“现在的(de)房地产很难再出现像过去(qù)十年(nián)的系统性行情(qíng)。”思睿集团合(hé)伙人(rén)、首席经济学(xué)家洪(hóng)灏向(xiàng)《红周刊》表示，房地产行业(yè)分化的愈加明显，让机构和投(tóu)资(zī)者的关注(zhù)度从板块向单个标的转移(yí)。上海利檀投资董事长陈昊(hào)扬向《红周刊》指(zhǐ)出(chū)，从行业来(lái)看，无论是业绩，还是估(gū)值(zhí)，房(fáng)地产(chǎn)都已经(jīng)双杀到了最(zuì)底部(bù)，而(ér)且(qiě)是反复地杀(shā)到了(le)底部(bù)，再往下的空间(jiān)已经不大(dà)了。

　　三道红线等指标

　　成挖(wā)掘个股阿(ā)尔法重要参考

　　那么如何寻找房地产(chǎn)个股的阿尔法呢(ne)？

　　洪(hóng)灏提(tí)醒，在(zài)房地产(chǎn)赛道中进行选择，需要(yào)非常小(xiǎo)心，避免(miǎn)选了半天，标的公司(sī)出现爆雷的情况。除此之外(wài)，洪灏指出(chū)，需要满(mǎn)足(zú)以下(xià)三个基准：有大的(de)国资背景的(de)、杠杆率(lǜ)较低的、此前没(méi)有踩过(guò)红线的(de)。

　　他还(hái)表示(shì)，如果关注(zhù)一下今年(nián)房地产的(de)开发(fā)资金来(lái)源(yuán)，可以发现，其(qí)实银(yín)行的信(xìn)贷倾向是不(bù)太愿意给房企(qǐ)贷款(kuǎn)的，房企的主要资金(jīn)来源来自新盘的销(xiāo)售。但今(jīn)年新房的(de)销售情况相较(jiào)一(yī)般。再关注一(yī)下，哪些(xiē)房(fáng)企能(néng)从(cóng)银行(xíng)拿到钱，其实主要还(hái)是那些有国(guó)企背景的房(fáng)企(qǐ)，民(mín)营房企(qǐ)相对比较困难，所以整个行(xíng)业出现了(le)一个很明显的分(fēn)化，无(wú)论(lùn)是(shì)在销售(shòu)，还是(shì)融资等(děng)各个方面都非常明显。现(xiàn)在有国资背景的房企在(zài)资(zī)本市场表现相对较好，但没有国资背(bèi)景的民(mín)营(yíng)房企股价大多表现很一般。

　　陈昊扬则向《红周刊》表示，在房(fáng)地(dì)产行业内，我们(men)的逻辑是，“寻找(zhǎo)最后的赢家”。而具体到如(rú)何挖掘，我们(men)会特别重视企(qǐ)业的成本优势，更具体一(yī)点，就(jiù)是它的净(jìng)借贷水平（净负债率）是不是行业内(nèi)的最低水平；利润率是不是行(xíng)业内最高的；融资(zī)成本是否是行业内最低(dī)的；建安成(chéng)本是否也是(shì)业内最(zuì)低(dī)的；这些都是(shì)我(wǒ)们(men)看(kàn)重的一家房企(qǐ)的综合成本。

　　需要注意的是(shì)，能(néng)够同时满足上述(shù)条件的房企并不多(duō)。即(jí)便是在国央企中，仍有(yǒu)部(bù)分房企出现(xiàn)了(le)“三(sān)道红线”的“踩线”情况，且有(yǒu)逐渐恶化的趋势。以A股为(wèi)例，《红周刊》根据Wind数(shù)据整理(lǐ)发现，截至2022年末，天房发(fā)展、陆家嘴、格力地产、西藏(cáng)城(chéng)投、中交地产(chǎn)、中(zhōng)国武夷等国央企“三(sān)道红线”全(quán)踩。

