近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额(é)的REITs产品，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士(shì)对此表(biǎo)示，强(qiáng)制(zhì)分红机制(zhì)是公募(mù)REITs主要特征之一，稳(wěn)定分(fēn)红体(tǐ)现出该类产品长期投资价(jià)值，通过(guò)观测经(jīng)营活动现金流、可供分配现金(jīn)等(děng)指标，也是观(guān)察REITs项目底层资产(chǎn)运营情(qíng)况(kuàng)的(de)“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投资者注意，与产权类(lèi)项目相(xiāng)比，特许经营REITs项目在经(jīng)营权到期后不再产生现金收益，特许经营(yíng)权分(fēn)红目(mù)前已包含了利润分配和本金的归(guī)还，在选择(zé)投(tóu)资标的时应了(le)解(jiě)资产类型和分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆(lù)续迎来除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际(jì)分(fēn)配情况尚未(wèi)公布。整体来(lái)看，公(gōng)募REITs呈(chéng)现出了高比例的稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可供(gōng)分配金额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配金额占可(kě)供(gōng)分配金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负责人对此(cǐ)表示，投资公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要收益来(lái)源为持有期分红收益，以(yǐ)及基金份额交易价格的变化。基金份(fèn)额二级市场价格受(shòu)到公募(mù)REITs资产运营情况及(jí)市场因素的综合影响，较易(yì)引起波动。与此相比，基金分红预期则更有规律可(kě)循(xún)。公募REITs的分(fēn)红主(zhǔ)要来自基础设施资产的经营(yíng)现金流，投资人通(tōng)过基金募集材料和信息披(pī)露(lù)文件，结(jié)合(hé)行业及市场情况，可以分析基(jī)础设施项目(mù)的(de)经营业绩，作为进行投资决策的重要参(cān)考。

　　“相对于基金份额(é)二级市场价格变化导致的浮盈或(huò)浮亏，分红作(zuò)为基金份额持(chí)有人实际(jì)获得的现金(jīn)收益，对于(yú)长期(qī)投资(zī)者更具参(cān)考价值。”中金基金相(xiāng)关负责人(rén)称。

　　平安基金(jīn)REITs 投(tóu)资(zī)中心运营高级副总监李华平也表示，根据《公(gōng)开募集基(jī)础设施(shī)证券投资基(jī)金指引（试行）》及(jí)相关法规(guī)要求，基础(chǔ)设施基金应(yīng)当将90％以(yǐ)上合并后(hòu)基金年度可分配金额以现金形(xíng)式分配给投(tóu)资者，强制分红机制(zhì)是公募REITs的主(zhǔ)要特征之(zhī)一，稳定的(de)分红机制体(tǐ)现(xiàn)出REITs产品长(zhǎng)期投资价值(zhí)。

　　中航(háng)基金也认为，从投资角度来看，基础设(shè)施(shī)公募REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性(xìng)”双重特点。二级(jí)市场价(jià)格反映(yìng)这类产(chǎn)品“股(gǔ)性”的一面，分红体现了这类产品(pǐn)的(de)“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分红要求，分红类(lèi)似(shì)于债券派息(xī)，但不等同于债券的固(gù)定(dìng)利息回报，而是(shì)由(yóu)可供分配现(xiàn)金决定。

　　从机(jī)构投资者的角(jiǎo)度来看，一方面(miàn)是公募REITs丰富了(le)机构(gòu)投(tóu)资者(zhě)的投资品类，为资产配置多元(yuán)化(huà)提供抓手，具(jù)有较强的配置价值。另一方(fāng)面，公募REITs的分红(hóng)能(néng)够(gòu)帮助机构投资者稳(wěn)定收益(yì)。机构投资者公募REITs能够通过分红获取相对于投(tóu)资债(zhài)券相对高的收益性，在有效(xiào)控制风险的前提下，增厚资产包(bāo)收(shōu)益，起到投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益(yì)“落袋为安”外，市(shì)场对于未来分红水平的预期，也(yě)是影响REITs基(jī)金二级(jí)市场价格走势的关键因(yīn)素(sù)之一。

