng)式。98年(nián)房改，由于商品房短缺，房企缺资(zī)金，借鉴中国香港，引入了商品(pǐn)房预售制度。其实(shí)，当前世界不少(shǎo)国家存在预售制。但是，重(zhòng)点来了！发达(dá)国家(jiā)一般有严格的监(jiān)管(guǎn)保障措施，开发商在项(xiàng)目(mù)获得(dé)政府批准后才可(kě)以开(kāi)始销售，买家在购(gòu)买期房后并非(fēi)像中国(guó)一样在支(zhī)付完首付款后从银行一次性(xìng)贷(dài)款(kuǎn)支付剩余全部房款(kuǎn)，而(ér)是(shì)根据开发(fā)商工程进(jìn)度在完全交房前进(jìn)行(xíng)分期支付(fù)。所(suǒ)以，预售制度是需要严格的资金监管、分期支付以及违约处罚措施作(zuò)为保障的，如果没有(yǒu)这些保障措施(shī)，一定会触发风险，对购房(fáng)民(mín)众不公平，所以不如借机取消预售制度，以后改为现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)。客观讲预售制度有一定(dìng)历史阶(jiē)段性，现(xiàn)在中(zhōng)国(guó)住(zhù)房(fáng)进入存量时代，取消预售制度有(yǒu)助于(yú)降负债(zhài)降杠杆，不再把烂尾风(fēng)险甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和社(shè)会(huì)，当然这需要配(pèi)套房企债务(wù)重组、复工保交(jiāo)楼(lóu)、恢复(fù)市场信(xìn)心(xīn)和房地(dì)产(chǎn)长效机制。这是个(gè)技(jì)术活，只要(yào)坚持市场化改(gǎi)革(gé)，中国一定(dìng)能化解这个难题，让房地产(chǎn)回归实体经济和(hé)居住属性，安居乐(lè)业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预(yù)售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花(huā)八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不(bù)能(néng)兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的(de)产品质量和诚信，这才(cái)是对购房民(mín)众的最根本最实质的保障，这(zhè)样将极(jí)大的(de)提升(shēng)开发商(shāng)的(de)建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣(liè)币。所有商业的本质是向善，是以客(kè)户为中心，房地产也不能例外，老百姓买(mǎi)房子是天大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房(fáng)幸福一(yī)家人。从这个角度，取消预售制(zhì)、实施现(xiàn)房销售是实现老百姓安居乐业、社会(huì)长治久(jiǔ)安、行业企业健康发(fā)展的重(zhòng)大措施。在当前的情况下，取(qǔ)消预售制要结合稳楼市(shì)、房地(dì)产软着陆(lù)、打通金融支(zhī)持当期三好生、新模式等综(zōng)合施策。