　　除此之外，城建发展、京投发(fā)展、光明地产、云南城投(tóu)、首开股(gǔ)份(fèn)、珠江股份、城投控股等国(guó)央企房(fáng)企也踩了(le)“三(sān)道红线”中的两条(tiáo)。

　　2022年激进扩张房企

　　需(xū)警惕其(qí)重蹈(dǎo)覆辙

　　不(bù)难看出，即(jí)便是(shì)有(yǒu)着较稳健特(tè)色(sè)的(de)国央企房(fáng)企，其财务指标(biāo)称得上完(wán)全健康(kāng)的仍(réng)是少(shǎo)数(shù)。而更加值得注(zhù)意的是，在2022年，不少国(guó)企，甚至地方(fāng)国(guó)企(qǐ)开始大举扩张(zhāng)。而这无疑又进一步(bù)考验着国央企的资(zī)金(jīn)链传统体育项目有哪些 传统体育游戏有哪些情况。

　　对房企而言，扩张速度(dù)的张弛有度尤为重要，节(jié)奏把握准确，有助(zhù)于房企储备优质(zhì)“弹药”；但(dàn)过于乐观的(de)预判未来(lái)市场，以(yǐ)及(jí)过于激进的扩张拿地节(jié)奏也有可能让(ràng)房企重蹈此前的高杠(gāng)杆覆辙。

　　陈昊(hào)扬以(yǐ)其配置的一家房企进行举(jǔ)例，它(tā)从(cóng)2018年开始(shǐ)到2021年，连续4年的(de)净借(jiè)贷比例都维持(chí)在33％左右，完全没有增(zēng)加杠杆比(bǐ)例。而到2022年，这家房企明显感觉到机会(huì)来了，其开始在一线城市进行大举拿地，净负债率也由此前的33％左(zuǒ)右水准提(tí)高到45％左右，涨(zhǎng)了接近三分之一。与(yǔ)此(cǐ)同时(shí)，该(gāi)房企新购入地块(kuài)也实现了快速的开盘利用率，预计今年会有更多的楼盘入市。像这类企(qǐ)业就符合(hé)“最后的(de)赢家”的特点。一方面(miàn)，在于(yú)它(tā)本身储备(bèi)了(le)很多(duō)弹(dàn)药(yào)，去年拿地超1000亿元(yuán)，且其中一半(bàn)在(zài)一线(xiàn)城市，另外一半也主要集(jí)中在(zài)强(qiáng)二线和(hé)二线(xiàn)城市；另一方(fāng)面，它的扩张(zhāng)是有节制地扩张。

　　陈(chén)昊扬同样提醒道，与(yǔ)之相(xiāng)反，有些房企的扩张速度让人感觉又(yòu)回(huí)到了2016年(nián)、2017年，或(huò)者(zhě)说看到了2016年～2020年期间(jiān)扩张的民营企业的(de)影子。虽然说，见到机会时要出手，但出手的章(zhāng)法仍(réng)要小心，如(rú)果负债率扩张得太快，但未(wèi)来的两年市场没(méi)有(yǒu)想象得(dé)那么好(hǎo)，可能会重(zhòng)蹈覆辙。

　　那么如何(hé)来衡量(liàng)一(yī)家房企(qǐ)的扩(kuò)张速度(dù)是否激(jī)进？陈(chén)昊扬向(xiàng)《红周(zhōu)刊》表示，主要还是看房企的净负(fù)债率(lǜ)水平，在我看来，这(zhè)个比例(lì)如果超过60％，就是扩张得过于快(kuài)速(sù)了。

　　不难(nán)看出(chū)，这一标(biāo)准要(yào)比“三道红(hóng)线”对(duì)房企的(de)净负(fù)债率要(yào)求不得高(gāo)于100％要更加严(yán)格。陈(chén)昊扬解释，当前房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业的复苏(sū)速(sù)度并没有那么(me)快，所以要(yào)规避公司净负债率提(tí)高到一个(gè)比较危险的(de)水平(píng)。

