近两年火爆的创新产(chǎn)品一寸多少厘米公分 一寸是几个手指公募REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息(xī)日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高(gāo)比例稳定分红，15只公告(gào)2022 年可(kě)供分配金(jīn)额的REITs产品，平(píng)均分红(hóng)比例接近99％。

　　多(duō)位业内人士(shì)对此(cǐ)表示，强制分(fēn)红机(jī)制(zhì)是公募REITs主(zhǔ)要(yào)特征之一，稳定分红(hóng)体现出(chū)该类(lèi)产品长期投(tóu)资价值(zhí)，通过观测经营(yíng)活(huó)动(dòng)现金(jīn)流(liú)、可供分配现金(jīn)等指标，也是观(guān)察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者(zhě)注意，与产权类(lèi)项目相(xiāng)比(bǐ)，特许经营(yíng)REITs项(xiàng)目在经营权到期后(hòu)不(bù)再产(chǎn)生现金收(shōu)益(yì)，特许经营(yíng)权分红目前(qián)已包含(hán)了利润分配和本金(jīn)的归还，在选择投资标(biāo)的时应了解资产类型(xíng)和分红(hóng)的(de)特征。

　　15只公募(mù)REITs产(chǎn)品分(fēn)红

　　平均(jūn)分(fēn)红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实(shí)际分配情况尚未公布(bù)。整(zhěng)体(tǐ)来看，公募REITs呈(chéng)现出了高(gāo)比例的稳定(dìng)分红(hóng)，15只公告2022 年可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额的(de)公募REITs产品中，2022年全年(nián)分(fēn)配(pèi)金额(é)占可供分配金(jīn)额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配(pèi)比(bǐ)例(lì)在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负责人对此(cǐ)表示，投资公(gōng)募(mù)REITs的主要收(shōu)益来(lái)源为持有期分红收(shōu)益(yì)，以及基金份额交易(yì)价格的变化。基金份额二级(jí)市场价格受(shòu)到公募REITs资产运营(yíng)情况及市场因素的综(zōng)合影响，较易(yì)引起波动。与此(cǐ)相比，基(jī)金(jīn)分红预期则更有规律(lǜ)可循(xún)。公募(mù)REITs的分红主(zhǔ)要来自(zì)基础设施资产的经营(yíng)现金流(liú)，投资人通过基(jī)金募集材料和(hé)信息披露文件，结合行业及市场情况，可以分析基(jī)础设施项目(mù)的经营业绩，作为(wèi)进行投资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金份额二(èr)级市场价格变化导致的浮盈或浮亏(kuī)，分红作为(wèi)基金份额持(chí)有人实(shí)际获得的现金收益，对于长期投资者(zhě)更具(jù)参考价值(zhí)。”中金基金相关负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副(fù)总监(jiān)李华平也(yě)表示(shì)，根据《公开(kāi)募集基础设(shè)施(shī)证券投(tóu)资基金指引（试(shì)行）》及相(xiāng)关法规要求，基础设施(shī)基金应当将90％以上合并后基金年度可(kě)分配金额以现金形(xíng)式(shì)分配给投资(zī)者，强制分红机(jī)制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制(zhì)体现(xiàn)出(chū)REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中(zhōng)航基金也认为(wèi)，从投资角(jiǎo)度来看，基础设(shè)施公募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性(xìng)”双(shuāng)重(zhòng)特点。二级(jí)市场价格反(fǎn)映这类(lèi)产品“股性”的一面(miàn)，分红体现了这(zhè)类产品(pǐn)的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要求，分(fēn)红类似于债券派息，但不(bù)等同(tóng)于债券的固定利息回报，而是由可供(gōng)分配(pèi)现金决定。

　　从机构投资者的角度来(lái)看，一方面是公(gōng)募REITs丰富了机构投资(zī)者的投(tóu)资品类，为资产配置多元化提(tí)供(gōng)抓手，具有(yǒu)较强的(de)配(pèi)置价值。另一方面，公募REITs的分红能够(gòu)帮助机构投资者(zhě)稳定收益。机构投资(zī)者公募REITs能够通过分(fēn)红获取相对于投资债券相对高的(de)收(shōu)益性(xìng)，在有(yǒu)效(xiào)控制风(fēng)险(xiǎn)的前提下，增厚(hòu)资产包收益，起到投资“压舱石(shí)”的(de)作用(yòng)。

　　分红除了投资收益“落(luò)袋为安”外，市场对于未来分(fēn)红水平的(de)预期，也是(shì)影响REITs基金二级市场价(jià)格走(zǒu)势(shì)的关键因素之(zhī)一(yī)。

