近(jìn)两年火(huǒ)爆的(de)创新产品公募REITs进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公(gōng)募REITs整体呈(chéng)现出高比(bǐ)例(lì)稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产品，平均(jūn)分红(hóng)比例(lì)接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此(cǐ)表(biǎo)示，强(qiáng)制分红机制是公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分红体现出该类产(chǎn)品(pǐn)长(zhǎng)期投资(zī)价值(zhí)，通过观测(cè)经营活(huó)动(dòng)现金流(liú)、可供分配现金等指标(biāo)，也是观察REITs项目底层资产运营情况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与(yǔ)产(chǎn)权类项目相比(bǐ)，特许经营REITs项(xiàng)目(mù)在经(jīng)营权到期后不再产生现金(jīn)收益，特许经营(yíng)权分红目前已包含(hán)了利(lì)润分配(pèi)和(hé)本(běn)金的(de)归(guī)还，在选(xuǎn)择投资标的时应(yīng)了解资产(chǎn)类(lèi)型(xíng)和分红(hóng)的(de)特(tè)征。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募REITs产(chǎn)品分红(hóng)

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续(xù)迎来除息日，此外尚有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实际分配情(qíng)况尚(shàng)未公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年(nián)分配金额占可(kě)供分配金额比例平均(jūn)为(wèi)98.89％，且(qiě)绝大部(bù)分分配(pèi)比例在(zài)96％以上(shàng)。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责人(rén)对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有期(qī)分红收益，以及基(jī)金份额交(jiāo)易价格的变(biàn)化。基金份额二级市场价格(gé)受到公募REITs资产运(yùn)营(yíng)情(qíng)况(kuàng)及(jí)市场因素(sù)的综(zōng)合影(yǐng)响，较易引起波动。与(yǔ)此相比，基金分红预期则更有(yǒu)规(guī)律可循。公募REITs的(de)分红主(zhǔ)要来自(zì)基(jī)础设施资(zī)产(chǎn)的经(jīng)营现金流，投资人(rén)通过基金募集材料(liào)和信(xìn)息披露文件，结(jié)合(hé)行业(yè)及市场(chǎng)情况，可以(yǐ)分析基础设施(shī)项目的经营业绩，作为进行投资决策的(de)重要参考(kǎo)。

　　“相(xiāng)对于基(jī)金份(fèn)额(é)二级(jí)市场价格变化导致的浮(fú)盈或(huò)浮亏，分红(hóng)作为基金份(fèn)额持有人实际(jì)获(huò)得的现金收益(yì)，对于长期投资者更具参(cān)考价值(zhí)。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心(xīn)运营高(gāo)级(jí)副总监(jiān)李华平(píng)也表示(shì)，根据(jù)《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》及相关(guān)法规要求，基础设施基金(jīn)应当将90％以上合并后基(jī)金(jīn)年(nián)度可(kě)分配金额以(yǐ)现金形式分配给投资者，强制分红机(jī)制是公募(mù)REITs的主要特征之一，稳定的分红(hóng)机制体(tǐ)现出REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来(lái)看(kàn)，基础设施公(gōng)募(mù)REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性”双重特点。二级(jí)市场(chǎng)价格反(fǎn)映这类产品“股性”的一面，分红体现(xiàn)了这类(lèi)产品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制(zhì)分(fēn)红要求，分红类似于债券派息，但不等同于债券(quàn)的固定利(lì)息回报，而(ér)是由可供分配(pèi)现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一(yī)方(fāng)面是公募REITs丰富了机构投资者的投资品类(lèi)，为资产(chǎn)配置多元化提供(gōng)抓(zhuā)手，具有较强的配(pèi)置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能够帮助机构(gòu)投资者稳定收益。机构投(tóu)资(zī)者(zhě)公募REITs能够(gòu)通过分(fēn)红(hóng)获(huò)取相(xiāng)对于投资债券相对高的收益性，在有效控制风险的前提下，增厚(hòu)资(zī)产包收益，起到投资“压(yā)舱(cāng)石”的(de)作(zuò)用。

