5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信(xìn)房(fáng)地产(chǎn)指数本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。而(ér)以公募基金为(wèi)代表的(de)机构对于这一板块(kuài)已经在悄然布局。数据(jù)显示(shì)，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所公布的(de)总(zǒng)份额均较4月28日时有小(xiǎo)幅增长(zhǎng)。根据(jù)基(jī)金一季(jì)报统(tǒng)计(jì)，龙头与地方国企央(yāng)企(qǐ)获得增持，持仓(cāng)数量占(zhàn)流通(tōng)股比重增(zēng)幅五只个股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或“底部回升”

　　行业(yè)红利时代已过 精耕(gēng)细作成共识(shí)

　　从公募基金对(duì)房地产的(de)配(pèi)置看，2019年末，公募(mù)所(suǒ)持有的(de)房地产(chǎn)行业(yè)标的市值约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场(chǎng)表现出色，但公募所持房地产公司市值在股票资(zī)产中(zhōng)的占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进(jìn)一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出(chū)现了三年(nián)来的首次回升，年(nián)底这一数(shù)值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房地产行业(yè)的持股比(bǐ)例也同步回升，从(cóng)2021年(nián)底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今年(nián)一季(jì)度得以延续。数据统计(jì)显(xiǎn)示，公募重仓持(chí)有房地产板块一(yī)季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较(jiào)2022年(nián)四(sì)季度提升6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分别(bié)为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持(chí)仓(cāng)市值占板块(kuài)比重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中(zhōng)不难(nán)发(fā)现，公(gōng)募对于房地产(chǎn)的投资愈(yù)发有(yǒu)集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季(jì)报汇总的重仓股中，房(fáng)地产板块排名最高的是保利(lì)发展，在基金重仓第33位(wèi)。排(pái)名第二的(de)是招商(shāng)蛇(shé)口，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排在第96位(wèi)。对比去年四季报(bào)，变化之处(chù)首(shǒu)先在于几只房地(dì)产龙头股从排位上(shàng)看(kàn)均有退(tuì)步，尤其是(shì)万(wàn)科最为明显；其(qí)次是金地集团(tuán)退出百大之(zhī)列。但考虑到房(fáng)地产是复(fù)苏链上最后(hòu)一环(huán)，且(qiě)首季并(bìng)非行业销(xiāo)售旺(wàng)季，其传导到二级(jí)市(shì)场(chǎng)乃(nǎi)至(zhì)机(jī)构(gòu)持仓上还(hái)需(xū)要时间周期。

　　形(xíng)成共(gòng)识的是，经(jīng)济圈(quān)判(pàn)断房地产已经进入大分化时代，一二线城市好于(yú)三四线城市。而(ér)映射到二(èr)级市场投(tóu)资上，配置房(fáng)地产行(xíng)业轻松收获行业贝塔的红利期一去(qù)不(bù)返了。“如果按照产业周期(qī)来分类(lèi)，包括房地产(chǎn)等几类行业(yè)在(zài)盖特纳曲线里属于成熟期(qī)或者(zhě)衰(shuāi)退期的行业，传统认知上没(méi)有什么投资机会的。但在这几年特殊(shū)的(de)行(xíng)情里包括煤炭、电解铝等类(lèi)似的行业也出(chū)现了(le)一些(xiē)机会，背后的逻辑是供给侧发生了更大(dà)的变化(huà)。”一不愿具名的上海公募(mù)基金经理(lǐ)指出。

