文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国住房和(hé)城(chéng)乡建设工作(zuò)会议提出“有条(tiáo)件的可(kě)以进行现(xiàn)房销售(shòu)”，不足一个月时(shí)间，已有山东、安(ān)徽、河南、四(sì)川(chuān)、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商品房(fáng)预售制了(le)，用你的(de)钱，建你的房子(zi)，还(hái)烂尾了，这是对购房者的(de)不公平。以(yǐ)后(hòu)谁有(yǒu)钱(qián)谁建房，没钱没实(shí)力的别建了，不(bù)能把(bǎ)包袱甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和社会(huì)，这(zhè)是房地产从大开发时代步入高质(zhì)量发展(zhǎn)阶段的(de)必(bì)然趋(qū)势(shì)，也是对购房老百姓的(de)最大保护。98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开(kāi)发(fā)商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购房民(mín)众不公(gōng)平(píng)的预售制已经过时了，该取消(xiāo)了(le)，改为现房销售。以后(hòu)一手(shǒu)交(jiāo)钱，一手交房，天经地义。当然鬼吹灯真正的作者不敢承认，鬼吹灯真正的尸仙二次房改是个技术活(huó)，兼(jiān)顾化(huà)解(jiě)停贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼(lóu)、重(zhòng)组房企债务、恢复(fù)市场(chǎng)信心以及长效(xiào)机制，长效机制(zhì)四大关键是推动城(chéng)市群战略、人(rén)地挂(guà)钩、金融中(zhōng)性稳(wěn)定和房地产税。如果按照经济(jì)规律办事(shì)，中国(guó)一定能(néng)实现房地(dì)产软着(zhe)陆和长期平(píng)稳(wěn)健康(kāng)发展，跨过这道关，解(jiě)好(hǎo)这(zhè)道世(shì)界难题。

　　2、为什么(me)要取消(xiāo)预售制、改为现房销售(shòu)？大(dà)家想想，绝大部分商品是一手交钱一(yī)手交(jiāo)货，预售制是对购(gòu)买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。从个(gè)人层面看，预售(shòu)制对购房者非常不公平，比如，交房等待期(qī)一般为两(liǎng)年，在此(cǐ)期间，购房者(zhě)不仅承担银行利(lì)息，还要(yào)承(chéng)担延迟交房、房(fáng)屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交房的风险。从行业层面看，预售制助推部(bù)分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下行周期，会引发资(zī)金链断(duàn)裂、项(xiàng)目(mù)搁置等(děng)系列(liè)风(fēng)险。取消(xiāo)预售制，改为现房(fáng)销售，这(zhè)样有助于(yú)落实中(zhōng)央房住不(bù)炒精(jīng)神、有助于保障购房老百姓(xìng)权益、有助(zhù)于房企稳健发展，一(yī)举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎么来(lái)的？国外什么情况(kuàng)？简单(dān)科普一下(xià)：商品房预售最早源于中国香港(gǎng)，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是一种(zhǒng)开发(fā)商(shāng)放(fàng)杠(gāng)杆的(de)方式。98年房改，由于商(shāng)品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引(yǐn)入了商品房预(yù)售制(zhì)度。其实，当前世界不少国家存在预售制。但是(shì)，重(zhòng)点来(lái)了！发达国家一般有严格(gé)的监管保(bǎo)障措(cuò)施，开(kāi)发商在项目获得政府批准后才可以开始销售，买家在购买期房后(hòu)并非像(xiàng)中(zhōng)国一样在支付(fù)完首付款后从银(yín)行一(yī)次性(xìng)贷款支(zhī)付剩余(yú)全部(bù)房(fáng)款，而是根(gēn)据开(kāi)发商工程进度(dù)在完全(quán)交(jiāo)房前进(jìn)行分期支付。所以，预售制度是(shì)需要严格(gé)的资金(jīn)监管、分期支付以及违约(yuē)处罚(fá)措施作为保(bǎo)障的(de)，如(rú)果没(méi)有这(zhè)些保(bǎo)障(zhàng)措施，一定会触发风险，对购房民众不公平，所以不如借机取消预售制度(dù)，以(yǐ)后改为现(xiàn)房销售(shòu)。客(kè)观(guān)讲预售制度有一定历史阶段(duàn)性，现在中(zhōng)国住房进入(rù)存量(liàng)时代，取消预售制度有助于(yú)降负债降杠杆，不再把烂尾风(fēng)险甩给老百姓和社会，当然这需要配套房企(qǐ)债务重组、复工(gōng)保交(jiāo)楼、恢复市场信(xìn)心和房地产长效机制。这是(shì)个技术活，只要(yào)坚持(chí)市场化改革，中国一定能化(huà)解这个难题，让(ràng)房地(dì)产回(huí)归实体经济和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲(jiǎng)，如果取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不(bù)能兑现的(de)营销手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民(mín)众的最根本最实质的保障(zhàng)，这(zhè)样(yàng)将极大的提升(shēng)开发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐(zhú)劣币。所有商业的(de)本(běn)质是(shì)向善，是以客(kè)户为中心(xīn)，房地产也不能例外，老百(bǎi)姓买房子是天(tiān)大的(de)事，烂尾(wěi)毁(huǐ)三代，好房幸福一家人。从这(zhè)个角度(dù)，取消预(yù)售制(zhì)、实施现(xiàn)房销售是实现老百姓安居乐业、社会长治久安、行(xíng)业(yè)企(qǐ)业健(jiàn)康发展的重大措施。在当前的情(qíng)况下，取消预(yù)售制要结合稳(wěn)楼市(shì)、房地(dì)产软着陆(lù)、打通金融支持当期三(sān)好(hǎo)生(shēng)、新模式(shì)等综合施策。