　　《红(hóng)周刊(kān)》对在2022年拿地较积(jī)极的房企(qǐ)梳理发(fā)现，中交地产(chǎn)、中国金茂、华发股份(fèn)、越秀(xiù)地产、绿城中(zhōng)国、保利发展等房企(qǐ)2022年(nián)净负债率(lǜ)都在60％之上。其中，中交(jiāo)地产净负(fù)债率持续居高(gāo)不(bù)下，在2020年至2022年(nián)期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成(chéng)鲜明对比(bǐ)的是(shì)，华润置地(dì)、中国海外发(fā)展、万(wàn)科A、滨江集团、招商(shāng)蛇(shé)口(kǒu)、龙湖(hú)集团等房企(qǐ)在践行较积极的拿地策略的同(tóng)时，也较好地控制(zhì)了(le)公司的(de)扩张速度与(yǔ)净负债率水平（见附表）。

　　滨江集团等个别(bié)民营房企

　　或具备“最后赢(yíng)家(jiā)”的(de)黑马(mǎ)特质

　　陈昊扬指出，实际上，他(tā)们(men)是以同(tóng)一筛选(xuǎn)标准来看国央企(qǐ)与民营房企(qǐ)，但(dàn)在各维度的实际表(biǎo)现上(shàng)，国央企确实会(huì)更胜一(yī)筹。如国央企的融资成本更低，融资渠道也更顺畅(chàng)，能够做到(dào)想(xiǎng)融(róng)就(jiù)融，这样，国央(yāng)企自然而然就具有天然优(yōu)势。

　　虽(suī)然对比民营房企，机构更加看(kàn)好国(guó)央企(qǐ)，但这也并(bìng)不(bù)意味(wèi)着，民营企(qǐ)业(yè)中就没有“黑(hēi)马”的存在。

　　据《红(hóng)周刊(kān)》梳理发现，仍(réng)有少数民营房企同(tóng)样(yàng)受到机构的青睐。比如，根(gēn)据2023年一(yī)季报，滨(bīn)江集(jí)团的十大流通(tōng)股东(dōng)中(zhōng)新进了“中国(guó)工商(shāng)银行股份(fèn)有限公司－景(jǐng)顺(shùn)长城中(zhōng)传统体育项目有哪些 传统体育游戏有哪些国回报(bào)灵(líng)活配置(zhì)混合型(xíng)证(zhèng)券投资基金(jīn)”“全(quán)国社保基(jī)金(jīn)一一六组(zǔ)合”等。

　　除此(cǐ)之(zhī)外，自2021年开始，百亿私募珠海阿巴马资(zī)产管理有(yǒu)限公司(sī)就(jiù)长期持有(yǒu)滨江集团。根据(jù)一季报，该资产(chǎn)公司的几只产(chǎn)品合计持有滨江(jiāng)集团9543万股，约占流通A股(gǔ)的(de)3.56％。

　　滨(bīn)江集团(tuán)的(de)受青睐(lài)，和其自身的基本面(miàn)表现(xiàn)存在一定关系。2020年(nián)以来的近三年时(shí)间，房地产市场整(zhěng)体在走“下(xià)坡路”，但作为(wèi)杭州本土房(fáng)企的滨(bīn)江(jiāng)集团仍是表现出(chū)较强(qiáng)的韧劲，2020年以来(lái)，滨江集(jí)团在业绩(jì)表现、销售规模、新增土储、股价表现等多维(wéi)度都表现(xiàn)了(le)较(jiào)强的增长势头(tóu)。

　　业绩(jì)方面，2020年～2022年期间，滨江集团扣非归母净利(lì)润依(yī)次(cì)为21.27亿元、29.87亿元(yuán)、37.22亿元；依次实现(xiàn)同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发(fā)布(bù)的2023年一季报，今年(nián)一季(jì)度(dù)，滨江(jiāng)集团更(gèng)是实(shí)现了扣非归母(mǔ)净利润5.41亿元(yuán)，同比增(zēng)长134.07％。

