文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月17日召开的全国住(zhù)房和城(chéng)乡建设(shè)工(gōng)作会议提出“有条(tiáo)件的可以(yǐ)进(jìn)行现房销售”，不足一个(gè)月时(shí)间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地明确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是(shì)该取(qǔ)消(xiāo)商品房预售制了，用你的(de)钱(qián)，建(jiàn)你的(de)房(fáng)子，还烂(làn)尾了(le)，这是对(duì)购房者的不公(gōng)平。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没(méi)钱没实力的别建(jiàn)了(le)，不能把包袱(fú)甩给老百(bǎi)姓和社会(huì)，这是(shì)房地(dì)产从大开发时代步(bù)入高质量发展阶段的必然趋势，也是(shì)对购房老百姓(xìng)的最大保护。98年房改时，全国缺(quē)房子，开(kāi)发(fā)商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在(zài)全国套(tào)户(hù)比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的(de)预(yù)售制已经过(guò)时(shí)了(le)，该取消了(le)，改(gǎi)为现房销(xiāo)售(shòu)。以(yǐ)后(hòu)一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改(gǎi)是个技(jì)术活，兼顾化(huà)解停(tíng)贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心以及长效机(jī)制，长效机(jī)制四大关键(jiàn)是推动城市(shì)群战略、人地挂钩(gōu)、金融(róng)中性稳定和房(fáng)地产税。如果(guǒ)按(àn)照经济规律(lǜ)办事，中国一(yī)定能(néng)实现房地产软着陆和(hé)长期平稳健康发展，跨过这(zhè)道关，解好(hǎo)这道世界(jiè)难(nán)题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制、改为现房销售？大家(jiā)想想(xiǎng)，绝大部分商品是一(yī)手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对(duì)购(gòu)买者的单方(fāng)面(miàn)不(bù)公平(píng)制度，购房老百姓几(jǐ)乎(hū)承担了所(suǒ)有商品(pǐn)不能(néng)交付的风(fēng)险。从(cóng)个人层面看，预售制(zhì)对购房者非(fēi)常不公平，比如，交(jiāo)房等(děng)待(dài)期一般为两年，在(zài)此(cǐ)期间，购(gòu)房者不仅承担银(yín)行利(lì)息，还要承担延迟(chí)交房、房屋质量、房产证(zhèng)延期(qī)办理甚至(zhì)不能(néng)交房(fáng)的风(fēng)险(xiǎn)。从行业层面看(kàn)，预(yù)售制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等(děng)系列风(fēng)险。取消预售(shòu)制，改为现房(fáng)销售，这样有助于落实中央(yāng)房住不炒精神、有(yǒu)助于(yú)保障(zhàng)购房(fáng)老百姓(xìng)权益、有助于房企稳健(jiàn)发展，一举(jǔ)多得，谋(móu)划长(zhǎng)远。

　　3、为什么(me)建议(yì)取消预(yù)售(shòu)制度？预售制(zhì)度怎么(me)来的(de)？国(guó)外什么(me)情况？简单科普(pǔ)一下：商品房预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是一种开发(fā)商放杠杆的方式。98年(nián)房改，由于(yú)商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香(xiāng)港，引入了商(shāng)品房预(yù)售制度。其实，当前世界不少国家存在预售制。但是(shì)，重点来了(le)！发(fā)达(dá)国家(jiā)一般有严格(gé)的监管(guǎn)保障措施，开发商在(zài)项(xiàng)目获得政府批(pī)准后才可以开始销售，买(mǎi)家在购(gòu)买期房(fáng)后并(bìng)非像中国一样(yàng)在(zài)支付完首付款后从(cóng)银行一次(cì)性贷款支付剩余全部房款，而是根据(jù)开(kāi)发商工程进(jìn)度在完全交房前进(jìn)行分期支(zhī)付。所以，预售制度是需(xū)要严格的资金(jīn)监管、分期支付以及违约处罚(fá)措施作(zuò)为保障的，如果没有这些保障措施，一定会触发风险，对购房民(mín)众不公平，所(suǒ)以(yǐ)不(bù)如借机取消预售制度，以后改为(wèi)现房销售。客观讲(jiǎng)预售制度(dù)有一定历(lì)史(shǐ)阶段性，现在中国住房进入存量时代，取消预售制度(dù)有助于降(jiàng)负债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当然这需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长效机(jī)制。这(zhè)是个技术活(huó)，只(zhǐ)要坚持市场化改革，中国一定能化解这个难题(tí)，让房地产回归实体经济和居(jū)住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消(xiāo)预售制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼(pīn)的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能(néng)不能(néng)兑现的营销(xiāo)手(shǒu)段，而(ér)是(shì)所见即所(suǒ)得的过硬(yìng)的(de)产品(pǐn)质量和(hé)诚信，这(zhè)才是(shì)对购房民众的最根本最(zuì)实质的保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客(kè)户(hù)为(wèi)中心，房(fáng)地(dì)产也不能例外(wài)，老(lǎo)百(bǎi)姓买房子是天大(dà)的事，烂尾毁三(sān)代(dài)，好房幸福一(yī)家人。从这个角(jiǎo)度，取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制、实(shí)施(shī)现房销售是(shì)实现(xiàn)老百(bǎi)姓安居乐业(yè)、社会长(zhǎng)治久安、行业企(qǐ)业健(jiàn)康发展(zhǎn)的(de)重大措施(shī)。在当(dāng)前的情况下，取(qǔ)消(xiāo)预售制要(yào)结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持当期三好生、新模式(shì)等综合施(shī)策(cè)。