　　从近期公(gōng)募(mù)REITs的二级市场表现看，截至(zhì)4月21日，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑(pǎo)赢主(zhǔ)要股票和债券(quàn)宽(kuān)基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了(le)2022年年报(bào)，部分产品受宏观经济(jì)的影响，可分配金额(é)完成(chéng)率(lǜ)不达预期，一定程度上影响了(le)公募REITs二级市场的价格(gé)。”李华平称，公募REITs二(èr)级(jí)市场的(de)价格波动受多重因(yīn)素的影(yǐng)响，投资收益是影(yǐng)响REITs二(èr)级(jí)市场价格的主要因素(sù)之一，而稳(wěn)定(dìng)的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的(de)投资。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也表示，近(jìn)期经济预期恢复(fù)，一方面市场热点(diǎn)呈现向股票(piào)和债券回归(guī)的过程；另一方面，基础(chǔ)设施项(xiàng)目的经营业绩相(xiāng)对经济活(huó)力的(de)改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权(quán)日，将(jiāng)对基金份额(é)的开(kāi)盘指导价做调(diào)减处(chù)理，调减金额根据单位基金份额的分红金额进行计(jì)算。除(chú)权(quán)操作是对分(fēn)红前后基金份额净值变化的(de)修正，使投资人在基金分(fēn)红前后均可以获得公平(píng)的投资机会(huì)。

　　“分红可增(zēng)强投资者长期投资的信心，同时需(xū)结合持有产(chǎn)品的(de)特性，关注二级市场(chǎng)扰动对整体(tǐ)收益的(de)影(yǐng)响(xiǎng)程度。”中航基金相关(guān)人士也称。

　　特许经(jīng)营权分红(hóng)包括利润(rùn)分(fēn)配和本金归还(hái)

　　普通(tōng)投资(zī)者应腰围63是多少尺码，腰围63是多大尺码了(le)解底层(céng)资(zī)产情况

　　多位业内人士还提醒，与现(xiàn)有公募基金分(fēn)红前提是本金之上(shàng)的(de)增值部分不同，特许经营权REITs基金运(yùn)作(zuò)期间的(de)“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是本金(jīn)与增值(zhí)两(liǎng)个(gè)部分，两(liǎng)个部分之(zhī)间的比(bǐ)例是变(biàn)动的，与现有(yǒu)公募(mù)基金分红差异很大，大多数普通投资(zī)者可能把“分派”金(jīn)额误(wù)认为是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限(xiàn)到期后基金价值面(miàn)临极(jí)大不确定(dìng)性，这是该类投资者(zhě)应该注意的(de)情况。

　　李(lǐ)华(huá)平表(biǎo)示(shì)，目前(qián)公(gōng)募REITs主(zhǔ)要有特许(xǔ)经营权类和产权类两大资产类型，持(chí)有(yǒu)产(chǎn)权类产品的收益主(zhǔ)要包括每年的现金分红及资产增值的收益，而持有特(tè)许经营类(lèi)产(chǎn)品的收益主(zhǔ)要来自(zì)项目每年的现金分红。其中，特许经营权(quán)类资产的分红包(bāo)括了利润分配(pèi)和本金的(de)归(guī)还(hái)，两(liǎng)者的比率也是变动(dòng)的，对(duì)特许经(jīng)营权类资产(chǎn)的公(gōng)募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通投资者在(zài)选择投(tóu)资标的时，应(yīng)了解公(gōng)募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中航(háng)基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而形成(chéng)区(qū)别(bié)。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产(chǎn)品因其分红(hóng)相当于包含“本金+收益”，分红(hóng)相(xiāng)对较多(duō)，债性(xìng)偏(piān)强(qiáng)。而产权类的公募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更(gèng)看重底(dǐ)层资产的价(jià)值增值，所(suǒ)以相对股(gǔ)性偏强。普通投资者在(zài)选择(zé)公募(mù)REIT时，需要(yào)考虑底(dǐ)层(céng)资产属性(xìng)，对所选择产品(pǐn)的二级(jí)市场价(jià)格和分红有合理预期。

