文：任(rèn)泽平团队　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是该取消预售制了。 1月17日(rì)召开的全国住(zhù)房和(hé)城乡建设(shè)工(gōng)作会议提出“有(yǒu)条件的(de)可以进行现房销售(shòu)”，不足一个月时间，已有山东(dōng)、安徽、河南(nán)、四川、广东(dōng)等地(dì)明确表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售(shòu)制了，用你的钱，建你(nǐ)的(de)房子，还烂尾(wěi)了(le)，这是对购(gòu)房者的不公平。以后谁有钱谁(shuí)建房(fáng)，没(méi)钱没实力的别建(jiàn)了，不(bù)能把包袱甩(shuǎi)给老百(bǎ全国有多少个省市自治区和直辖市 全国有多少个地级市i)姓(xìng)和社会，这(zhè)是房地产从大(dà)开(kāi)发时代步入高质(zhì)量发展阶段的必然趋势，也是对(duì)购房老(lǎo)百姓的最大保护。98年房(fáng)改时，全国缺房(fáng)子(zi)，开(kāi)发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发(fā)进入(rù)存量时代，对(duì)购房民众不(bù)公(gōng)平的预售制已经过(guò)时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售(shòu)。以后一手交钱(qián)，一手交房，天经(jīng)地义(yì)。当(dāng)然二(èr)次房改是(shì)个技术活(huó)，兼顾化解停贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼(lóu)、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心以(yǐ)及(jí)长效机制，长效机制四(sì)大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩(gōu)、金融中性(xìng)稳定和房地产税。如果按(àn)照经济规律办事，中国一定(dìng)能实(shí)现房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆和长期平稳健(jiàn)康发(fā)展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制、改为现房销售(shòu)？大家想想，绝大部分商品是一(yī)手交钱(qián)一手交货，预售(shòu)制是(shì)对购买(mǎi)者的单(dān)方面不(bù)公(gōng)平(píng)制度(dù)，购房(fáng)老百姓(xìng)几乎承担了所有(yǒu)商品不(bù)能(néng)交付的风(fēng)险。从(cóng)个人层面看(kàn)，预(yù)售制对购房者(zhě)非常(cháng)不公(gōng)平(píng)，比如(rú)，交房等(děng)待期一般(bān)为两年，在此期(qī)间，购房者(zhě)不仅承(chéng)担银行利息(xī)，还要承(chéng)担(dān)延(yán)迟交房(fáng)、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚(shèn)至不能交房的风险(xiǎn)。从(cóng)行业层(céng)面看，预售制助推部分(fēn)房(fáng)企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，若(ruò)遇(yù)到下行周(zhōu)期(qī)，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险(xiǎn)。取消预售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，这样有(yǒu)助(zhù)于落实中央房住不炒精神(shén)、有助于保障购房老百(bǎi)姓权益、有助于房企稳(wěn)健发(fā)展，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么(me)建议取消预(yù)售制(zhì)度？预售(shòu)制(zhì)度怎(zěn)么(me)来的？国(guó)外什么情况(kuàng)？简单科普一(yī)下：商品房(fáng)预售最早源于中国香港，俗(sú)称卖(mài)楼花，卖期(qī)房，是一种开发商(shāng)放杠杆的方式。98年(nián)房改，由(yóu)于(yú)商(shāng)品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商(shāng)品房预售制度。其(qí)实，当前(qián)世界不少国(guó)家存在预(yù)售制。但是，重(zhòng)点来了！发达国(guó)家一般(bān)有(yǒu)严(yán)格的监管保障措施，开发(fā)商在项(xiàng)目获得政府批准后(hòu)才可以(yǐ)开(kāi)始(shǐ)销售(shòu)，买家在(zài)购买期房后并非像中国一样在支(zhī)付完(wán)首付款(kuǎn)后(hòu)从银行一(yī)次性贷(dài)款支(zhī)付(fù)剩余全部房款，而是根据开发商工程进度在完全交房(fáng)前进(jìn)行分期支付。所以(yǐ)，预售制(zhì)度是需要严格的资(zī)金监(jiān)管、分期支付(fù)以及违约处罚措施(shī)作为保障的，如果没有这(zhè)些保障措施，一定会触发风险，对购房民(mín)众(zhòng)不公平，所以不如借机取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)度，以后改为(wèi)现(xiàn)房销售。客观讲预(yù)售制度有一定历(lì)史阶段性，现在中国住(zhù)房进入存量时代，取消预售制度有助于降负债(zhài)降杠杆，不(bù)再把烂尾风险甩给老(lǎo)百姓和社(shè)会，当然这需要配套房企(qǐ)债务重组、复工保交楼、恢(huī)复市场信心和房地产长效机制。这是个技术(shù)活，只要坚持市场化改革，中国一定能化解这个(gè)难题，让房地产回归实体经(jīng)济和居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预(yù)售制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不(bù)能兑现的营销手段，而(ér)是所见即(jí)所(suǒ)得(dé)的过硬(yìng)的产品质量和(hé)诚信(xìn)，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极大(dà)的(de)提升开(kāi)发商的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业(yè)的(de)本质是向(xiàng)善，是以客户为(wèi)中心(xīn)，房地(dì)产也不能例外，老(lǎo)百姓买房(fáng)子(zi)是天大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好(hǎo)房幸福一家人。从这(zhè)个(gè)角度(dù)，取消预售(shòu)制、实(shí)施现(xiàn)房销售(shòu)是实现老百姓安居乐业、社会长治久(jiǔ)安(ān)、行(xíng)业企业健康发展的重大措施(shī)。在当前的情(qíng)况下，取消预(yù)售制要结合稳(wěn)楼(lóu)市、房地产软着陆、打(dǎ)通(tōng)金(jīn)融支持当期(qī)三好生、新模式等(děng)综合施策(cè)。