　　作(zuò)者(zhě)十年前在(zài)国务院发展研(yán)究中心参(cān)与(yǔ)财税(shuì)改革方案研究时，对预售制、房地产税(shuì)、人地(dì)挂钩、金融(róng)稳定(dìng)、房企杠(gāng)杆率等进(jìn)行(xíng)过长期系统的专项研(yán)究。（参考(kǎo)后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地(dì)商品(pǐn)房预(yù)售制的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资(zī)金(jīn)第三(sān)方全程监(jiān)管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付(fù)购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置(zhì)期房(fáng)预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方(fāng)资金由(yóu)银(yín)行监管，享1年(nián)保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世(shì)纪五十年(nián)代在(zài)中国香(xiāng)港，楼宇(yǔ)出租是地(dì)产行业盛行的方式(shì)，但有着转让(ràng)难、出(chū)租资金(jīn)周转期长等问题，分层销售孕育而生(shēng)。20世纪(jì)50年代，中(zhōng)国香港还(hái)未(wèi)推行(xíng)公共房屋制度，许多人栖身于木屋或(huò)者其(qí)他临(lín)时住宅，住(zhù)房的需求是相(xiāng)当高，不过大(dà)多数居(jū)民的储蓄很少。当时楼宇买卖多(duō)数(shù)以一整栋楼为单位，需(xū)要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租(zū)是中国(guó)香港地产行(xíng)业盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出租资(zī)金周转期长(zhǎng)等问题。针对(duì)这一系列(liè)问题，不少地(dì)产商(shāng)开始探求新(xīn)的方(fāng)式，如把楼(lóu)宇契约切开，即“分契(qì)”，然后(hòu)将楼宇分层出售。这模式一经(jīng)推行(xíng)，购买楼宇的市(shì)民(mín)数量(liàng)有所增加，开发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的基础上，将“按(àn)揭(jiē)”模式引(yǐn)入房地(dì)产销(xiāo)售(shòu)，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)。1953年底霍英东创办(bàn)立信置业有限公司，凭借(jiè)商(shāng)业直觉和多年经营杂(zá)货铺、海上驳运业务(wù)的经验，对(duì)于(yú)商品流通、资(zī)金周转有着独到的见解，在努力寻(xún)求(qiú)方法加快自(zì)身资(zī)金周转。当时其在(zài)购(gòu)下(xià)九龙的一块地盘(pán)后，除了(le)分层出售(shòu)、还(hái)印发售楼说(shuō)明书，上有文(wén)字详(xiáng)尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分(fēn)层价(jià)格、订购方法等。此外(wài)，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取(qǔ)买家(jiā)的订金，采用(yòng)类似租金的分期付款形式，等新楼落成时(shí)，收齐买(mǎi)家(jiā)的钱，买(mǎi)家就拥有了(le)自己的房产(chǎn)。这种方式减轻(qīng)了民众购房的资(zī)金压力，加速了(le)房屋的(de)建造(zào)和销(xiāo)售，也解决了制造商的资金(jīn)问题(tí)，降低投资风险，在当(dāng)时(shí)可(kě)谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预(yù)售楼花+分期付款”的销售模式(shì)成(chéng)为当时中国香港(gǎng)房地(dì)产市场的一大特色(sè)，纵观中国香港房地(dì)产(chǎn)市场的(de)改革(gé)，“卖楼花”模式(shì)高效率(lǜ)地解决了核(hé)心(xīn)的住房供不应求的(de)问题，使(shǐ)房市发(fā)展进入新(xīn)阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动了中国香港(gǎng)楼市几十年繁荣，但期间也出现过(guò)“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管部(bù)门不断完善、规范化，建立健(jiàn)全(quán)的监(jiān)管机制，促进市场健康发展(zhǎn)。例(lì)如，1960年，位(wèi)于(yú)大角咀的一个楼盘因建筑费用超(chāo)支停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后(hòu)，中国香港(gǎng)管理部门提升了对于(yú)预售(shòu)楼花制度的(de)监管，即要求开(kāi)发商在预售前，确保地价款已经(jīng)全部(bù)支付(fù)，还(hái)要证明自身有资金等能(néng)力(lì)把项目完成，资金需放(fàng)入(rù)律师所托管，支取时(shí)需律(lǜ)所和建筑(zhù)师的核准。为(wèi)了防止开(kāi)发商、律所、建筑师等(děng)造假，套取监管(guǎn)账(zhàng)户资金，中国香港要求律师行在银行开设的信托(tuō)账户（监管账户）、开发商操(cāo)作等(děng)采取全透明化机制，且银行的责任上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况(kuàng)，银(yín)行将成(chéng)最大风险方，后续需(xū)自身(shēn)推动项目完工。随着监管(guǎn)体(tǐ)系(xì)逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预(yù)售制”