　　从近期公(gōng)募REITs的(de)二级市场表现看，截至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘(pán)）指(zhǐ)数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌(diē)7.44％，未跑(pǎo)赢(yíng)主要(yào)股(gǔ)票和债券(quàn)宽(kuān)基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月(yuè)31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年(nián)报，部分产品受宏(hóng)观经济的影(yǐng)响，可分(fēn)配金(jīn)额完成率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二(èr)级(jí)市场(chǎng)的价格。”李华平(píng)称，公募REITs二(èr)级市(shì)场的价(jià)格波动受多重因素(sù)的(de)影响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二(èr)级市场价格的主(zhǔ)要因素之一，而稳定的分红有利于(yú)吸引投资者参与公募REITs二(èr)级市场的投资(zī)。

　　中金基金(jīn)相关负责(zé)人也表示，近期(qī)经济预(yù)期恢(huī)复，一方面(miàn)市场热点(diǎn)呈(chéng)现向股票(piào)和债券回归(guī)的过程；另一方面，基础设(shè)施项目的经营业绩相对(duì)经济活(huó)力的改善(shàn)有一定的滞(zhì)后(hòu)性(xìng)。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权日(rì)，将对基金份(fèn)额(é)的开盘指导价做调(diào)减处理，调(diào)减金额(é)根据单位基(jī)金份额的分红金(jīn)额进(jìn)行计算。除权操作是对(duì)分红前后基(jī)金份(fèn)额净值变化的修(xiū)正，使投(tóu)资人在(zài)基金分红前后均可(kě)以获得(dé)公(gōng)平的投资机会。

　　“分红(hóng)可(kě)增强投资者长期投资的信心，同(tóng)时需结(jié)合持有产品(pǐn)的特性，关注二级市(shì)场(chǎng)扰(rǎo)动对整体收益的影响程度。”中(zhōng)航基金(jīn)相关(guān)人士(shì)也称(chēng)。

　　特(tè)许经营权分红包括利润分配(pèi)和(hé)本金归(guī)还

　　普通投资者应了解(jiě)底层资产情况

　　多位业内人(rén)士还提(tí)醒(xǐng)，与(yǔ)现有(yǒu)公募基(jī)金分红前提(tí)是本金(jīn)之(zhī)上(shàng)的增值部分不同，特许经营权(quán)REITs基(jī)金(jīn)运作期间(jiān)的“分红”界定为“分(fēn)派(pài)”更为准确，分派的是本(běn)金与增(zēng)值两个部分(fēn)，两个部分之间的比(bǐ)例(lì)是变动的，与现有公募基金(jīn)分红(hóng)差异(yì)很大，大多(duō)数普通投资者可(kě)能把“分(fēn)派”金额误(wù)认为是持(chí)续分(fēn)红(hóng)。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到期(qī)后基金(jīn)价值面临极大不确(què)定(dìng)性，这是该类投(tóu)资者应该(gāi)注意的情(qíng)况。

　　李华平(píng)表(biǎo)示，目前公募REITs主(zhǔ)要(yào)有特(tè)许经营权类和产权(quán)类(lèi)两(liǎng)大资产类型，持有产权类产品的收益主要包(bāo)括每(měi)年的现金分红及资产增(zēng)值的收益，而(ér)持有特许(xǔ)经营类产品(pǐn)的收益主要(yào)来自项目每年的现(xiàn)金分红。其中，特许经营权类(lèi)资(zī)产的分红包括(kuò)了利润分配和本(běn)金的(de)归还，两者的比率也是变动的，对特许经(jīng)营(yíng)权类资产(chǎn)的公募REITs可(kě)以内(nèi)部(bù)收(shōu)益率（IRR）来(lái)衡(héng)量投资收益(yì)。普(pǔ)通投资者在(zài)选择投资(zī)标的时，应(yīng)了(le)解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分来看，各(gè)类公募REITs分(fēn)红因底(dǐ)层(céng)资(zī)产属(shǔ)性不同而形成区别。特许(xǔ)经营权类的公募(mù)REITs产品因其分红相(xiāng)当于包含“本金+收(shōu)益(yì)”，分红相(xiāng)一寸多少厘米公分 一寸是几个手指对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价(jià)值(zhí)增(zēng)值，所以相对股(gǔ)性偏强。普(pǔ)通投资者(zhě)在选择公募REIT时，需要考虑底层(céng)资(zī)产属(shǔ)性，对所选择(zé)产品(pǐn)的二级市场价(jià)格和(hé)分红有(yǒu)合理(lǐ)预(yù)期。

