近两年火爆(bào)的创新(xīn)产品公募REITs进入密集分外国人吃米饭吗，外国人是不是不吃米饭红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产品，平(píng)均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示，强制分红机制是公募REITs主要特(tè)征之一，稳定(dìng)分红体现(xiàn)出该类产品长期投资价(jià)值，通(tōng)过观测(cè)经营活动现(xiàn)金流(liú)、可供分配现金等(děng)指标，也是观察REITs项(xiàng)目(mù)底层资产运营情况的“窗口(kǒu)”。他(tā)们也提醒普通投资(zī)者注意，与产权(quán)类项目相比，特许经营REITs项目在(zài)经营(yíng)权(quán)到期后不再产生现(xiàn)金收益(yì)，特许经营权分红目前已包含(hán)了利润(rùn)分(fēn)配和(hé)本(běn)金的(de)归还，在选择投资标的时应了解(jiě)资产(chǎn)类型和分红(hóng)的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分(fēn)红

　　平均(jūn)分红比(bǐ)例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密(mì)集分(fēn)红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外尚(shàng)有6只REITs实际分配(pèi)情况尚未公布(bù)。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的(de)稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金额占可供分配金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝(jué)大(dà)部分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金基金相关(guān)负责人(rén)对此(cǐ)表示，投资(zī)公募REITs的主要收益来(lái)源为持有期分红收益，以及基金份额交易价格(gé)的变化。基金份额(é)二级(jí)市(shì)场价格受到公募REITs资产运营情况及市场因素的(de)综合(hé)影响，较易引起波动。与此(cǐ)相比(bǐ)，基金分(fēn)红预期则更有规律可(kě)循。公(gōng)募(mù)REITs的分红主要来自基础设施资产的经营现金流，投资人通过基金募集材料和信息披(pī)露(lù)文件(jiàn)，结合(hé)行业(yè)及市场情况，可以分析基(jī)础设(shè)施项(xiàng)目的(de)经营业绩，作(zuò)为进(jìn)行投资决策(cè)的重要参考。

　　“相对于基金份额(é)二级(jí)市场(chǎng)价格变(biàn)化导致的浮(fú)盈(yíng)或浮亏，分红作为基金(jīn)份额持有(yǒu)人实际获得的现金收益，对于长期投(tóu)资者更具参考价值。”中金基(jī)金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营(yíng)高级副(fù)总监李(lǐ)华(huá)平也(yě)表示，根据(jù)《公开募集基(jī)础设施证券投资基金(jīn)指引（试行(xíng)）》及相关法规要求(qiú)，基础(chǔ)设施(shī)基金应当(dāng)将90％以上合(hé)并后基金年度可分配金额以现金形(xíng)式分配给投资者(zhě)，强(qiáng)制分红机制是公募REITs的主要特(tè)征之一(yī)，稳定(dìng)的分红机(jī)制体现出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航基(jī)金(jīn)也(yě)认(rèn)为，从投资角度(dù)来看，基础(chǔ)设施公募(mù)REITs同时具备“股性”和(hé)“债性”双重特点。二级市场价格反映这(zhè)类产(chǎn)品“股性”的一面(miàn)，分(fēn)红(hóng)体(tǐ)现了这类产品的(de)“债性(xìng)”特点。公募(mù)REITs有强制分红要求，分红(hóng)类似于债券派(pài)息，但不等同(tóng)于债券的(de)固定利息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投资(zī)者的角度来看，一方面是公(gōng)募(mù)REITs丰富了机构投(tóu)资者的(de)投资品(pǐn)类(lèi)，为资产配(pèi)置多元化(huà)提供(gōng)抓手，具(jù)有较强的配置价(jià)值。另一方面，公募REITs的分红能够帮(bāng)助机构投资者稳定(dìng)收益。机构投(tóu)资者公募REITs能够通过分红获取相对于投资债(zhài)券相对高的收益(yì)性，在有效(xiào)控制风险的(de)前提下，增(zēng)厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除(chú)了投(tóu)资收益(yì)“落袋为安”外(wài)，市场对于未来(lái)分红水平的预期，也(yě)是影(yǐng)响(xiǎng)REITs基金二级市场价格走势的关键因素(sù)之一。外国人吃米饭吗，外国人是不是不吃米饭