　　二十世纪九十年代，中(zhōng)国内地面临(lín)住房需求大和供给量(liàng)短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国以来(lái)，中国内地(dì)优(yōu)先发展重工业(yè)，强调基(jī)础建(jiàn)设(shè)，这一导(dǎo)向使前期发展工(gōng)业化的进程大于(yú)城(chéng)市化进程，唯有解决(jué)住房基础等城市化配套(tào)问题，才能进一步(bù)推进(jìn)城市(shì)化。但当时(shí)推行的是“统(tǒng)一管(guǎn)理，统一分(fēn)配(pèi)，以租养(yǎng)房”的福利分房制(zhì)度，住房(fáng)市场发展起(qǐ)步(bù)较(jiào)晚、增(zēng)速较慢，福利(lì)分房制度也出现了(le)分配不公、效率低(dī)、配套差等问题，因此福(fú)利分(fēn)房(fáng)制度不(bù)再适用于(yú)当时(shí)的国情。叠(dié)加房地(dì)产(chǎn)市(shì)场面临(lín)商(shāng)品房的需求量大(dà)，而社会缺少大型房地产(chǎn)开发商，商品房供应量小(xiǎo)的困境(jìng)，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对(duì)内地房地产市场的一针强心剂。从(cóng)1994年起，中国(guó)内地(dì)逐(zhú)步引进中国香港预售商品房制(zhì)度，先后出台多项文件，大力支持国内(nèi)房(fáng)地产(chǎn)市场改(gǎi)革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于进一步(bù)深化城镇住房制度(dù)改革，加快(kuài)住房建(jiàn)设的通知》文件，决定停止住房无偿实(shí)物分配，逐(zhú)步(bù)实行住房(fáng)分配(pèi)货(huò)币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制，从计划经济下的福(fú)利分房转(zhuǎn)向市场经济的(de)商品房(fáng)。房地产市场采用(yòng)预售制，允(yǔn)许(xǔ)开(kāi)发商(shāng)卖期房，解决(jué)了房(fáng)企(qǐ)缺少资金和开发时(shí)间周(zhōu)期长的两大(dà)难题，开(kāi)发商(shāng)以预售款撬(qiào)动下(xià)一个项(xiàng)目的开发，形成(chéng)滚动开发模式，住(zhù)房供应速度(dù)加快(kuài)。自此(cǐ)中国(guó)内地开始房改货币化，中国人民银行等多方迅速出台相关的信贷政策(cè)，支持购房者，极大作用推动了房(fáng)地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形(xíng)成契合中国(guó)内(nèi)地的商品房预售制度(dù)。预(yù)售(shòu)制(zhì)的初衷是(shì)为了(le)缓解(jiě)房企资金压力，加(jiā)快城(chéng)镇住房建设。具(jù)体来说，是指房地产(chǎn)开发(fā)企(qǐ)业(yè)将正在建设(shè)中的房屋预先出(chū)售给购房者，由购房者支(zhī)付定金或房款的行为。区别于中国香(xiāng)港(gǎng)，在中国内地实践过(guò)程中(zhōng)，商品房预(yù)售流程为：房地产(chǎn)开(kāi)发商办理预售许可(kě)证-签订商品房买卖合同-进行备(bèi)案登记和预告登记-交付(fù)房屋。在购房过(guò)程中(zhōng)，购房者需(xū)要(yào)一次性付清首付款，并采用(yòng)银行(xíng)贷款的形式(shì)一(yī)次性(xìng)付清剩余房款，换(huàn)言之，房屋(wū)未(wèi)建成，开发(fā)商可(kě)能(néng)已(yǐ)拿到(dào)了全部购房款，这点与(yǔ)中国香港(gǎng)的按照工程进度付款(kuǎn)有所(suǒ)不同。对(duì)中国(guó)内(nèi)地的开发商而(ér)言，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地商品(pǐn)房(fáng)销售的最主要(yào)方式，预(yù)售制极(jí)大缩短(duǎn)房企(qǐ)现(xiàn)金回笼周(zhōu)期，同时增加市场商品房(fáng)供应，推动了城镇化发展进程。预(yù)售制在过去20多年对(duì)中(zhōng)国内地房地产(chǎn)市场(chǎng)的稳步发展(zhǎn)起到了重(zhòng)要作用，不仅解决了房地产市(shì)场(chǎng)快速发展阶段的资金需求，也提高(gāo)了(le)居民居住水平(píng)，中国内地城镇居民从(cóng)筒子楼住(zhù)到住宅(zhái)小区，从全民(mín)蜗居到基本适居，住房事业取得巨(jù)大进(jìn)步，数十(shí)年时间走完发达国(guó)家几(jǐ)百(bǎi)年城镇化路程。