　　中金基金相关负责(zé)人也认为，与(yǔ)产权类项目相(xiāng)比，特许经(jīng)营项目在经(jīng)营(yíng)权到期后不再(zài)能产生现金收(shōu)益，因此(cǐ)将可供分配(pèi)金额的(de)分配理解为“分派(pài)”比(bǐ)“分(fēn)红”更加准确。基于这个特点，剩余(yú)经(jīng)营期(qī)限较(jiào)短的特许经(jīng)营项(xiàng)目，通(tōng)常具备更高的分派率水平。对于剩余期限(xiàn)较长的特许经营权项目，即使(shǐ)分派率相对较低，也有足(zú)够(gòu)年(nián)限(xiàn)收回本金并取得收益。

　　中金(jīn)基金(jīn)该负责人提醒投资者注意，特许经营(yíng)权项目(mù)的分派金(jīn)额包含(hán)了投资(zī)本金，在不进行扩(kuò)募的情况(kuàng)下，基金份(fèn)额(é)单价随(suí)着分(fēn)派进度逐年下降是(shì)正常现(xiàn)象，投资特(tè)许(xǔ)经营权REITs的(de)收益(yì)来(lái)自项目剩余(yú)期限产(chǎn)生的现(xiàn)金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土地或(huò)建筑(zhù)的(de)剩余使用年(nián)限(xiàn)一(yī)般较长，再加上(shàng)到期(qī)后通过(guò)对建(jiàn)筑的(de)更新改造(zào)或补(bǔ)缴土地(dì)出让(ràng)金等追加投(tóu)资，有(yǒu)机会进一步延长(zhǎng)经(jīng)营期限(xiàn)。这种(zhǒng)类似(shì)永续经营的(de)假设(shè)反映在基础资产的估(gū)值(zhí)上，使产(chǎn)权类REITs具备(bèi)更(gèng)显著的资产投资属性。”该负(fù)责人称。

　　观(guān)测内(nèi)部收益率等指标

　　评估项目底(dǐ)层资产运(yùn)营情况

　　在基金分(fēn)红的时(shí)点，多位业内人士还表示(shì)，在产品分红期，投资(zī)者可以观(guān)测经(jīng)营活动(dòng)现(xiàn)金流、可供(gōng)分配(pèi)现(xiàn)金、内部收益率等指标，来观察和评估项目(mù)底层资产的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报(bào)指标(biāo)中，跟现金相关(guān)的指标有(yǒu)两个：一是年(nián)报中披露的经营(yíng)活动现(xiàn)金流，二是可供分配现(xiàn)金，二(èr)者存在本质(zhì)性区别(bié)。经营活(huó)动(dòng)产生的现金净流(liú)量是指企(qǐ)业(yè)经(jīng)营、筹资、投资产生的现金流，基于企(qǐ)业本身经营(yíng)活动产生；可供分配的现金实质上(shàng)是从(cóng)EBITDA出(chū)发，对非现金影响利润(rùn)表的项目进(jìn)行调(diào)整，加期初现金，最终(zhōng)得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作(zuò)为资产配置新(xīn)选(xuǎn)择(zé)，投资价值(zhí)体现在相对(duì)股债市场独立的资(zī)产(chǎn)配置功能，比较(ji一寸多少厘米公分 一寸是几个手指ào)适(shì)合长(zhǎng)期持有。建议投资者(zhě)对经营权(quán)类的资产可以更多(duō)关注内部(bù)收(shōu)益率的(de)高低，对(duì)产权类的资(zī)产更(gèng)多关注分派率高低(dī)。因为公募REITs可分配(pèi)收益主要来(lái)自(zì)底层资产(chǎn)的经营净现金流(liú)，所以底层(céng)资产运营情况直接影响投资回报，投(tóu)资者(zhě)可综合考虑原(yuán)始(shǐ)权益人综合实力(lì)、运营管理机构实力(lì)、公募基金管理(lǐ)人(rén)实(shí)力等多重(zhòng)因素来选择投资标的(de)。

　　中信证券(quàn)研报也(yě)显示(shì)，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来(lái)的短期博弈机会仍在(zài)，叠(dié)加此(cǐ)前市场接连回调，建议投(tóu)资(zī)者关注有基本(běn)面(miàn)支(zhī)撑(chēng)、填权(quán)效应相对明显、同时分红规模(mó)较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的(de)招(zhāo)募(mù)说明(míng)书(shū)均(jūn)会载明REITs在(zài)发行首年(nián)及(jí)次年(nián)的可供(gōng)分配金额预测。投资者可以将(jiāng)REITs的实际分红金额与募集材料中披露(lù)预测进(jìn)行比(bǐ)较分析，结合经济及(jí)市场的实际环境，对基础(chǔ)设施(shī)项目(mù)的(de)运营业绩及(jí)REITs的管理能力进行判断(duàn)。”中金基(jī)金上(shàng)述负责人也称。

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