近两年火爆的创新产品公(gōng)募REITs进(jìn)入(rù)密集分红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs陆(lù)续(xù)迎来除(chú)息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的(de)REITs产品，平均(jūn)分红比(bǐ)例接近99％。

　　多(duō)位业内(nèi)人士对此(cǐ)表示(shì)，强制分红机(jī)制是公(gōng)募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类产品长期投资价值，通过观测(cè)经营活动现(xiàn)金流、可供(gōng)分配现金等指标，也是观察(chá)REITs项目底层资产运营情况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投(tóu)资者注意，与(yǔ)产(chǎn)权类项(xiàng)目相比，特许(xǔ)经营REITs项(xiàng)目(mù)在经营权到期后(hòu)不再(zài)产生现金收(shōu)益(yì)，特许经营权分红目前已包(bāo)含了利润分配和本金的(de)归还，在选择投资标(biāo)的时应了解(jiě)资产类型(xíng)和分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平(píng)均分红比(bǐ)例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外(wài)尚有6只REITs实际分(fēn)配(pèi)情况(kuàng)尚(shàng)未公(gōng)布。整体(tǐ)来看(kàn)，公募REITs呈(chéng)现出了(le)高比例(lì)的稳定(dìng)分(fēn)红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年(nián)分配(pèi)金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大(dà)部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关(guān)负责人对(duì)此表示，投资公募REITs的主要收益来(lái)源为(wèi)持有期(qī)分(fēn)红收益，以(yǐ)及基金份额交易价格的变化。基金份额二(èr)级市(shì)场价格受到公募REITs资产(chǎn)运营(yíng)情况(kuàng)及市场(chǎng)因素的综合影响，较(jiào)易引(yǐn)起波动。与此相比，基金(jīn)分红(hóng)预期(qī)则更(gèng)有规律可循。公(gōng)募(mù)REITs的(de)相遇时间的公式 相遇时间怎么求分红(hóng)主要来自基础设施资产的经营(yíng)现金流，投资人(rén)通过基金募(mù)集材料和信息披露文(wén)件(jiàn)，结合(hé)行业及市(shì)场情(qíng)况(kuàng)，可以分析基础(chǔ)设施项(xiàng)目的经(jīng)营业(yè)绩，作为进行投资决(jué)策的(de)重要参考。

　　“相对(duì)于(yú)基金份额二级市场价格变化导致的(de)浮(fú)盈或浮亏(kuī)，分(fēn)红作为基金份额持有人(rén)实际获得的(de)现(xiàn)金(jīn)收益，对于长(zhǎng)期(qī)投资(zī)者更具(jù)参考价值。”中金(jīn)基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监李华平(píng)也(yě)表示，根据《公开募集基(jī)础设施证(zhèng)券(quàn)投资(zī)基金指引（试行(xíng)）》及相关法规要求，基础(chǔ)设施(shī)基金应当将90％以上(shàng)合(hé)并后基金年(nián)度可分配(pèi)金额以现金形式分配给投资者，强制分(fēn)红机(jī)制(zhì)是公募(mù)REITs的主要特征之一，稳(wěn)定的分(fēn)红(hóng)机制体现(xiàn)出REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中航基金(jīn)也(yě)认(rèn)为，从投资角度(dù)来看，基(jī)础设施公募(mù)REITs同时(shí)具备(bèi)“股(gǔ)性”和“债性”双重(zhòng)特点。二级市(shì)场价格反映(yìng)这(zhè)类产品“股性”的一(yī)面(miàn)，分红(hóng)体(tǐ)现了(le)这类产品(pǐn)的(de)“债性”特点。公募(mù)REITs有强制(zhì)分红要求，分红类似(shì)于债券派息，但(dàn)不等(děng)同(tóng)于债券(quàn)的(de)固定利(lì)息回报，而是由可供(gōng)分配现金决定。

　　从机构投(tóu)资(zī)者的角度来(lái)看(kàn)，一方面(miàn)是公募REITs丰富了机构投资(zī)者的(de)投资品相遇时间的公式 相遇时间怎么求类，为资产配置多元化提供抓(zhuā)手，具有较强(qiáng)的配置价值。另一方面，公(gōng)募REITs的分红能够帮助(zhù)机构(gòu)投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过分(fēn)红获取相对于投资债券相对(duì)高(gāo)的收益性，在有(yǒu)效控制风险(xiǎn)的前提(tí)下，增厚资产(chǎn)包收益，起到投资(zī)“压舱石(shí)”的(de)作用。

