5月(yuè)以(yǐ)来，房地(dì)产(chǎn)板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信房地产指数(shù)本月涨幅约为(wèi)2％。而以公(gōng)募基金为代表(biǎo)的机构对于这一板块已经在悄(qiāo)然布(bù)局。数据(jù)显示，以南方和华夏的(de)两只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时(shí)所(suǒ)公布的总份额均较4月28日时有(yǒu)小幅增(zēng)长。根据基金一季(jì)报统计，龙头与地方国企(qǐ)央企获得增(zēng)持，持仓(cāng)数量占流(liú)通股比重增(zēng)幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募(mù)配置房(fáng)地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红(hóng)利时代已过 精耕细作(zuò)成(chéng)共识

　　从公募基金对(duì)房地产的配置看，2019年末，公募所(suǒ)持有的房(fáng)地(dì)产行(xíng)业标的市值约1188亿元，占其所(suǒ)持股票市值(zhí)的(de)4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色，但(dàn)公募(mù)所持(chí)房地产公司市值(zhí)在股票资(zī)产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年(nián)终于(yú)出现(xiàn)了三年来的首次回(huí)升，年底这一数(shù)值从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公(gōng)募(mù)对房地(dì)产行业(yè)的持股(gǔ)比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头(tóu)似乎在今年一季(jì)度得(dé)以延续。数据(jù)统计显示(shì)，公募重仓持有(yǒu)房(fáng)地(dì)产板块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前(qián)五(wǔ)个股分别为(wèi)保利(lì)发展(zhǎn)、招(zhāo)商(shāng)蛇(shé)口、万科(kē)A、华发(fā)股份、滨江集(jí)团，持仓市值占板块(kuài)比重合计(jì)达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不(bù)难(nán)发现，公(gōng)募对于房地产的投资愈发有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在(zài)公募基(jī)金一季(jì)报汇总(zǒng)的重仓(cāng)股中，房地产板块排(pái)名最(zuì)高的是保利发展(zhǎn)，在基金重仓(cāng)第33位。排名(míng)第(dì)二的是(shì)招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股万科(kē)A排在第96位。对(duì)比去年四季报(bào)，变化(huà)之处(chù)首先在于几(jǐ)只房地产龙头股(gǔ)从排位(wèi)上看均有退步(bù)，尤其是万科最为明显；其次是(shì)金地集团退(tuì)出百大(dà)之列(liè)。但(dàn)考(kǎo)虑(lǜ)到房地产是复苏链上最后一环，且首季并非行(xíng)业销售旺季，其传导到(dào)二级(jí)市场(chǎng)乃至机构(gòu)持仓(cāng)上(shàng)还需要时间周期。

　　形成共(gòng)识的是，经(jīng)济圈判(pàn)断房地产(chǎn)已经进入大分(fēn)化(huà)时代，一二线城(chéng)市好于(yú)三四线城(chéng)市。而映射到二级(jí)市场投资上，配置(zhì)房(fáng)地产行业轻松收获行业(yè)贝塔(苏修是什么意思，苏修是什么意思tǎ)的红(hóng)利期一去不返了。“如果(guǒ)按(àn)照(zhào)产业周期来(lái)分类(lèi)，包括房地产等几类行业在(zài)盖(gài)特纳曲(qū)线里属于成熟(shú)期或者衰(shuāi)退(tuì)期的行业，传统(tǒng)认(rèn)知(zhī)上没有什么投资机会的。但(dàn)在这几年特殊的行(xíng)情(qíng)里(lǐ)包括煤炭、电解铝(lǚ)等类(lèi)似的行业也出现了一些机会，背后的逻辑是供给侧(cè)发生了更大的(de)变化。”一不愿具名的上海公募基金经(jīng)理指出。

　　不过也有公募人士(shì)持谨慎(shèn)乐观(guān)态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方(fāng)米的(de)年(nián)销售面积很难再出现了，2022年光是(shì)居民(mín)存款数量(liàng)增加了15万(wàn)亿元。中国(guó)存量有400亿(yì)平方米建筑面积，考(kǎo)虑存量地产的(de)更新，也有近10亿(yì)平方米。需求端还需要有一定(dìng)的(de)政策(cè)出(chū)来去刺(cì)激购(gòu)房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研(yán)究员(yuán)吕功绩也(yě)指(zhǐ)出(chū)：“时至今日，无论从城镇(zhèn)化的(de)进程(chéng)，还是人(rén)均(jūn)住房面积（接近30平/人），我国均(jūn)已告(gào)别住房短缺时代(dài)，而目(mù)前居民的杠(gāng)杆率和房价收入(rù)也不支撑每年18万亿元的销(xiāo)售额，以及过(guò)快上行(xíng)的房价，因(yīn)而行业(yè)高增(zēng)的(de)时代已经过去，未来行(xíng)业的需(xū)求或将回落(luò)，在此过程中，伴随着地产的高(gāo)杠杆属(shǔ)性，就很容易出现信用(yòng)风险问题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行(xíng)业进(jìn)入到供(gōng)给侧出清的过程(chéng)。这个过程中，综合(hé)竞(jìng)争(zhēng)力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提(tí)升。当行业需求(qiú)见顶回(huí)落(luò)时(shí)，行业的贝塔已(yǐ)经过去了，但(dàn)不代表没有投资机(jī)会，机会在(zài)于(yú)城市、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而对应到股(gǔ)票(piào)投资，就是强竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作(zuò)个股成为公募乃至(zhì)整体(tǐ)机构的(de)务实之举。