　　作者十年前在国务院发展(zhǎn)研究(jiū)中心参与(yǔ)财税改(gǎi)革方案研究时，对(duì)预售制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金融(róng)稳定、房(fáng)企杠杆率等进行(xíng)过长期系统的专项研(yán)究。（参(cān)考后(hòu)来形成的专(zhuān)著《房地(dì)产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预(yù)售制(zhì)的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模式，形成“中国(guó)内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售(shòu)制(zhì)推动(dòng)城市(shì)化(huà)进程(chéng)，但背后潜藏的风(fēng)险确(què)实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资(zī)金第(dì)三方全程监管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付(fù)

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期房(fáng)交易(yì)立法，设(shè)置(zhì)期房预付(fù)款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银(yín)行监管，享1年保(bǎo)修(xiū)期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房(fáng)预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代在中(zhōng)国(guó)香港，楼宇出租(zū)是(shì)地(dì)产(chǎn)行业盛行(xíng)的方式，但(dàn)有着(zhe)转让难、出租资金(jīn)周(zhōu)转期长等问题，分层销(xiāo)售孕育而生(shēng)。20世纪50年代(dài)，中(zhōng)国香港还未推行公共房屋制(zhì)度，许(xǔ)多人栖身于木屋或(huò)者其(qí)他临(lín)时住(zhù)宅(zhái)，住(zhù)房的需求是相当高，不过大多数居民的储蓄很(hěn)少。当时楼宇买(mǎi)卖多数以一整栋(dòng)楼为单(dān)位，需(xū)要雄厚(hòu)的资金实力才能购(gòu)买。虽然楼宇(yǔ)出租是(shì)中(zhōng)国香港地(dì)产行业盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出租资(zī)金周(zhōu)转期长等问题。针对这一系列问题，不(bù)少地产商开始(shǐ)探求新(xīn)的方(fāng)式，如(rú)把楼宇(yǔ)契约切开(kāi)，即“分契”，然后(hòu)将楼(lóu)宇(yǔ)分层出售。这模式(shì)一经推行，购买楼宇(yǔ)的(de)市(shì)民数量有(yǒu)所增(zēng)加，开发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模(mó)式引入房地产销售，霍英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式。1953年(nián)底霍(huò)英东创办立信置业有限公司(sī)，凭借商业(yè)直觉和(hé)多年经营(yíng)杂(zá)货(huò)铺、海上驳运业务的(de)经验，对于商(shāng)品(pǐn)流通、资金周转(zhuǎn)有着独(dú)到的(de)见解，在努力寻求方法(fǎ)加快自身资金周转。当时其在购下九龙的一(yī)块地盘后，除(chú)了分(fēn)层(céng)出售、还(hái)印发售楼(lóu)说明书，上有文字(zì)详尽(jǐn)说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格(gé)、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮(liàng)点，即先(xiān)收取买家的订金，采用类似租金的分(fēn)期付(fù)款形式(shì)，等新楼落(luò)成时，收齐买(mǎi)家的钱(qián)，买(mǎi)家就拥有了(le)自(zì)己的房产。