　　作者十年前在国务院发(fā)展研究(jiū)中心参与财税改革方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等进行过长(zhǎng)期系(xì)统的专项研究。（参(cān)考后来形成的专著《房(fáng)地产(chǎn)周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国(guó)内地商品房预售(shòu)制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中(zhōng)国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制(zhì)推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风险确实(shí)存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售资金第三方全程监(jiān)管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零(líng)首付购(gòu)房，提供期(qī)房(fáng)烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付(fù)

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期房(fáng)交(jiāo)易立法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年(nián)保修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内(nèi)地(dì)商(shāng)品房(fáng)预售制(zhì)的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式

　　二(èr)十世(shì)纪(jì)五十年(nián)代在中国香港，楼(lóu)宇出租是地产行(xíng)业盛行(xíng)的方式，但(dàn)有着(zhe)转让(ràng)难(nán)、出租(zū)资(zī)金周(zhōu)转期长(zhǎng)等问题，分层销(xiāo)售孕育(yù)而(ér)生(shēng)。20世(shì)纪50年代，中国(guó)香港还未推行(xíng)公共房屋制度，许多人(rén)栖身于木屋或者其他(tā)临时住宅，住(zhù)房(fáng)的需(xū)求是相当高，不过大多(duō)数居民的储(chǔ)蓄很少(shǎo)。当时楼(lóu)宇(yǔ)买卖(mài)多(duō)数以(yǐ)一整栋楼为单位，需(xū)要雄厚的资金实力才(cái)能购(gòu)买。虽(suī)然楼宇出租是(shì)中国(guó)香港地(dì)产行(xíng)业(yè)盛行的方式(shì)，但有着转让难、出租资金周转期长等(děng)问题。针(zhēn)对(duì)这(zhè)一系列问题，不(bù)少地产商开始探求新的方(fāng)式，如把(bǎ)楼宇(yǔ)契约切(qiè)开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇分(fēn)层(céng)出(chū)售。这模式一(yī)经推行，购买楼宇的市民数量有所(suǒ)增加(jiā)，开发商资金周转加快。

　　在分(fēn)层出售(shòu)的(de)基础上，将“按揭”模(mó)式引(yǐn)入房地产销售，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式。1953年底霍英东(dōng)创(chuàng)办立信置业有限公(gōng)司，凭借(jiè)商(shāng)业直觉和(hé)多年经营杂货铺、海(hǎi)上驳(bó)运业务(wù)的经验，对于商(shāng)品流通、资金周转(zhuǎn)有(yǒu)着(zhe)独到的见解，在(zài)努力寻(xún)求(qiú)方(fāng)法加(jiā)快自(zì)身资金(jīn)周转。当(dāng)时其在(zài)购下九龙的一块地盘后，除了分层出(chū)售、还印(yìn)发(fā)售楼说明书，上有文字详尽说明(míng)楼宇(yǔ)的(de)地势环境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是另外一个亮点，即先收取买家的订金，采用类似租金的分期付(fù)款(kuǎn)形(xíng)式，等新楼落(luò)成时，收齐(qí)买家的钱，买家就拥有了自己的(de)房产。这种方式减轻了民(mín)众购房的资金(jīn)压力(lì)，加速了(le)房(fáng)屋的建(jiàn)造和销售，也解决了制(zhì)造商(shāng)的资(zī)金问题，降低投资风(fēng)险，在(zài)当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销(xiāo)售模(mó)式(shì)成为当时中国香港房地产市(shì)场的(de)一(yī)大特色(sè)，纵(zòng)观中国(guó)香(xiāng)港房(fáng)地产市场的(de)改革，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地(dì)解决(jué)了核心的住房(fáng)供不应求(qiú)的问题(tí)，使房市发展(zhǎn)进入新(xīn)阶(jiē)段。