　　机构配置房地产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部央国(guó)企、优质(zhì)区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月以来(lái)，房地(dì)产板块个股多(duō)出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万房地(dì)产板块个(gè)股，在纳入(rù)统计的124只(zhǐ)房地产类标的股中，本月以来实现股价(jià)上涨的达(dá)到了81家。

　　其(qí)中(zhōng)，上述时间段恰(qià)好排名前五的公(gōng)司月内涨幅超过了(le)10％，它(tā)们(men)分(fēn)别是上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名第一的(de)上实发展，五一假期归(guī)来后日成交量明显放(fàng)大，4日、5日(rì)连(lián)续两个交易日收(shōu)出涨停。从该股(gǔ)的(de)基本面(miàn)来看，上实发展(zhǎn)的主营业务为房(fáng)地产开(kāi)发与经营。公司的主要产品及(jí)服务为(wèi)房地产销售、房地产租赁(lìn)、物业管(guǎn)理(lǐ)服(fú)务、工程项目(mù)、酒店经营。从(cóng)业(yè)绩(jì)数据来(lái)看(kàn)，2022年，其实(shí)现营业(yè)收入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润(rùn)1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其(qí)实现(xiàn)营业总收入(rù)27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通股股东来(lái)看(kàn)，各类机构(gòu)都有对(duì)其(qí)布局(jú)的例(lì)子(zi)。以3月31日时的首季十(shí)大流通股股东来看， 具体包(bāo)括公募的上银基金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中(zhōng)央(yāng)汇(huì)金、长城资(zī)产管理公司等都跻(jī)身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是(shì)，涨幅暂(zàn)时排(pái)名第二的浦东金桥也是上(shàng)海本地房企，其(qí)第(dì)一季度的收入利润规模(mó)大幅度(dù)复苏。究其原因(yīn)，一方(fāng)面是该公(gōng)司后(hòu)疫(yì)情时(shí)代出租率(lǜ)复苏至近年来最(zuì)高，另一方面则是公(gōng)司拿地结算持续性向好(hǎo)，从(cóng)数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地(dì)块(kuài)，总建筑面积约(yuē)54万(wàn)平方米。

　　在(zài)这样的业绩势头向好背景下(xià)，自(zì)然也吸引了知名(míng)机构在其中持(chí)续驻足。从(cóng)第(dì)一季度十大(dà)流通股(gǔ)股东来看(kàn)，知(zhī)名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的(de)两(liǎng)只产品依然(rán)在前十中，这也是连续第三个季度(dù)他有的两只产品杀入(rù)前十。同时(shí)榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局(jú)，其当季(jì)还(hái)小幅增加了持(chí)股。