改革开放以(yǐ)来，城镇化进程进入快速(sù遭天谴什么意思，天谴什么意思解释)发(fā)展时期(qī)。1978-2021年(nián)，城镇(zhèn)人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面积由7438平(píng)方(fāng)公里增长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根据我们发(fā)布(bù)的《中国住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇(zhèn)住宅存量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住(zhù)房建筑(zhù)面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前(qián)已成为中国内地(dì)商品房销售最主要方式，2005年中国内地商品(pǐn)住宅期房销售(shòu)面(miàn)积占总销售面积的比重为63％，而(ér)2021年期(qī)房累计销售面积(jī)达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预(yù)售(shòu)制也推(tuī)动了中国内地房地产行业的发展。中国内地房地产历(lì)经二十多(duō)年(nián)长(zhǎng)周期繁荣，行业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产开发投资完(wán)成额从(cóng)0.4万(wàn)亿元增(zēng)至14.8万(wàn)亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销售面积和销售(shòu)金额分(fēn)别从1.5亿(yì)平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累(lèi)计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房(fáng)地产(chǎn)企(qǐ)业从(cóng)无到有(yǒu)、从国企先(xiān)行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年(nián)的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产也成(chéng)为(wèi)拉动中(zhōng)国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产带动(dòng)的上下游产业链特别长，高达(dá)50多个行业。2020年房地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地(dì)产对金融、批发、建材的带动(dòng)最为(wèi)明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产完(wán)全拉动(dò遭天谴什么意思，天谴什么意思解释ng)的投资占全社会(huì)固定资产投(tóu)资的51.5％，其中(zhōng)，房地产(chǎn)开发投资占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从(cóng)房地产贷款占银行(xíng)各(gè)项(xiàng)贷款(kuǎn)余额的比(bǐ)重看，2021年(nián)12月为27.07％，如(rú)果加上(shàng)信托等通(tōng)道业务(wù)，占比超过三分(fēn)之一。从(cóng)房地产(chǎn)融资(zī)存量占社(shè)融存量比重看，2021年(nián)12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约(yuē)，将导致银行不良率(lǜ)大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道，根(gēn)据(jù)我们的《中国住房市值测算报(bào)告(gào)》，2020年中国(guó)住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿(yì)美元、日本(běn)的10.8万亿(yì)美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的比(bǐ)例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的(de)56％、德(dé)国(guó)的64％。中国住房市(shì)值与股债房(fáng)市(shì)值的比例较高(gāo)，主要是因为住房市值(zhí)高，以(yǐ)及(jí)中国资(zī)本市(shì)场发(fā)育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券市值(zhí)较低(dī)，居民投(tóu)资渠道(dào)缺(quē)乏。