　　预售楼花(huā)模式推动了中(zhōng)国香港楼市几十年繁荣，但期间(jiān)也出现过“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部门(mén)不断完善、规范(fàn)化，建立健全的(de)监管(guǎn)机制，促(cù)进市(shì)场(chǎng)健康发(fā)展。例(lì)如，1960年(nián)，位于大角(jiǎo)咀的(de)一个楼盘因建筑费用超支停工(gōng)，出(chū)现“烂(làn)尾”情(qíng)况。在(zài)1961年后(hòu)，中国香(xiāng)港管理部门提升了对于预售(shòu)楼花制度的监管，即(jí)要(yào)求开发商在预售前，确保(bǎo)地价款已(yǐ)经全部支付，还要证明自身有资金等能力(lì)把项目完成，资(zī)金需(xū)放入律师所托管，支取时需(xū)律(lǜ)所和建筑(zhù)师的核准。为(wèi)了防止开发商(shāng)、律(lǜ)所、建筑师等(děng)造(zào)假，套取监管账户资金，中国香(xiāng)港要(yào)求(qiú)律师行在银行开设的信托账户（监管账户）、开发商操作等(děng)采取全透明(míng)化(huà)机制，且(qiě)银行的(de)责(zé)任上升，如(rú)出现(xiàn)房(fáng)屋“烂(làn)尾”情况(kuàng)，银行将成最大风(fēng)险(xiǎn)方，后续需自身推动项目完工。随(suí)着监管体系逐(zhú)步(bù)完善，出现“烂尾”的(de)现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成(chéng)“中国内地(dì)版预售制”

　　二十(shí)世(shì)纪九十年代，中国内地面临(lín)住房需(xū)求大和供给量短缺问(wèn)题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以来(lái)，中(zhōng)国内地优先发展重工业(yè)，强(qiáng)调基(jī)础(chǔ)建(jiàn)设(shè)，这一导向使前期(qī)发展工业化的进程大于(yú)城市化进程，唯有解决住房基础(chǔ)等城市化配套(tào)问题，才能(néng)进一步推进(jìn)城市(shì)化。但(dàn)当时(shí)推行的是“统一管理(lǐ)，统(tǒng)一分配，以租(zū)养房(fáng)”的福利(lì)分房制度，住房(fáng)市场发(fā)展起步较(jiào)晚、增速较慢，福利(lì)分房(fáng)制度也(yě)出现了分(fēn)配(pèi)不(bù)公、效(xiào)率低、配套(tào)差等问题，因此(cǐ)福利分房(fáng)制度不再(zài)适(shì)用于(yú)当(dāng)时的国情。叠(dié)加房地产市场面临商品房的需求(qiú)量大，而社会(huì)缺少大(dà)型(xíng)房地产(chǎn)开发商，商品房(fáng)供应量小(xiǎo)的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的(de)一针(zhēn)强(qiáng)心剂。从1994年起，中国(guó)内地逐步引进中(zhōng)国香港预售商品房制度，先后(hòu)出台多项(xiàng)文件，大力支持国内房地(dì)产(chǎn)市场改革(gé)。例如(rú)，1998年(nián)，国务院出台《关(guān)于进一步(bù)深(shēn)化城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)房制度(dù)改(gǎi)革，加(jiā)快住房(fáng)建设的通知》文件(jiàn)，决定(dìng)停(tíng)止住房无偿实物分(fēn)配，逐步实行住房(fáng)分配货币化、住房供(gōng)给(gěi)商(shāng)品(pǐn)化、社会(huì)化的住(zhù)房(fáng)新(xīn)体制，从计划经(jīng)济下的(de)福利分房转向市场经济的(de)商品房。房地产市场采用预售制(zhì)，允许(xǔ)开发商卖期(qī)房，解决(jué)了房企缺少资金和开发时间周期(qī)长的两大(dà)难(nán)题，开(kāi)发商以预售(shòu)款撬动下一个项目的开发，形(xíng)成滚(gǔn)动开发模式，住房供应速度加快。自此(cǐ)中国内地开始房改货币化(huà)，中国人民银行等多方迅速出台相关的(de)信贷政策(cè)，支持购房者，极大作用(yòng)推动了房地产市场的发展。