　　作者(zhě)十年前在国务院发(fā)展研究中心(xīn)参与(yǔ)财税改革方案研究时，对(duì)预售制、房地产税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率(lǜ)等进行过长期(qī)系统的专项研(yán)究。（参(cān)考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国(guó)内地商品房预(yù)售制(zhì)的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实(shí)存在

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售资金第(dì)三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交(jiāo)易(yì)立法(fǎ)，设置(zhì)期房预(yù)付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十(shí)世(shì)纪五十年代(dài)在中国香港，楼(lóu)宇(yǔ)出(chū)租是(shì)地(dì)产行(xíng)业盛行的方式，但有着(zhe)转让(ràng)难、出租资金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代(dài)，中国香港(gǎng)还未推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者(zhě)其他临(lín)时住宅，住房的需求(qiú)是相当高，不过大多数居民的储(chǔ)蓄(xù)很(hěn)少。当时楼(lóu)宇买卖多数以(yǐ)一整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚的(de)资金实力(lì)才能购买(mǎi)。虽然楼宇出(chū)租是中国香港地(dì)产行业盛行的方(fāng)式(shì)，但有着转让(ràng)难、出租资金(jīn)周(zhōu)转期长等问题。针对这一(yī)系列问(wèn)题，不少地产(chǎn)商开始探求新(xīn)的(de)方(fāng)式，如把楼宇契约切开，即“分(fēn)契”，然(rán)后将楼(lóu)宇分层出售。这模式一经推行(xíng)，购买楼宇(yǔ)的(de)市民(mín)数量有所增加，开发商(shāng)资金(jīn)周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的基础上，将“按(àn)揭”模式(shì)引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍(huò)英东(dōng)创(chuàng)办立信置业有限(xiàn)公司(sī)，凭借商业(yè)直觉和多年经(jīng)营杂货(huò)铺(pù)、海上驳运业务的经验(yàn)，对于商品流(liú)通、资金周转(zhuǎn)有着(zhe)独(dú)到的见解，在(zài)努力寻求方法(fǎ)加快自(zì)身(shēn)资金周转。当时其(qí)在购下九(jiǔ)龙的一块(kuài)地盘(pán)后，除了分层出售(shòu)、还印发售楼说明书，上有(yǒu)文字详(xiáng)尽(jǐn)说明楼宇的地势环境、建筑材料(liào)、分层价格、订(dìng)购(gòu)方法等。此(cǐ)外，“卖(mài)楼花”是(shì)另(lìng)外一个亮点，即(jí)先收取买家(jiā)的订金(jīn)，采用类似租金的(de)分期付款形式，等(děng)新(xīn)楼落(luò)成(chéng)时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的(de)房产。这种方(fāng)式减(jiǎn)轻了(le)民(mín)众购房的(de)资金压力，加速了房屋(wū)的建造和销售(shòu)，也解决了制(zhì)造商(shāng)的资金(jīn)问题(tí)，降低投资风险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期付款”的销售模(mó)式成为当时中国香港房(fáng)地产(chǎn)市场的一大特色，纵观中国(guó)香港房地产市场的改革(gé)，“卖楼花”模式高效(xiào)率地(dì)解决了核(hé)心的住(zhù)房供不(bù)应求的(de)问题(tí)，使房市(shì)发展进入新阶段。