　　分(fēn)红除了投资收益“落袋为安”外，市(shì)场(chǎng)对于未来分(fēn)红水平的预期，也是影响REITs基(jī)金二级市场价(jià)格走势的关键因素(sù)之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的(de)二(èr)级市(shì)场表(biǎo)现看，截至(zhì)4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年(nián)报，部分产(chǎn)品受宏(hóng)观经(jīng)济的影响，可分配金(jīn)额完成率不达(dá)预期，一定程度(dù)上影(yǐng)响(xiǎng)了公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二(èr)级市场的价(jià)格(gé)波动(dòng)受多重因素的影响，投资收益是影(yǐng)响REITs二级市场价格的主要因(yīn)素之一，而稳定的分(fēn)红(hóng)有(yǒu)利于吸引投资(zī)者参与公募REITs二级市场(chǎng)的(de)投资。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责人也表(biǎo)示，近期经济预期(qī)恢复，一(yī)方面市场热(rè)点呈(chéng)现向股票和(hé)债券回归的(de)过程；另一方面(miàn)，基(jī)础设施(shī)项(xiàng)目的经营业绩相对经济(jì)活力的改善有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募(mù)REITs在(zài)分红除权日(rì)，将对基金份额的开(kāi)盘指导(dǎo)价做(zuò)调减(jiǎn)处(chù)理，调减金额(é)根据(jù)单位(wèi)基金份(fèn)额的分(fēn)红金(jīn)额(é)进行计算(suàn)。除权(quán)操作是(shì)对分红(hóng)前后基金份额(é)净值(zhí)变化的修(xiū)正，使(shǐ)投资人(rén)在(zài)基金(jīn)分(fēn)红前后均(jūn)可(kě)以获得公平(píng)的(de)投(tóu)资(zī)机(jī)会。

　　“分红可(kě)增强(qiáng)投资者长(zhǎng)期投资的信心，同(tóng)时(shí)需结(jié)合(hé)持有产品的特性，关注二级市场(chǎng)扰动对整体收益的(de)影响程(chéng)度。”中(zhōng)航基金相关人士也称。

　　特许经营权分红包括利润分配和(hé)本(běn)金归(guī)还(hái)

　　普通投资(zī)者应了(le)解(jiě)底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基金(jīn)分(fēn)红前提是本(běn)金(jīn)之上(shàng)的增(zēng)值部分不同(tóng)，特许经营权REITs基(jī)金运作期(qī)间(jiān)的“分红”界定为“分派”更为准确，分(fēn)派的(de)是本金与增值两个部分，两个部分之(zhī)间的(de)比例是变动的(de)，与现有公募(mù)基金分红差异很大，大多数普通投资者可能把(bǎ)“分派”金额误(wù)认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到期后基金价值面临极大不确定性，这是该(gāi)类(lèi)投资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募(mù)REITs主要有特许经营(yíng)权类和(hé)产(chǎn)权类(lèi)两(liǎng)大资产类型，持有产权类(lèi)产(chǎn)品的(de)收(shōu)益主要包括每年的现金分红及资产(chǎn)增值的收益(yì)，而(ér)持(chí)有特许(xǔ)经营类产品(pǐn)的收(shōu)益主(zhǔ)要来自项目每(měi)年的现金(jīn)分(fēn)红。其中，特许经营权类资产的分红包(bāo)括了利润分配和本金的归还，两(liǎng)者的比率也是变动的，对特许经营权类资产的(de)公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡(héng)量投资收(shōu)益。普通投资者在选择投资标的时，应(yīng)了解公(gōng)募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航基(jī)金也表(biǎo)示，从细分来看，各类公募REITs分(fēn)红(hóng)因底(dǐ)层资产属(shǔ)性不同(tóng)而形成(chéng)区(qū)别。特许经营(yíng)权类的公(gōng)募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收(shōu)益”，分红相对较多(duō)，债(zhài)性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底(dǐ)层资产的价值增值(zhí)，所以相对股(gǔ)性偏(piān)强(qiáng)。普通投资(zī)者在选择公募REIT时，需要考虑相遇时间的公式 相遇时间怎么求(lǜ)底层资产属(shǔ)性，对所选(xuǎn)择产品的二(èr)级市(shì)场价格和分(fēn)红有(yǒu)合理(lǐ)预(yù)期。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人也认为，与产权类项目相比，特许经(jīng)营项目在经营权(quán)到期后不再能产生现金收益，因(yīn)此将(jiāng)可供分配金额(é)的(de)分配理解(jiě)为“分派”比“分红”更加(jiā)准确。基于这个(gè)特点(diǎn)，剩(shèng)余经(jīng)营期限较(jiào)短的特许经营项目，通常具(jù)备更(gèng)高(gāo)的分派率水(shuǐ)平。对于剩余期限(xiàn)较长的特许经营权项目，即使分派率相对较低，也有足够(gòu)年限收回本金(jīn)并取(qǔ)得收益。