　　引入(rù)中国香港“卖(mài)楼花”模式(shì)后，经调整(zhěng)形成(chéng)契合中国(guó)内(nèi)地的商品房预售(shòu)制度(dù)。预售制(zhì)的(de)初衷是为了缓解(jiě)房企资金压力，加快城镇(zhèn)住房建(jiàn)设。具体来说，是指房地(dì)产开(kāi)发(fā)企业(yè)将正在(zài)建设中的房屋(wū)预先出售给购房者(zhě)，由购房(fáng)者支付定金或房款的(de)行为。区别于中国香港，在中(zhōng)国内地实践过程中，商品房预(yù)售(shòu)流程为：房地产开发(fā)商办(bàn)理预售许可证-签订商(shāng)品房买卖合同(tóng)-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需要一次性付清首付款，并采用银(yín)行贷款(kuǎn)的形式一次性(xìng)付清剩(shèng)余房款，换言之(zhī)，房(fáng)屋未建成，开发商(shāng)可能已拿到了全部购房款，这(zhè)点与中国(guó)香港的(de)按照(zhào)工程进度付款有所不(bù)同(tóng)。对中国内地的开发(fā)商而言，预售(shòu)制商品房也开启了高周转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市(shì)化(huà)进程，但背后潜藏的风险确(què)实存(cún)在(zài)

　　作(zuò)为中国内(nèi)地商品房销售的最主(zhǔ)要方(fāng)式(shì)，预售制极(jí)大缩短(duǎn)房企现金回笼(lóng)周期，同时增加市场商(shāng)品(pǐn)房供应，推动了城(chéng)镇化(huà)发展进程(chéng)。预售制在过(guò)去(qù)20多年(nián)对中国内(nèi)地房地产市场的(de)稳步(bù)发(fā)展起到了重要作用，不(bù)仅(jǐn)解决了房(fáng)地产市(shì)场快速(sù)发展阶段的资金(jīn)需求(qiú)，也提(tí)高了居民居(jū)住水平(píng)，中国内地城镇居(jū)民从筒子楼住到住宅小区(qū)，从(cóng)全民蜗居到基(jī)本适居，住房事业(yè)取(qǔ)得(dé)巨大进步，数(shù)十年(nián)时间走完发达国家几百年城镇化路(lù)程。改革开放以来，城镇化进程进(jìn)入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面(miàn)积由7438平(píng)方公里增长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅存量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从(cóng)8.1平(píng)方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住(zhù)房(fáng)套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已成为中国内地(dì)商(shāng)品房销售(shòu)最主要方(fāng)式，2005年(nián)中国内地商(shāng)品住宅期(qī)房销售面积占总(zǒng)销售面积的比重为(wèi)63％，而2021年期房累计销售(shòu)面(miàn)积达15.6亿平(píng)，比重上升至(zhì)87％。

　　预售(shòu)制(zhì)也推动了中国(guó)内地(dì)房地产行业的发(fā)展。中国内(nèi)地房(fáng)地产(chǎn)历(lì)经二(èr)十(shí)多(duō)年(nián)长周期繁(fán)荣(róng)，行业各(gè)项指(zhǐ)标(biāo)大幅增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房(fáng)屋新(xīn)开(kāi)工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产开发投资(zī)完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速发展，房地产企业从无到有(yǒu)、从(cóng)国企先行到民企崛起(qǐ)，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数量达9.8万个(gè)，比1998年(nián)的(de)2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也成为拉动(dòng)中国内(nèi)地经济高(gāo)增(zēng)长的火车(chē)头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产带(dài)动(dòng)的上下游产(chǎn)业(yè)链(liàn)特别长(zhǎng)，高(gāo)达50多个行业。2020年房(fáng)地产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接(jiē)贡(gòng)献），房地产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地(dì)产对金(jīn)融(róng)、批发(fā)、建材(cái)的带动最为明(míng)显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年(nián)房地产完全拉动的投资占全社(shè)会固定资产(chǎn)投资的(de)51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投(tóu)资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产(chǎn)贷款(kuǎn)占银(yín)行(xíng)各项(xiàng)贷款余额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上(shàng)信(xìn)托(tuō)等(děng)通道(dào)业务(wù)，占比(bǐ)超过三分之一。从房地(dì)产融(róng)资存量占社融存量比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果(guǒ)房企大面积违(wéi)约，将导(dǎo)致银行(xíng)不良率大幅上(shàng)升(shēng)。

