文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了(le)。 1月17日(rì)召开的(de)全(quán)国住房和城乡建(jiàn)设工作会议提出“有条件的可(kě)以进行现房销售”，不足一(yī)个月时间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四(sì)川、广东等地明确表态(tài)，试(shì)点现(xiàn)房销售(shòu)。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售制了，用你的钱(qián)，建你的房子，还烂尾(wěi)了，这(zhè)是对购房者的不公平。以(yǐ)后谁有钱(qián)谁建房，没钱没实力的别建了(le)，不能把包(bāo)袱甩给老百(bǎi)姓和社会(huì)，这是房地产从大开发时代步入(rù)高(gāo)质量发展阶段的必然趋势，也是对购(gòu)房老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计(jì)，现在全(quán)国套(tào)户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平(píng)的预(yù)售制已经(jīng)过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。以后一手(shǒu)交(jiāo)钱(qián)，一手交房，天经(jīng)地(dì)义。当(dāng)然二次房改是个(gè)技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复(fù)工保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企债务(wù)、恢复市(shì)场信心(xīn)以及长效机制，长(zhǎng)效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如(rú)果(guǒ)按照经济(jì)规律(lǜ)办(bàn)事(shì)，中国一定能实现房(fáng)地(dì)产软着陆和长期平稳(wěn)健康发展(zhǎn)，跨(kuà)过这(zhè)道关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制、改为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)？大家想想，绝大部分商品(pǐn)是(shì)一手(shǒu)交钱(qián)一(yī)手交货，预售制是对购买者的单方面不(bù)公平制(zhì)度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品不(bù)能(néng)交(jiāo)付的风险(xiǎn)。从个人层面看，预(yù)售制对购房者非(fēi)常不公平，比如，交房等待期一(yī)般为两年，在此期间，购房者不仅承担(dān)银行利息，还(hái)要承担(dān)延迟交房(fáng)、房屋质量、房产证延(yán)期办理(lǐ)甚(shèn)至(zhì)不能(néng)交房的(de)风(fēng)险(xiǎn)。从行业层面(miàn)看(kàn)，预(yù)售制助(zhù)推部(bù)分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)。取消预(yù)售制，改为(wèi)现房销售，这样有(yǒu)助于落(luò)实中央房住不炒精神、有助于(yú)保障(zhàng)购房老百姓权益、有助于房企稳健发展(zhǎn)，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议(yì)取消预售(shòu)制度？预售(shòu)制度怎(zěn)么(me)来的？国外什(shén)么情况？简单科(kē)普一下：商品(pǐn)房预售最早源(yuán)于中国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是一种开发商(shāng)放杠(gāng)杆的(de)方式。98年房(fáng)改，由于商品房短(duǎn)缺(quē)，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房预(yù)售制度(dù)。其实，当前世界不(bù)少国(guó)家存在预售制。但是，重点来了！发(fā)达国家一般有严格(gé)的(de)监管保障措(cuò)施，开发(fā)商在项目获(huò)得政府批准后(hòu)才可以开(kāi)始销售，买(mǎi)家在购买期房(fáng)后(hòu)并非像中(zhōng)国一样在支付完首付(fù)款后从银行一次性(xìng)贷(dài)款(kuǎn)支(zhī)付剩余全部房款，而是根据开(kāi)发商工程进度在(zài)完全交房前进行(xíng)分期支付。所以，预售制(zhì)度(dù)是需要严格的资金监管、分期支(zhī)付以(yǐ)及违(wéi)约(yuē)处罚措施作为保障的(de)，如果没(méi)有这些保障(zhàng)措施，一定会触发(fā)风险(xiǎn)，对购房民众不公平，所以不如借(jiè)机取消预售制度，以后改(gǎi)为现房销售。客观(guān)讲预售制度有(yǒu)一定历史阶段性，现在中国住房进(jìn)入存(cún)量时代，取消(xiāo)预售(shòu)制度有助于降负债降杠杆，不(bù)再把烂尾风险甩给(gěi)老百(bǎi)姓和社会，当然(rán)这(zhè)需要配套(tào)房企债务(wù)重(zhòng)组、复(fù)工保交楼(lóu)、恢复市场信(xìn)心和房地产长效机制。这是个技术活，只要坚持市场(chǎng)化改革(gé)，中国一定能化解这个难题，让房地产回归实体经济和居(jū)住(zhù)属性，安居(jū)乐(lè)业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售制，改为现房(fáng)销售，开发商(shāng)将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能(néng)兑现的(de)营销手段，而是(shì)所见(jiàn)即所得的过(guò)硬的(de)产品质量(liàng)和(hé)诚信(xìn)，这才是对购房(fáng)民众的最(zuì)根本最(zuì)实质的(de)保障，这样(yàng)将极(jí)大(dà)的(de)提升(shēng)开发商的(de)建筑质量，实(shí)现良币(bì)驱逐劣币。所(suǒ)有(yǒu)商业的本质是向善，是以客户(hù)为中(zhōng)心(xīn)，房地产也不能(néng)例外，老百姓买(mǎi)房子是天大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房(fáng)幸(xìng)福(fú)一家人。从这个角(jiǎo)度(dù)，取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制、实施现房销售是实现老(lǎo)百姓安居乐业、社(shè)会长(zhǎng)治久安、行业企业健康发展的重大措施。在当前的情况(kuàng)下，取消预(yù)售制要结合(hé)稳楼市、房地产软着陆、打通(tōng)金融(róng)支持当(dāng)期(qī)三(sān)好生、新模(mó)式等综(zōng)合(hé)施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中心参与财税改(gǎi)革方案(àn)研(yán)究时，对(duì)预售制(zhì)、房地(dì)产(chǎn)税、人(rén)地挂钩、金融稳定、房企杠杆率(lǜ)等进行(xíng)过长期系统(tǒng)的专项研究(jiū)。（参考后来形成的专(zhuān)著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中(zhōng)国内地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形(xíng)成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国(guó)：交付前预(yù)售(shòu)资金第三(sān)方(fāng)全程监(jiān)管，交付(fù)时(shí)开发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付(fù)购房，提供期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保(bǎo)全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金(jīn)由银(yín)行监管，享1年保修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制(zhì)的前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世(shì)纪(jì)五十(shí)年代(dài)在中国香(xiāng)港，楼宇(yǔ)出租(zū)是地产行业盛行的方式，但有着转让(ràng)难(nán)、出租资(zī)金周转期(qī)长等(děng)问题(tí)，分层(céng)销售孕(yùn)育而生。20世(shì)纪50年(nián)代(dài)，中国香港(gǎng)还未推行公共(gòng)房屋制度，许多人栖身于木屋或者(zhě)其他临时住宅，住房(fáng)的需求是相当高，不(bù)过大多数居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买(mǎi)卖多数以一整栋楼(lóu)为单位，需(xū)要雄(xióng)厚的资金(jīn)实力(lì)才能(néng)购买。虽然(rán)楼(lóu)宇出租是中国香港(gǎng)地产行业(yè)盛行的方式，但有着转让难、出(chū)租资金(jīn)周转(zhuǎn)期长等(děng)问(wèn)题。针对这一系列问题，不少地产商开(kāi)始探求新(xīn)的方(fāng)式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼(lóu)宇分(fēn)层出(chū)售(shòu)。这模式一经推行，购买楼宇的(de)市民数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售(shòu)的基础上，将“按揭(jiē)”模(mó)式(shì)引入房地(dì)产销售，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限(xiàn)公司(sī)，凭借商(shāng)业直觉和多年经营杂(zá)货铺、海上驳运业务的经(jīng)验(yàn)，对于(yú)商品流通、资(zī)金(jīn)周转有着独到的(de)见解(jiě)，在努力(lì)寻求方法加快自身资金周转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除(chú)了分层出(chū)售、还印(yìn)发售(shòu)楼说明书，上有文字详尽(jǐn)说(shuō)明楼宇的地势(shì)环境、建筑材料(liào)、分层(céng)价格(gé)、订购(gòu)方法等(děng)。此外(wài)，“卖楼(lóu)花”是另外(wài)一个(gè)亮点，即(jí)先收取买家的订金，采用(yòng)类似租金的分期(qī)付款形(xíng)式，等新楼落成时，收齐买家的(de)钱，买家就拥有(yǒu)了(le)自己的房产。这种方式减轻了民众(zhòng)购房的资(zī)金压力，加(jiā)速了(le)房屋的建造(zào)和销售，也解(jiě)决了(le)制造商(shāng)的资金问题(tí)，降低投资风险，在当时可(kě)谓是“双赢”的(de)举措。“预售楼花(huā)+分期付款”的销售模式成为当时中国香港房地产(chǎn)市场的一大特色，纵观中(zhōng)国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式(shì)高效率地解决了核心的住房供不(bù)应求的(de)问题，使(shǐ)房市(shì)发展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花(huā)模式推动了中国香港楼市几十年繁荣，但期间也出(chū)现(xiàn)过“烂(làn)尾楼”的(de)情况，但监(jiān)管部(bù)门(mén)不断完(wán)善、规范化，建立健(jiàn)全(quán)的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位(wèi)于大(dà)角咀的一个(gè)楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)管理部门(mén)提升(shēng)了对(duì)于预售楼花制度(dù)的监管，即要求开发商(shāng)在(zài)预售前，确保地价款已经全部(bù)支(zhī)付，还要证明(míng)自身有资金等能力把项目完成，资金需放入律师所托管，支取时(shí)需(xū)律所和(hé)建筑师的核(hé)准。为了防止开(kāi)发商、律(lǜ)所、建筑(zhù)师等造假，套(tào)取监(jiān)管账户(hù)资金，中(zhōng)国香港要求律师行在银(yín)行开设的(de)信托账(zhàng)户(hù)（监管(guǎn)账户(hù)）、开(kāi)发商操作等采取(qǔ)全透明化机制，且银行(xíng)的(de)责任上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况，银行将成最大(dà)风(fēng)险方(fāng)，后续(xù)需自身推(tuī)动项目完工。随着(zhe)监管(guǎn)体系逐(zhú)步完善(shàn)，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形成“中国内地版(bǎn)预售(shòu)制(zhì)”

