近两年火爆(bào)的创新产(chǎn)品(pǐn)公募REITs进(jìn)入(rù)密集分(fēn)红期(qī)，近日7只REITs陆续迎(yíng)来(lái)除息日，公(gōng)募(mù)REITs整体呈现出高比例(lì)稳定分红，15只公告2022 年(nián)可(kě)供分配金额的(de)REITs产品，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士(shì)对此表示，强制分(fēn)红机(jī)制(zhì)是公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳(wěn)定分红体现出该(gāi)类产品长期投资(zī)价(jià)值(zhí)，通过观测经营活动现金流、可供(gōng)分配现金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项(xiàng)目底层(céng)资产运(yùn)营情况的“窗口”。他(tā)们也提醒普(pǔ)通(tōng)投资者注意，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营REITs项(xiàng)目在经营权到期后不再产生(shēng)现(xiàn)金收益，特许经营权分红(hóng)目前(qián)已包含了(le)利(lì)润分配(pèi)和本金的归还，在选择(zé)投资标的时应(yīng)了(le)解(jiě)资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除(chú)息(xī)日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配(pèi)情况(kuàng)尚未(wèi)公布(bù)。整(zhěng)体来看，公募(mù)REITs呈现出了高比例(lì)的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的公募REITs产品中，2022年(nián)全年分配(pèi)金(jīn)额(é)占可供分配金(jīn)额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负(fù)责(zé)人对此表示(shì)，投资公募(mù)REITs的主要收益来源为(wèi)持有期分(fēn)红收益(yì)，以及基(jī)金份额交易价格的变化(huà)。基(jī)金份(fèn)额二(èr)级市场价格受到公募(mù)REITs资产运营情况及市场因素的综合(hé)影响，较易引起波(bō)动。与此相比(bǐ)，基金分(fēn)红(hóng)预期则更有(yǒu)规律可循。公(gōng)募(mù)REITs的分红主(zhǔ)要来自基础设施资产(chǎn)的(de)经营现金流，投资人通过基金募集材料(liào)和(hé)信息披露文件，结合行业及市场情况，可(kě)以分析(xī)基础设施(shī)项(xiàng)目的经营(yíng)业绩，作(zuò)为进行(xíng)投资决(jué)策的重要参考。

　　“相对于基金份额二(èr)级市场价格(gé)变(biàn)化导致的浮(fú)盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实际(jì)获(huò)得的(de)现金收益，对(duì)于(yú)长(zhǎng)期投资(zī)者更具参考价值。”中金(jīn)基金相关负责人称。

　　平(píng)安基(jī)金REITs 投资中心运营高(gāo)级副总监(jiān)李(lǐ)华(huá)平也表示(shì)，根(gēn)据《公开募集基础设施(shī)证券投(tóu)资基金指引（试(shì)行）》及相关法规要求，基础设施基金应当将(jiāng)90％以(yǐ)上合并后(hòu)基金年(nián)度可分配(pèi)金额以现金形(xíng)式分配给投资(zī)者(zhě)，强制(zhì)分红机制是(shì)公募(mù)REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定的分(fēn)红机(jī)制体现出REITs产(chǎn)品长期投资价值(zhí)。

　　中航基(jī)金广西属于哪个省份，广西属于哪个省哪个市哪个区(jīn)也认为，从投资角度来看，基础设(shè)施公募REITs同时(shí)具备“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二级(广西属于哪个省份，广西属于哪个省哪个市哪个区jí)市场价格反映这类产品“股(gǔ)性”的一面(miàn)，分红体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分(fēn)红要求，分红类似于(yú)债(zhài)券派息，但(dàn)不等同于(yú)债券的固(gù)定(dìng)利息回(huí)报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投资者(zhě)的角(jiǎo)度来看(kàn)，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资产配置多(duō)元化提供抓手，具有较强的配(pèi)置价(jià)值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者(zhě)稳定(dìng)收益。机构投(tóu)资者公募REITs能够通过分红(hóng)获取相对于投(tóu)资债券相(xiāng)对(duì)高的收(shōu)益(yì)性，在有效控制(zhì)风险(xiǎn)的(de)前提下，增厚(hòu)资产包收(shōu)益，起到投(tóu)资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未(wèi)来分(fēn)红水平(píng)的预期，也是影(yǐng)响REITs基金二级市场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市场表现(xiàn)看，截至(zhì)4月21日，今(jīn)年以来中证(zhèng)REITs（收(shōu)盘(pán)）指数收于975.99 点(diǎn)，年(nián)内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债券宽基(jī)指(zhǐ)数。