　　不可(kě)否(fǒu)认，预售制背(bèi)后潜藏的风险确实(shí)存在(zài)，当前的负(fù)面(miàn)效应愈发凸(tū)显。

　　从(cóng)个人层面看(kàn)，绝(jué)大(dà)部分商品是一(yī)手交(jiāo)钱一(yī)手(shǒu)交货，预售制(zhì)是对购买(mǎi)者的单方面不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能交付的风险。比如(rú)，交房等(děng)待(dài)期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不(bù)仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚(shèn)至不(bù)能交房(fáng)等风险。另外，购(gòu)房者和开(kāi)发商之(zhī)间的购房合同、购(gòu)房者和银行的按揭贷款合同是两(liǎng)个独立(lì)的合同关系，如果开发商发(fā)生违约，购房(fáng)者只能根据购房合同向(xiàng)开发商主张权(quán)力(lì)，但(dàn)依旧需要根据按揭贷款(kuǎn)合同按时(shí)向银(yín)行(xíng)进(jìn)行贷款(kuǎn)偿还，因此(cǐ)购房者(zhě)承担的(de)风(fēng)险较大(dà)。

　　从行(xíng)业层(céng)面看，预售制助推部分房(fáng)企过度(dù)举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若遇到下行(xíng)周期(qī)，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险，进行(xíng)影响自身信用(yòng)和购房(fáng)者对行业的信(xìn)心。

　　从(cóng)金融层面看(kàn)，银行作为按揭(jiē)贷款的发放(fàng)方，一旦(dàn)房企因为市(shì)场(chǎng)波动(dòng)或经营(yíng)不(bù)善(shàn)，出现资(zī)金(jīn)链断裂等一(yī)系列(liè)问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而房(fáng)企通过与购房(fáng)者签订的预售合同和按揭合同，已经(jīng)从银行获得房款，如果购房(fáng)者丧失还款能力(lì)或短期(qī)不能还款(kuǎn)等，则风险完(wán)全由银行承担(dān)，银(yín)行将面临较大的(de)坏(huài)账(zhàng)压力。

　　从监管角度看，购房者的预售(shòu)监管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂(làn)尾”，归根结(jié)底(dǐ)两个(gè)字那就是“没钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市(shì)商品房预售管理办法》中明(míng)确规定(dìng)了开发(fā)企业预售商(shāng)品(pǐn)房所得款(kuǎn)项应当用于有关的工程建设，商品房预售款(kuǎn)监(jiān)管的(de)具体(tǐ)办(bàn)法，由房地产管理部(bù)门(mén)制定。但多年以来全(quán)国(guó)并没有统(tǒng)一(yī)的(de)预售资金监管规定，各地(dì)实(shí)行“一城一策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点(diǎn)监管(guǎn)资金比例(lì)为(wèi)总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥(féi)等城市则(zé)按照项目(mù)的建(jiàn)安(ān)成本乘以建筑面积或(huò)者项目工(gōng)程总额报价计算重点资(zī)金。而事实是(shì)，不少(shǎo)购房款未进入监管账(zhàng)户、或进入监管账户后被挪用，导致(zhì)楼盘(pán)没有(yǒu)资金继(jì)续建设。收楼遥遥无(wú)期，月供却(què)被迫继续还款。那么，监管账户资金如何被挪走(zǒu)的？实际(jì)上，在(zài)过去房地(dì)产大(dà)开发时(shí)代的高周(zhōu)转背景(jǐng)下(xià)，抽调预售款监管账户资金，是行业(yè)“潜规则(zé)”。比如工程总承包方(fāng)，以工程建(jiàn)设名义，获(huò)得监管账(zhàng)户拨付资金，再(zài)由工程方将(jiāng)资金转给房企，而(ér)拨付(fù)的(de)工程(chéng)款，远超工程进度所需。通(tōng)过(guò)这些方(fāng)式套取的(de)资金，在房企各地项目(mù)间流(liú)动，变(biàn)相加杠杆，这样做提供了资金(jīn)流动(dòng)性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿(ná)地、还款和楼(lóu)盘(pán)建设(shè)，形成一种资金循(xún)环高周转模式(shì)，但一定程度上把风险甩(shuǎi)给了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来(lái)说，国外商(shāng)品房预售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于(yú)购(gòu)房者预付资金，一般设有(yǒu)定金或预(yù)付款保护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购(gòu)房(fáng)者支付的(de)预(yù)付(fù)款比例相对较低，绝(jué)大(dà)部分(fēn)房款在房屋交付后开(kāi)始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式：预付款一(yī)般以定金方式支付(fù)，或按工程进度分(fēn)期支(zhī)付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用(yòng)两种方式发放按揭贷款，一是按工(gōng)程进度付款，按揭(jiē)贷款按照工程进度逐渐发(fā)放，购房者开始(shǐ)月(yuè)供(gōng)；二是房(fáng)屋交付(fù)后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保(bǎo)护：为预售商品房提供(gōng)期房烂尾(wěi)保险，在商品房出现重大延期(qī)或(huò)重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付(fù)保护：房屋(wū)交付质量的保障(zhàng)有(yǒu)两种方式(shì)，一是期房由政(zhèng)府或第(dì)三方(fāng)验收合(hé)格(gé)并提供(gōng)验(yàn)收凭证后(hòu)，开发商凭验收凭证(zhèng)取得购房者支付的房(fáng)款(kuǎn)。二是开发商为购房者提供一(yī)定的保修(xiū)期，通常1-5年，保修期(qī)满，购(gòu)房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方(fāng)全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发(fā)商(shāng)凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房(fáng)款