　　二(èr)十世纪九十年代，中国内(nèi)地面临住房需求大和供给量短缺问题，引(yǐn)入“卖(mài)楼花”制(zhì)度。建国以来，中国内地优先(xiān)发(fā)展重工业，强调基础建设，这(zhè)一导向使前期发展工业化的进程(chéng)大于城(chéng)市化(huà)进程，唯有解决住房基础等城市化(huà)配套问题(tí)，才(cái)能(néng)进(jìn)一步推进城市(sh腰围88是多少 腰围88是多少码ì)化。但当时(shí)推行的(de)是“统一管理，统一分配，以租养房”的福(fú)利分房制(zhì)度，住(zhù)房(fáng)市场(chǎng)发展起步(bù)较晚、增速较慢(màn)，福利分(fēn)房制度也(yě)出现了分配不公、效(xiào)率(lǜ)低、配套差(chà)等问题，因(yīn)此福(fú)利分房制(zhì)度不再适用于当时(shí)的国情。叠加房地产市场(chǎng)面临商品房(fáng)的需求量大，而(ér)社会缺少大型(xíng)房地产开发商，商品房(fáng)供应量小(xiǎo)的困境(jìng)，此时引入中国香港的“卖楼花”模式(shì)无(wú)疑是对内地房地产市场(chǎng)的一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步(bù)引进中国香港预售商品房制度，先(xiān)后出台多项文件，大力(lì)支持国内房地产市(shì)场(chǎng)改革。例(lì)如，1998年，国务(wù)院(yuàn)出台《关于进(jìn)一步深化城镇(zhèn)住房(fáng)制度改革(gé)，加快住房建设的通知》文件，决定停止住(zhù)房无偿实(shí)物分配，逐步(bù)实行(xíng)住房分配(pèi)货币化、住房供给商品化、社会化的住房新(xīn)体制，从计划经济下(xià)的福(fú)利分房转向市场(chǎng)经济(jì)的(de)商品(pǐn)房。房地产市场采用预(yù)售制，允许(xǔ)开发(fā)商(shāng)卖(mài)期(qī)房，解决了房企缺少资(zī)金(jīn)和开(kāi)发时(shí)间周期长的两大难题，开发(fā)商以预售款撬动下一个(gè)项目的开发，形成滚动开发模(mó)式(shì)，住房供应速度(dù)加快(kuài)。自(zì)此(cǐ)中国(guó)内地开始房改货币化，中国人民银(yín)行等多方迅(xùn)速出(chū)台相关(guān)的信(xìn)贷政(zhèng)策(cè)，支持购房者，极(jí)大(dà)作用推(tuī)动了房地产市场(chǎng)的(de)发展。