　　分(fēn)红除了投(tóu)资收益“落袋为安”外，市场对于未来分(fēn)红水平(píng)的预期，也是影响REITs基(jī)金(jīn)二级市场价(jià)格走(zǒu)势的关(guān)键因素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场表现看，截(jié)至4月21日(rì)，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券(quàn)宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公(gōng)募REITs发布了2022年年(nián)报(bào)，部分产品受宏观经济的影响，可分配金额完成率不达预(yù)期(qī)，一定程度上(shàng)影响(xiǎng)了公募REITs二级市场的价格(gé)。”李华平称，公募REITs二级市场的(de)价(jià)格波动受多重因素(sù)的影响，投资收益是(shì)影响REITs二(èr)级市场价(jià)格(gé)的主要因素之一，而稳定(dìng)的(de)分(fēn)红有利于吸(xī)引投资者参(cān)与公募REITs二(èr)级(jí)市场的(de)投资。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责(zé)人也表示，近期经济预期恢复，一(yī)方面市(shì)场(chǎng)热点呈现(xiàn)向股票和债券回归(guī)的过程；另一方面(miàn)，基础设施项目的经(jīng)营业绩相对经济活(huó)力的改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权日，将对基金份(fèn)额的开(kāi)盘指导(dǎo)价做调(diào)减(jiǎn)处理，调(diào)减金(jīn)额根(gēn)据单位基(jī)金(jīn)份额的分红金额进行计算。除权操作是对分红前后(hòu)基(jī)金份额净值变(biàn)化(huà)的修正(zhèng)，使(shǐ)投资人(rén)在基金分红前后均可(kě)以获得公平的投资机会(huì)。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心，同(tóng)时需结合持(chí)有(yǒu)产品的特(tè)性，关注二级市(shì)场扰动对(duì)整体收益的(de)影响(xiǎng)程(chéng)度。”中航基金(jīn)相关(guān)人士(shì)也称。

　　特许(xǔ)经营(yíng)权分红包括利润分配(pèi)和为什么管拜登叫拜振华？ 拜登是哪年出生本金归还(hái)

　　普通(tōng)投(tóu)资(zī)者应了解底层资产情况

　　多位业(yè)内人(rén)士还提醒，与现有公募基(jī)金分(fēn)红前提是本金之上的(de)增值部分不同，特许经营权REITs基(jī)金运作期(qī)间的“分红”界定为“分派”更为准确，分(fēn)派(pài)的(de)是本金与增值两个部分，两个部分之(zhī)间的比(bǐ)例是变动的，与(yǔ)现有公(gōng)募基金(jīn)分红差异很大(dà)，大多数(shù)普通投资(zī)者(zhě)可能把“分(fēn)派”金额误认为是持(chí)续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限到期后(hòu)基(jī)金价值面临极大不(bù)确(què)定(dìng)性，这是该类投资者应该注意的情(qíng)况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许经(jīng)营权(quán)类和产权(quán)类两大(dà)资产类型，持有产权(quán)类产(chǎn)品(pǐn)的收(shōu)益主(zhǔ)要包括每年的现金分红(hóng)及资产增(zēng)值(zhí)的收益，而(ér)持有特许(xǔ)经(jīng)营类产品的收益主要来自(zì)项目(mù)每(měi)年的现金(jīn)分(fēn)红。其(qí)中，特许经营权类(lèi)资产的(de)分红包括了利润分(fēn)配(pèi)和本金(jīn)的归还，两者的比率(lǜ)也(yě)是变动的，对特(tè)许经营(yíng)权类资产的公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投(tóu)资收益。普通投资者在选(xuǎn)择投资标的(de)时(shí)，应了解公募REITs底(dǐ)层资(zī)产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来(lái)看，各(gè)类公(gōng)募REITs分红因底(dǐ)层(céng)资(zī)产属性不同(tóng)而形成区别。特许经营(yíng)权类的公募REITs产品因其分红(hóng)相当于包含“本金+收益”，分(fēn)红(hóng)相对较多，债性偏(piān)强(qiáng)。而产权类的公募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看重底层资(zī)产的价值(zhí)增值，所以相(xiāng)对股(gǔ)性偏强。普通(tōng)投资者在选择公募REIT时，需(xū)要(yào)考(kǎo)虑底层资产属(shǔ)性，对所(suǒ)选(xuǎn)择产品的(de)二(èr)级市场价(jià)格和分红有合理预期。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责人也认为，与产权类项目相比，特许经营项目在经营(yíng)权到期(qī)后不再能产(chǎn)生(shēng)现金收益，因此将可供分(fēn)配金额(é)的分(fēn)配理解(jiě)为“分派(pài)为什么管拜登叫拜振华？ 拜登是哪年出生”比(bǐ)“分(fēn)红”更加准确。基于这(zhè)个特点，剩(shèng)余经(jīng)营(yíng)期限(xiàn)较(jiào)短的特许经营项目，通(tōng)常具备更(gèng)高的分(fēn)派率(lǜ)水平。对于剩(shèng)余期(qī)限较(jiào)长的特许经营权项(xiàng)目，即使分派率相对较(jiào)低(dī)，也有(yǒu)足(zú)够(gòu)年限收回本(běn)金并取得收益。

