5月(yuè)以来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中(zhōng)信房地(dì)产指数(shù)本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基金为代表的(de)机构对于这(zhè)一板块已经在悄然布局(jú)。数(shù)据显示，以南(nán)方(fāng)和华夏(xià)的两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所公布(bù)的总份额(é)均较4月28日(rì)时有小幅增长。根(gēn)据基金一季(jì)报统计，龙(lóng)头与地(dì)方国企央(yāng)企获得增持，持仓数(shù)量(liàng)占流通(tōng)股比重增幅五只(zhǐ)个(gè)股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或“底部回(huí)升(shēng)”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从(cóng)公募基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地(dì)产行业(yè)标(biāo)的市值约1188亿元，占(zhàn)其(qí)所持股票市值(zhí)的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色，但公募所持(chí)房地产公司市(shì)值在股票资产中(zhōng)的(de)占比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更(gèng)是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三(sān)年(nián)来的首次回升(shēng)，年底这一数值从(cóng)1.56％升至(zhì)1.65％。与此(cǐ)同时，公募对(duì)房地(dì)产行(xíng)业的持(chí)股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势(shì)头似(shì)乎在今(jīn)年一季(jì)度得以(yǐ)延续。数据统计显示，公募重仓持有房地产(chǎn)板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提(tí)升(shēng)6.71％。持仓市值前五个(gè)股(gǔ)分(fēn)别为保利发展、招商蛇口、万科A、华(huá)发股(gǔ)份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现(xiàn)，公募对(duì)于房(fáng)地产的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇(huì)总的重仓股中，房地产板块排名(míng)最(zuì)高的(de)是(shì)保利(lì)发殖民地和半殖民地区别通俗易懂，中国7个殖民地展，在基金(殖民地和半殖民地区别通俗易懂，中国7个殖民地jīn)重仓(cāng)第(dì)33位。排名(míng)第(dì)二的(de)是招商蛇口(kǒu)，排(pái)在第78位。而(ér)老牌龙头股万(wàn)科A排在第96位。对比(bǐ)去年四季(jì)报，变化之处首先(xiān)在于几只房(fáng)地(dì)产龙头(tóu)股(gǔ)从排位上看均有(yǒu)退步，尤其(qí)是万科最为明显；其次是金地集团退出百大之(zhī)列。但考虑到房地(dì)产是(shì)复苏链上最后一环，且首季并(bìng)非行业销售旺季，其(qí)传导(dǎo)到二(èr)级市场乃至机构(gòu)持仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形(xíng)成(chéng)共识的(de)是，经济圈判断(duàn)房地产已经进入大分化(huà)时代，一二线城(chéng)市好于三四线城市。而映射到二级市场投资上(shàng)，配(pèi)置(zhì)房(fáng)地产(chǎn)行业轻松(sōng)收获行业贝(bèi)塔的(de)红利期一去(qù)不返了。“如果(guǒ)按照产业周(zhōu)期来(lái)分类(lèi)，包括房地产(chǎn)等几类行业(yè)在盖(gài)特纳曲线(xiàn)里属于成(chéng)熟期(qī)或者衰退(tuì)期的行业，传统认知上没有什么投资机(jī)会(huì)的。但在这几年特殊的行情(qíng)里包(bāo)括(kuò)煤炭(tàn)、电解铝等类似的(de)行业也出(chū)现了(le)一(yī)些(xiē)机会，背(bèi)后的(de)逻(luó)辑是(shì)供给侧发生了更大(dà)的变(biàn)化。”一不愿具名的上海(hǎi)公(gōng)募基金(jīn)经(jīng)理指(zhǐ)出(chū)。

　　不(bù)过也有公募人士持(chí)谨慎乐(lè)观态度：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米的年销售面积很(hěn)难(nán)再出现(xiàn)了，2022年光(guāng)是(shì)居民存(cún)款(kuǎn)数量增加了15万(wàn)亿元。中国存量有400亿平方米建筑(zhù)面积(jī)，考虑存(cún)量(liàng)地产的更新(xīn)，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端还需要有一定的政策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究员吕功绩也指出(chū)：“时至今(jīn)日，无论(lùn)从城镇化的进程，还是人(rén)均住房面积(jī)（接近30平/人），我(wǒ)国(guó)均已(yǐ)告别住房短缺时代，而(ér)目前(qián)居民的杠杆率和房价收(shōu)入也不支撑每(měi)年18万亿元(yuán)的销售(shòu)额，以及过快(kuài)上行的房价，因而行业(yè)高增(zēng)的(de)时代已经过去，未来行业的需求或将(jiāng)回(huí)落，在此过程(chéng)中，伴随着(zhe)地产的(de)高杠杆属性，就(jiù)很容易出现信用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行(xíng)业进(jìn)入到供(gōng)给侧(cè)出清的过程。这个过(guò)程中，综合竞(jìng)争力强的公司(sī)就能(néng)够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式，获(huò)得(dé)市(shì)占率的提升。当行业需求见顶回(huí)落时，行业的贝塔已经过去了(le)，但不(bù)代表(biǎo)没有(yǒu)投资机会(huì)，机会在于城(chéng)市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资(zī)，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是(shì)基于(yú)这样的认识(shí)转(zhuǎn)变，精(jīng)耕(gēng)细作个股成(chéng)为公募乃(nǎi)至(zhì)整(zhěng)体(tǐ)机构的务实之举。