　　引(yǐn)入(rù)中(zhōng)国(guó)香港“卖(mài)楼花”模式(shì)后，经调整形成契(qì)合中国内地的商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制度(dù)。预售制的初衷是为了缓解房企资(zī)金压(yā)力，加快城镇住(zhù)房建设。具(jù)体来说(shuō)，是(shì)指房地(dì)产开发企业将正在建设(shè)中的房(fáng)屋预先出售给(gěi)购房者，由购房者支付定金或房(fáng)款(kuǎn)的(de)行为(wèi)。区别于中国(guó)香港，在中国内地实践(jiàn)过程(chéng)中，商品房预售(shòu)流(liú)程(chéng)为(wèi)：房地产开发(fā)商办(bàn)理预(yù)售许可证-签订商品(pǐn)房买卖合(hé)同-进行备案(àn)登(dēng)记和预(yù)告登(dēng)记-交付房屋。在购房(fáng)过程中，购房者(zhě)需要一次性(xìng)付清首付款(kuǎn)，并(bìng)采用(yòng)银行贷款(kuǎn)的形式一次(cì)性付清(qīng)剩余房款，换言(yán)之，房(fáng)屋(wū)未建成(chéng)，开(kāi)发商可能已(yǐ)拿到了全(quán)部购房款，这点与中国香港的按照工程(chéng)进度付款有(yǒu)所不同。对中国(guó)内地的开发商而言，预(yù)售制商品房(fáng)也开(kāi)启了(le)高周(zhōu)转、高(gāo)杠(gāng)杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进(jìn)程(chéng)，但背后潜藏的风险确(què)实存在