　　不过也(yě)有公募(mù)人(rén)士持谨慎乐(lè)观态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿(yì)平方米的(de)年销售面积很(hěn)难再出(chū)现了，2022年光(guāng)是居民存款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿(yì)平方(fāng)米建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方(fāng)米。需求端还需要(yào)有一定的(de)政(zhèng)策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员(yuán)吕功绩也指出：“时至今日，无(wú)论(lùn)从城镇化的进程，还是人均住(z杏花代表十二生肖里的哪个动物呢，杏花是指十二生肖中什么动物hù)房面积（接近(jìn)30平/人），我国(guó)均已告别住房短缺时代(dài)，而目前居民的(de)杠杆率和房价收(shōu)入也不支(zhī)撑每年18万亿元的销售额，以及过快上行的房价(jià)，因(yīn)而行业高增的时代已(yǐ)经过去，未来(lái)行业的需(xū)求或将回(huí)落，在(zài)此(cǐ)过程(chéng)中，伴(bàn)随着地产的高杠杆(gān)属性(xìng)，就很容易出现(xiàn)信用风(fēng)险问题（类(lèi)似(shì)2022年的民营地产爆(bào)雷），行业进入到供给(gěi)侧出清的过(guò)程。这个(gè)过程中，综(zōng)合竞争力强的(de)公司(sī)就能够通过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获(huò)得市(shì)占率(lǜ)的提升。当行(xíng)业需求见(jiàn)顶回落(luò)时，行(xíng)业的贝塔已(yǐ)经过去了，但不(bù)代表(biǎo)没有(yǒu)投资机(jī)会(huì)，机会在于(yú)城市(shì)、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而对应到股票投资(zī)，就是(shì)强竞争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于这样的(de)认(rèn)识转(zhuǎn)变(biàn)，精(jīng)耕细(xì)作个股(gǔ)成为公募(mù)乃至整体机构的(de)务实之举。

　　机构(gòu)配置房地产(chǎn)“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质区(qū)域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板块个(gè)股多出(chū)现小幅上(shàng)涨，截(jié)至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。从具体的个(gè)股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统计的124只房地产类标的股(gǔ)中，本月(yuè)以(yǐ)来实(shí)现股价(jià)上(shàng)涨(zhǎng)的达到了(le)81家。

　　其(qí)中(zhōng)，上述时间段(duàn)恰好(hǎo)排名前五的公司(sī)月内涨(zhǎng)幅(fú)超过(guò)了10％，它们分别是(shì)上实发(fā)展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣(róng)安(ān)地产(chǎn)。排名第一的上实(shí)发展，五(wǔ)一假期归来后(hòu)日成(chéng)交量明显放大，4日、5日连续两个交易日(rì)收出涨(zhǎng)停。从该股的基本面来看，上实发(fā)展(zhǎn)的主营业务(wù)为房地产开发与(yǔ)经(jīng)营。公司的主要产(chǎn)品及服务为房地产销售、房地产租(zū)赁、物(wù)业管(guǎn)理服(fú)务、工程项目(mù)、酒(jiǔ)店经营(yíng)。从业绩(jì)数据(jù)来看，2022年，其(qí)实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利(lì)润(rùn)1.23亿元(yuán)，同比下(xià)降33.24％。2023年第(dì)一(yī)季度(dù)，其实(shí)现营业(yè)总收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏(kuī)。

　　不过从(cóng)十大流通股(gǔ)股东来看(kàn)，各类机构都有对其布局的例子(zi)。以3月(yuè)31日时的首季十大流通股股东来看， 具体包括公募(mù)的上(shàng)银(yín)基金(jīn)、私(sī)募(mù)的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公司等都跻身前(qián)十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东(dōng)金桥(qiáo)也是上海本(běn)地房企，其第一季度的收入(rù)利润(rùn)规(guī)模大幅(fú)度复苏。究其原因，一方面是该公司(sī)后疫情(qíng)时代出租率复(fù)苏至近年来最高，另一(yī)方面则是公司拿地结算持续性向好，从数字(zì)上看，一季度(dù)新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积(jī)约54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩势头向好背景下，自然也吸引了知名机构在其中持(chí)续驻足(zú)。从(cóng)第一季度(dù)十大流(liú)通股股东来看(kàn)，知名私募高毅(yì)邓晓峰(fēng)的两只产品(pǐn)依然在前十(shí)中，这也是(shì)连续第三(sān)个(gè)季度他(tā)有的两只产品杀(shā)入前(qián)十。同时榜(bǎng)单中还(hái)有(yǒu)一支大名鼎鼎的(de)QFII阿(ā)布扎比投(tóu)资局，其当季还(hái)小(xiǎo)幅(fú)增(zēng)加了持股(gǔ)。