这(zhè)种(zhǒng)方式减(jiǎn)轻了(le)民众购房的资(zī)金压力(lì)，加速了房屋(wū)的建造和(hé)销(xiāo)售，也解决(jué)了(le)制造商的资金(jīn)问(wèn)题，降低投(tóu)资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分期付款”的(de)销售模式成为(wèi)当时中国香港房地产市场的一大(dà)特色，纵观中国(guó)香(xiāng)港房(fáng)地产市场的改革，“卖楼花(huā)”模式高效率(lǜ)地(dì)解决了核心的住房供不应求的(de)问题，使房(fáng)市发展(zhǎn)进(jìn)入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动(dòng)了中国(guó)香(xiāng)港楼市几十年繁荣(róng)，但(dàn)期间也(yě)出现过(guò)“烂尾(wěi)楼”的(de)情况(kuàng)，但监管部门(mén)不断完(wán)善、规范化，建立(lì)健(jiàn)全的监管机制，促进市场健(jiàn)康发展。例(lì)如，1960年，位(wèi)于(yú)大(dà)角咀的一个楼盘因建筑(zhù)费用超(chāo)支(zhī)停工，出现(xiàn)“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国(guó)香(xiāng)港管理部门提升了(le)对(duì)于(yú)预售(shòu)楼花制度(dù)的(de)监管，即(jí)要求开发商在预售前，确保地价款已(yǐ)经全部支付，还要证明自身有资金(jīn)等能(néng)力把项目完(wán)成，资金需放入(rù)律师(shī)所托管，支取(qǔ)时需律所和(hé)建筑师的(de)核准。为了防止开发商、律所(suǒ)、建筑师等造假，套(tào)取监(jiān)管(guǎn)账户资(zī)金，中国香(xiāng)港要求律(lǜ)师(shī)行在银行开(kāi)设的(de)信(xìn)托账户（监(jiān)管账户(hù)）、开发商操作等采取全透明化机制，且银行的(de)责任上升，如出现房屋(wū)“烂尾(wěi)”情况(kuàng)，银(yín)行将成最大风险方，后续需(xū)自身推动项目完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的(de)现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地(dì)版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九十(shí)年代，中(zhōng)国内(nèi)地面(miàn)临(lín)住房需求(qiú)大和供给量短缺问题，引(yǐn)入(rù)“卖(mài)楼花(huā)”制度(dù)。建(jiàn)国以(yǐ)来(lái)，中国(guó)内地优先发展(zhǎn)重工业，强调基础建设，这一导向使前(qián)期发展(zhǎn)工业化的进程大于城(chéng)市化进程，唯有解决住(zhù)房基(jī)础等(děng)城市化配(pèi)套(tào)问题(tí)，才能(néng)进一步推进城市化。但当(dāng)时推行(xíng)的(de)是“统一(yī)管(guǎn)理，统一分(fēn)配，以租养房(fáng)”的福利分(fēn)房制度，住房市(shì)场(chǎng)发(fā)展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福利分(fēn)房(fáng)制度也(yě)出(chū)现了分(fēn)配不公、效率低、配(pèi)套差等(děng)问题，因此福(fú)利分房制度不再(zài)适(shì)用于当时的国情(qíng)。叠加(jiā)房地产市场(chǎng)面临商品房的需(xū)求量大，而社会缺少(shǎo)大型房地产(chǎn)开(kāi)发商，商品房供应量小的困境，此时引入中国香港的“卖(mài)楼花(huā)”模式无疑是对(duì)内地房地产市场(chǎng)的一(yī)针强(qiáng)心剂。从(cóng)1994年起，中国内(nèi)地逐步引进中国香港(gǎng)预售商(shāng)品房制(zhì)度(dù)，先后出台(tái)多项文件，大(dà)力支持(chí)国内房地产市场(chǎng)改(gǎi)革。例(lì)如，1998年，国(guó)务院出台(tái)《关于进一(yī)步(bù)深化城镇(zhèn)住房制(zhì)度改革，加快(kuài)住房建设的通知》文(wén)件(jiàn)，决定停止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐步实(shí)行(xíng)住房分配货币化、住(zhù)房供(gōng)给(gěi)商品(pǐn)化、社(shè)会化的住房新体制，从计划经济(jì)下(xià)的福利(lì)分(fēn)房转向市场经(jīng)济(jì)的(de)商品(pǐn)房。房地产市场采(cǎi)用(yòng)预售(shòu)制，允许开发商卖期房，解(jiě)决(jué)了房(fáng)企缺少(shǎo)资(zī)金(jīn)和开发时间周期(qī)长的两大难题，开发商以(yǐ)预售(shòu)款撬动下一个项目的开发，形成滚(gǔn)动开(kāi)发模式，住房供应速度加(jiā)快。自(zì)此(cǐ)中国内地(dì)开(kāi)始房改货币化，中(zhōng)国人民(mín)银行(xíng)等多方迅速(sù)出台(tái)相关的信贷政策，支持购房者(zhě)，极大作用推动了房(fáng)地产市场的发展。