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至(zhì)4月21日(rì)，今(jīn)年以来中(zhōng)证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢(yíng)主要股票和债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日(rì)，有20只公(gōng)募(mù)REITs发布了(le)2022年(nián)年(nián)报，部分产(chǎn)品(pǐn)受宏(hóng)观经济的影(yǐng)响(xiǎng)，可分配金额完成率不达(dá)预(yù)期，一定(dìng)程度上影(yǐng)响了公募REITs二级(jí)市场的(de)价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波(bō)动(dòng)受多(duō)重因素的影响，投(tóu)资收益是影响REITs二(èr)级市场价格的主(zhǔ)要因素之一(yī)，而稳定的分(fēn)红有利于吸引投资(zī)者(zhě)参与公(gōng)募REITs二级(jí)市(shì)场的投资。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负(fù)责人(rén)也表示(shì)，近期经济预期恢复，一方(fāng)面市(shì)场热(rè)点呈现向股票和债券(quàn)回归的过(guò)程(chéng)；另一方(fāng)面，基础(chǔ)设施(shī)项目(mù)的经营业(yè)绩相(xiāng)对经(jīng)济(jì)活力的改(gǎi)善有一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募(mù)REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指导价(jià)做(zuò)调(diào)减处理(lǐ)，调减金额(é)根据(jù)单(dān)位基金(jīn)份额(é)的分红金额(é)进(jìn)行计(jì)算。除(chú)权操作是对(duì)分红前(qián)后基金份(fèn)额(é)净值变化(huà)的修(xiū)正，使投资人在基金分红前后均(jūn)可以获得公平(píng)的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投资者长期投(tóu)资(zī)的信心，同(tóng)时需结合持有(yǒu)产(chǎn)品(pǐn)的特(tè)性(xìng)，关注二级市场扰动(dòng)对整体收(shōu)益的影响程度。”中(zhōng)航基金(jīn)相关人士也(yě)称。

　　特许经营(yíng)权分红包括利润分配(pèi)和本金归还

　　普通投资者应了解(jiě)底(dǐ)层资(zī)产情况(kuàng)

　　多(duō)位业内人士还(hái)提醒，与现有(yǒu)公募(mù)基金分红(hóng)前(qián)提是本金之(zhī)上的增值部分不同，特许(xǔ)经营(yíng)权REITs基金运(yùn)作(zuò)期间(jiān)的“分红”界定为(wèi)“分派”更为准确，分(fēn)派的是本金与(yǔ)增值两(liǎng)个(gè)部分，两(liǎng)个部分之(zhī)间的比(bǐ)例是变动的(de)，与现有公(gōng)募基(jī)金(jīn)分(fēn)红差(chà)异很大，大多数普通投资者可能把“分派”金(jīn)额误认(rèn)为是(shì)持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同(tóng)年限到期后基(jī)金(jīn)价值面临极大不(bù)确定性，这是该类投资者应该注意(yì)的(de)情况。

　　李华平表(biǎo)示(shì)，目(mù)前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营权类和产(chǎn)权(quán)类两大资产类型(xíng)，持(chí)有(yǒu)产权类(lèi)产品的(de)收(shōu)益主要包括每年的现金分红及(jí)资产增值的收益，而持有特(tè)许(xǔ)经营类(lèi)产品(pǐn)的收(shōu)益主要(yào)来(lái)自项目每年的现(xiàn)金分(fēn)红。其中，特许(xǔ)经营权类资产的分(fēn)红包(bāo)括了(le)利(lì)润分配(pèi)和本金的归还，两(liǎng)者的比率也是变(biàn)动(dòng)的，对(duì)特许经营权类资产(chǎn)的公(gōng)募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来(lái)衡量投资(zī)收益。普通(tōng)投资者在(zài)选择投资标的时，应了解公募(mù)REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资产属性(xìng)不同而形(xíng)成区别。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产品因其分红(hóng)相当于包含“本金(jīn)+收益”，分红(hóng)相对较多，债性偏(piān)强。而(ér)产权(quán)类的(de)公募REITs分红主要为“收益(yì)”，更看重底(dǐ)层资产的价(jià)值增值，所以(yǐ)相对股(gǔ)性偏强。普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者在选择公募REIT时(shí)，需(xū)要考虑底层资产属性，对所选择产品(pǐn)的二级市场(chǎng)价格(gé)和分红(hóng)有合(hé)理预(yù)期。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责人也认(rèn)为，与产权(quán)类项(xiàng)目相比(bǐ)，特许经(jīng)营项目在(zài)经营(yíng)权到(dào)期后不再能(néng)产生现金收益，因此(cǐ)将可供分配金额(é)的(de)分(fēn)配(pèi)理解为“分派(pài)”比“分(fēn)红(hóng)”更加准确。基(jī)于这个特点，剩余经营期限较短的特许经营项目，通常(cháng)具备更(gèng)高的分派率水平。对(duì)于(yú)剩余期(qī)限较长(zhǎng)的特许经营(yíng)权项(xiàng)目，即使分派率相对较(jiào)低，也有足(zú)够(gòu)年限收回(huí)本金(jīn)并取得收(shōu)益。