　　预售楼花模式(shì)推(tuī)动了中(zhōng)国(guó)香港楼市(shì)几十年繁荣，但期间也出(chū)现(xiàn)过“烂尾楼(lóu)”的情况，但(dàn)监管部门不断完善(shàn)、规范化，建立健全的监管机(jī)制，促进市(shì)场健康发展。例(lì)如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因建筑费用超支(zhī)停工，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港管理部门(mén)提升了对于(yú)预售(shòu)楼花制度的监管，即(jí)要(yào)求开发商在预售前，确保地价(jià)款已经全部支付，还要证明自(zì)身有资(zī)金(jīn)等能力(lì)把项目完(wán)成，资金(jīn)需(xū)放入律师所(suǒ)托管，支取时需律所和建筑(zhù)师的核(hé)准。为了防(fáng)止开发商、律(lǜ)所、建筑师等(děng)造假，套取监管账户资金，中国香港要(yào)求律师行(xíng)在银行开(kāi)设的(de)信托账户（监管(guǎn)账户）、开发(fā)商操作等采(cǎi)取全透明(míng)化机制，且银行的责任上升(shēng)，如出现房屋“烂(làn)尾(wěi)”情况，银行将(jiāng)成最(zuì)大风险方，后续需(xū)自身(shēn)推动项目完工。随(suí)着监管体(tǐ)系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的(de)现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　二十世(shì)纪九十年代(dài)，中国内地(dì)面临住(zhù)房需(xū)求大和供给量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼(lóu)花”制度(dù)。建国以来(lái)，中国内地优先发展(zhǎn)重工业，强调(diào)基础建设，这一导向使前期发(fā)展工业(yè)化的进程大于城(chéng)市化进程，唯有解(jiě)决(jué)住房基础等(děng)城市化配(pèi)套(tào)问(wèn)题，才能进(jìn)一步推进城(chéng)市化(huà)。但当时推(tuī)行(xíng)的是“统一管理，统一(yī)分(fēn)配，以租养房(fáng)”的(de)福利分房制度，住房市(shì)场发展(zhǎn)起步较晚(wǎn)、增(zēng)速较(jiào)慢，福利分房制(zhì)度也(yě)出现了分配不公、效(xiào)率低、配套差(chà)等问题，因此福利(lì)分房制度(dù)不再适(shì)用(yòng)于当时(shí)的国情(qíng)。叠加房地产市(shì)场面(miàn)临商品房的(de)需求量大，而社(shè)会(huì)缺少大(全国有多少个省市自治区和直辖市 全国有多少个地级市dà)型房(fáng)地(dì)产开发(fā)商，商品房供(gōng)应量小的困境(jìng)，此时引入(rù)中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地(dì)产(chǎn)市场的(de)一针强心剂。从1994年(nián)起(qǐ)，中国内地(dì)逐步引进中国(guó)香港预售(shòu)商(shāng)品(pǐn)房制度，先后出(chū)台多项文件，大力(lì)支持国内房地产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国务(wù)院出(chū)台《关于进一步(bù)深化城镇住(zhù)房(fáng)制度(dù)改(gǎi)革，加(jiā)快(kuài)住房建设的通知(zhī)》文(wén)件，决定停止住房无偿实物分配(pèi)，逐步实行住房分配(pèi)货币化、住房供给商品化(huà)、社会化的住房新体制(zhì)，从计划经济(jì)下(xià)的福(fú)利(lì)分房转向(xiàng)市场经济的商品房(fáng)。房地产市场(chǎng)采用预(yù)售(shòu)制，允许开发商卖期房，解(jiě)决了房企缺少资金和(hé)开发时间周期(qī)长(zhǎng)的两大难题，开发(fā)商以预售款(kuǎn)撬(qiào)动(dòng)下一个项目的(de)开发(fā)，形成滚(gǔn)动开发模式，住房(fáng)供应速度加快。自(zì)此中国内地开始房改货币化，中国人民(mín)银行等多方迅速(sù)出台(tái)相关的信贷政策，支(zhī)持购房(fáng)者，极大作用推动了房(fáng)地产市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式(shì)后，经(jīng)调整形成契合中国内地的(de)商(shāng)品房预售(shòu)制度。预售制的初衷(zhōng)是为了缓解房企资金(jīn)压(yā)力，加快(kuài)城镇(zhèn)住房建设(shè)。具体来(lái)说，是指房地产(chǎn)开发企(qǐ)业将正在建设中的房(fáng)屋预先出售(shòu)给(gěi)购房者，由购房者支付定金或(huò)房(fáng)款的(de)行为。区别于中国香港，在中国内地实(shí)践过程中，商品(pǐn)房(fáng)预售流程为：房地产开发商办理预售许可证-签订商品房(fáng)买卖合同-进行备案登记和预(yù)告登记-交付(fù)房屋(wū)。在购房过程(chéng)中，购(gòu)房者需要一(yī)次性(xìng)付清首付(fù)款，并采用银行(xíng)贷款的形式一次(cì)性付清剩(shèng)余房(fáng)款，换言之(zhī)，房屋未建成，开发商可能(néng)已拿到了全部购房款，这点与中(zhōng)国香港的按照工程进(jìn)度付款有所不同。对中国内地的开(kāi)发商而言，预售制商(shāng)品房也开启了(le)高周转(zhuǎn)、高杠杆的(de)运(yùn)作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化(huà)进程，但背后潜藏的(de)风险确(què)实存在