　　美国期房定金一定期限内(nèi)无条件(jiàn)返还，最低首付比(bǐ)例为(wèi)3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余房款交付后按(àn)揭还款，交付前资金由第三方全(quán)程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)。

　　定金及首(遭天谴什么意思，天谴什么意思解释shǒu)付环节(jié)，定金比例一(yī)般为(wèi)房款的(de)1％-5％，首付(fù)比(bǐ)例最低可(kě)低于3.5％，根(gēn)据美(měi)国(guó)官方数(shù)据(jù)，2021年美国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金或首付外，购房(fáng)者在房屋交付后通(tōng)过按(àn)揭贷款支付剩余房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国为防止开发商挪用资(zī)金，购房者的定金及首付款由第三方(fāng)公(gōng)证行或产(chǎn)权保(bǎo)险公司的(de)信托账户监管。如(rú)果开发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾(wěi)，购房者(zhě)资金可通过申请(qǐng)仲裁(cái)取回(huí)，且不(bù)承担任何责任与损失(shī)。而开发商在房屋建(jiàn)设过(guò)程中(zhōng)的资(zī)金全部来(lái)自(zì)银行(xíng)，银行根据工程进度向开发商(shāng)提供一定比例的贷款，由(yóu)于(yú)开发商(shāng)挪(nuó)用资金(jīn)直接损(sǔn)害银行(xíng)利益(yì)，银行有充分动(dòng)机监(jiān)管(guǎn)开发商施工进度。开发商在房屋交付时需取得由政府相关(guān)部门经审(shěn)查后发放的(de)验收凭证，通过验收凭证(zhèng)向银行得(dé)到购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房(fáng)，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国(guó)期房可零首付(fù)购房，房款按建造工(gōng)期进(jìn)度支(zhī)付，按揭按工期放(fàng)款后还(hái)贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用(yòng)固定利率(lǜ)，开发商或购(gòu)房(fáng)者可购买期(qī)房烂(làn)尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开发商在项目获批后(hòu)即可预售房屋。签署(shǔ)购房合同前，购(gòu)房者需(xū)支(zhī)付约(yuē)2000欧的定金并进行预约公证，签订合(hé)同后定金退还。如由于任何原因不能(néng)购买，定金(jīn)按照德国法律全(quán)部退还。

　　签署购房合同后，购房(fáng)者需支付(fù)公证费和土(tǔ)地交易税(shuì)，分(fēn)别(bié)为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不(bù)包含在(zài)购房款中(zhōng)，属于购(gòu)房(fáng)附加(jiā)费。

　　首付方(fāng)面，德国没有(yǒu)规(guī)定最低(dī)首(shǒu)付比例，可零(líng)首(shǒu)付购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采取(qǔ)按工期支付房(fáng)款的制度，一般分7笔进行支付，具(jù)体支付节(jié)点、比(bǐ)例因(yīn)项目而异。一般来说，支付节点可分(fēn)为公证后(hòu)、主体(tǐ)完工、内部(bù)水暖电路完(wán)工(gōng)、窗户玻璃完工、室内清洁及墙(qiáng)面完工(gōng)、地板完工、全部完工(gōng)，支付(fù)比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在支付房款前申(shēn)请(qǐng)房贷(dài)，房贷利率采用固定(dìng)利率，银(yín)行按施工节奏(zòu)分多(duō)次(cì)发放贷款，每(měi)笔(bǐ)贷(dài)款(kuǎn)给予(yǔ)购房者一定使用(yòng)期限(xiàn)，期限结束(shù)后，购房者开始还(hái)贷(dài)。