　　引(yǐn)入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式(shì)后，经调整形(xíng)成契(qì)合中(zhōng)国(guó)内地的商品(pǐn)房预售制度。预售(shòu)制的初衷是为了缓(huǎn)解房企(qǐ)资(zī)金压力，加(jiā)快(kuài)城镇住房建设。具体来说(shuō)，是指房地产开发企业将(jiāng)正在建设(shè)中的(de)房屋预(yù)先出售(shòu)给(gěi)购(gòu)房者，由(yóu)购房(fáng)者支付(fù)定金或房款的行为。区别于中国香港，在中国内地实践过程中，商品房(fáng)预售(shòu)流程为：房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发(fā)商(shāng)办理预售许可证-签订商品房(fáng)买(mǎi)卖合同-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在购(gòu)房过程中，购房(fáng)者需(xū)要(yào)一次性付清(qīng)首付款，并采用银行贷款的形式一(yī)次性付清剩(shèng)余房(fáng)款(kuǎn)，换言(yán)之，房屋未建成，开发商可(kě)能已拿(ná)到(dào)了全部购(gòu)房(fáng)款，这点与中国香港的按照工程进(jìn)度付款(kuǎn)有所不同。对中国内(nèi)地(dì)的开(kāi)发商而言，预售制商品房也开(kāi)启了(le)高周转、高(gāo)杠杆(gān)的运(yùn)作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确实存(cún)在

　　作(zuò)为中国内(nèi)地(dì)商品房(fáng)销售的最主要方式，预售制极(jí)大缩短房企现金回(huí)笼周期，同时(shí)增(zēng)加市场商品房供应，推动了城镇化发展进程(chéng)。预售制在过(guò)去20多(duō)年对(duì)中国内地房地产市场的稳步(bù)发展起到了重要(yào)作用，不仅解决了房地产市场快速发展阶段(duàn)的资(zī)金需求，也提高了居民居住水平(píng)，中(zhōng)国内地城镇(zhèn)居(jū)民从(cóng)筒子楼住到住宅小区，从(cóng)全(quán)民蜗居到基(jī)本适(shì)居，住房事业(yè)取得(dé)巨(jù)大进步，数十(shí)年时间走完发达国家几百年城镇化路程。改革开放以来，城镇化(huà)进程(chéng)进入(rù)快速发展(zhǎn)时期(qī)。1978-2021年(nián)，城镇人(rén)口由1.7亿(yì)人增长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全国(guó)城市建成区面(miàn)积由7438平(píng)方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们(men)发布的《中国鱼目混珠这个故事，鱼目混珠的典故(guó)住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住(zhù)宅存量从不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均(jūn)住房建(jiàn)筑面积从(cóng)8.1平方米增至(zhì)34.7平方(fāng)米，城镇住房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿(yì)套，套(tào)户比从0.8增(zēng)至1.09。预售(shòu)制在(zài)当前已成为中国内(nèi)地(dì)商品房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中国内地(dì)商品(pǐn)住宅期房销售(shòu)面积占总销(xiāo)售面积的比重为63％，而(ér)2021年(nián)期房累计销售面(miàn)积(jī)达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行业的发展。中(zhōng)国内地房地产(chǎn)历经二十多年长周期繁荣，行业各项(xiàng)指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿(yì)平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产开发(fā)投资完成额从(cóng)0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商(shāng)品(pǐn)房销售(shòu)面(miàn)积和销(xiāo)售金额分别(bié)从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至(zhì)18.2万亿(yì)元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的(de)快速(sù)发展，房(fáng)地产企业(yè)从(cóng)无到有、从国企先(xiān)行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内地经济(jì)高增长的(de)火车头(tóu)。