　　在房地(dì)产(chǎn)“青铜时代”仍能(néng)保持自身业绩(jì)的持续(xù)增长(zhǎng)，和滨江(jiāng)集(jí)团扎根杭州的战(zhàn)略布局关系密切。根据2022年年报，滨江集团有近七成营收来自杭州(zhōu)地区，而在2021年，杭州地区的营收(shōu)比重只占到近(jìn)六成。近三年持续稳居杭州(zhōu)房企销售排名第一。

　　与此同时，滨(bīn)江(jiāng)集团在(zài)杭州(zhōu)的(de)土储补充同样(yàng)较为积极，根(gēn)据(jù)诸(zhū)葛找房、住(zhù)在杭州网数(shù)据显示，2020年、2021年、2022年在(zài)杭拿地金(jīn)额依次(cì)为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元，同样持续(xù)稳居杭州的(de)本(běn)土第一。

　　而滨江集(jí)团在杭州(zhōu)的较突出表(biǎo)现，也让(ràng)滨江集团的房企(qǐ)排名迅速提升(shēng)。到2023年，滨江集团的房企排名已冲进前十(shí)，根据中指(zhǐ)数据，2023年(nián)前4月，滨(bīn)江集团实(shí)现销售额607.3亿(yì)元，位(wèi)列房企(qǐ)第九(jiǔ)位。

　　值得注意(yì)的是，2020年至今，滨江集团(tuán)股价翻(fān)了超一倍以上，而近(jìn)期，滨江集团更是迎来多家机构(gòu)的集中(zhōng)调研。滨江集团(tuán)发布公告表示，公司于5月10日接受了(le)信达证券、金鹰基金、建信养老、新华养老等18家机构调研。

　　产(chǎn)业链(liàn)布(bù)局重点(diǎn)移(yí)至(zhì)存量(liàng)赛道(dào)

　　机(jī)构在下游家纺、家居、物业觅(mì)α

　　实(shí)际上房地产开(kāi)发只是房地产产业链上的中游环节，其上游(yóu)主要为钢铁、水(shuǐ)泥、建材(cái)、玻纤(xiān)等材料供应商(shāng)，而(ér)下游应用行业主要包括中介服务、家用电器、物业管理、家居用品。综合《红周(zhōu)刊》的(de)采访，房地(dì)产开发环节与上游材料端息息(xī)相关(guān)，新盘开(kāi)工(gōng)不(bù)足导致上(shàng)游不(bù)被看好，机构寻觅(mì)个股阿尔法的(de)思路渐(jiàn)渐移(yí)至下游。“中国(guó)房地产行业在(zài)进入存量房时代，所以对地产产业链，尤(yóu)其是偏(piān)消费属性的(de)家装家居领域，我们相对(duì)看好，因(yīn)为居(jū)民保有的(de)住房规模越来(lái)越大，随着时间的增加，内装更新的需求也会越来越多。美国(guó)过去的数据充分(fēn)说明了这一点，在新房(fáng)销售见顶之(zhī)后，家具消(xiāo)费的增长却一直(zhí)都很好。对(duì)于(yú)地产(chǎn)产(chǎn)业链，我们相对看好(hǎo)和内装相(xiāng)关的(de)行(xíng)业，例如消费建(jiàn)材(cái)、家居装饰(shì)等。”万家基(jī)金人士表示(shì)。

　　而根据《红周刊》对下游细分中相关赛道(dào)龙头年内表现的统计，目前暂(zàn)居前两位的(de)都是来自家(jiā)纺赛(sài)道的公司，它们分(fēn)别(bié)是富(fù)安娜和(hé)水星(xīng)家纺，特别是前者(zhě)在月(yuè)线连收七根阳线的基(jī)础上，年内迄今涨幅(fú)已经(jīng)逼近30％。

　　以前者为例，富安娜主要(yào)从事纺织(zhī)家居、睡眠家居、生活类产品(pǐn)的研发(fā)、设计、生产及(jí)销(xiāo)售(shòu)，旗(qí)下拥有原(yuán)创“富安娜(nà)”“VERSAI 维(wéi)莎”“馨而乐”和“酷奇智(zhì)”自有品牌。第一季度报告显示，报告期(qī)内，富安娜实现营业收(shōu)入(rù)约(yuē)6.2亿元，同比减少7.57％；不过实现归属于上市公司股东的净利润约1.11亿元，同比(bǐ)增长5.28％。