　　保险方面，德(dé)国保险(xiǎn)公司针对(duì)期房设计了两种保险，保险(xiǎn)的功(gōng)能是当房屋出现(xiàn)重大延(yán)期或重(zhòng)大缺(quē)陷(xiàn)时(shí)，保险公(gōng)司(sī)保证开发商赔偿或修复，开发商破产，由(yóu)保(bǎo)险公司负(fù)责相应赔(péi)偿。保险由开发(fā)商或(huò)购房(fáng)者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金保险保护(hù)机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管(guǎn)。

　　订立合同(tóng)前，买(mǎi)卖(mài)双(shuāng)方均有一名(míng)律师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同等(děng)各个环节，各环节内容确认无误后签订首付(fù)交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护(hù)机制，当开发商(shāng)出现财务、经营问题时，购(gòu)房者10％的定金(jīn)由保险公(gōng)司赔付，而超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付(fù)需要在合同(tóng)签订21天(tiān)内支付。

　　余款支付环(huán)节，英国(guó)采取按工(gōng)程进(jìn)度付(fù)款的方式，但是(shì)交房前付款比例相对较低，一般(bān)会(huì)在合同签订(dìng)6-24个月分(fēn)别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付环节，英(yīng)国规定(dìng)房屋(wū)必须经(jīng)过房产公证公司的检验验收后才能交付，交(jiāo)付后方可按揭还(hái)贷。

　　资(zī)金监管环节，英国期房预售资金(jīn)监管极为严格，资金也由律师监管，在确(què)认工(gōng)程(chéng)进度、支(zhī)付相关款项过(guò)程中，由买房律师将资金(jīn)转给(gěi)卖(mài)方律师，卖方律(lǜ)师转给(gěi)开发商，即(jí)资金在进(jìn)入开发商账(zhàng)户前经过(guò)两道(dào)关口，有(yǒu)利于保障购房者(zhě)资金(jīn)安(ān)全。

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期房(fáng)交易(yì)立法，设置期(qī)房预(yù)付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日(rì)元(yuán)时，开发商必须完成(chéng)“预售房定(dìng)金保全措施”，交(jiāo)房前付款比(bǐ)例不(bù)超房款的20％，开(kāi)发商违(wéi)约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立(lì)法(fǎ)方面，日本二战结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为此(cǐ)，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易(yì)法(fǎ)》，经多(duō)次修(xiū)订(dìng)，目前是(shì)唯一(yī)一部规范(fàn)期(qī)房交易(yì)的法(fǎ)律(lǜ)。

　　定金保护方(fāng)面，根据(jù)日(rì)本《宅(zhái)地(dì)建物取引业法》，对(duì)购房者支付定金(jīn)超过5％或超(chāo)1000万日(rì)元的部分，法律要求开发商必须完成(chéng)定(dìng)金保全措(cuò)施才可预售。什么是定金保全措施？即买卖(mài)双方(fāng)签订购房(fáng)合同时，开发商向金融机构(gòu)或指定保证(zhèng)机构或(huò)保险机构签订定金保证委托合同(tóng)，设置购(gòu)房(fáng)者定(dìng)金的保证或保险，并将相应的保证(zhèng)金(jīn)证明书交(jiāo)付给购房者。除定(dìng)金外，其他预先支付的购房款也受该措施保护。若开发(fā)商倒闭导致(zhì)期房烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金(jīn)证明(míng)书向金融(róng)机(jī)构或保证机构或保险公司(sī)兑付，同(tóng)时，开发(fā)商需向购(gòu)房者赔(péi)付违约金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交(jiāo)房前只需支付最多不(bù)超20％的定金，签订(dìng)购房合(hé)同后，购房者即可(kě)向银行申请贷(dài)款，但交房(fáng)后才开(kāi)始按揭贷(dài)款，除定金外的剩余房款在交房后开始(shǐ)支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购(gòu)房者违约可(kě)返还相当(dāng)于(yú)3.75％房款的订金，首付比例(lì)20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行(xíng)专门项目(mù)资(zī)金账户，交房后(hòu)满1年保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新加坡开发商有(yǒu)统一的选购权(quán)合同以及订(dìng)金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作(zuò)为订(dìng)金(jīn)，OTP有效期(qī)14天(tiān)，执(zhí)行(xíng)OTP则进(jìn)一步签订购买合同，不执行(xíng)OTP则(zé)退还3.75％的(de)房(fáng)款。