　　作为中国内地(dì)商品房(fáng)销(xiāo)售的最主要方(fāng)式，预售(shòu)制极大缩短房企现金回(huí)笼周期，同时增(zēng)加(jiā)市场商品(pǐn)房供(gōng)应，推动(dòng)了城镇化(huà)发展(zhǎn)进程。预售制在过去(qù)20多年对中国内(nèi)地房地产市场的稳步发展起到(dào)了重(zhòng)要作用，不仅解(jiě)决了(le)房(fáng)地产市(shì)场快速发展(zhǎn)阶段的(de)资金(jīn)需(xū)求，也(yě)提高(gāo)了居民居住水平，中国内地(dì)城镇(zhèn)居民(mín)从筒(tǒng)子(zi)楼住(zhù)到住(zhù)宅小区，从全民蜗居到基本适(shì)居，住房事(shì)业取得巨大进步，数十年(nián)时间走(zǒu)完(wán)发达国家几百年城镇(zhèn)化路程。改革(gé)开放(fàng)以来，城镇(zhèn)化(huà)进程进入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城(chéng)镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间增长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市(shì)建成区(qū)面(miàn)积由(yóu)7438平方公里增长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房(fáng)存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅(zhái)存量从不到(dào)14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建筑面积从(cóng)8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房套数(shù)从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预(yù)售制在(zài)当前(qián)已成为中国内地商品(pǐn)房(fáng)销售最主(zhǔ)要方式，2005年(nián)中国(guó)内地商品住宅期房销售面积占总(zǒng)销售面积的比重为63％，而2021年(nián)期房(fáng)累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制(zhì)也推动了中国内地房地产行业的发展(zhǎn)。中国(guó)内(nèi)地房地产历经二十(shí)多年长周期繁荣(róng)，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开(kāi)工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投(tóu)资完成额从0.4万(wàn)亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房销售面积和销售金额(é)分别从1.5亿(yì)平增至(zhì)17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速(sù)发展，房地产(chǎn)企业从无(wú)到有、从国(guó)企先(xiān)行(xíng)到民(mín)企崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地(dì)产企业数(shù)量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也(yě)成(chéng)为拉动中国(guó)内地经济高增(zēng)长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠(qú)道，房(fáng)地(dì)产带(dài)动(dòng)的上下游产业(yè)链特别长(zhǎng)，高达50多(duō)个行业。2020年房地产及其产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房(fáng)地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链(liàn)占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金(jīn)融(róng)、批(pī)发、建材(cái)的带动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房(fáng)地(dì)产(chǎn)完全(quán)拉动的投资占(zhàn)全(quán)社(shè)会固定资(zī)产(chǎn)投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地(dì)产贷(dài)款占银行各项贷(dài)款余额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道(dào)业务，占(zhàn)比超过三分(fēn)之(zhī)一。从房地产融资存量占社融存量(liàng)比(bǐ)重看，2021年12月占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如果房(fáng)企大(dà)面积违约，将导致银(yín)行不良率大幅(fú)上(shàng)升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道，根据我们的(de)《中国住房市值(zhí)测算报告(gào)》，2020年中国住房市值为62.6万(wàn)亿美(měi)元，大于美国的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德(dé)三国合(hé)计的(de)31.5万亿美元。从住(zhù)房市值占股(gǔ)债(zhài)房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住(zhù)房市值(zhí)与股债房市(shì)值的比例较高，主要是因为住房(fáng)市值(zhí)高，以(yǐ)及(jí)中国资本市场发(fā)育尚不成熟，直接融资比(bǐ)例(lì)较(jiào)低，股票、债券市值(zhí)较(jiào)低，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜(qián)藏的风险确实(shí)存(cún)在，当前的负面效应愈(yù)发(fā)凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分商(shāng)品是一手交(jiāo)钱一手(shǒu)交货，预售制是(shì)对购(gòu)买者的单方(fāng)面不公平制度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎(hū)承担了所有商品不能交(jiāo)付的风险。比(bǐ)如(rú)，交房等待期(qī)一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承担银(yín)行利息(xī)，还(hái)要承担延迟交房、“一(yī)房二(èr)卖”、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至(zhì)不能交房等风险。另外，购(gòu)房者和开发商之(zhī)间的购房合同、购(gòu)房者和银行的按揭贷(dài)款合同是(shì)两个独立(lì)的合(hé)同关系，如果开发商发生违约(yuē)，购(gòu)房者只能根(gēn)据购房合同向开发商(shāng)主张权力，但依旧需要根据按揭(jiē)贷(dài)款合同按时向银行进行(xíng)贷款偿还，因(yīn)此购房者(zhě)承担的风(fēng)险较大。