　　机构配(pèi)置房地产“风物(wù)长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的(de)成(chéng)香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个(gè)股来看，《红周(zhōu)刊(kān)》利用(yòng)Wind统计(jì)申万房地产板块个(gè)股，在纳入(rù)统(tǒng)计的124只房地(dì)产(chǎn)类(lèi)标的股中(zhōng)，本月以来实现(xiàn)股价(jià)上涨的达(dá)到了(le)81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是(shì)上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣(róng)安地产(chǎn)。排名第一(yī)的上实发展(zhǎn)，五(wǔ)一假期归来后日成交量明(míng)显(xiǎn)放大(dà)，4日、5日(rì)连续两(liǎng)个交易日(rì)收出(chū)涨停。从该股的基本面来看，上实发(fā)展的(de)主营业务为房地产(chǎn)开发与(yǔ)经营。公司的主要产品及服务(wù)为房地产销售(shòu)、房地产租赁、物业(yè)管理(lǐ)服务、工程项目、酒店经营。从(cóng)业绩(jì)数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流(liú)通股(gǔ)股东来看，各类机构都有对其布局的例(lì)子(zi)。以3月31日时的(de)首季十大流(liú)通股股(gǔ)东来看， 具体(tǐ)包括公募的上(shàng)银基金、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇金、长城资产管(guǎn)理公司等都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦东金桥也(yě)是上(shàng)海本(běn)地房企，其第一季度(dù)的收入利润规(guī)模大幅度复(fù)苏。究(jiū)其原因，一(yī)方面是该公(gōng)司后(hòu)疫情(qíng)时代出租率复苏至近年来最高，另(lìng)一方面(miàn)则是(shì)公(gōng)司拿地结算(suàn)持续性向好，从(cóng)数(shù)字上看，一季(jì)度新增虹口(kǒu)135、138住宅地(dì)块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩(jì)势头向好背(bèi)景下，自然(rán)也(yě)吸引了知名机构在其中持续驻足。从第一季(jì)度十(shí)大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的(de)两只(zhǐ)产品依(yī)然在(zài)前十中，这也是连续(xù)第三个季(jì)度(dù)他(tā)有的(de)两只产品杀入前十。同时榜单中(zhōng)还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其(qí)当季(jì)还小幅增加了持(chí)股。

　　除去上述两家上海区域性地(dì)产公司外，荣安地产则是主(zhǔ)要布局(jú)在深圳的(de)地(dì)产公司，一季报交出的(de)也是一份报喜的成绩单：首季公(gōng)司实(shí)现营业收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上(shàng)市(shì)公(gōng)司股东的净利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构(gòu)态度来看，《红周刊》注意到两只公募指(zhǐ)基首季新(xīn)杀入十大流通股股东行列。具体说来(lái)， 南方(fāng)中证全(quán)指房地产ETF上榜排名第七(qī)位(wèi)，富国中证(zhèng)指数(shù)1000增强则排名(míng)第(dì)九位(wèi)，此外联袂出现的机构还(hái)有(yǒu)QFII高(gāo)盛(shèng)国际和私募(mù)迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴证全球(qiú)基金相关人士分(fēn)析(xī)：“经历(lì)过行业(yè)洗牌(pái)和(hé)兼并重组(zǔ)后，龙头的(de)价值更为笃定突出；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优质土地供给较多（券商测算对应(yīng)潜(qián)在毛利(lì)率在25％以(yǐ)上(shàng)，目前房(fáng)企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限于信(xìn)用问题或(huò)者(zhě)资(zī)金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低成本土(tǔ)地，龙头房企的拿地(dì)力度（拿(ná)地金额/销售金额）基本在(zài)30％以上(shàng)；从融资上(shàng)看，龙头房(fáng)企(qǐ)杠杆率较低，净(jìng)负债率(lǜ)基本在70％以下，而其(qí)他房企的净(jìng)负债率普遍都在100％以上，加杠杆(gān)空间有限，从融(róng)资成本(běn)看，龙头房企(qǐ)的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对(duì)应到(dào)2023年的销售(shòu)，龙(lóng)头房(fáng)企明(míng)显跑赢行业，1～4月百强房企的销(xiāo)售(shòu)额增速(sù)为9％，而TOP14的(de)销售额(é)增速为29％。”