　　首付比例方面，签订购房合同(tóng)后(hòu)，购房者(zhě)需支(zhī)付15％的首付及印花税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加(jiā)坡(pō)期房同(tóng)样(yàng)采取按工程进度付(fù)款的方式，《发展商条例》对期房付款流程做了统一详细规(guī)定，要求(qiú)所有开发(fā)商遵(zūn)守，支付节(jié)点一般为合同(tóng)签订(dìng)后、地基完工、框架完工、管道门窗等完(wán)工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照工程进度放款，月供在此过程中随着放出贷(dài)款的增加而增加(jiā)，未(wèi)放款部分(fēn)无需月供(gōng)。

　　资金监管方面，购房者(zhě)的订金与付款会存(cún)入银行专门的项目(mù)资(zī)金账户，账户资金(jīn)提取须与(yǔ)房(fáng)屋(wū)建设有关。房屋交付(fù)后，购(gòu)房者享受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看(kàn)，当(dāng)前房地产到了政策出手临(lín)界点，重点是(shì)保交楼和房企重组。一方面，加大对刚(gāng)需和改善型(xíng)需求(qiú)的支持(chí)力(lì)度(dù)，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部(bù)停贷现象(xiàng)，重点(diǎn)是(shì)保交楼保复(fù)工保(bǎo)民生，给予强(qiáng)有力的(de)金融工(gōng)具(jù)支持。另一方面，从现在起，对还在正常运(yùn)转的(de)房企包括民营(yíng)企业，加(jiā)大(dà)支持力度(dù)，由优质房企牵头并购重组整个行业(yè)，为每(měi)个房企配套AMC和财团，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二(èr)，中(zhōng)期来(lái)看，应充分估计形势复杂性和(hé)人性复(fù)杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务(wù)、恢(huī)复市场信心以及(jí)长效机制。长(zhǎng)效机制四大关(guān)键(jiàn)是推动(dòng)城市群战(zhàn)略(lüè)、人(rén)地(dì)挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税(shuì)。定金(jīn)环节(jié)，建立开(kāi)发商(shāng)违约后定金保护机(jī)制，如将已支付定(dìng)金冻结(jié)至房(fáng)屋交付(fù)阶段，保障购房者定金安全(quán)。签订合同环节，鼓(gǔ)励保险公(gōng)司介入，为(wèi)房屋重大延期以及重大缺陷等情况提供充分的保(bǎo)障。余款支付环节，建立(lì)按工程(chéng)进(jìn)度付款机制或交房后按揭贷款(kuǎn)机制，充分保护购房(fáng)者的权(quán)益。资金监(jiān)管环节，引入独立于开发商(shāng)、银(yín)行的第三(sān)方资金监管机构，或(huò)由政府(fǔ)相关部门直接监管，以此防(fáng)止资金挪(nuó)用现象。交付环节，建立商品房保修(xiū)期(qī)制(zhì)度。保修期内，开发商应对房(fáng)屋质量问题全权负责(zé)、免费维修(xiū)，购房者在(zài)保修(xiū)期结束(shù)后支付尾款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品房预售制(zhì)是大势所趋。一(yī)方(fāng)面(miàn)，98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜(yí)之计(jì)，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代(dài)，对购房(fáng)民众不公平的预售制已经(jīng)过时(shí)了，该取消了(le)，改为现(xiàn)房(fáng)销售。另一方(fāng)面，取消预(yù)售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼(pīn)的不是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知道能(néng)不能兑现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬(yìng)的产(chǎn)品质量和诚(chéng)信(xìn)，这(zhè)才是对购房民众的(de)最(zuì)根本最实(shí)质的保障，这样将(jiāng)极大(dà)的提升开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。

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