　　1）从经济(jì)增长渠(qú)道，房地(dì)产(chǎn)带动(dòng)的上下(xià)游产(chǎn)业(yè)链特别长，高达(dá)50多个行(xíng)业。2020年房地产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产对(duì)金融、批发、建材的带动最为明(míng)显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产完全拉动的投资(zī)占(zhàn)全社会固(gù)定资产投(tóu)资(zī)的51.5％，其(qí)中(zhōng)，房地产开发投资占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地(dì)产贷款占银行各项(xiàng)贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道(dào)业务(wù)，占比超过三分之一。从房地产(chǎn)融资存(cún)量占(zhàn)社融存量(liàng)比(bǐ)重(zhòng)看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约，将导致银行不良率大幅(fú)上(shàng)升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道，根据我(wǒ)们的《中国住房市值测(cè)算(suàn)报告》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万亿美元，大于(yú)美(měi)国的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德三(sān)国合计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值(zhí)占股债房市(shì)值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国(guó)的(de)27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房(fáng)市(shì)值的比例较(jiào)高，主要是(shì)因为住房市值高，以(yǐ)及(jí)中国资本市场发(fā)育尚不成熟，直接(jiē)融(róng)资比例较低，股票、债券(quàn)市值较低(dī)，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售(shòu)制背后(hòu)潜藏的风险确(què)实存(cún)在，当前的负(fù)面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制(zhì)是对(duì)购买者的单方面(miàn)不公平(píng)制度，购房老百姓几乎(hū)承担(dān)了所有商(shāng)品不能(néng)交付(fù)的风险。比如，交房等待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行利息，还要(yào)承担延(yán)迟交(jiāo)房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房等风险(xiǎn)。另外，购(gòu)房者和(hé)开发商之间的购房(fáng)合同、购房者和银(yín)行的按揭贷款合同(tóng)是(shì)两个(gè)独(dú)立的(de)合同关系，如(rú)果(guǒ)开(kāi)发商发生违约，购房者只能(néng)根(gēn)据购(gòu)房(fáng)合同向开(kāi)发商主(zhǔ)张权力(lì)，但(dàn)依旧需(xū)要根据按揭贷款合同按(àn)时向银行进行贷款偿(cháng)还，因此购房者承(chéng)担的风(fēng)险较大。

　　从(cóng)行业层(céng)面看(kàn)，预售制助推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下(xià)行周期，会(huì)引发资金链(liàn)断(duàn鱼目混珠这个故事，鱼目混珠的典故)裂、项(xiàng)目搁置等(děng)系(xì)列风险，进行影(yǐng)响自身信(xìn)用和(hé)购房者对行业的信心。

　　从(cóng)金融(róng)层(céng)面(miàn)看，银行(xíng)作为按揭贷款的发放方(fāng)，一旦房(fáng)企(qǐ)因(yīn)为市场(chǎng)波动或经(jīng)营不善，出现资金链断裂(liè)等一系(xì)列问(wèn)题，导致“烂(làn)尾”等情(qíng)况，而房企通过(guò)与购(gòu)房者签订的预(yù)售合同和(hé)按揭合同，已经从银行获得(dé)房款，如果购(gòu)房(fáng)者丧失还款能力或短期不能还款等，则风险完全由银(yín)行承担，银行将面临较大的(de)坏账压力。

　　从(cóng)监管角(jiǎo)度看，购房(fáng)者的预(yù)售监(jiān)管资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两(liǎng)个(gè)字那就是“没钱”，即(jí)没钱(qián)付(fù)工程款。在2004版的《城(chéng)市商品房预售(shòu)管理(lǐ)办(bàn)法(fǎ)》中明(míng)确规定了开发企(qǐ)业预售商品房所得款项应当用于有(yǒu)关的工程建设(shè)，商(shāng)品房预售款监(jiān)管的具体(tǐ)办法，由房地(dì)产(chǎn)管(guǎn)理(lǐ)部门制定。但多年以来(lái)全国并没有(yǒu)统(tǒng)一(yī)的预售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太(tài)原、昆明(míng)、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城(chéng)市(shì)则(zé)按(àn)照(zhào)项目的建(jiàn)安成本乘以(yǐ)建筑面积或者项目(mù)工程(chéng)总额报(bào)价计算重(zhòng)点资金。而事实(shí)是，不少购(gòu)房款未进入监管账(zhàng)户、或(huò)进入监管账(zhàng)户(hù)后(hòu)被挪(nuó)用，导(dǎo)致楼盘(pán)没有资金继续建(jiàn)设(shè)。收楼遥遥无期，月供却(què)被迫(pò)继续还款。那么，监管账户资金如何被挪走的(de)？实际上(shàng)，在过去(qù)房(fáng)地(dì)产大开发时代的高周(zhōu)转(zhuǎn)背(bèi)景下，抽调预售款监管账户资金，是行(xíng)业(yè)“潜(qián)规则”。比如工程总承(chéng)包方，以(yǐ)工程建设名(míng)义，获得监(jiān)管账(zhàng)户拨付资(zī)金，再由工程方将资(zī)金转(zhuǎn)给房企(qǐ)，而拨付的工程款，远超工程进度所需。通过这些方式套(tào)取的资金，在房(fáng)企各地(dì)项目间流(liú)动，变相加杠杆，这样做提供(gōng)了资金流(liú)动性，房(fáng)企抽调资金统筹(chóu)拿(ná)地、还款和楼(lóu)盘建(jiàn)设(shè)，形(xíng)成一(yī)种资(zī)金循环高(gāo)周(zhōu)转模式，但一定程度(dù)上(shàng)把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外商品房预售(shòu)制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房(fáng)者预(yù)付(fù)资金，一般设有定金或预(yù)付款(kuǎn)保护机(jī)制，如英国(guó)、日(rì)本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房者支付的预付款比例相(xiāng)对较低，绝大部(bù)分房款在(zài)房屋交(jiāo)付(fù)后开(kāi)始支付；