　　中金基金相关负责人(rén)也(yě)认(rèn)为，与产权类项目相比，特许经营项目在经营权到期(qī)后不再(zài)能(néng)产生现金收(shōu)益(yì)，因此将可供分配金额(é)的分配理解为“分派(pài)”比(bǐ)“分红”更加准(zhǔn)确(què)。基于这(zhè)个特点，剩余经营期(qī)限较短的特许(xǔ)经营项目，通常具备更高的分派率(lǜ)水(shuǐ)平。对于剩(shèng)余期限(xiàn)较长的特许经(jīng)营权(quán)项目，即使分派率相(xiāng)对较低，也有(yǒu)足够年限收回本金并取(qǔ)得收益。

　　中金基金该负责(zé)人提醒投资(zī)者注意，特(tè)许经营权项目的分派金额包含了投资本金，在不进行扩募的情况下，基金(jīn)份额单价随着(zhe)分派进度逐(zhú)年下降是正常现象，投资特许经营权REITs的收益来(lái)自(zì)项(xiàng)目剩(shèng)余期限产生的现(xiàn)金流(liú)。

　　“与(yǔ)特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)项目相比，产(chǎn)权类项目的(de)土地(dì)或(huò)建筑的剩余使用年限(xiàn)一般较长，再加(jiā)上到期后(hòu)通过对建(jiàn)筑的更(gèng)新(xīn)改造(zào)或补缴土地出让金等追加投资(zī)，有机会进一步(bù)延长经营期限。这(zhè)种类(lèi)似永续经营(yíng)的假设反(fǎn)映(yìng)在基础资产的估(gū)值上，使(shǐ)产权(quán)类(lèi)REITs具(jù)备更显著的腰围63是多少尺码，腰围63是多大尺码资产投(tóu)资属(shǔ)性。”该(gāi)负(fù)责人称(chēng)。

　　观测内部收益(yì)率(lǜ)等(děng)指(zhǐ)标(biāo)

　　评估项目(mù)底层资产运营情(qíng)况(kuàng)

　　在基金分红的时点，多(duō)位(wèi)业内人士还表示(shì)，在产品(pǐn)分红期，投资者(zhě)可(kě)以观测经营活动现(xiàn)金(jīn)流、可供分(fēn)配现(xiàn)金、内(nèi)部收(shōu)益率等指(zhǐ)标，来观察和(hé)评估项目底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)的运营(yíng)情况。

　　中航基金表示，年报指标(biāo)中，跟现金相关的指标有两个：一是年报中披露的经营活动现金流，二是可供分配现(xiàn)金，二者存在本(běn)质性区别。经营活动产生的现金净流量(liàng)是指(zhǐ)企业(yè)经营、筹资、投(tóu)资产生的(de)现金流，基于企业本身经营活动产生(shēng)；可供分配的现(xiàn)金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润表的(de)项目进行(xíng)调整(zhěng)，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作为资产(chǎn)配(pèi)置新选(xuǎn)择，投资价值(zhí)体现在(zài)相(xiāng)对股债市场独立的资产配置功(gōng)能，比(bǐ)较适(shì)合长(zhǎng)期持有。建议投资(zī)者(zhě)对(duì)经营权(quán)类的资产可(kě)以更多关注内部收益率的高低(dī)，对(duì)产权类的资(zī)产(chǎn)更多关注(zhù)分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可分(fēn)配收益主(zhǔ)要来自(zì)底(dǐ)层资产的经营净现金(jīn)流，所以底层(céng)资产运营(yíng)情况(kuàng)直接影响投资回报，投资者可综合考虑原始权益人综合实力、运营管理机(jī)构实力、公(gōng)募(mù)基金管理人实力等多重因素来(lái)选择投资(zī)标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分(fēn)红期，由于分红交(jiāo)易带来的短期博弈机(jī)会仍在，叠加此前市(shì)场(chǎng)接连回调，建议投资者(zhě)关注(zhù)有基本面(miàn)支撑、填权(quán)效应相(xiāng)对明显、同时分红(hóng)规模(mó)较为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书(shū)均(jūn)会载明(míng)REITs在(zài)发行首年及次年的(de)可供分配金额预测。投资者可(kě)以将REITs的(de)实际分红(hóng)金额与募(mù)集(jí)材料中披(pī)露预测进行比较分(fēn)析，结合经济(jì)及(jí)市场的实(shí)际环境，对基础设(shè)施项目的运营(yíng)业绩(jì)及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上(shàng)述(shù)负责人也称(chēng)。

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