　　作为中(zhōng)国内地商(shāng)品房(fáng)销售的最(zuì)主要方式(shì)，预售制极(jí)大缩短房(fáng)企现金回笼周期，同时(shí)增加市场(chǎng)商(shāng)品房供应(yīng)，推动了(le)城镇化发展进程。预售(shòu)制在过去20多(duō)年对中国内(nèi)地(dì)房地产(chǎn)市(shì)场的稳步发展起到了重要作用，不仅解决了房(fáng)地产市场快速发(fā)展阶段的资金需求，也提高了居民居住水平，中国内地城镇居民从筒(tǒng)子楼(lóu)住到(dào)住宅小区，从全民蜗居到(dào)基本适(shì)居，住房事业取得(dé)巨大进(jìn)步(bù)，数十年时间走完发(fā)达国(guó)家几百(bǎi)年(nián)城镇化路程。改革开放以来，城镇化(huà)进程进入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人(rén)，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城(chéng)市建成区(qū)面积由7438平方公里增(zēng)长至60721平方公里(lǐ)，增(zēng)长7.2倍(bèi)。根据(jù)我们发(fā)布(bù)的《中国住房存量报告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇(zhèn)住宅存量(liàng)从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建(jiàn)筑面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平(píng)方米，城镇住房套(tào)数从(cóng)约(yuē)3100万(wàn)套增(zēng)至3.63亿套，套(tào)户(hù)比从0.8增至1.09。预(yù)售制(zhì)在当前已成为中国内地商品房销售最主要方式，2005年(nián)中国内地(dì)商品住宅期房销售面积占总销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房累计销售(shòu)面积达(dá)15.6亿平，比(bǐ)重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国内地(dì)房(fáng)地产行业的(de)发(fā)展。中(zhōng)国内(nèi)地房(fáng)地产历经二十多(duō)年长(zhǎng)周期繁荣，行业(yè)各(gè)项指标(biāo)大(dà)幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工(gōng)面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年(nián)复合(hé)增速10.6％。房(fáng)地产开发投(tóu)资(zī)完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积和销售金额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速(sù)发展(zhǎn)，房地产企业从(cóng)无到(dào)有(yǒu)、从国企先行到(dào)民(mín)企崛起，队伍(wǔ)逐渐(jiàn)壮(zhuàng)大。2018年，房(fáng)地产企业数量(liàng)达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成(chéng)为拉动(dòng)中国内地经(jīng)济高增长的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房(fáng)地产带动的(de)上下游产业(yè)链特(tè)别(bié)长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中(zhōng)房地产对金融、批发、建(jiàn)材(cái)的带动(dòng)最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产完全(quán)拉动的投资占全社会固定资产投资(zī)的(de)51.5％，其(qí)中，房地产开发(fā)投资(zī)占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产贷款占(zhàn)银行各(gè)项贷款余额的比重看(kàn)，2021年(nián)12月为(wèi)27.07％，如果(guǒ)加上(shàng)信托等通道业务，占比超(chāo)过三分之一(yī)。从房地产融资存量占社融(róng)存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企大面积(jī)违约，将导致银行不良率(lǜ)大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根(gēn)据我们(men)的(de)《中国住房市值测算(suàn)报告》，2020年中国住(zhù)房(fáng)市值为62.6万亿美(měi)元(yuán)，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法德三国合计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市(shì)值占股债房(fáng)市值的比(bǐ)例看，2020年(nián)中国为(wèi)66.6％，高(gāo)于美(měi)国的27％、日本的(de)37％、英国的(de)49％、法国的(de)56％、德(dé)国的64％。中(zhōng)国住房市值与股债房市值的比例较高，主要是因为住房市值高，以及(jí)中国资本市场(chǎng)发育(yù)尚不成熟，直(zhí)接融资比例较低，股票、债券市(shì)值较低(dī)，居(jū)民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认(rèn)，预售(shòu)制背后潜藏的(de)风险确实存在，当前(qián)的负面效(xiào)应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层(céng)面看，绝大(dà)部(bù)分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公(gōng)平(píng)制度，购房老百姓几(jǐ)乎(hū)承(chéng)担了(le)所有商(shāng)品(pǐn)不能(néng)交付(fù)的风险。比如，交房等待(dài)期一般为(wèi)两年(nián)，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质(zhì)量、房产证延期办理(lǐ)甚至(zhì)不能交房等风险。另外，购房(fáng)者和开发(fā)商之(zhī)间(jiān)的购房合(hé)同、购房者和(hé)银行的按揭贷(dài)款合同(tóng)是两(liǎng)个独立的合同关(guān)系，如(rú)果开发商发生违(wéi)约，购房者只能根据购房合同(tóng)向开发商(shāng)主张(zhāng)权力，但依旧需要根据按揭贷款(kuǎn)合同按(àn)时向银行进行贷款偿(cháng)还，因(yīn)此(cǐ)购(gòu)房者承担的(de)风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下行周(zhōu)期，会引(yǐn)发资金链断裂(liè)、项目搁置等系列风险，进(jìn)行影响自(zì)身信用和(hé)购房者对行(xíng)业的信心(xīn)。