　　3）预(yù)付款支(zhī)付(fù)方式(shì)：预(yù)付(fù)款一般以定金方式(shì)支付，或按工程进度分期(qī)支付，或二(èr)者结合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款方式：一(yī)般采用两种方式发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工程进(jìn)度逐渐发放(fàng)，购房者开始(shǐ)月供；二是(shì)房屋交付(fù)后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售(shòu)商品(pǐn)房(fáng)提供期房烂尾保险，在(zài)商品房出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房(fáng)屋交付(fù)保(bǎo)护：房(fáng)屋(wū)交付质量的保障有两种方(fāng)式，一是期(qī)房(fáng)由政府(fǔ)或第三方验收(shōu)合格并提供验收凭证后，开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得购(gòu)房者支付的房款(kuǎn)。二是(shì)开发商为购房者提供一定的(de)保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预售(shòu)资(zī)金第三方(fāng)全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　美国期房(fáng)定金(jīn)一定期(qī)限内无条件返还，最低首(shǒu)付(fù)比例(lì)为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余房款交付后按揭还(hái)款，交付前资金由第(dì)三方(fāng)全(quán)程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首(shǒu)付(fù)环节(jié)，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金(jīn)或首(shǒu)付外，购房者在房屋交付后(hòu)通过按(àn)揭贷(dài)款支付剩余(yú)房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国(guó)为(wèi)防止开(kāi)发商挪用资金，购(gòu)房者的定金及首(shǒu)付款由(yóu)第(dì)三方公证行或产权保(bǎo)险公(gōng)司的信托账户(hù)监管。如果(guǒ)开发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾(wěi)，购房者资金可通过申请仲裁取回，且不承担任何责任与损失。而开发(fā)商在房屋建(jiàn)设过程(chéng)中的(de)资金全(quán)部来自银行，银行根(gēn)据工程(chéng)进度向(xiàng)开发商(shāng)提供(gōng)一定比例的贷款，由于(yú)开发商(shāng)挪(nuó)用资金直接损害银行利益，银行有充分动机监(jiān)管开发商施工进度(dù)。开发商(shāng)在(zài)房屋交付时需取得由政(zhèng)府相关(guān)部门(mén)经审查后(hòu)发放(fàng)的验收凭证，通过验收凭证向银行得(dé)到购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购(gòu)房，提供(gōng)期房烂(làn)尾(wěi)险

　　德国(guó)期房(fáng)可零(líng)首付购房，房款按建造工期(qī)进度支(zhī)付，按揭(jiē)按工期放款(kuǎn)后(hòu)还(hái)贷，房贷(dài)利率采用固定(dìng)利率，开(kāi)发商或购房(fáng)者可购(gòu)买期房(fáng)烂尾(wěi)保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开发商(shāng)在项目(mù)获批(pī)后即可预售房屋。签署(shǔ)购房合(hé)同前，购房者需支付约2000欧的定金并进(jìn)行预约公(gōng)证(zhèng)，签订合同后定金退还(hái)。如(rú)由于(yú)任何原(yuán)因(yīn)不能购买，定金按照德(dé)国(guó)法律全部退(tuì)还。

　　签署购房(fáng)合(hé)同后，购(gòu)房者需支付(fù)公证费和土地交易(yì)税(shuì)，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款(kuǎn)中，属于购房(fáng)附加费。

