饱受(shòu)争议的二手(shǒu)房交(jiāo)易中介费(fèi)问题，正逐渐得到监管部(bù)门的重视。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场(chǎng)监管总局联合发(fā)布了关于规范房地产(chǎn)经纪服务的(de)意(yì)见。意见提(tí)及，近年来，部分房(fáng)地产(chǎn)经纪机构(gòu)存在利(lì)用房源客源(yuán)优(yōu)势收取过(guò)高费(fèi)用、未(wèi)明码标价(jià)、捆绑收费、滥(làn)用客户个(gè)人信息等问(wèn)题，加重交易当(dāng)事人负担、侵害其合(hé)法权(quán)益。

　　基于上述(shù)背景，两部门从加强(qiáng)从业主体管理、明确经纪服务(wù)内(nèi)容、合理确定经纪服务收费、严格实行明码标价(jià)等十方面，提(tí)出(chū)了(le)意见。

　　中原地(dì)产首席分析师张大伟称，随着城(chéng)市发展，一二线城市二手房交(jiāo)易占比逐渐增加。以北京、上海(hǎi)为例，二手房(fáng)占市场成(chéng)交(jiāo)比(bǐ)例(lì)超过80％，大量二手房成交(jiāo)依(yī)赖中介居间成交(jiāo)，房地产调控重心逐渐从开发商过渡到中介公(gōng)司(sī)。

　　广东省城规院住房(fáng)政策研究中心首席研究员李宇(yǔ)嘉(jiā)表(biǎo)示(shì)，买房对居(jū)民来说属于金额(é)不(bù)低的大宗交易，由于二手房交易成本较高、交易周期较(jiào)长，具有非(fēi)常强的(de)专业性，居民(mín)往往通过(guò)中介(jiè)来完成(chéng)。但很多中介利用信息不对称(chēng)等(děng)问题，将(jiāng)非必(bì)要的(de)收费夹带其中，如收(shōu)取(qǔ)过桥融资(zī)、按揭费、担保(bǎo)费等，对居民造成额外的负担，而(ér)且这些服务事项并未(wèi)明(míng)码标价。

　　对于二手房市场交易过程中(zhōng)存(cún)在(zài)的“乱象”，李宇嘉(jiā)指出，对包括经(jīng)纪服务在内的(de)相(xiāng)关市场交易行为及其主体进行规(gkono洗发水是哪个国家的品牌，kono洗发水是品牌吗uī)范和秩序整(zhěng)顿，是房地产市场管理和调控的主(zhǔ)题。“当下(xià)，推(tuī)进(jìn)这项工作的(de)意义更大，也更急(jí)迫(pò)。”

　　中介(jiè)收费问题成监管重(zhòng)点(diǎn)

　　二手房(fáng)市(shì)场中，历(lì)来对(duì)房地产经纪(jì)服务行业关注最(zuì)多的一个话题，便是房地产经纪(jì)服务费的(de)问题。

　　张大(dà)伟认为，未来相(xiāng)关(guān)部门主要(yào)监管的(de)重点，将是对房地产(chǎn)经纪(jì)服务(wù)收费及中介交易进行规范。

　　在热点城(chéng)市(shì)，二手房屋交易过程中(zhōng)，部分价(jià)值不菲的房屋，往往要(yào)缴纳一笔(bǐ)金额不(bù)低的中介费(fèi)。以北京(jīng)某房地(dì)产经(jīng)纪服务机构(gòu)2.7％的服(fú)务费(fèi)率(lǜ)计算，一套1000万元的房屋，中(zhōng)介费约(yuē)为27万。

　　在合理(lǐ)确(què)定经纪服务收(shōu)费上，两部(bù)门在(zài)此次意见中提及，房地产(chǎn)经纪(jì)机构要合理降低(dī)住(zhù)房(fáng)买(mǎi)卖和租赁经纪服务费(fèi)用。鼓励(lì)按照成交价格越高、服务费率(lkono洗发水是哪个国家的品牌，kono洗发水是品牌吗ǜ)越低的原则实行(xíng)分档定(dìng)价。引(yǐn)导(dǎo)由交易双方共(gòng)同承担经纪服务(wù)费用(yòng)。

　　据张(zhāng)大伟介(jiè)绍(shào)，目前房地产经(jīng)纪服务收费标准的最(zuì)早依据是(shì)1995年国(guó)家计委建设部下发的《关(guān)于房地产中(zhōng)介服(fú)务(wù)收费的(de)通知(zhī)》（971号文），其中第六条(tiáo)规定：房屋(wū)买(mǎi)卖代理(lǐ)收(shōu)费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北(běi)京为(wèi)例(lì)，目(mù)前(qián)北京市(shì)执(zhí)行的2014年更新后的(de)收费(fèi)标(biāo)准，即根据这样的规(guī)定：“少数(shù)特别复杂的住宅买卖经纪服(fú)务，经交(jiāo)易(yì)各(gè)方(fāng)协商同意，可在规定的收费标准基础上适(shì)当(dāng)上浮，上浮幅度最(zuì)高(gāo)不得超过(guò)10％。”这意(yì)味着，当前北京二手(shǒu)房中(zhōng)介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本着“简政(zhèng)放(fàng)权”的精神(shén)，北(běi)京2015年取消了(le)房地产(chǎn)中(zhōng)介服务等57个政府(fǔ)定(dìng)价，房地产经纪服务收(shōu)费多少由各中(zhōng)介机构自(zì)行决(jué)定。