　　中金基(jī)金该负(fù)责(zé)人提醒投资者注意，特许(xǔ)经营权项目的分(fēn)派(pài)金(jīn)额(é)包(bāo)含了投资本金，在不(bù)进行扩募(mù)的(de)情况下，基金份额单(dān)价(jià)随着(zhe)分派进度逐(zhú)年(nián)下降是正常(cháng)现(xiàn)象，投资(zī)特许经营权REITs的收益来(lái)自项目(mù)剩(shèng)余期限产生的现金流(liú)。

　　“与特许(外国人吃米饭吗，外国人是不是不吃米饭xǔ)经营(yíng)项目相比，产权类项目(mù)的土(tǔ)地(dì)或建筑的(de)剩(shèng)余(yú)使用(yòng)年限一般较长(zhǎng)，再加上到期后通过对建(jiàn)筑的更新改造或补缴(jiǎo)土地出让金等追加投资，有(yǒu)机(jī)会进一步延长(zhǎng)经营(yíng)期限。这(zhè)种类似永续经营的(de)假设反映(yìng)在基础资产的估(gū)值上，使产权类REITs具备更显著(zhù)的资产投资属(shǔ)性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目(mù)底层资产(chǎn)运营情(qíng)况

　　在基金分红的时点，多(duō)位业内(nèi)人(rén)士还表(biǎo)示(shì)，在产品分(fēn)红(hóng)期(qī)，投资者可以(yǐ)观(guān)测经营(yíng)活动(dòng)现(xiàn)金流、可(kě)供分配现(xiàn)金、内(nèi)部收益率等指标，来观察和评估项目底层资产的运营情(qíng)况。

　　中航基金表示，年(nián)报指标中，跟(gēn)现金相关的指标有两个：一是年报中披露的经(jīng)营活动(dòng)现金流，二是可供分配现金(jīn)，二者(zhě)存在本质性(xìng)区别。经营活动产生的现金净流量是指企业经(jīng)营(yíng)、筹(chóu)资、投资产生的现金流(liú)，基于(yú)企业(yè)本身经营活(huó)动产(chǎn)生；可供分配的(de)现金实质(zhì)上是从EBITDA出(chū)发，对非现金影响利(lì)润表(biǎo)的项目进(jìn)行调整，加期初现(xiàn)金，最终得到的账面现(xiàn)金。

　　李(lǐ)华平(píng)也表示(shì)，公募REITs作为(wèi)资(zī)产配置新选择(zé)，投(tóu)资价值体(tǐ)现在相对股债市(shì)场独立的资产配置功能，比较适合(hé)长(zhǎng)期持有。建议投资(zī)者对经营权(quán)类的资产(chǎn)可(kě)以(yǐ)更多关注内部收益率的高低，对(duì)产权(quán)类的资产更多(duō)关注分(fēn)派率高低(dī)。因为公募REITs可(kě)分配收益主要来(lái)自底层资产(chǎn)的经营净现金流，所以底层(céng)资(zī)产运营情况直接影响投资回报，投资者可综(zōng)合(hé)考虑(lǜ)原(yuán)始权益人综合实力、运(yùn)营(yíng)管理机构(gòu)实力(lì)、公募基金管理人实力等多重(zhòng)因素来(lái)选择投资标(biāo)的。

　　中(zhōng)信(xìn)证券(quàn)研(yán)报也(yě)显(xiǎn)示，公募(mù)REITs进入密集分(fēn)红期，由于(yú)分红交易带来的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加此前(qián)市场接连(lián)回调，建议投资者关注有基(jī)本(běn)面(miàn)支撑、填(tián)权效应相对明显、同时分红(hóng)规(guī)模较为(wèi)可(kě)观(guān)的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说(shuō)明书均会载明REITs在发(fā)行首年及次年的可(kě)供分配金额(é)预(yù)测。投资者(zhě)可以将REITs的实际分红金额(é)与募集材(cái)料中披露预测进行比较(jiào)分析，结(jié)合经济及市场的(de)实际环境，对基础(chǔ)设(shè)施项目的运营业(yè)绩及REITs的管理(lǐ)能力进行(xíng)判(pàn)断。”中金基金上述(shù)负责人也称。

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