　　首付(fù)方面(miàn)，德(dé)国没(méi)有(yǒu)规定最(zuì)低首付比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取(qǔ)按工期支付房款的(de)制度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体支付节点、比(bǐ)例(lì)因项目而异。一(yī)般来说，支付(fù)节点可分为(wèi)公证(zhèng)后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完(wán)工(gōng)、室内清洁及(jí)墙面(miàn)完工、地板(bǎn)完(wán)工、全部完工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在(zài)支付房款(kuǎn)前申请(qǐng)房贷，房贷利(lì)率采用固定利率，银行按施工节(jié)奏分(fēn)多次发放贷(dài)款，每笔(bǐ)贷款(kuǎn)给予购房者一定使(shǐ)用(yòng)期限(xiàn)，期限(xiàn)结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国保险公司针(zhēn)对(duì)期房(fáng)设计了两种保险，保险的(de)功能是(shì)当房屋出现重大(dà)延期(qī)或重大缺陷时(shí)，保险公司保证开发商赔偿或修复(fù)，开发商(shāng)破产，由保(bǎo)险公司负(fù)责相应赔偿。保险由开发(fā)商(shāng)或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，交房前付款(kuǎn)比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师严格监(jiān)管(guǎn)。

　　订(dìng)立合(hé)同(tóng)前，买卖双方均有(yǒu)一名律师(shī)，负(fù)责沟通(tōng)期房交易(yì)中的房产、资金、合(hé)同等各(gè)个(gè)环节，各环节内容(róng)确认无误后签订首付交换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了10％定(dìng)金保险保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，当开发(fā)商出现财务、经营问(wèn)题(tí)时，购房者10％的(de)定金由保险公(gōng)司(sī)赔付，而超出10％的(de)部(bù)分(fēn)较(jiào)难(nán)追回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合同签订(dìng)21天(tiān)内支(zhī)付。

　　余(yú)款支付环节，英国采(cǎi)取按工程进度付款的(de)方式，但是交(jiāo)房前付款比例相对较低(dī)，一般会(huì)在合同签订6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款(kuǎn)项交(jiāo)房后支(zhī)付。

　　交付环节，英国(guó)规定房屋必须经过房产公证公司的检验验收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节，英国期(qī)房预售资金监管极为严格，资(zī)金也由律(lǜ)师监管(guǎn)，在确认(rèn)工程(chéng)进(jìn)度、支付(fù)相关(guān)款项(xiàng)过程中(zhōng)，由买房(fáng)律师将资金(jīn)转给卖方律师，卖方律师转(zhuǎn)给(gěi)开(kāi)发(fā)商(shāng)，即资金在进(jìn)入开发商账户前经(jīng)过两(liǎng)道关口，有利于保障购房者资金安(ān)全(quán)。

　　2.4 日本：为规(guī)范期(qī)房(fáng)交易立法(fǎ)，设(shè)置期房预付款(kuǎn)保全措施(shī)

　　日本(běn)期房(fáng)交(jiāo)易(yì)立法，定金超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必(bì)须完成(chéng)“预售房定金(jīn)保(bǎo)全措施(shī)”，交房前付款比例不超房(fáng)款(kuǎn)的20％，开发(fā)商(shāng)违约需(xū)返还定价(jià)并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本(běn)二战(zhàn)结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本(běn)政府1952年(nián)出台《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经多次修订(dìng)，目前(qián)是唯一(yī)一部规范期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方(fāng)面(miàn)，根据(jù)日本《宅地建物取引业法(fǎ)》，对购房(fáng)者(zhě)支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发(fā)商必须(xū)完(wán)成定金保全(quán)措(cuò)施才可预售。什(shén)么是定金保(bǎo)全措施？即买卖双方签订购房(fáng)合(hé)同时，开发商向金融机构或指定保(bǎo)证机构(gòu)或保险机构签订定金(jīn)保证委托(tuō)合(hé)同，设(shè)置购房者定金的保证或(huò)保(bǎo)险，并将相应的(de)保证(zhèng)金证明书交付(fù)给购房者。除定金外，其他预先(xiān)支(zhī)付的购房(fáng)款也受(shòu)该措施保护(hù)。若(ruò)开(kāi)发商倒闭(bì)导致期房(fáng)烂(làn)尾，购房(fáng)者可凭保证金证明书(shū)向金融机构或保证机(jī)构或保(bǎo)险公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违(wéi)约金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环(huán)节，交房(fáng)前只需(xū)支付最(zuì)多不超20％的定金(jīn)，签(qiān)订购房(fáng)合同后，购房者即可向银行申请贷款，但交(jiāo)房(fáng)后(hòu)才开始按揭贷(dài)款，除定金(jīn)外的剩余房款在交房(fáng)后开(kāi)始支(zhī)付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保(bǎo)修(xiū)期(qī)后付尾(wěi)款