　　除去上述两家上海区域性地(dì)产公司外(wài)，荣安地(dì)产(chǎn)则是主要(yào)布局在深圳(zhèn)的地产公司，一季报交出的(de)也是一份报喜的成(chéng)绩单：首季(jì)公(gōng)司实现(xiàn)营业收(shōu)入51.85亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股东(dōng)的净(jìng)利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意(yì)到两只(zhǐ)公募指基首季新杀入十大流通股股东行(xíng)列。具体说来， 南方中(zhōng)证全指房地(dì)产ETF上榜排名第七位(wèi)，富(fù)国(guó)中证指数(shù)1000增强则排名第九位，此外联(lián)袂(mèi)出现的机(jī)构还有QFII高(gāo)盛(shèng)国际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金(jīn)相关(guān)人(rén)士分(fēn)析：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼(jiān)并重组后，龙头的价值更(gèng)为笃定突(tū)出(chū)；从拿地端看，2022年土地市(shì)场大幅降温，优质土地供给(gěi)较(jiào)多（券商测算对应潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目(mù)前房(fáng)企的利润率仅20％），绝大多数(shù)房企受限(xiàn)于信用(yòng)问题或者资(zī)金紧张没(méi)法拿地，龙头房企趁机获取低成(chéng)本(běn)土地(dì)，龙头房企的拿地力度（拿(ná)地金额/销售金(jīn)额）基本在30％以上；从融资上看，龙头(tóu)房企杠杆率较低，净负债(zhài)率基本在70％以下，而其他房(fáng)企(qǐ)的净负债率普遍都(dōu)在100％以上，加杠(gāng)杆(gān)空间有限，从融(róng)资成本(běn)看，龙头房企的融资(zī)成(chéng)本不断下滑(huá)，基本(běn)在3％、4％左右；对(duì)应(yīng)到2023年的销售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行(xíng)业，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要(yào)强调的(de)是，在当前中特估(gū)的(de)浪潮下，央(yāng)国企地产股或存在发展的大(dà)好机会。中信证券指出：“房地产行业的结(jié)构性(xìng)机(jī)会依然(rán)存在，少(shǎo)部分公司尤其是央企占(zhàn)据显著(zhù)优势，其(qí)主要又体现(xiàn)为库存的优势(shì)。央企地产公司，现(xiàn)阶段(duàn)表现出较低的融(róng)资(zī)成本，优质的开发资源和(hé)良好的不动产(chǎn)资(zī)产运(yùn)营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中特(tè)估，国央(yāng)企相(xiāng)较于民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债(zhài)权(quán)债务关系等问题，市场对民营房开企业(yè)的资产(chǎn)会有更多(duō)担忧和质疑，所以在(zài)这一(yī)轮行业出清的过程(chéng)中，央国企相较于(yú)民(mín)企(qǐ)来说估值(zhí)的修复更明显。中特估的角度从中长(zhǎng)期的维度看，行业的逻(luó)辑在于(yú)集中度提升后，行业进(jìn)入高(gāo)质量(liàng)发展阶段，具备较(jiào)快速发(fā)展阶段更稳定且可预期的盈(yíng)利和现金流(liú)创造能力，以(yǐ)此(cǐ)带来估值中(zhōng)枢的提(tí)升，应(yīng)该(gāi)关注估值(zhí)相对较低，企(qǐ)业(yè)自身(shēn)资产的质量好、运营能力强、可以(yǐ)创造持(chí)续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时(shí)代(dài)中行(xíng)业普涨(zhǎng)的(de)概(gài)率(lǜ)比较低，行业内部(bù)将出现分化，要关(guān)注将受益于行业(yè)集(jí)中度(dù)提升的头部(bù)公司。”星石投资首席研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的(de)话(huà)，或许还是保利(lì)发展、招商蛇口(kǒu)等国资背景(jǐng)龙头前途更为光明。不(bù)过国投(tóu)瑞银(yín)基金投资部副总监綦傅(fù)鹏(péng)表(biǎo)示：“需(xū)要客观地去持(chí)续观察国企央(yāng)企(qǐ)在(zài)三个(gè)方面是否可以(yǐ)维持(chí)，首先是融资成本(běn)保持低位，其次是(shì)销售(shòu)份(fèn)额持续提升，再次是(shì)拿地份额持续提升。”

　　复苏(sū)速(sù)度(dù)缓慢

　　机构需(xū)要多(duō)给(gěi)一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳(shū)理发(fā)现，对于2022年(nián)的业绩(jì)出(chū)现(xiàn)的整体下滑，2023年一季度的业绩分(fēn)化更趋明显，保利发展、滨江(jiāng)集(jí)团等房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较(jiào)大增速的增长。而这(zhè)些公司也是机构的重(zhòng)仓对(duì)象。

　　对(duì)此，知名房(fáng)地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析(xī)表示(shì)，业绩(jì)出现明显改(gǎi)善(shàn)的(de)房企，主要是因(yīn)为过去两三(sān)年时间，尤(yóu)其(qí)是(shì)在2021年下半(bàn)年民营房企不怎么投资拿地之后，国有企(qǐ)业仍在持续性地拿地，且主(zhǔ)要集中(zhōng)在核心(xīn)城市，投资力度较大。投资的驱动能够推动房企销售业绩的增长，从(cóng)而在2023年一季度市场恢复但仍处于(yú)调整的过程中，能够保有一个(gè)正(zhèng)增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在(zài)房地产的(de)复(fù)苏过程中，还面(miàn)临着一些不确定性。其实整个(gè)市场从四月份(fèn)开始又(yòu)在往下(xià)掉。除了杭州、成都等极个别城市四月环比(bǐ)三月(yuè)相(xiāng)对表(biǎo)现较好之(zhī)外(wài)，包括北京、上海(hǎi)在内(nèi)的绝大(dà)多数(shù)城市都出现环比(bǐ)下滑的情况。而(ér)现(xiàn)在五月(yuè)的市(shì)场表现也不太乐观(guān)。按照(zhào)现在的经(jīng)济状(zhuàng)况(kuàng)、收入(rù)情况(kuàng)，以及市场的(de)去库存压力、企业(yè)的资金面压力，可能(néng)会出现，到六月(yuè)份房企为了半年报冲(chōng)业绩出现市场的短(duǎn)期反弹外的(de)一个市场乏力现象。也(yě)就是(shì)说，第(dì)二季度(dù)、第三季度增长不确(què)定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现在整个房地产(chǎn)以及其上下游产业链的复苏速度(dù)都比想象的要慢很(hěn)多，我(wǒ)们要多给一些耐心，这个时候(hòu)，在房(fáng)地产以及上下游就不是赚(zhuàn)快钱的(de)时候，只(zhǐ)能赚他基本面的钱。但(dàn)这也(yě)意(yì)味着，只(zhǐ)有极为少数的、做得比同行好(hǎo)得多的(de)企业，会伴随整个行业(yè)的(de)弱复(fù)苏，业绩会逐(zhú)步体(tǐ)现出来。所以只能耐(nài)心地去等(děng)待它的(de)基本面不断地凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文(wén)中提及个股(gǔ)仅为(wèi)举例分析，不做买卖推荐。）

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