　　“截至2023年(nián)3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了(le)2022年(nián)年报(bào)，部分产(chǎn)品受宏观经济(jì)的(de)影响，可分(fēn)配金额完成率不达预期，一定程度(dù)上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华(huá)平(píng)称，公募REITs二(èr)级市(shì)场的价格(gé)波动(dòng)受多重因(yīn)素(sù)的影(yǐng)响(xiǎng)，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级市场价(jià)格(gé)的主要因素之一，而稳定(dìng)的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中(zhōng)金基金相关负责(zé)人也表示，近期经济预(yù)期恢复，一(yī)方(fāng)面市场(chǎng)热点呈现向股票和债(zhài)券回归(guī)的过程；另(lìng)一方面，基础设施项目的经营(yíng)业绩相对经(jīng)济活(huó)力的改(gǎi)善有一定的滞后性(xìng)。

　　此(cǐ)外，公募REITs在(zài)分红除权日(rì)，将对基(jī)金份额的开(kāi)盘指导(dǎo)价做调减处(chù)理，调减金额根据单位基金份额的(de)分红(hóng)金额(é)进行计算。除权操作是对分红前后基(jī)金份(fèn)额(é)净值变化的修(xiū)正，使投资(zī)人在(zài)基金分红前后(hòu)均可以获得公平的投资机(jī)会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长期投资的信心，同时需结合持有产品的特性，关注(zhù)二级市(shì)场(chǎng)扰动对整体收益的影响(xiǎng)程度(dù)。”中航基金相关人士(shì)也称。

　　特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权分红(hóng)包括利润分(fēn)配和本金归还

　　普通(tōng)投资者(zhě)应(yīng)了解底层(céng)资(zī)产情况

　　多位业内(nèi)人士还提醒，与现有公募(mù)基金分红前提是本金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分(fēn)红”界定为“分派”更为准确，分派的是本(běn)金与(yǔ)增(zēng)值(zhí)两个部(bù)分，两个部分之间(jiān)的比例是变动的，与现有公(gōng)募基金分红差异(yì)很大，大(dà)多数(shù)普通投资者(zhě)可能把“分派”金额(é)误(wù)认为是持续分红。一(yī)旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同(tóng)年限到期后基金价(jià)值面(miàn)临极大不(bù)确定性，这是该类投资者应该(gāi)注意的情(qíng)况(kuàng)。

　　李华(huá)平表(biǎo)示，目前公募(mù)REITs主要有(yǒu)特许(xǔ)经营权类和产权(quán)类两大(dà)资产类型，持有产(chǎn)权类产品的(de)收(shōu)益(yì)主要包(bāo)括每年的现金分红及资产增值的收益，而持有特许(xǔ)经营类产品的收益主要来自项目每年的现金分红。其中，特(tè)许经营(yíng)权类资(zī)产的(de)分(fēn)红(hóng)包括了利润分配和本金的归(guī)还(hái)，两者的比率也是变动(dòng)的，对特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)类(lèi)资产的(de)公募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投(tóu)资者(zhě)在选择投资标的时，应了解公募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也表(biǎo)示(shì)，从(cóng)细(xì)分来看，各类公募REITs分红因(yīn)底(dǐ)层资(zī)产属性不同而形成区别。特许(xǔ)经营权类的(de)公(gōng)募(mù)REITs产(chǎn)品因其分红相当(dāng)于包含“本金(jīn)+收益”，分红(hóng)相对较多，债性偏强。而产权(quán)类的公募REITs分红(hóng)主要为“收益(yì)”，更看重底层资产的价值(zhí)增(zēng)值，所以(yǐ)相对(duì)股性偏强(qiáng)。普通投资者在(zài)选择公募REIT时(shí)，需要考虑底层资产属性，对(duì)所选(xuǎn)择(zé)产品的二级市场(chǎng)价格和(hé)分红有合(hé)理(lǐ)预(yù)期。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也认(rèn)为，与产权类项目(mù)相比，特许经营项目在经(jīng)营权到期后不再能产生现金收益，因(yīn)此将(jiāng)可供(gōng)分配金(jīn)额(é)的分配理解为“分派(pài)”比“分红”更加准确。基(jī)于这个特点，剩(shèng)余经营期限较短的特许(xǔ)经(jīng)营项目，通常具备更高(gāo)的分派率水平。对(duì)于剩(shèng)余期限(xiàn)较长(zhǎng)的特许经营权项目(mù)，即(jí)使分(fēn)派率相对较低，也有足够年限收回本金(jīn)并取得(dé)收益。