　　从金融层面看，银行(xíng)作(zuò)为按揭贷款的发(fā)放方，一旦房企因为市场波动(dòng)或经营不善，出现资金链断裂等一系列问题，导(dǎo)致(zhì)“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过(guò)与购房者签(qiān)订的预(yù)售合(hé)同和按揭合同(tóng)，已经从银行获得房款，如果购(gòu)房者丧(sàng)失还款能力或短期不能还款等，则风险完全由银(yín)行承担，银(yín)行将面(miàn)临较大的坏账(zhàng)压(yā)力。

　　从监管角度看，购房(fáng)者的(de)预售监(jiān)管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂(làn)尾”，归根结(jié)底两个字那就是(shì)“没(méi)钱”，即没钱(qián)付工程(chéng)款。在2004版的(de)《城市商品房预售管理办法》中明(míng)确规定(dìng)了开发企业(yè)预售商品房(fáng)所得款项应当用于有关的工程建(jiàn)设，商品房预售款监(jiān)管(guǎn)的具(jù)体办法，由房(fáng)地产管理部门制定。但多年以来全国(guó)并没有统一的预(yù)售资金监管规定，各地(dì)实行(xíng)“一城一策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆(qìng)、长沙等城市重点(diǎn)监管(guǎn)资金比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等(děng)城市则按照项(xiàng)目(mù)的建(jiàn)安(ān)成本(běn)乘(chéng)以建筑(zhù)面积(jī)或者项目工程(chéng)总额报价计算重点资金。而事实是，不(bù)少购房(fáng)款未进入监管账户(hù)、或进(jìn)入监管账户(hù)后被挪(nuó)用，导致楼盘(pán)没(méi)有资金继续(xù)建设。收楼遥(yáo)遥无期，月(yuè)供却被迫继续(xù)还款(kuǎn)。那么(me)，监管账户资(zī)金(jīn)如何被挪走的？实际上，在(zài)过去房地产(chǎn)大开发时代(dài)的高周转背景下，抽(chōu)调预售(shòu)款监(jiān)管(guǎn)账户资金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工程总承包(bāo)方，以工程建(jiàn)设名义，获得(dé)监管账(zhàng)户拨付资金，再由工(gōng)程方将资金转给房企，而拨(bō)付的(de)工程款(kuǎn)，远超工程进度所需。通过这些方式套取的(de)资金，在(zài)房(fáng)企各地项目间流动，变相加杠杆(gān)，这样做(zuò)提供了资金流(liú)动性，房企抽调资金统(tǒng)筹拿(ná)地、还款和(hé)楼盘(pán)建设，形成(chéng)一(yī)种资金循(xún)环(huán)高周转模式，但一定程度上把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国(guó)际经(jīng)验(yàn)