　　4）从居(jū)民财富效(xiào)应渠道(dào)，根据我们的《中国住房市值(zhí)测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的(de)33.6万亿美(měi)元、日(rì)本的10.8万亿美(měi)元、英(yīng)法德三(sān)国(guó)合计(jì)的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值(zhí)占股债房(fáng)市值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高(gāo)于美(měi)国的27％、日(rì)本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值(zhí)与股债房市值的比(bǐ)例较高，主要(yào)是因为(wèi)住房市值高，以(yǐ)及中国资(zī)本市场发育(yù)尚不成熟，直接融资(zī)比例较(jiào)低(dī)，股票、债券市值(zhí)较低，居民投资(zī)渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预(yù)售制背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存在，当前的负面效应(yīng)愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看(kàn)，绝(jué)大(dà)部分商品是一手(shǒu)交(jiāo)钱一(yī)手(shǒu)交(jiāo)货，预(yù)售制是对购买(mǎi)者(zhě)的单方面不公平(píng)制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能交付的风(fēng)险(xiǎn)。比如，交(jiāo)房等待(dài)期一(yī)般(bān)为两年，在此期(qī)间，购房者不(bù)仅承担银行利息，还要承担延迟交房、“一房二(èr)卖(mài)”、房屋质(zhì)量(liàng)、房产(chǎn)证延期办(bàn)理(lǐ)甚(shèn)至(zhì)不能交房等风(fēng)险(xiǎn)。另外，购房者和开发商之(zhī)间(jiān)的(de)购(gòu)房合同、购房者和银(yín)行的按揭贷款合同是两个独立(lì)的合同关系，如果开发商发生违(wéi)约，购房(fáng)者只能根(gēn)据购房合同向开发(fā)商主张(zhāng)权力，但依(yī)旧需要根据按揭贷款(kuǎn)合同按时(shí)向银(yín)行(xíng)进行贷款偿还，因此购房(fáng)者(zhě)承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制(zhì)助推部分房企过(guò)度(dù)举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等(děng)系(xì)列风险，进(jìn)行影响自身信用和(hé)购房者对行业的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银行作为按揭贷款的发(fā)放方，一旦房企因(yīn)为市场波动或经营不善，出现资(zī)金链断裂(liè)等一系列问题，导致“烂尾(wěi)”等情(qíng)况，而房企通(tōng)过与购房者签订的预售(shòu)合同和(hé)按(àn)揭(jiē)合同，已经从银(yín)行获得(dé)房(fáng)款，如果购房(fáng)者(zhě)丧(sàng)失还款能力或短(duǎn)期不(bù)能还款等，则风险完全由(yóu)银行承(chéng)担，银行将面临较(jiào)大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金去(qù)哪了？楼(lóu)盘(pán)“烂尾(wěi)”，归根(gēn)结底(dǐ)两(liǎng)个字那就是(shì)“没钱”，即(jí)没钱(qián)付(fù)工程款。在(zài)2004版(bǎn)的(de)《城市商品房预售管理(lǐ)办法》中(zhōng)明确(què)规定了开发企业预售商(shāng)品(pǐn)房(fáng)所得款项应当用于有(yǒu)关的工(gōng)程建设，商品房预售款监管的具体(tǐ)办(bàn)法(fǎ)，由(yóu)房地产管理部门(mén)制定(dìng)。但多(duō)年以来全国(guó)并(bìng)没(méi)有统一的预售资(zī)金监管(guǎn)规定，各地(dì)实行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市重点监(jiān)管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按(àn)照项(xiàng)目(mù)的(de)建安成本乘以建筑面积或者项(xiàng)目工程总(zǒng)额报(bào)价计算重点(diǎn)资金。而事(shì)实是，不(bù)少购房款未进入监管(guǎn)账户、或进入监管账户后被挪(nuó)用，导(dǎo)致楼盘没(méi)有资(zī)金继续建(jiàn)设。收(shōu)楼遥遥无期，月(yuè)供却被(bèi)迫(pò)继续还(hái)款。那么，监(jiān)管账户资金如何被挪走(zǒu)的？实际(jì)上，在过去房地(dì)产(chǎn)大开发时(shí)代的高周转背景下，抽(chōu)调预售款(kuǎn)监(jiān)管账(zhàng)户(hù)资金(jīn)，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以(yǐ)工程建(jiàn)设名义，获得监管(guǎn)账户拨付(fù)资(zī)金，再由工(gōng)程方将资金转给房企，而拨付的工程款，远超(chāo)工程进度所需(xū)。通过这(zhè)些方(fāng)式套取的资金，在房企各(gè)地项目间(jiān)流(liú)动，变相加杠(gāng)杆，这样做提供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地(dì)、还款和(hé)楼(lóu)盘建设，形(xíng)成(chéng)一种资金循(xún)环(huán)高周(zhōu)转模(mó)式，但一(yī)定程(chéng)度上把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说(shuō)，国外(wài)商品房预售制度(dù)呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对(duì)于(yú)购房者预(yù)付资金(jīn)，一般(bān)设有(yǒu)定金(jīn)或预付款保护机制，如英(yīng)国、日(rì)本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房者(zhě)支付的(de)预付款比例相对较(jiào)低，绝(jué)大部分房款在房(fáng)屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款(kuǎn)一般(bān)以定(dìng)金方式支付，或(huò)按工程进度(dù)分期(qī)支付，或二者(zhě)结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般(bān)采用两(liǎng)种方式发放按揭贷款，一是(shì)按工程进度付(fù)款，按揭(jiē)贷款(kuǎn)按照工程进(jìn)度逐渐发放，购房者开始月(yuè)供；二(èr)是房(fáng)屋交付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品(pǐn)房提供期房(fáng)烂尾保险，在商品房出现重大(dà)延(yán)期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付质量的保障(zhàng)有(yǒu)两种方式，一是期房由政府或第三方验收合格并提供验(yàn)收凭证后，开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得购房者支付的房款。二(èr)是开发商为购房者提(tí)供一定的保修期，通(tōng)常1-5年，保修(xiū)期满，购(gòu)房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资(zī)金第三方全程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　美国期房定(dìng)金一定期(qī)限内(nèi)无条件返(fǎn)还，最低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余房款交(jiāo)付后按揭还款(kuǎn)，交付前资金由第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款。