　　除去上述两家上海区域(yù)性地产(chǎn)公(gōng)司外，荣安地(dì)产则是(shì)主要布局在深(shēn)圳(zhèn)的地产公司，一季报交出的也是(shì)一份报喜的成绩单(dān)：首季公司实(shí)现营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司股东(dōng)的净利(lì)润(rùn)6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构(gòu)态(tài)度(dù)来看，《红周刊》注意到两只公募指(zhǐ)基首(shǒu)季新杀入十(shí)大流通股(gǔ)股东行列。具体说来(lái)， 南(nán)方(fāng)中(zhōng)证全指房地产ETF上(shàng)榜排名(míng)第七位，富国中证指(zhǐ)数1000增强则(zé)排名第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际(jì)和(hé)私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全(quán)球基金相关人士分析：“经历过(guò)行业(yè)洗牌和兼并重组后，龙头(tóu)的(de)价值更(gèng)为笃定突出；从拿地端看，2022年土地(dì)市场大幅降温，优质土地供给较多（券商(shāng)测算对应潜在毛(máo)利率(lǜ)在(zài)25％以上，目(mù)前房企的利(lì)润率(lǜ)仅20％），绝大多杏花代表十二生肖里的哪个动物呢，杏花是指十二生肖中什么动物数(shù)房企受限于信(xìn)用问题或者资(zī)金紧(jǐn)张(zhāng)没法拿地，龙头房企趁(chèn)机获(huò)取低(dī)成(chéng)本土地，龙头房企的(de)拿(ná)地力度（拿地金额(é)/销售金额）基(jī)本(běn)在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆(gān)率较低，净负债率基本(běn)在70％以下，而其他房企的净(jìng)负债率普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空间有限，从融资(zī)成本(běn)看，龙头房企的融(róng)资成(chéng)本不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售(shòu)，龙头(tóu)房企明(míng)显(xiǎn)跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企(qǐ)的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前(qián)中特(tè)估的浪潮下，央(yāng)国企地产股或存在发展(zhǎn)的(de)大好机会(huì)。中信证券指出：“房(fáng)地产(chǎn)行业的结构(gòu)性机会(huì)依然(rán)存在，少部分(fēn)公司尤其是(shì)央企占(zhàn)据显著优势，其主要又体(tǐ)现为库存(cún)的(de)优势。央企(qǐ)地产(chǎn)公司(sī)，现(xiàn)阶段(duàn)表现出较低(dī)的融资成本，优质(zhì)的开(kāi)发资(zī)源和良好的(de)不动产资产运营能力的多(duō)重竞争优势(shì)。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央(yāng)企相较于民营地产公司也是更(gèng)有优势的。”吕功绩强调，“对(duì)于减值、土(tǔ)地资源债权债务关(guān)系等问(wèn)题，市场对民(mín)营房开企业的资产(chǎn)会有更多担(dān)忧(yōu)和质疑，所(suǒ)以在这一(yī)轮行业出清的过程(chéng)中，央国(guó)企相较于民企(qǐ)来说估(gū)值的(de)修复更明显(xiǎn)。中特估的角(jiǎo)度从中(zhōng)长期的维度(dù)看，行业的(de)逻辑在于集中度提升后，行业(yè)进入高质量发(fā)展阶段，具备较快速发展(zhǎn)阶段更稳定且(qiě)可预期(qī)的盈利(lì)和(hé)现金流创造能力，以此带来估(gū)值中枢的(de)提(tí)升，应该关注(zhù)估值相对(duì)较低，企业自(zì)身资产的质量好、运营能力强、可以创造持续(xù)现金(jīn)流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨的概率比较低(dī)，行业内部将出现分化，要关注将受益于行业集中度提升的头(tóu)部公司(sī)。”星石投资首席研究(jiū)官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一思(sī)路的话，或许还是(shì)保利发(fā)展、招商(shāng)蛇口等国资背景龙头前途(tú)更为光(guāng)明。不过国投(tóu)瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要(yào)客观(guān)地(dì)去持续观察国企央企在三(sān)个方(fāng)面是(shì)否可以维持(chí)，首先(xiān)是(shì)融(róng)资(zī)成本保持低位，其次是销售份(fèn)额持续提升，再(zài)次(cì)是拿地份(fèn)额持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机(jī)构需要多给一些耐心(xīn)