　　从行(xíng)业层面看，预售(shòu)制(zhì)助推部分房(fáng)企过度(dù)举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇到下(xià)行周期，会引(yǐn)发(fā)资(zī)金链断(duàn)裂(liè)、项目搁置等系列风险，进行影响自(zì)身信用和购房者对行业(yè)的信心。

　　从(cóng)金融层(céng)面看，银(yín)行作为(wèi)按揭贷款的发(fā)放方，一旦(dàn)房企(qǐ)因为(wèi)市场(chǎng)波动或经营不(bù)善，出现资金链断(duàn)裂等一系列问题(tí)，导致“烂(làn)尾”等(děng)情况，而房企(qǐ)通(tōng)过(guò)与购房(fáng)者签订(dìng)的(de)预售合同和按揭合同，已经从银行获得房款，如果购房(fáng)者丧失还款(kuǎn)能(néng)力或短期(qī)不能还款(kuǎn)等(děng)，则风险完(wán)全由银行承担(dān)，银行将(jiāng)面临较大的(de)坏账压(yā)力(lì)。

　　从(cóng)监管角(jiǎo)度看，购(gòu)房者的预售监管(guǎn)资(zī)金去(qù)哪(nǎ)了？楼盘“烂(làn)尾”，归(guī)根结底两个字(zì)那就(jiù)是“没(méi)钱”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市商品房预售管理(lǐ)办法》中明确规定(dìng)了(le)开(kāi)发(fā)企业(yè)预售商品房(fáng)所得款项应当用于有关的(de)工程建设(shè)，商品房预售(shòu)款监管的具体办法，由房(fáng)地产管理部门制定。但多年以来全国并没(méi)有统(tǒng)一的预售资(zī)金监管规定，各地(dì)实行(xíng)“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重(zhòng)庆(qìng)、长(zhǎng)沙(shā)等城市重点(diǎn)监管资金比(bǐ)例为(wèi)总预售款的(de)15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等城市则按照项(xiàng)目的建(jiàn)安(ān)成(chéng)本乘以(yǐ)建(jiàn)筑(zhù)面积或者项(xiàng)目工程总额报价计(jì)算(suàn)重(zhòng)点(diǎn)资金(jīn)。而事实是，不少(shǎo)购房款未(wèi)进入(rù)监管账户(hù)、或进入监管账户(hù)后被挪用，导致楼(lóu)盘没(méi)有资金继续建设(shè)。收楼遥遥无期，月(yuè)供却被迫继续还款(kuǎn)。那么，监管账户资金如何被(bèi)挪走的？实际上，在(zài)过去房地产大开发(fā)时(shí)代(dài)的高周(zhōu)转背景下(xià)，抽调预售款监管(guǎn)账户资金，是行业“潜规则”。比如(rú)工程总承包(bāo)方，以工程建设名(míng)义(yì)，获得监管(guǎn)账户(hù)拨付资金，再由工程方(fāng)将(jiāng)资金(jīn)转给房企，而拨付的工程(chéng)款，远超工程进度(dù)所(suǒ)需。通过这些方式套取(qǔ)的(de)资(zī)金，在房企各地项(xiàng)目间(jiān)流动，变相加杠杆(gān)，这样做提供了资金流动(dòng)性，房企抽调资金统筹(chóu)拿地、还款(kuǎn)和(hé)楼盘建设，形成一种资金(jīn)循环高(gāo)周转(zhuǎn)模式，但一(yī)定程度上(shàng)把风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商(shāng)品房预(yù)售制(zhì)度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者(zhě)预(yù)付资金，一般设有定金或预付款(kuǎn)保护机(jī)制，如英国(guó)、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要(yào)求(qiú)购房者支(zhī)付的(de)预付款比例相对较低，绝大部分房款在(zài)房屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付款(kuǎn)一(yī)般以定金(jīn)方式(shì)支(zhī)付，或按工程进度分(fēn)期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方(fāng)式(shì)发(fā)放按揭贷款，一是按(àn)工程进度付款，按揭贷款按照工程进度逐(zhú)渐发放，购房(fáng)者开始(shǐ)月供；二是房屋交付后发(fā)放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售商品房(fáng)提供期(qī)房(fáng)烂(làn)尾(wěi)保险(xiǎn)，在商(shāng)品(pǐn)房出现重大延期(qī)或重(zhòng)大缺(quē)陷时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交付质量(liàng)的保障有两种方式(shì)，一是期房由政(zhèng)府或第三方验(yàn)收合格并(bìng)提供验(yàn)收凭证后，开发商凭(píng)验(yàn)收凭(píng)证取得购房者支付的房款。二是开发商为购房者提供(gōng)一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房(fáng)者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资(zī)金第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款