　　整体(tǐ)来说(shuō)，国外商品(pǐn)房预售制度(dù)呈现(xiàn)以下(xià)特点(diǎn)：

　　1）预(yù)付款(kuǎn)保(bǎo)护：对(duì)于(yú)购房者预付资金(jīn)，一般设(shè)有定金或预(yù)付款保(bǎo)护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房者支(zhī)付的预付款比例相(xiāng)对(duì)较低(dī)，绝大部(bù)分房(fáng)款在房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付款一般以定(dìng)金(jīn)方式支付，或(huò)按工程进度分期支付，或(huò)二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采用两(liǎng)种方式(shì)发放(fàng)按揭贷款，一(yī)是按(àn)工程进(jìn)度付款，按揭贷(dài)款按(àn)照工(gōng)程进度逐渐发放(fàng)，购房(fáng)者开始月(yuè)供；二是房屋交付后(hòu)发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期(qī)房烂(làn)尾保险(xiǎn)，在(zài)商品房出现重大延(yán)期或重大缺陷(xiàn)时，保障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保(bǎo)护：房屋交付质量的保障有两(liǎng)种方(fāng)式(shì)，一是期房由政(zhèng)府或(huò)第三方验收(shōu)合格并提供验收凭证后，开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得购房者支付(fù)的房款。二是(shì)开发商为购(gòu)房者(zhě)提供一定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售资金第三方(fāng)全程监(jiān)管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得(dé)房款

　　美国期(qī)房定金一定期限内无(wú)条(tiáo)件返(fǎn)还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交(jiāo)房(fáng)前仅支(zhī)付(fù)首付，其余(yú)房款交付后按揭还款，交付前资(zī)金由第(dì)三(sān)方全程(chéng)监管，交付时(shí)开发(fā)商凭(píng)验收(shōu)凭(píng)证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环节，定金(jīn)比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年(nián)美国平均首付(fù)比例(lì)为(wèi)12％。

　　余(yú)款支付方面，除定(dìng)金或首付(fù)外，购房者(zhě)在房(fáng)屋交(jiāo)付后通过(guò)按揭贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为防止开(kāi)发商挪(nuó)用资金，购房者的定金及首付款由(yóu)第(dì)三方公证行或产权保险公司的信(xìn)托账户监(jiān)管。如果开(kāi)发商(shāng)倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购(gòu)房者(zhě)资金可通过申请(qǐng)仲(zhòng)裁取回，且不承担任何(hé)责任(rèn)与损(sǔn)失。而开发商在房屋(wū)建设过程(chéng)中的资金全部来自银行，银行根据工程(chéng)进度向(xiàng)开发商提供一定比例的贷款，由(yóu)于开发商(shāng)挪用资金(jīn)直接损害(hài)银行利益(yì)，银(yín)行(xíng)有充(chōng)分动机(jī)监管(guǎn)开发商施(shī)工进度。开发商在房屋交付时需取得由政(zhèng)府相(xiāng)关部(bù)门经审查后发放的(de)验收(shōu)凭证(zhèng)，通(tōng)过验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)向银行(xíng)得(dé)到购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付(fù)购(gòu)房，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款(kuǎn)按建造工(gōng)期进度支付，按揭按工期放款后还贷(dài)，房贷(dài)利率(lǜ)采(cǎi)用固定利率，开发商或购房者可购买(mǎi)期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开发商在项目(mù)获(huò)批后即可预(yù)售房屋。签署购房合(hé)同前(qián)，购房(fáng)者需支付约2000欧的定金并进行预约公证，签订合同后定金(jīn)退(tuì)还。如由于任何(hé)原(yuán)因不能(néng)购买，定金按照德国法律全(quán)部退(tuì)还。

　　签(qiān)署购(gòu)房(fáng)合同后，购房者需(xū)支付公(gōng)证(zhèng)费和土(tǔ)地交易(yì)税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用(yòng)不包含在购房(fáng)款(kuǎn)中，属于购房附加费。