　　定金及首(shǒu)付(fù)环节，定金比例一般为房款的(de)1％-5％，首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)最低可(kě)低于(yú)3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年(nián)美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除(chú)定金或(huò)首付(fù)外，购房者在房屋交付(fù)后通过按(àn)揭贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余(yú)房(fáng)款。

　　资金监管方(fāng)面，美国为防止开发(fā)商挪(nuó)用资金(jīn)，购房者的(de)定(dìng)金(jīn)及首付款由(yóu)第三(sān)方公证(zhèng)行或产权保险公司的(de)信托账(zhàng)户监管。如(rú)果开(kāi)发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者资(zī)金可通过申(shēn)请(qǐng)仲裁取回，且不承担任何责任与损失。而(ér)开发(fā)商在房屋建设过程中的资(zī)金全部来自(zì)银行，银(yín)行根据工程进度向开发商提供一定(dìng)比(bǐ)例的贷(dài)款(kuǎn)，由于(yú)开发商挪用资金直接损害银行利益，银行有充分动机监管开发商施工进度。开发商在房屋(wū)交付时需取得由(yóu)政府相(xiāng)关部门(mén)经审查(chá)后发放的验收凭证，通过验收凭(píng)证向(xiàng)银行得到购房(fáng)者(zhě)支付(fù)的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供(gōng)期房烂(làn)尾险

　　德国期(qī)房(fáng)可零(líng)首付购(gòu)房(fáng)，房款按建造工期(qī)进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，开发(fā)商(shāng)或购(gòu)房者可购(gòu)买期(qī)房烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开(kāi)发商在项目(mù)获批后即可预售房屋。签署购房合(hé)同(tóng)前，购房者需支付约2000欧的定金(jīn)并(bìng)进行预约公证(zhèng)，签订合同后(hòu)定金退还(hái)。如由于任何原因不能购买，定(dìng)金按照(zhào)德国法律全(quán)部退(tuì)还(hái)。

　　签署购房(fáng)合同后，购(gòu)房者需支(zhī)付公证费和土(tǔ)地交易税，分别为(wèi)房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房(fáng)款中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付方面，德(dé)国没有规定最(zuì)低首付比(bǐ)例(lì)，可零首付购房(fáng)。