　　美国期房定金一定期限内无(wú)条件返还，最低(dī)首付(fù)比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按揭还款，交付前(qián)资金由第三方全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首(shǒu)付环节(jié)，定金比例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可(kě)低于3.5％，根据(jù)美(měi)国官方数据，2021年美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金或首付(fù)外(wài)，购房者在房屋交付(fù)后通(tōng)过按揭(jiē)贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防止(zhǐ)开发(fā)商挪用资金(jīn)，购房者(zhě)的定(dìng)金及首付款由第三(sān)方公证行或(huò)产权保险公(gōng)司的信托(tuō)账户监管。如果开发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房(fáng)者(zhě)资(zī)金可通过申请(qǐng)仲(zhòng)裁取回，且不承担(dān)任何责任与损失。而(ér)开发商在(zài)房(fáng)屋建(jiàn)设过程(chéng)中的资金全部来自银行，银行根(gēn)据工程进度向(xiàng)开(kāi)发(fā)商提供(gōng)一定比例(lì)的(de)贷款(kuǎn)，由于开(kāi)发商挪用资金直(zhí)接(jiē)损害银行(xíng)利益(yì)，银行有(yǒu)充分(fēn)动机(jī)监管开发商施工进度。开发(fā)商在房屋交(jiāo)付时需(xū)取得由政府相关(guān)部(bù)门经审查后发放的验(yàn)收凭证，通过验收凭证向(xiàng)银行得到购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期(qī)房烂(làn)尾险

　　德(dé)国期房(fáng)可零(líng)首付购房，房款按建造工期进度(dù)支付，按揭按(àn)工(gōng)期放(fàng)款后还(hái)贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，开(kāi)发(fā)商或购房者可购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开发商在(zài)项(xiàng)目获批后即可预售房屋。签署购房(fáng)合同前(qián)，购房者需支付约2000欧的定金并(bìng)进行预约公证，签订(dìng)合同(tóng)后定金(jīn)退还。如由于任何原因不能购买，定金按照德国法律全(quán)部退还。

　　签(qiān)署购房合同后，购房者(zhě)需支(zhī)付公证费和土地交易(yì)税，分(fēn)别为房(fáng)屋(wū)售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费(fèi)用不包含在(zài)购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方(fāng)面(miàn)，德国也(yě)采(cǎi)取按工期(qī)支付房款的制度，一般分7笔进行(xíng)支(zhī)付，具体支付节点、比例因项目而异。一般来说(shuō)，支付(fù)节点可(kě)分(fēn)为公证后、主体完工、内部水暖电路(lù)完工、窗户玻(bō)璃完(wán)工、室(shì)内清洁(jié)及墙面完工、地板完工、全部完工(gōng)，支(zhī)付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面(miàn)，购房(fáng)者可在支付房款前申请房贷，房贷利率采用固定利率，银行按施工(gōng)节奏分多次发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给(gěi)予购房(fáng)者一定使(shǐ)用(yòng)期限(xiàn)，期限结束(shù)后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保(bǎo)险方面，德(dé)国保(bǎo)险公(gōng)司(sī)针对期房设(shè)计(jì)了(le)两种保(bǎo)险，保险的(de)功能(néng)是当房屋出(chū)现重大延期或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保险公司保证(zhèng)开发商赔偿或修复，开发商(shāng)破产，由保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司负责(zé)相应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护(hù)机(jī)制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国(guó)预(yù)售制设有10％定金保险保护机制(zhì)，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖(mài)双(shuāng)方(fāng)律(lǜ)师严(yán)格监管。