　　首付方面(miàn)，德国没有规(guī)定最低首付比例，可零首付购房。

　　余(yú)款方面(miàn)，德国也采(cǎi)取按工期(qī)支(zhī)付房款的制度，一般分7笔进(jìn)行支付，具体(tǐ)支付节点(diǎn)、比例(lì)因项目而异(yì)。一般来(lái)说(shuō)，支付节(jié)点可分为公(gōng)证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃完工(gōng)、室内清洁(jié)及(jí)墙面完工、地板完工、全部完工，支付比例可(kě)能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可(kě)在支付(fù)房款前(qián)申请房贷(dài)，房贷利率采用固定利率，银行(xíng)按施工节奏分多次发放贷(dài)款，每笔贷款给予购房者一定使用期限，期(qī)限结束后(hòu)，购房(fáng)者开始还贷(dài)。

　　保险方(fāng)面，德(dé)国保险(xiǎn)公(gōng)司针(zhēn)对(duì)期房设计了两(liǎng)种保险(xiǎn)，保险(xiǎn)的功能是当(dāng)房屋出现重大延(yán)期或(huò)重大缺(quē)陷时，保(bǎo)险公司保证开发商(shāng)赔偿或修(xiū)复，开发商破产，由保险公司(sī)负责相应(yīng)赔(péi)偿。保险(xiǎn)由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支付

　　英国(guó)预售制设有(yǒu)10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师严(yán)格(gé)监管。

　　订立合同前，买卖双方均有(yǒu)一名律(lǜ)师，负责沟(gōu)通期房交易中的房产、资金、合同等各个(gè)环节，各环节内容确(què)认无误后签订首付交换合(hé)同。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定金保险保护机制，当开(kāi)发商出现财(cái)务、经营问题时，购房者10％的定金由保险(xiǎn)公司赔付，而(ér)超出10％的部分较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合(hé)同签(qiān)订21天内支付。

　　余(yú)款(kuǎn)支付环节，英国采取按工(gōng)程进(jìn)度付款的方式，但(dàn)是交房前付款比(bǐ)例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付(fù)。

　　交付环(huán)节，英国(guó)规定房屋必须经过房产公证(zhèng)公司(sī)的检(jiǎn)验验收(shōu)后才能交(jiāo)付，交(jiāo)付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环节，英国期房预售资(zī)金监管极为严(yán)格，资金也由(yóu)律师监管，在(zài)确认工程进度、支付相(xiāng)关(guān)款项过程中(zhōng)，由买(mǎi)房律(lǜ)师(shī)将资金转给卖方律(lǜ)师，卖方律师转给开(kāi)发商，即资金(jīn)在(zài)进入开发商(shāng)账户前经过(guò)两(liǎng)道关口，有利(lì)于保障购(gòu)房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易(yì)立法，设置期房预付(fù)款保全(quán)措施

　　日本腰围88是多少 腰围88是多少码(běn)期房交易立法，定金超5％或(huò)1000万(wàn)日元时，开发商必须完成“预(yù)售房定金保全措(cuò)施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违(wéi)约需返(fǎn)还定价并赔偿约(yuē)10％房款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法方面，日本(běn)二战结束后(hòu)由于房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上(shàng)“一房二卖(mài)”现象普遍，为此，日(rì)本政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物(wù)交易法(fǎ)》，经多次修订，目前(qián)是唯一(yī)一部规范(fàn)期房交易(yì)的(de)法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本《宅地(dì)建物取(qǔ)引业法》，对购房(fáng)者支(zhī)付定金超(chāo)过(guò)5％或(huò)超(chāo)1000万日元的(de)部分，法律(lǜ)要求开发(fā)商必须完成定金(jīn)保(bǎo)全措施才(cái)可(kě)预售(shòu)。什么是(shì)定金保(bǎo)全措施？即买(mǎi)卖双方(fāng)签订购房(fáng)合同时，开发商向金(jīn)融机构(gòu)或指定保证机构(gòu)或保险(xiǎn)机构签订(dìng)定(dìng)金保证委托合(hé)同，设置(zhì)购(gòu)房者定金的(de)保证(zhèng)或(huò)保险，并将(jiāng)相应的保证金证明书交付给(gěi)购房者。除定(dìng)金外，其他(tā)预先支付的购(gòu)房款也(yě)受(shòu)该措施保护。若开发商倒(dào)闭导致(zhì)期(qī)房烂尾，购房(fáng)者可(kě)凭(píng)保证金证明书(shū)向金融机构(gòu)或保证机构或保险公司兑付，同时，开发商需向购(gòu)房者赔付(fù)违约金，一般(bān)约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多不(bù)超20％的定(dìng)金，签订购房合(hé)同后，购房者即(jí)可向银行(xíng)申请贷款，但(dàn)交房后才(cái)开始(shǐ)按揭(jiē)贷款，除定金外的(de)剩余房款(kuǎn)在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资(zī)金由银(yín)行监管，享1年保修期后付(fù)尾(wěi)款(kuǎn)