　　中(zhōng)金基金该负责人提醒(xǐng)投资者注意，特许经营权项(xiàng)目的分(fēn)派金额包含了投(tóu)资(zī)本金(jīn)，在不(bù)进行扩募的情(qíng)况下，基金份额单价随着分(fēn)派进度逐年下降是(shì)正常(cháng)现(xiàn)象，投资特许经营权REITs的(de)收(shōu)益来自(zì)项目剩余期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经(jīng)营项目相比，产权类(lèi)项目(mù)的土地或建筑(zhù)的剩余(yú)使用年限一般较长，再加上到期后通过对建筑的(de)更新改(gǎi)造(zào)或补缴土地出让金(jīn)等追加投资，有(yǒu)机(jī)会进一步(bù)延(yán)长经营期(qī)限。这种类(lèi)似(shì)永续经(jīng)营(yíng)的(de)假设反映在基(jī)础资产的估值上，使产权类REITs具备更显著(zhù)的(de)资产投资属性。”该(gāi)负(fù)责(zé)人称。

　　观测内部(bù)收益(yì)率等指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多位业内人士还(hái)表示，在产(chǎn)品分(fēn)红期(qī)，投资者(zhě)可以观测经营活动现金流(liú)、可(kě)供分(fēn)配现金(jīn)、内部收益率等指(zhǐ)标，来观察和(hé)评估项目(mù)底层(céng)资产的(de)运营情况。

　　中(zhōng)航基(jī)金表示(shì)，年报指(zhǐ)标中，跟现金相(xiāng)关的指标有两个(gè)：一是年(nián)报中披露的经(jīng)营活动现金流，二(èr)是可供分配(pèi)现金，二(èr)者(zhě)存在本质(zhì)性区别。经营活动产(chǎn)生的现金净流量是指企(qǐ)业经营、筹资、投(tóu)资产生的现金(jīn)流，基于企业(yè)本(běn)身经营活动(dòng)产(chǎn)生；可供分(fēn)配的现金(jīn)实(shí)质(zhì)上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润表(biǎo)的项目进行(xíng)调整，加期初现(xiàn)金，最终得到的账面(miàn)现金。

　　李华(huá)平也(yě)表示，公募REITs作为资产(chǎn)配(pèi)置新选择(zé)，投资(zī)价值体现在(zài)相(xiāng)对股债市(shì)场独立的资产(chǎn)配置功能，比较适合长期持有。建议投资者对(duì)经(jīng)营权类的(de)资产(chǎn)可以更(gèng)多关注内部收益率的高(gāo)低，对产权类的资产更多关注分(fēn)派率高(gāo)低。因为公募REITs可分配(pèi)收益主(zhǔ)要来(lái)自底(dǐ)层资产的经营净现(xiàn)金流(liú)，所以底层资(zī)产运营情况直接影响投资回报(bào)，投(tóu)资者可综合(hé)考虑原始权益人综合实力、运营管理(lǐ)机构(gòu)实力、公(gōng)募(mù)基金管理人实(shí)力(lì)等(děng)多重因(yīn)素来选择投资(zī)标的。

　　中信证券研(yán)报(bào)也(yě)显示，公募REITs进入(rù)密集分红期，由(yóu)于分红交(jiāo)易带来的(de)短期博弈机会仍在，叠(dié)加此前(qián)市场接连回调，建议(yì)投资(zī)者关注有基本面支撑、填权效应相对明显(xiǎn)、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会(huì)载明REITs在发行首(shǒu)年及次年的可供分配金额预测(cè)。投资者可(kě)以(yǐ)将REITs的实际(jì)分红金(jīn)额与募(mù)集材料(liào)中(zhōng)披露(lù)预(yù)测进行比较分析，结合经济及市场的(de)实际环境，对基础设(shè)施项(xiàng)目的运(yùn)营业绩(jì)及REITs的管理能(néng)力(lì)进行(xíng)判断。”中金基金上述负责人也称(chēng)。

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