　　而(ér)《红周(zhōu)刊》也根据房(fáng)企(qǐ)一(yī)季报梳理发(fā)现，对于2022年的业(yè)绩出现的整体下滑，2023年一季度的(de)业绩分化更趋(qū)明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等房企营(yíng)收、净利均实(shí)现了(le)业绩的回正，甚至(zhì)是较大增速(sù)的增长。而这些公司(sī)也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对(duì)此(cǐ)，知名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示(shì)，业绩出现明(míng)显改善的(de)房企(qǐ)，主要是因为(wèi)过去两(liǎng)三年时间，尤其是在2021年(nián)下半(bàn)年(nián)民营房企(qǐ)不怎么投(tóu)资拿地(dì)之后，国有(yǒu)企业(yè)仍在(zài)持续(xù)性地拿地，且(qiě)主要(yào)集中在核心(xīn)城市，投资力度较大。投资的(de)驱动能够推动房企销售(shòu)业(yè)绩的增长，从而在2023年一季(jì)度市(shì)场恢复但仍(réng)处于(yú)调整的过程(chéng)中，能够保有一个正(zhèng)增长。

　　不(bù)过(guò)张宏伟同时也提(tí)醒表示(shì)，在房地产(chǎn)的复苏过(guò)程中，还面临(lín)着(zhe)一些(xiē)不确定性。其实整个(gè)市(shì)场(chǎng)从四(sì)月份开始又在往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极(jí)个别城市四月环比三月相对表现较好之外(wài)，包括北京、上(shàng)海(hǎi)在内的绝大多(duō)数城(chéng)市都出现环比(bǐ)下滑的情况。而现在五月的市(shì)场(chǎng)表现也不太乐观。按照现在(zài)的(de)经济状况、收(shōu)入情况(kuàng)，以(yǐ)及市(shì)场的去库存(cún)压力、企业(yè)的(de)资金面压力(lì)，可能会出(chū)现(xiàn)，到六月(yuè)份房企为了半(bàn)年报(bào)冲(chōng)业绩出现市场的短(duǎn)期(qī)反弹外的(de)一个市(shì)场乏(fá)力(lì)现象。也就是(shì)说，第二(èr)季度、第三季度增(zēng)长不确定性的(de)压(yā)力(lì)仍旧较(jiào)大。

　　上海利(lì)檀(tán)投(tóu)资董事长陈昊(hào)扬(yáng)也向《红周刊》指出，现在(zài)整个房(fáng)地产以及其上下游(yóu)产业链的(de)复(fù)苏速度都比想象的要慢很多，我们(men)要多给一(yī)些耐心，这个时(shí)候，在房(fáng)地产以及上下游就不是赚(zhuàn)快(kuài)钱的时候，只能(néng)赚他基本面的钱。但这也意(yì)味着，只有极为少(shǎo)数的(de)、做得比同行好(hǎo)得多的企业(yè)，会伴随整(zhěng)个行(xíng)业的弱(ruò)复苏，业绩会逐(zhú)步体(tǐ)现(xiàn)出来。所以只能(néng)耐(nài)心地去等待(dài)它的基本(běn)面不断地凸显出来，这需要(yào)时(shí)间(jiān)。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文中提(tí)及个股仅(jǐn)为举(jǔ)例分(fēn)析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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