　　需要(yào)强调(diào)的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产股或存在发(fā)展的大好机(jī)会。中信(xìn)证券指(zhǐ)出：“房地产行业的结(jié)构性机会依然存在，少部分公司尤其是央企(qǐ)占据(jù)显著优(yōu)势(shì)，其(qí)主要又体现为库存(cún)的(de)优势。央企地产公司，现阶段表(biǎo)现出较低(dī)的融(róng)资成本，优质的开(kāi)发资源(yuán)和良好(hǎo)的不(bù)动产资(zī)产(chǎn)运营能力的(de)多重竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特(tè)估，国央企相较于民营地产公司也是(shì)更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值、土地(dì)资源债(zhài)权债(zhài)务关(guān)系(xì)等问题，市场对民(mín)营房开企业的(de)资产会有更多担忧和质疑(yí)，所以在这一轮(lún)行业(yè)出(chū)清的过程中，央国企相(xiāng)较于民企(qǐ)来(lái)说(shuō)估值的修复(fù)更明显。中特估的角(jiǎo)度从中(zhōng)长期的维度看，行业的逻辑(jí)在于集中(zhōng)度提升后，行业进(jìn)入(rù)高质量发展阶段，具(jù)备较快(kuài)速发展(zhǎn)阶段更稳定(dìng)且可预期的盈利和现(xiàn)金流创造能力，以此带来估值中枢的提升，应该关注(zhù)估(gū)值相(xiāng)对较低，企业自身(shēn)资产(chǎn)的质量好、运营能力强、可(kě)以创造持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时代(dài)中行业(yè)普(pǔ)涨的概(gài)率比较低(dī)，行业(yè)内(nèi)部将出现分化，要关注将受益(yì)于行业(yè)集中(zhōng)度提升的头部公司。”星(xīng)石投资首(shǒu)席(xí)研究官方磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这一思路(lù)的话(huà)，或许(xǔ)还是(shì)保利发展、招商蛇(shé)口(kǒu)等(děng)国资(zī)背景龙头前途(tú)更为光明。不过国投瑞(ruì)银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观地去持续观察(chá)国企(qǐ)央企在三个方面是否(fǒu)可以维持，首先(xiān)是融资成本保持低位，其次是(shì)销售份(fèn)额持续(xù)提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复(fù)苏速(sù)度缓慢

　　机构需要多给一些(xiē)耐心(xīn)

　　而《红周刊》也(yě)根据房企一季报(bào)梳理发现，对于(yú)2022年的业绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利(lì)发(fā)展、滨江集团等房企营收、净利均实(shí)现了业(yè)绩的回正，甚至是(shì)较大增速(sù)的增长。而这些公司也是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内人士(shì)张宏伟(wěi)向《红(hóng)周刊》分(fēn)析表示，业绩出现(xiàn)明(míng)显改善(shàn)的房企(qǐ)，主(zhǔ)要(yào)是(shì)因为过去两三年时间，尤其是在2021年(nián)下半年(nián)民营房企不怎么投资拿地之后，国有企(qǐ)业仍(réng)在持续性地(dì)拿地(dì)，且主要(yào)集(jí)中在核心城市，投资力(lì)度较大。投资的驱动能够推动房企销(xiāo)售业绩的增长，从而在2023年一季(jì)度市场恢(huī)复但仍处于调整的过程中，能(néng)够保(bǎo)有一(yī)个正增长。

　　不(bù)过(guò)张(zhāng)宏(hóng)伟同时也提醒表示(shì)，在房地(dì)产的复苏过(guò)程中，还面临着一些不确定(dìng)性。其实整个市场从四月(yuè)份(fèn)开(kāi)始又在往下掉。除了(le)杭州、成都等(děng)极个(gè)别城市四月环(huán)比三月相对表现(xiàn)较好(hǎo)之外，包括(kuò)北京、上海在内(nèi)的(de)绝大多(duō)数城市都出现环比下滑的情况。而现在(zài)五月的(de)市(shì)场表现也不太乐观。按照现在的经(jīng)济状况、收(shōu)入情况(kuàng)，以及市场(chǎng)的去库(kù)存压力、企业的资金面压力，可能会出现，到六月份房企为(wèi)了(le)半年报冲业绩(jì)出现(xiàn)市场的短期反弹外的一个(gè)市场乏力现象。也就(jiù)是说，第二季(jì)度、第(dì)三季(jì)度增长不确定性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出(chū)，现(xiàn)在整个房地(dì)产以及其上下游产业(yè)链的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要(yào)多给一些耐心(xīn)，这个时候，在房地产以及上(shàng)下游就不是(shì)赚快钱的(de)时候，只能赚他基本面的(de)钱。但这也意味(wèi)着，只有(yǒu)极为少数的(de)、做得比同行好得多的企(qǐ)业，会伴随整个行业的弱复(fù)苏，业绩会逐(zhú)步(bù)体现出来。所(suǒ)以只能耐心(xīn)地去(qù)等(děng)待(dài)它的基本面不断地凸(tū)显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红周(zhōu)刊》，文中(zhōng)提及个股(gǔ)仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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