　　中金(jīn)基金(jīn)该负责人提醒投资者注意，特(tè)许经营权项目(mù)的分派金额包含了投资本金，在不(bù)进行扩募的情况下，基(jī)金份(fèn)额单价随着分派进度逐年下降是正常现象(xiàng)，投资特(tè)许经营权REITs的收益来自项目剩余期限(xiàn)产生(shēng)的现金(jīn)流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相(xiāng)比，产权(quán)类项(xiàng)目的土(tǔ)地或建筑(zhù)的剩余使用年限(xiàn)一般较长，再加上到期后通过对建筑的(de)更新改造或补缴土(tǔ)地出让金等追加(jiā)投(tóu)资(zī)，有机会进一步延长经营期限。这(zhè)种类似永续经营的假设反(fǎn)映在基(jī)础(chǔ)资产的估值上，使产权(quán)类REITs具备更(gèng)显著的资产投资(zī)属性(xìng)。”该负责(zé)人称(chēng)。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项(xiàng)目(mù)底层资产运营(yíng)情(qíng)况(kuàng)

　　在基金分红的时点，多位业(yè)内人士(shì)还表示(shì)，在产品(pǐn)分红期，投资者(zhě)可以观测经营活动现金流、可供分配现金(jīn)、内部(bù)收益(yì)率等指标，来观察和(hé)评估(gū)项目底层资产的运营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标中(zhōng)，跟现金相关的指标有两(liǎng)个：一是年报中披露的经营活(huó)动现金流(liú)，二是(shì)可供分配现(xiàn)金(jīn)，二者存(cún)在本质性(xìng)区别。经营活动产生的(de)现金(jīn)净流量是指企业经营、筹(chóu)资、投资(zī)产生的现金(jīn)流，基于企业本身经营活动产生；可供(gōng)分(fēn)配的(de)现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行调整，加(jiā)期初现金，最终得到的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为资产(chǎn)配置新选(xuǎn)择，投(tóu)资价值(zhí)体现在相对股债市场独立的资产配(pèi)置功能，比较适合长期持有。建议投资者(zhě)对经营权类的资产可以更多关(guān)注内(nèi)部(bù)收益率(lǜ)的高低(dī)，对产(chǎn)权类的资产更多关注分(fēn)派率高低。因(yīn)为公(gōng)募REITs可分配收益主要来自底层资(zī)产的经营净现金(jīn)流，所以(yǐ)底层资产运营情况直接(jiē)影响(xiǎng)投(tóu)资回报，投资者可综合考虑(lǜ)原始权益(yì)人综合实力、运营管理机构实力、公募(mù)基金(jīn)管理(lǐ)人(rén)实(shí)力等多重因素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进(jìn)入密集(jí)分红期(qī)，由(yóu)于分红交易带来的(de)短期博弈机会仍在，叠加此前市场(chǎng)接连回调，建议投资者(zhě)关注有基(jī)本面支撑、填权效应(yīng)相对明(míng)显、同时分红规模较为可(kě)观的(de)个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载(zài)明(míng)REITs在(zài)发行首(shǒu)年及次年的可供(gōng)分配金额预测。投资者可以(yǐ)将(jiāng)REITs的实际分红金额与(yǔ)募(mù)集(jí)材料中披露预测进行比较分析，结合(hé)经济及市场的实际环境(jìng)，对基础设施(shī)项目的运营业绩及REITs的管(guǎn)理能(néng)力(lì)进行(xíng)判断。”中金基(jī)金上述负(fù)责人也称。

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