　　余款方面，德国也(yě)采取按(àn)工(gōng)期支付房款的制度，一般分7笔进(jìn)行支付，具体支付(fù)节点、比例因项目而异(yì)。一(yī)般来说(shuō)，支付节点可分(fēn)为公证(zhèng)后、主体(tǐ)完工、内(nèi)部(bù)水暖电路(lù)完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清洁及墙面(miàn)完工、地板完工、全(quán)部完工，支付比(bǐ)例(lì)可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前(qián)申请房贷，房贷利率采用固定利(lì)率，银行按施工节奏分(fēn)多次(cì)发放贷(dài)款，每笔贷款给予购(gòu)房者一定使用期限，期(qī)限结(jié)束后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公司针对期房设(shè)计(jì)了两种(zhǒng)保(bǎo)险，保险(xiǎn)的功能是当房屋出现重大延(yán)期或重大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开(kāi)发(fā)商破产，由保险公司(sī)负责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国预(yù)售制设有10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方(fāng)律(lǜ)师严格监管。

　　订立合同前(qián)，买卖双(shuāng)方均有(yǒu)一名律师，负(fù)责沟(gōu)通(tōng)期房交易中的房产、资金、合同(tóng)等各个环(huán)节(jié)，各环节内容确认无误后签订首付交(jiāo)换合同。

　　定(dìng)金方面(miàn)，英国设(shè)置了10％定金(jīn)保险保护(hù)机(jī)制，当开发商(shāng)出现(xiàn)财务(wù)、经(jīng)营问题时，购房(fáng)者10％的定(dìng)金由保(bǎo)险公(gōng)司赔付，而(ér)超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要在(zài)合同签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环(huán)节，英国采取(qǔ)按工程进(jìn)度付款(kuǎn)的(de)方式(shì)，但是交房前付款(kuǎn)比例(lì)相对较低(dī)，一般会(huì)在合同签订6-24个月(yuè)分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款(kuǎn)比例(lì)在20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩余款项交(jiāo)房后支付(fù)。

　　交付环节(jié)，英国(guó)规定房(fáng)屋必须(xū)经过房产公证(zhèng)公司的检验验(yàn)收(shōu)后才能交付，交付后方可按(àn)揭还贷(dài)。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期(qī)房预售资金监管(guǎn)极为严格，资(zī)金也由(yóu)律(lǜ)师监管，在确认工程进度、支付相关款(kuǎn)项过程中，由买房律师将资金(jīn)转给卖方律(lǜ)师(shī)，卖方律师转给开发商，即资金在进入开(kāi)发商账户前经过两道关口，有利于保障(zhàng)购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立(lì)法，设置期(qī)房预付(fù)款保(bǎo)全措(cuò)施

　　日本期房交易(yì)立(lì)法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必须完(wán)成(chéng)“预售房定金保全措施”，交房(fáng)前付款比例(lì)不超房(fáng)款的20％，开发商违约需(xū)返还(hái)定价并赔偿约(yuē)10％房款，交房后(hòu)按揭(jiē)还款。

　　立法方面(miàn)，日(rì)本二战结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法律空(kōng)白，社会(huì)上“一房(fáng)二(èr)卖”现(xiàn)象普(pǔ)遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出台(tái)《宅地建筑物(wù)交易法》，经(jīng)多次(cì)修订，目前是唯一(yī)一部(bù)规范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引(yǐn)业(yè)法》，对(duì)购房者支(zhī)付(fù)定金超(chāo)过5％或超1000万日元的部分，法律(lǜ)要求(qiú)开发商必须完成定金(jīn)保全措(cuò)施才可预售(shòu)。什么是定(dìng)金(jīn)保全措施？即买卖双方签订购房合同时，开发商向金融机构(gòu)或指定(dìng)保(bǎo)证机构或保险(xiǎn)机构签订(dìng)定金(jīn)保证委托合同，设置购房者定(dìng)金的保证(zhèng)或保(bǎo)险，并将相应的保证金证明书(shū)交付给购房(fáng)者(zhě)。除定金外，其他预先支付的购房款也受(shòu)该(gāi)措(cuò)施保护。若开发(fā)商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证(zhèng)明书向(xiàng)金融机构或保证(zhèng)机(jī)构或保险公司兑付(fù)，同时，开发(fā)商(shāng)需向购(gòu)房者赔付违(wéi)约金，一般约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付(fù)环节，交(jiāo)房(fáng)前只(zhǐ)需支付最(zuì)多不超20％的定(dìng)金，签订购房合同后，购房者即可向银行(xíng)申请贷款，但交房后才(cái)开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在(zài)交房后(hòu)开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监(jiān)管，享1年保修(xiū)期后付(fù)尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者违约可返(fǎn)还(hái)相当(dāng)于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所(suǒ)有资金进银(yín)行专门项(xiàng)目(mù)资(zī)金账户，交房后满1年保修期后(hòu)支(zhī)付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环(huán)节，新(xīn)加坡开(kāi)发商有(yǒu)统一的(de)选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后(hòu)需(xū)支付5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执(zhí)行OTP则进(jìn)一(yī)步签订(dìng)购买合同，不(bù)执(zhí)行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购(gòu)房合同后(hòu)，购房者需(xū)支付(fù)15％的首(shǒu)付及印花税，同时(shí)购房者向银行(xíng)申(shēn)请按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)。

