5月以来，房地产板(bǎn)块个(gè)股多(duō)出(chū)现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而以(yǐ)公(gōng)募基金(jīn)为代表(biǎo)的机(jī)构对于这一(yī)板块已(yǐ)经在悄然布局。数(shù)据显示，以南方和华夏(xià)的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时(shí)所公布的总份(fèn)额均较4月28日(rì)时有小幅增长(zhǎng)。根据基金(jīn)一(yī)季(jì)报(bào)统(tǒng)计，龙头与地方国企央企获(huò)得(dé)增(zēng)持，持仓数量占(zhàn)流(liú)通股比重增幅(fú)五只个股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新(xīn)集团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或(huò)“底部回升(shēng)”

　　行业红利时代(dài)已过 精耕细作成共识(shí)

　　从(cóng)公募基金对(duì)房地产的配置(zhì)看(kàn)，2019年末，公募所持有的房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业标的市值约1188亿元(yuán)，占其所持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色，但(dàn)公募所持房(fáng)地产公司市值在股票资(zī)产中的占比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出(chū)现(xiàn)了三年来的首次回升，年底这一数值(zhí)从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房地产行业(yè)的持股(gǔ)比(bǐ)例也同步回(huí)升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的(de)势头似乎在(zài)今年(nián)一季度(dù)得以(yǐ)延续。数据统(tǒng)计显示，公募重(zhòng)仓持有房地(dì)产(chǎn)板块(kuài)一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分(fēn)别为保利发(fā)展、招商蛇口(kǒu)、万科(kē)A、华发股份、滨江集团，持仓(cāng)市值占板块比重(zhòng)合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难(nán)发现，公募对(duì)于房(fáng)地(dì)产的投资愈发有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在(zài)公(gōng)募(mù)基金一(yī)季报汇总的重仓股中(zhōng)，房(fáng)地产板块(kuài)排名最(zuì)高的(de)是(shì)保利(lì)发展，在(zài)基金重仓第33位(wèi)。排名第二的是招(zhāo)商蛇(shé)口，排在第78位(wèi)。而(ér)老(lǎo)牌龙头股万(wàn)科A排在第96位。对比去年四季报(bào)，变化之处首先在于几只(zhǐ)房地产龙头股(gǔ)从排位上(shàng)看均有(yǒu)退步，尤其是万科(kē)最(zuì)为(wèi)明显；其(qí)次(cì)是金地集团退出百(bǎi)大(dà)之列。但考(kǎo)虑(lǜ)到房地产(chǎn)是(shì)复苏链上最后一环，且首季并(bìng)非行业(yè)销售旺季(jì)，其传导到二级市场乃至机构持仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形成(chéng)共(gòng)识的是，经济圈(quān)判断房地产已(yǐ)经进入大分化(huà)时代(dài)，一二线城市好于三四(sì)线城市(shì)。而(ér)映(yìng)射(shè)到二级市场投资上，配置房地产行业(yè)轻松收获行业贝塔(tǎ)的(de)红(hóng)利期一去不返了。“如果按照产(chǎn)业周期来分类(lèi)，包(bāo)括房地产等几类行业在盖特(tè)纳(nà)曲线里属于(yú)成熟期或(huò)者衰退期的行业(yè)，传统认知(zhī)上没有什(shén)么投资机会(huì)的。但在这(zhè)几年特殊的行(xíng)情(qíng)里包括煤炭、电(diàn)解(jiě)铝等类(lèi)似的行业也出(chū)现了一些机(jī)会，背后的逻辑是供给侧发(fā)生了更大的变(biàn)化(huà)。”一不愿具名的上海公募基(jī)金经理(lǐ)指出。