　　新加坡(pō)期房购(gòu)房者违约可(kě)返还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付比例20％，余(yú)款按工程进度支付，所有(yǒu)资(zī)金(jīn)进银(yín)行专门(mén)项目资金账(zhàng)户，交(jiāo)房后满1年(nián)保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统(tǒng)一的(de)选购(gòu)权(quán)合同以及订(dìng)金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订(dìng)购买合(hé)同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比例方面(miàn)，签订购(gòu)房合同后，购房者(zhě)需支付15％的首付(fù)及(jí)印花税，同时购房者向银行申(shēn)请按揭(jiē)贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期房(fáng)同样采取按工程进度付款的方式，《发展商条例》对(duì)期房付款流(liú)程(chéng)做(zuò)了(le)统一详细规定(dìng)，要求所(suǒ)有开发商遵守，支付节点(diǎn)一般为合同签订后(hòu)、地基完工(gōng)、框架(jià)完(wán)工、管(guǎn)道门窗(chuāng)等完工等(děng)，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照工(gōng)程进度放款(kuǎn)，月供在此过程中随着放出(chū)贷(dài)款的增加而(ér)增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面，购(gòu)房者(zhě)的订金与付款(kuǎn)会存入银行专门的项(xiàng)目(mù)资金(jīn)账户，账户资(zī)金(jīn)提取须与(yǔ)房屋(wū)建设有关。房屋交付(fù)后，购(gòu)房者享(xiǎng)受(shòu)1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出(chū)手(shǒu)临界(jiè)点(diǎn)，重点是(shì)保(bǎo)交楼和房企重组。一(yī)方面，加(jiā)大对刚需和改(gǎi)善型需求的(de)支持力度(dù)，长短(duǎn)兼(jiān)顾(gù)妥善应对局部停(tíng)贷(dài)现象(xiàng)，重点(diǎn)是保(bǎo)交(jiāo)楼保复工保(bǎo)民生，给予强有力的金融(róng)工具支持。另(lìng)一方面(miàn)，从现在起，对(duì)还在(zài)正常运转的(de)房企包括(kuò)民营企业，加大支持力度，由优质房企牵头并购(gòu)重组整个行业，为每个房(fáng)企配套AMC和财团(tuán)，给予(yǔ)金(jīn)融工具配(pèi)套。

　　二(èr)，中期来看，应充分估计形势复(fù)杂性(xìng)和人(rén)性(xìng)复杂性，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企(qǐ)债务(wù)、恢复市(shì)场(chǎng)信心以(yǐ)及长效机制。长效(xiào)机(jī)制四大关(guān)键(jiàn)是推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳定和房地产税。定(dìng)金环节，建(jiàn)立(lì)开发(fā)商违(wéi)约后定金(jīn)保护机制，如将已支(zhī)付定金冻结(jié)至(zhì)房屋交(jiāo)付阶段，保障购房(fáng)者定金(jīn)安(ān)全。签订(dìng)合同环节，鼓励(lì)保险公司介入，为(wèi)房屋重大延期(qī)以及重大缺陷等情(qíng)况提供(gōng)充分的保障。余款支付(fù)环节，建(jiàn)立按工程进度(dù)付(fù)款机制(zhì)或交房后按揭贷款机制，充(chōng)分保护购房者的权益(yì)。资金监管环节，引入独立于(yú)开发商、银行的第三方(fāng)资金监管机构，或由(yóu)政府相关部门(mén)直接监(jiān)管，以(yǐ)此防止资金挪用现象。交付(fù)环节，建立商品房保修期制(zhì)度。保修期内，开发商应(yīng)对房屋质量(liàng)问题全权负责(zé)、免费维(wéi)修，购房者在(zài)保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预(yù)售制是大势所趋。一方面，98年(nián)房(fáng)改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售(shòu)制(zhì)是权宜之计，现在全国(guó)套(tào)户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代(dài)，对(duì)购房民众不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房销售(shòu)。另一方面，取消预(yù)售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不知(zhī)道能不能兑(duì)现的(de)营销手段(duàn)，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极(jí)大的(de)提升开发商的建(jiàn)筑质(zhì)量(liàng)，实现良币驱逐劣币(bì)。

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