　　订(dìng)立合(hé)同前，买(mǎi)卖(mài)双(shuāng)方均有(yǒu)一名律师，负责沟通(tōng)期房(fáng)交易中(zhōng)的房产、资金、合同(tóng)等各个环节，各环节(jié)内容确认无误后(hòu)签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了(le)10％定金保险保护机制，当(dāng)开发商出现财务、经营问(wèn)题时，购房者10％的定金由保(bǎo)险公司赔付，而(ér)超出10％的部(bù)分较难(nán)追回。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，首付比例通常为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订21天内支(zhī)付(fù)。

　　余(yú)款(kuǎn)支付环节，英(yīng)国采取按(àn)工程(chéng)进度付(fù)款的(de)方式(shì)，但是交房前付款比例(lì)相对较低，一般会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交(jiāo)房前付款比例(lì)在(zài)20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后支付。

　　交付环节，英国(guó)规定房屋(wū)必须经过(guò)房产公证公司的(de)检验验收后才能交付，交付(fù)后方可(kě)按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环(huán)节，英国期(qī)房预(yù)售资金(jīn)监管极为严格，资金也由律(lǜ)师(shī)监(jiān)管，在确认(rèn)工(gōng)程进度、支付相关款(kuǎn)项过程中，由(yóu)买(mǎi)房律师将资(zī)金(jīn)转给卖方律师，卖方(fāng)律师转(zhuǎn)给开发商，即资(zī)金在进入开发商账户前经过两道(dào)关口，有利(lì)于(yú)保障(zhàng)购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期(qī)房交易立法，设置期(qī)房预付款保(bǎo)全措(cuò)施

　　日本(běn)期房交易立法，定(dìng)金超5％或1000万(wàn)日元时(shí)，开(kāi)发(fā)商(shāng)必须(xū)完成(chéng)“预售房(fáng)定金(jīn)保全措施(shī)”，交房前付(fù)款比例不(bù)超房款(kuǎn)的(de)20％，开发商(shāng)违约(yuē)需(xū)返(fǎn)还定价(jià)并(bìng)赔偿(cháng)约10％房(fáng)款，交房后按揭还款。