　　中金(jīn)基(jī)金该负责人提醒(xǐng)投资(zī)者注(zhù)意，特许(xǔ)经营权项(xiàng)目的(de)分派(pài)金额包(bāo)含了投资(zī)本金，在不进行扩募的(de)情况下，基金份额单(dān)价随着分派进度(dù)逐年下降是正(zhèng)常现象，投(tóu)资(zī)特(tè)许经营权REITs的收益(yì)来自项目剩余期限产生(shēng)的(de)现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相(xiāng)比(bǐ)，产权类(lèi)项目的土地或建筑的剩余使用年限一般较长，再加上(shàng)到期后通过(guò)对建(jiàn)筑的更新改造或补缴(jiǎo)土地出让金等追加投资，有机会进一步(bù)延长经(jīng)营期限。这种类似永(yǒng)续经(jīng)营的假设反(fǎn)映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资产(chǎn)投资属性。”该负(fù)责人称。

　　观测内部收益率等指(zhǐ)标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在(zài)基金分红的时点(diǎn)，多位业内人士还表示，在产品分红期，投(tóu)资者可以观测经(jīng)营活动现金流、可供分配现金、内部收益率等(děng)指标，来观察(chá)和评估项目底层资产的(de)运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指标(biāo)中，跟(gēn)现金相关的指标有两个(gè)：一(yī)是年报中披(pī)露的经营活动现金流，二是(shì)可(kě)供分配现金，二者(zhě)存在(zài)本质性区别。经营活动产生的现(xiàn)金净(jìng)流量(liàng)是指企(qǐ)业(yè)经营、筹资、投(tóu)资产(chǎn)生的现(xiàn)金流(liú)，基于企(qǐ)业本身经营活动产生；可(kě)供分(fēn)配的现金实(shí)质上是从(cóng)EBITDA出(chū)发，对(duì)非现金影响利润表的(de)项目进行调整(zhěng)，加期初现(xiàn)金，最终得(dé)到的账面现金。

　　李华平也表示，公(gōng)募(mù)REITs作(zuò)为资(zī)产配置新选择(zé)，投资(zī)价(jià)值体现在相对股债市(shì)场(chǎng)独(dú)立的(de)资产配置功能，比较适合(hé)长期持有。建议投资者(zhě)对经营权(quán)类(lèi)的资产(chǎn)可以更多(duō)关注(zhù)内部收益(yì)率(lǜ)的高低，对(duì)产权类的资产更(gèng)多关(guān)注分(fēn)派率高(gāo)低。因为公募REITs可(kě)分(fēn)配收(shōu)益主要(yào)来自底层资(zī)产的经营净现金流(liú)，所(suǒ)以底层(céng)资产(chǎn)运营(yíng)情况直接(jiē)影响投资回报(bào)，投资者可综(zōng)合考虑原始(shǐ)权益人综合实(shí)力、运营管理机构(gòu)实力、公募基金管理人实(shí)力等(děng)多重因素来选择投资标的。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进(jìn)入(rù)密集(jí)分红期(qī)，由于分红(hóng)交易带来的短期博弈(yì)机会仍在，叠(dié)加此前市(shì)场接连回调，建(jiàn)议投(tóu)资(zī)者关注(zhù)有基本面支(zhī)撑、填权效应相对明显(xiǎn)、同时分红规模较为可(kě)观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说(shuō)明书均会载(zài)明REITs在发行首年及(jí)次年的(de)可(kě)供分配金额预测。投(tóu)资者可以将REITs的实际分红金(jīn)额与募集材料中披露预测进行比(bǐ)较分析，结合经(jīng)济(jì)及市场的实际(jì)环(huán)境，对基础设施项目(mù)的运营业绩及(jí)REITs的(de)管(guǎn)理能力进行判断。”中(zhōng)金基金(jīn)上述负责(zé)人也称。

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