　　而从上(shàng)市公司一(yī)季报的(de)十大流通股股东来看，能够发(fā)现该股(gǔ)早已成为基金(jīn)重仓股的(de)天下，彼时(shí)包括(kuò)公募的(de)中欧价值发现、中欧潜(qián)力(lì)价值、工银(yín)瑞信(xìn)灵动价值、宝(bǎo)盈新价值(zhí)和私募的明(míng)河2016，都在其中出现，占据了半壁江山。需要强调的是，中欧(ōu)的两只(zhǐ)基金都是(shì)价值派基金(jīn)经理曹名长在(zài)管的(de)产品，首(shǒu)季其同时重仓的房地产产业链股票还有金地集团和大亚圣象。

　　对比(bǐ)而言，前几年曾经风光一时的家居板块也因疫情、消(xiāo)费复苏进程缓慢等多因素一度沉寂(jì)，不过好在(zài)困境反转露(lù)出曙光，家居(jū)板块中年内(nèi)表现最好的(de)是志(zhì)邦家居。同(tóng)一时间段(duàn)，该股年内上涨已(yǐ)经超过23％，从(cóng)业绩来看(kàn)，无(wú)论是营(yíng)收(shōu)还(hái)是归(guī)母净利润(rùn)，公司都(dōu)实(shí)现(xiàn)了同比双升。

　　从公司(sī)的十大流通股股东来看，《红周刊》发现广发(fā)基金经(jīng)理(lǐ)罗洋慧眼独(dú)具，一季报中他管理的广发策略优选和(hé)广发安宏回(huí)报(bào)均增(zēng)加了持股，而这两只产品也(yě)成为(wèi)志邦家居(jū)十大流通(tōng)股股东中仅(jǐn)有的两只公(gōng)募(mù)。有意思的是，他似乎对于(yú)定(dìng)制(zhì)家居类标(biāo)的情有独钟，在(zài)另一家赛道(dào)公司金(jīn)牌橱柜中(zhōng)，他管(guǎn)理(lǐ)的全部(bù)三只产(chǎn)品均登榜十大流通股股东，其也成为他的(de)独门重仓股。

　　除(chú)去家居家纺外，下(xià)游的物业股也越来越被机构(gòu)所青(qīng)睐，不过(guò)这类标的(de)大多在香港上市，如(rú)何选(xuǎn)择成(chéng)为难题。对(duì)此，前述上海公(gōng)募(mù)基金经(jīng)理举例分析：“物业服务(wù)不是一个(gè)高毛利的行业，挣钱很辛苦(kǔ)，我选公司还是希(xī)望挣的(de)是市场化应该(gāi)挣的(de)钱(qián)，以(yǐ)我曾经买的绿城(chéng)服(fú)务为例，它在(zài)中高端楼盘占比是比(bǐ)较(jiào)高的，每年到(dào)期的合(hé)同里提价成功(gōng)率在30％～40％。它能做(zuò)到滚动的(de)大部分项目到期之后，经过两三(sān)轮(lún)合同周期还(hái)能做到产品提价。”

　　“行业里真(zhēn)正能做到(dào)产品提价的(de)公司很少，因为物业公司(sī)很容易一开始是(shì)挣钱的，后面因为保安这些固定人员(yuán)成本(běn)的年度增长，不过服务(wù)没有特别好，客户(hù)没有那(nà)么满(mǎn)意，能做(zuò)到提价(jià)难度是(shì)非常大的(de)。但是该公司能在业(yè)内(nèi)做到到期之后提(tí)价率比较高，这跟它的定位和比较好的服(fú)务(wù)是有关系的。”他进一步强调。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 传统体育项目有哪些 传统体育游戏有哪些