　　余款支(zhī)付上，新加(jiā)坡(pō)期房同样采取按工程进度付款的方式(shì)，《发展商(shāng)条(tiáo)例》对期房付款流程做了统一详细规定(dìng)，要求所有开发商遵守，支付节点一般(bān)为(wèi)合同签订后、地基完(wán)工、框架完工、管(guǎn)道门窗等完工等，支付(fù)比(bǐ)例(lì)约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭(jiē)贷款也依照工程(chéng)进度放款，月供(gōng)在此过程中随(suí)着放出贷款的增加而(ér)增(zēng)加，未(wèi)放款部分无需月供(gōng)。

　　资金监(jiān)管方面，购房者(zhě)的(de)订金与付款会存入银行专门的项目资(zī)金账户(hù)，账(zhàng)户资金提取须与房屋建设有关(guān)。房屋(wū)交(jiāo)付后，购房者(zhě)享受1年的(de)房屋(wū)保修期(qī)，此后购房者(zhě)支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房地产到(dào)了政(zhèng)策出(chū)手临界点，重点是保交楼(lóu)和房企重组(zǔ)。一方面，加大对刚需(xū)和改善型需求(qiú)的支持力度，长短兼顾妥善(shàn)应对局部停贷现象，重点是保交楼保复(fù)工保民生，给予(yǔ)强有力的金融工具支持。另一方面，从现(xiàn)在起，对还(hái)在正常(cháng)运转的(de)房企包括(kuò)民营企业，加大支持力度，由优质(zhì)房(fáng)企牵(qiān)头并购重组(zǔ)整个(gè)行(xíng)业，为每个房企配套AMC和(hé)财团，给予金融工具配套。

　　二，中期(qī)来看(kàn)，应充分估计形势复杂性(xìng)和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重(zhòng)组(zǔ)房(fáng)企(qǐ)债务、恢复(fù)市场信心以及长效机制。长(zhǎng)效(xiào)机制四(sì)大关键是推(tuī)动(dòng)城市(shì)群(qún)战(zhàn)略、人地挂钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳定(dìng)和(hé)房地产(chǎn)税。定金环节，建立(lì)开发商违(wéi)约后定金保护机制(zhì)，如将(jiāng)已支付定(dìng)金(jīn)冻结至房屋交付(fù)阶段，保障(zhàng)购房(fáng)者定金安全。签订合同环节，鼓励保险(xiǎn)公司(sī)介入，为房屋重(zhòng)大延(yán)期(qī)以及重(zhòng)大(dà)缺陷等情(qíng)况(kuàng)提供(gōng)充分的保障。余款支付环节，建立按(àn)工程进度(dù)付款(kuǎn)机(jī)制或交房后按揭贷款(kuǎn)机制(zhì)，充分保护购房(fáng)者的权益。资(zī)金监管(guǎn)环节，引入独立(lì)于开发商、银行的第三方资(zī)金(jīn)监管机(jī)构，或(huò)由政府相(xiāng)关部(bù)门直(zhí)接监管，以此防止资(zī)金(jīn)挪用现象。交付环节(jié)，建立商品房(fáng)保修期(qī)制度。保修期内(nèi)，开(kāi)发商应对房(fáng)屋质量问(wèn)题全(quán)权负(fù)责(zé)、免费维(wéi)修，购房者在保(bǎo)修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来(lái)看，取(qǔ)消商品房预售制是大势所趋(qū)。一方(fāng)面，98年房改时，全(quán)国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套户比超过1，从大(dà)开发(fā)进(jìn)入存量时代，对购(gòu)房民众不公平的预售制(zhì)已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房(fáng)销售。另一方面，取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，开(kāi)发(fā)商将(jiāng)拼(pīn)的(de)不是五(wǔ)花八(bā)门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即(jí)所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最(zuì)根本最实质的保障(zhàng)，这样将极大的提升(shēng)开发(fā)商(shāng)的建筑质(zhì)量(liàng)，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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