　　不过也有公(gōng)募人士持谨慎乐观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售(shòu)面积(jī)很难再出现(xiàn)了，2022年光是居(jū)民存款(kuǎn)数(shù)量增加了15万亿(yì)元。中(zhōng)国存量有400亿平方米(mǐ)建(jiàn)筑面积，考(kǎo)虑存量地产的更新，也有(yǒu)近10亿平(píng)方(fāng)米。需(xū)求端还需要有(yǒu)一定的(de)政策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究(jiū)员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至(zhì)今日，无(wú)论(lùn)从城镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告(gào)别住房短缺时(shí)代(dài)，而目前居民的(de)杠杆率和房价收入也不支撑每(měi)年18万亿元的销售额，以及(jí)过快上行的(de)房价，因而行业高(gāo)增的时代已经过去，未来行业的需求或将(jiāng)回落，在此(cǐ)过程中，伴随着地产的高杠杆属性(xìng)，就很(hěn)容易(yì)出(chū)现信用风(fēng)险问题（类似2022年(nián)的民营地产(chǎn)爆雷），行业进入到供给(gěi)侧出清(qīng)的过程。这个过程中，综合(hé)竞争力(lì)强(qiáng)的公司就能(néng)够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市占率的(de)提升。当行业需求见顶回落时，行(xíng)业的(de)贝塔(tǎ)已经过去了，但不代表没有投资机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对(duì)应到股票投资，就是强竞(jìng)争(zhēng)力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样(yàng)的(de)认识转变，精(jīng)耕细(xì)作个股成为公募(mù)乃至整体机(jī)构的务实(shí)之(zhī)举。

　　机构(gòu)配置房地产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头部(bù)央国企(qǐ)、优质区(qū)域(yù)性标的成香饽(bō)饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块(kuài)个股多出现(xiàn)小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信(xìn)房地(dì)产(chǎn)指数本(běn)月涨幅约为2％。从(cóng)具体(tǐ)的个股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板(bǎn)块个(gè)股，在纳(nà)入统计的124只房(fáng)地产类(lèi)标的股(gǔ)中，本月以来实现股价上涨(zhǎng)的达到(dào)了(le)81家。

　　其中，上述时间段恰好排名(míng)前(qián)五的公司月内(nèi)涨幅超过了10％，它们分别是上实(shí)发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海(hǎi)、华夏(xià)幸(xìng)福、荣(róng)安地(dì)产。排名(míng)第一的上实(shí)发展，五一假期归来后日(rì)成交量明显放大，4日、5日连续(xù)两(liǎng)个交易日收出(chū)涨停。从该股的基本(běn)面(miàn)来(lái)看，上(shàng)实发展的(de)主营(yíng)业务为房地(dì)产开发与(yǔ)经营(yíng)。公司的主要产(chǎn)品及服务为房地(dì)产销售(shòu)、房(fáng)地产租赁、物业(yè)管理服(fú)务、工程项(xiàng)目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据(jù)来看，2022年(nián)，其实(shí)现营业收入52.48亿元(yuán)，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营业(yè)总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股(gǔ)股东来看(kàn)，各(gè)类(lèi)机构(gòu)都(dōu)有对其(qí)布(bù)局(jú)的(de)例子。以3月31日时的(de)首(shǒu)季十大流(liú)通股股东来看， 具体包括公(gōng)募的(de)上(shàng)银(yín)基金、私募(mù)的迎水文龙、中(zhōng)央汇(huì)金(jīn)、长城(chéng)资(zī)产管理(lǐ)公司(sī)等都跻(jī)身前十的(de)行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂(zàn)时排名(míng)第二的(de)浦东金桥(qiáo)也是上(shàng)海本地房企，其第一季度的(de)收入利(lì)润规模大幅(fú)度复苏(sū)。究其原因(yīn)，一方(fāng)面是该公司后疫情时代出(chū)租率(lǜ)复苏(sū)至近年来最高(gāo)，另一(yī)方面(miàn)则是(shì)公(gōng)司拿地结算持续性向好，从数(shù)字上看，一(yī)季度(dù)新增(zēng)虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好背景(jǐn乐高课程一年大概多少钱，乐高课一年多少钱多少节g)下，自然也吸引了知(zhī)名机(jī)构在其中持(chí)续驻足(zú)。从第一(yī)季度十大(dà)流(liú)通股股东(dōng)来看，知(zhī)名私募高毅(yì)邓晓峰的(de)两只产品(pǐn)依(yī)然(rán)在前十(shí)中，这(zhè)也(yě)是连续第三个(gè)季(jì)度他有的两(liǎng)只产(chǎn)品杀入前十。同时榜单中(zhōng)还有一支大名鼎(dǐng)鼎的(de)QFII阿布扎比投(tóu)资(zī)局，其当季还(hái)小幅增加了持(chí)股。