　　立(lì)法方面，日本二战(zhàn)结束(shù)后由于房屋供给严(yán)重(zhòng)失衡(héng)，叠加法律空白(bái)，社会上“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为(wèi)此，日(rì)本政府1952年出台《宅地建筑(zhù)物(wù)交易法》，经多次修订(dìng)，目前是唯一一部规(guī)范(fàn)期房(fáng)交易的(de)法(fǎ)律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日本《宅地(dì)建(jiàn)物取引业法(fǎ)》，对购房者(zhě)支付定金超(chāo)过5％或(huò)超1000万日元的(de)部分，法律要求开发商必须完(wán)成定(dìng)金保全措施才可预售。什么(me)是定金保全措施(shī)？即买卖(mài)双方(fāng)签(qiān)订购房合同(tóng)时，开发(fā)商(shāng)向金融机构或指定保证机构或保险机构(gòu)签订定金保(bǎo)证委托(tuō)合同，设置购房者定金的保(bǎo)证或(huò)保险，并将相应的保(bǎo)证金证明(míng)书交付给(gěi)购房者。除(chú)定(dìng)金外，其他预先支付的购房款(kuǎn)也受该措(cuò)施保护。若开发商倒闭导致期(qī)房烂尾，购房(fáng)者可(kě)凭保(bǎo)证金(jīn)证明书向(xiàng)金融机构或保证机构或(huò)保险公司兑(duì)付，同时，开(kāi)发商需向购房者赔付(fù)违约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前(qián)只需支付最(zuì)多不超20％的(de)定金，签订购房合同后，购房者即可(kě)向(xiàng)银行申请贷款，但交房后才开(kāi)始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房(fáng)后(hòu)开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者(zhě)违约可(kě)返还相当于3.75％房款的(de)订金，首付比例(lì)20％，余(yú)款(kuǎn)按工程进度支付，所有资金(jīn)进银行专(zhuān)门项目资金账户，交房后满1年(nián)保修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡(pō)开发商(shāng)有(yǒu)统一(yī)的选购(gòu)权合同以及订金(jīn)返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订(dìng)购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付(fù)比例方面，签订购房合(hé)同后，购房者(zhě)需支付15％的首付及印花税，同时(shí)购房者向银行(xíng)申(shēn)请按(àn)揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新加坡期房(fáng)同样采取按工程进度付款的(de)方式，《发(fā)展商条(tiáo)例》对期房付款流程做了统一详细规定，要(yào)求所有(yǒu)开发(fā)商遵守，支付节点(diǎn)一般为(wèi)合同签订(dìng)后(hòu)、地基完工、框架完工(gōng)、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程(chéng)进(jìn)度(dù)放款，月(yuè)供在此过程中随着放出贷款的增加而(ér)增加，未放款部(bù)分无(wú)需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款(kuǎn)会存入(rù)银行专门的项目资(zī)金账户，账户资金提取须与房屋建(jiàn)设(shè)有关。房屋交付后，购(gòu)房者享受1年的房屋保修(xiū)期，此后(hòu)购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短(duǎn)期来看，当前房地(dì)产到了政策出手临(lín)界点(diǎn)，重点是保交楼和(hé)房企重组。一方面，加(jiā)大对刚需和改(gǎi)善型需求的支持力度(dù)，长短兼(jiān)顾妥善应对局(jú)部停贷(dài)现象(xiàng)，重点是保交楼保(bǎo)复工保(bǎo)民(mín)生，给予强(qiáng)有力(lì)的(de)金融工(gōng)具支持。另一(yī)方面(miàn)，从(cóng)现在起(qǐ)，对还在(zài)正常运(yùn)转(zhuǎn)的(de)房企包括民营企业，加大支持(chí)力度，由优质(zhì)房企牵头(tóu)并购(gòu)重组整(zhěng)个行(xíng)业，为每个房(fáng)企(qǐ)配套AMC和财团，给予金(jīn)融(róng)工具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分估计(jì)形势复杂性和人性复杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复工(gōng)保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机(jī)制。长效(xiào)机(jī)制四(sì)大(dà)关(guān)键是推动城市(shì)群战略(lüè)、人(rén)地挂(guà)钩、金融中(zhōng)性稳(wěn)定和房地产税。定金环节，建立开发(fā)商违约后(hòu)定(dìng)金保护机(jī)制，如将已支付(fù)定金(jīn)冻结至房屋交(jiāo)付阶段，保(bǎo)障购房(fáng)者(zhě)定金(jīn)安全。签订合同环(huán)节，鼓励保险(xiǎn)公司(sī)介入(rù)，为(wèi)房(fáng)屋重大(dà)延期(qī)以及重(zhòng)大(dà)缺(quē)陷(xiàn)等情况提供充分的保障。余(yú)款(kuǎn)支付环节，建立按工程(chéng)进度付款机制或(huò)交房后按揭贷款机制(zhì)，充分保护购(gòu)房者的权益。资金监管(guǎn)环节，引入独立于开发商、银行的(de)第三方资金监(jiān)管(guǎn)机构，或由政府相关部门(mén)直接监管，以此(cǐ)防止资(zī)金挪用现象(xiàng)。交付环节，建立商品房保修期(qī)制度。保修(xiū)期(qī)内，开发(fā)商应对(duì)房屋质量问题全权(quán)负责、免费维修，购房者在保(bǎo)修期结(jié)束后支付尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期来看(kàn)，取消(xiāo)商品房(fáng)预售制是大势所趋(qū)。一方面(miàn)，98年(nián)房改(gǎi)时，全(quán)国缺房子，开发商(shāng)缺(quē)钱，预(yù)售(shòu)制是权宜(yí)之计，现在全国(guó)套(tào)户(hù)比超过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购房(fáng)民众不公平的预(yù)售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房(fáng)销(xiāo)售。另一方面，取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见即所得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这才是对(duì)购房民众的最根本最实质的保障，这样将极大的提升(shēng)开发(fā)商的建筑质量，实(shí)现良(liáng)币驱逐劣(liè)币。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 全国有多少个省市自治区和直辖市 全国有多少个地级市