　　“房产中介机构在实(shí)际收取费(fèi)用过程中(zhōng)，相关监管部门(mén)当前并(bìng)未明确(què)具体的中介费率，中介机构仅需(xū)在服务过(guò)程(chéng)中对收费标准进行明码标价(jià)即可(kě)。而房地(dì)产(chǎn)经纪服务机构在具体收取过程中，会结(jié)合房屋价(jià)值及工资标准，综合计算出合适(shì)的中介费(fèi)率。”张大(dà)伟补(bǔ)充道。

　　对于(yú)明码标价(jià)问题，两部门在此(cǐ)次意(yì)见中提及，房地产经纪机构应当在经营门店、网站、客户端等场所或渠道，公示服务项目(mù)、服务内容(róng)和收费标准，不得混合标(biāo)价和捆绑收费。房地产经纪机构提(tí)供的基(jī)本服(fú)务和(hé)延伸服务，应(yīng)当(dāng)分别明确服务项目和收费标准。房地产经纪(jì)机构收费前应当向交易当事人(rén)出具收费清单，列明(míng)收费标准、收(shōu)费金额，由(yóu)当事人签字确认。

　　另(lìng)外(wài)，对收费明(míng)显高于市(shì)场平(píng)均(jūn)水平的房地产经纪机构，住(zhù)房和城(chéng)乡建设部(bù)门将会同市场监管(guǎn)等部(bù)门(mén)采取约谈等综合(hé)措施进行重点监管(guǎn)。市场监管部门(mén)会同(tóng)有关部门依法查处不按规定明(míng)码标价、操纵经纪服务(wù)收费(fèi)等违反价格和反垄断(duàn)法律法规的(de)行为。对房地产经(jīng)纪机构(gòu)相关违法违规信息，市(shì)场监(jiān)管部门要依(yī)法依规纳入国家(jiā)企业信用信息公示系统。

　　房屋中介费要降了(le)？

　　鼓励按照(zhào)成交价格越高(gāo)、服务费率(lǜ)越低的原则实行(xíng)分档定价，是否意味着，未来豪宅的中介费(fèi)有望大幅降低？

　　中原地产华南(nán)区总裁兼深圳(zhèn)中原(yuán)总经理郑叔伦(lún)称(chēng)，住建部(bù)发文鼓励(lì)按(àn)照成交价(jià)格(gé)越高、服务(wù)费率(lǜ)越低的原则实行分档定价，合(hé)理降低(dī)住房买卖和租赁(lìn)经纪服(fú)务费(fèi)用，主要还是(shì)规范行业，打击收费(fèi)过高的经纪机(jī)构，但对市场影响有限，“以深圳为例(lì)，深圳市(shì)场豪宅和普宅本来收(shōu)费就不同(tóng)，各(gè)家收费普遍(biàn)在(zàkono洗发水是哪个国家的品牌，kono洗发水是品牌吗i)合理范围内，加上经纪服务费用对市场的(de)影(yǐng)响不大。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由于当(dāng)前两部(bù)门提(tí)出的(de)意(yì)见仅(jǐn)为(wèi)鼓(gǔ)励性质(zhì)，即只是(shì)纲(gāng)领性文件(jiàn)而(ér)非规定(dìng)，未来如何具体认定其(qí)中的细则(zé)，还(hái)需要看各城市落地执(zhí)行(xíng)情况(kuàng)。

　　不过，张大伟表示(shì)，“从(cóng)目前市场(chǎng)看，经纪服(fú)务领域(yù)的调整改善、规范化，有利于(yú)行(xíng)业健康发(fā)展(zhǎn)。同时，由于二手房很多房源在产权(quán)方(fāng)面有瑕疵(cī)，如产权(quán)抵(dǐ)押、不同税费(fèi)等都可(kě)能对交易产(chǎn)生(shēng)影(yǐng)响，这对房地(dì)产经纪服(fú)务行业的专业性提出更高的要求。”

　　58安(ān)居客研究院研究总监陆(lù)骑麟(lín)指出，在(zài)二手房买卖过程中，原本应该由上下(xià)家各支付一半(bàn)的中介费，但(dàn)在一些(xiē)热点城市的二手房交易(yì)过程中(zhōng)，往往会有这(zhè)样(yàng)的情形，因部分(fēn)购房者处于弱势(shì)地(dì)位，从而会出现中介(jiè)费及税(shuì)费均由购房(fáng)者来承担。即使一些房东愿意承担中(zhōng)介费(fèi)，这部分费用也可能通过转嫁的方式，在(zài)房价(jià)中(zhōng)有所(suǒ)体现(xiàn)。

　　“上家把中介(jiè)费转(zhuǎn)嫁给下家，市(shì)场这种(zhǒng)所谓‘约定俗成’的(de)情况，一些(xiē)房产中介公司将其视为(wèi)向购房者单(dān)边收费的行为。部(bù)分中(zhōng)介公(gōng)司可能会利用其支配地位(wèi)，在原先经(jīng)纪服务收费的基础上，再(zài)次(cì)向(xiàng)房(fáng)东收(shōu)取费用(yòng)，而(ér)这部(bù)分费用，房东往(wǎng)往会将其转(zhuǎn)再(zài)次转嫁(jià)给购房者，这实际上相当于变相推高了房价。两部门提出(chū)严禁操纵经纪服务收费，不仅有利于提(tí)高交易中操作的透明(míng)度，也有利于(yú)房价的稳定。”陆(lù)骑麟称。

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