　　除去(qù)上述两家上海区(qū)域性地产公(gōng)司外(wài)，荣安地(dì)产(chǎn)则是主要布(bù)局(jú)在深圳的地产公司，一季(jì)报交出的(de)也(yě)是一份报喜的成绩(jì)单：首季公(gōng)司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上市(shì)公(gōng)司股(gǔ)东的净利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红(hóng)周刊》注意到两只公募指基首(shǒu)季(jì)新杀(shā)入十(shí)大(dà)流通股股东(dōng)行列。具体说来， 南方中证全指房(fáng)地产(chǎn)ETF上榜排名第七(qī)位，富国中(zhōng)证指数1000增强则(zé)排名第九位，此外联袂出现(xiàn)的机构(gòu)还有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全球基金(jīn)相关人士分析：“经历过行(xíng)业洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙头的(de)价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给较(jiào)多（券商测算对应潜在(zài)毛利率在25％以(yǐ)上，目前房企的(de)利(lì)润率仅20％），绝大多数房企受(shòu)限(xiàn)于信用(yòng)问题或者资金紧(jǐn)张(zhān乐高课程一年大概多少钱，乐高课一年多少钱多少节g)没法拿地，龙(lóng)头房(fáng)企趁机获取低(dī)成本土(tǔ)地，龙(lóng)头房(fáng)企的拿(ná)地力度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从(cóng)融资上(shàng)看，龙头房企杠杆率较(jiào)低，净负(fù)债率(lǜ)基本在70％以下，而其他房企的净负债率普(pǔ)遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成(chéng)本看(kàn)，龙头(tóu)房企的(de)融资(zī)成本不断下(xià)滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当(dāng)前中特估的浪(làng)潮(cháo)下，央国企(qǐ)地产股或存(cún)在发(fā)展的(de)大好机会(huì)。中信(xìn)证券指出：“房地产行业(yè)的结构性机会依然存在，少部分公司尤其是央企占(zhàn)据显著优势，其主要又体(tǐ)现为库(kù)存的优势。央企(qǐ)地产公司(sī)，现(xiàn)阶(jiē)段表现出较低(dī)的(de)融资(zī)成本，优质的开发资源和良好的不(bù)动产资产运营能(néng)力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企相较于民(mín)营(yíng)地产公(gōng)司也是更有优势(shì)的。”吕功(gōng)绩强调，“对(duì)于减值、土地资源债(zhài)权债务关系等问题，市(shì)场对民营房开(kāi)企业的资产会有更多(duō)担忧(yōu)和质疑，所以(yǐ)在这一轮行业出(chū)清的过程中(zhōng)，央(yāng)国(guó)企(qǐ)相较于(yú)民企来说估值(zhí)的修复更明(míng)显。中(zhōng)特估的(de)角度(dù)从中长期的维度看，行业的逻辑(jí)在于(yú)集中度提升(shēng)后(hòu)，行业进入高质量发展阶段，具备较(jiào)快速发展阶(jiē)段更稳定且可预期(qī)的盈(yíng)利和现金流(liú)创造能(néng)力，以(yǐ)此带来估值中(zhōng)枢的(de)提升(shēng)，应该关注估值相对较低，企(qǐ)业自(zì)身资产的质量好、运营能力强(qiáng)、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨的(de)概率(lǜ)比较低，行(xíng)业内部将出(chū)现分化(huà)，要(yào)关注将受益于行业(yè)集中度提升(shēng)的(de)头部公司。”星石投(tóu)资首席研(yán)究官方磊也表示。