　　新加坡期(qī)房购房者违约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的(de)订(dìng)金，首付比例20％，余(yú)款按工程进度支付，所有资金进银行专门项目资金(jīn)账户，交房(fáng)后满1年保修(xiū)期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡开发商有统一的选购权合(hé)同(tóng)以及(jí)订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款(kuǎn)作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步(bù)签订购买合同(tóng)，不执行OTP则(zé)退(tuì)还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面，签订购(gòu)房合(hé)同后，购(gòu)房者需支付15％的首付及印花税，同时购(gòu)房者(zhě)向(xiàng)银(yín)行申请(qǐng)按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期房同(tóng)样采取按工(gōng)程进度付款的(de)方式，《发展商条例》对期房付款流程做了统一详细规(guī)定，要求所有开发(fā)商遵(zūn)守，支付(fù)节点一(yī)般为合同签订后(hòu)、地基完(wán)工、框(kuāng)架完工、管(guǎn)道门(mén)窗等完工等，支(zhī)付(fù)比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％鱼目混珠这个故事，鱼目混珠的典故、25％。银行(xíng)按揭(jiē)贷款也依照工程(chéng)进度放款，月供在此过(guò)程中随着放出贷款的(de)增加而增加(jiā)，未放款(kuǎn)部分无需月供(gōng)。

　　资(zī)金监管方面(miàn)，购房者的订(dìng)金与付款会存入银行专门(mén)的(de)项目资金账(zhàng)户，账户资金提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修(xiū)期，此后购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看(kàn)，当前房地产(chǎn)到(dào)了(le)政策出手临界点，重(zhòng)点是(shì)保(bǎo)交楼和房企重组(zǔ)。一方面，加大对刚(gāng)需和改善型(xíng)需求的(de)支持力度，长短兼(jiān)顾妥善(shàn)应对局部停贷现象(xiàng)，重点是保交楼保(bǎo)复工保(bǎo)民生，给予强有力的金融(róng)工(gōng)具支持。另一方面，从现在起(qǐ)，对还(hái)在正常运转的房企包(bāo)括民营企(qǐ)业，加(jiā)大支持力(lì)度，由优质房企牵头并(bìng)购重组整个行(xíng)业，为每(měi)个房企配(pèi)套AMC和财团，给予金融工(gōng)具配(pèi)套(tào)。

　　二(èr)，中期(qī)来看，应充分(fēn)估计(jì)形势复杂(zá)性和(hé)人性(xìng)复杂性，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机(jī)制。长效机制(zhì)四(sì)大关键是推动城市(shì)群(qún)战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房(fáng)地产税。定金环节(jié)，建立开发(fā)商违约后定金保(bǎo)护机制(zhì)，如将已支付(fù)定金(jīn)冻结至房屋交(jiāo)付(fù)阶段(duàn)，保(bǎo)障购房者定(dìng)金安全。签订合(hé)同环节，鼓(gǔ)励保险公(gōng)司介(jiè)入，为(wèi)房屋重大延期以及重大缺陷等情况提(tí)供充分的保障。余款(kuǎn)支(zhī)付环(huán)节，建立(lì)按工程进度付(fù)款机制(zhì)或交房后按(àn)揭贷款机制，充(chōng)分保护购房(fáng)者(zhě)的权益。资金监管(guǎn)环节，引入独立于(yú)开(kāi)发商、银行的第三方资金监管机构，或由政府相关部门直接(jiē)监管，以此防止资金挪用现象。交付环(huán)节，建立商品(pǐn)房保修期制度。保修(xiū)期内(nèi)，开(kāi)发商应对房(fáng)屋质量问题全权负责、免费维修(xiū)，购(gòu)房者在保修期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来(lái)看，取消商品房预售制是大势(shì)所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售制(zhì)是权(quán)宜之计，现在全国套户比超(chāo)过(guò)1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购房民(mín)众不公平的预(yù)售制(zhì)已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房(fáng)销售。另一方面，取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售(shòu)，开(kāi)发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑(duì)现(xiàn)的营(yíng)销(xiāo)手(shǒu)段，而是所(suǒ)见即(jí)所得的过硬的产品质量和(hé)诚(chéng)信(xìn)，这(zhè)才(cái)是对购房民众的(de)最根本最实质的保障，这样将极大的提(tí)升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐劣币。

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