　　顺应机(jī)构(gòu)这一思(sī)路的话，或许(xǔ)还是保利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口(kǒu)等国(guó)资背景龙头前途更为光(guāng)明。不过国投瑞(ruì)银基金投(tóu)资(zī)部(bù)副总监(jiān)綦傅鹏(péng)表示：“需要客观地去持续观察国企央企在三个方面是否可以维持，首(shǒu)先是融资成本(běn)保持低位，其(qí)次是(shì)销(xiāo)售份额持续提升，再次是拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要(yào)多给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房企一季(jì)报(bào)梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩(jì)分化更趋明显，保利发(fā)展(zhǎn)、滨江集团等房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较大(dà)增速的(de)增(zēng)长(zhǎng)。而(ér)这些(xiē)公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏(hóng)伟向《红周刊》分析表示，业绩出现(xiàn)明显改善的房企，主要是因为过去两(liǎng)三年时(shí)间(jiān)，尤其是在(zài)2021年下半(bàn)年民营房(fáng)企不怎么投资拿(ná)地之(zhī)后，国有企(qǐ)业仍在持续(xù)性地(dì)拿地，且主(zhǔ)要集(jí)中在核心城市，投资(zī)力度较大(dà)。投(tóu)资的(de)驱动能够推动房企销(xiāo)售业(yè)绩的增长，从(cóng)而(ér)在2023年一季度市场恢复但仍(réng)处(chù)于调整的(de)过程中，能够保(bǎo)有一个正增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提醒表(biǎo)示，在房地产(chǎn)的(de)复苏过程中，还面临着(zhe)一些不(bù)确定性。其实整个市(shì)场从(cóng)四月份开始又在往下掉。除(chú)了杭州(zhōu)、成都等极个别城(chéng)市四月环比三月相对表现(xiàn)较(jiào)好(hǎo)之(zhī)外，包括北京、上海(hǎi)在内的绝大多数城市都出现环(huán)比下滑的(de)情况。而现在五月的市场表现也不(bù)太乐观(guān)。按(àn)照现在的经(jīng)济(jì)状况(kuàng)、收入情况，以及(jí)市场的(de)去(qù)库存压力、企业(yè)的(de)资金面压(yā)力，可能会出现，到六月份(fèn)房(fáng)企(qǐ)为了半年(nián)报冲业(yè)绩出现市场(chǎng)的(de)短期反弹外的一个(gè)市场乏力现象。也就是说，第二(èr)季度、第三季度增长(zhǎng)不(bù)确定性的(de)压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资(zī)董事长陈(chén)昊扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在整(zhěng)个(gè)房(fáng)地产以及(jí)其(qí)上下游产(chǎn)业链的复苏(sū)速度都(dōu)比(bǐ)想(xiǎng)象的要(yào)慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房地产以及上下游就不(bù)是(shì)赚(zhuàn)快钱的时候(hòu)，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有极为少(shǎo)数的、做得比同(tóng)行好得多(duō)的企业，会伴随整个行(xíng)业(yè)的弱复苏，业绩会逐步体(tǐ)现出(chū)来。所以(yǐ)只(zhǐ)能(néng)耐心(xīn)地(dì)去(qù)等(děng)待它(tā)的基本面(miàn)不断地凸显出来，这(zhè)需(xū)要时间(jiān)。

　　（本(běn)文已(yǐ)刊发(fā)于5月(yuè)13日《红周刊(kān)》，文(wén)中提及个股仅为(wèi)举(jǔ)例分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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