OPPO宣(xuān)布(bù)关停旗(qí)下芯片子公司哲库科技(jì)，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级市场的影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数(shù)据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘(pán)继续(xù)延(yán)续此前几日的(de)下(xià)跌(diē)走(zǒu)势，午后跌(diē)幅一(yī)度扩大，尾盘有(yǒu)所拉升(shēng)，全天收跌6.22％，最(zuì)近3个交易日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发(fā)布公告(gào)，紧(jǐn)急回(huí)应称，哲库(kù)科技是其(qí)扩募拟(nǐ)新购入基(jī)础(chǔ)设(shè)施资产张润(rùn)大厦的重要承租(zū)方之一，目前未收到哲库(kù)科技及OPPO方面(miàn)关(guān)于(yú)停止执行(xíng)已签租赁协议的通(tōng)知(zhī)。同时，在公告中(zhōng)，华安张江光大园REIT进一步(bù)表示(shì)，原始权益人将继续密切关注哲库科技后续情(qíng)况(kuàng)，积极做(zuò)好相(xiāng)关应对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩募(mù)购入项(xiàng)目的原始权益人相(xiāng)关负责(zé)人也表示(shì)，近期已同步启动了应急预案，排摸储(chǔ)备(bèi)租户，积极(jí)应对(duì)哲库提前退租的可能(néng)事项。由(yóu)于张润(rùn)大(dà)厦是全国首(shǒu)批REITs申(shēn)报扩(kuò)募项目，公司(sī)领导(dǎo)高度重视(shì)，浦东新区国资(zī)委也高度关注。

　　多位业(yè)内人(rén)士(shì)表示，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT近期市场(chǎng)波动较大(dà)，但其实不动(dòng)产(chǎn)公募REITs项目短期出租率下跌(diē)并不(bù)会从根本上影响其内外价值，投资者应(yīng)理性(xìng)看待。

　　张江光大园REIT

　　二级(jí)市场(chǎng)价格继续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗下(xià)芯(xīn)片子公司哲库科技的(de)事件继续(xù)扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安(ān)张江光大(dà)园REIT以3.726元的价(jià)格(gé)小幅低开，此后二级市场价(jià)格开始震荡走低(dī)，午(wǔ)盘(pán)收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一度(dù)扩(kuò)大(dà)到8.30％，随后价格有所回升，最终报收3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT最近几个交易(yì)日二级市场价格表(biǎo)现欠佳，5月11日以来(lái)，3个交易日跌(diē)幅达到(dào)9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日上(shàng)市(shì)以来，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT累计涨幅超过(guò)24％，在全市场公募REITs中位居(jū)前列。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市场整体(tǐ)表(biǎo)现(xiàn)上看，目前上市的8只产业园区基(jī)础设施(shī)REITs中，仅博时招商(shāng)蛇口(kǒu)产业园REIT微幅上涨，其余7只均有不同(tóng)程度下(xià)跌，8只产业(yè)园区基础设施REITs5月15日(rì)平(píng)均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季(jì)报中(zhōng)已经(jīng)披露张(zhāng)江光(guāng)大园项(xiàng)目出租率有所下(xià)降，如今拟扩(kuò)募的项(xiàng)目又遭遇(yù)突发事件，因此导致(zhì)二级市场价格出现波动(dòng)。”一位业内人士分(fēn)析称。

　　不过，在(zài)上述人士看来，尽管出(chū)于风险规(guī)避的原因(yīn)，最近几个交易日(rì)场内资金(jīn)有所流出，但是，不动产(chǎn)公募REITs项(xiàng)目短(duǎn)期出租率下跌并不会从根本上影响其内外价值。

　　他也(yě)同时(shí)表(biǎo)示(shì)，目前随着二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)下跌，风险也(yě)得(dé)到一定(dìng)释放(fàng)，但是价格(gé)涨跌会受到基本(běn)面(miàn)、情绪面等多重因素影响(xiǎng)，不好(hǎo)判断(duàn)价格(gé)是(shì)不是(shì)已经完全触底(dǐ)。

　　此外，还有(yǒu)一位(wèi)业内人士表示(shì)，今年整体REITs市(shì)场表现(xiàn)低迷，不少产品(pǐn)年内二(èr)级市(shì)场跌幅较(jiào)大，其(qí)实有些隐含收益(yì)率高的产品(pǐn)具备(bèi)一定的投资价值，很适合稳健(jiàn)类(lèi)投资(zī)者。此外，伴随着(zhe)经济(jì)复苏的(de)步伐，产业(yè)园区、物流类等(děng)REITs产品具备一定的投资价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募(mù)基(jī)金(jīn)执行董事高(gāo)如星(xīng)对此表示，若张江园区最终(zhōng)能顺利解决招商，平稳过度对经营现(xiàn)金(jīn)流没有造成大的影响，“事件(jiàn)性利空下调至得这么(me)急、这(zhè)么深，加(jiā)上前期本身园区类资产就回调(diào)不少(shǎo)了，这就(jiù)是黄金坑。”不过，他也强调，最(zuì)终还(hái)是落到租金(jīn)收(shōu)入受不受影响，影响多(duō)大，估计(jì)园区(qū)会最终解决。

　　张江REIT紧急回应(yīng)

　　扩募路上再迎接考(kǎo)验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲(zhé)库科技。随(suí)后5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧急回(huí)应称(chēng)，哲库(kù)科技是其扩募拟(nǐ)新购入基础设(shè)施资(zī)产张润大厦的重要承租方(fāng)之一，目前(qián)未收到(dào)哲库科技及OPPO方中国的三线城市有哪些 排名，中国的三线城市有哪些2022(fāng)面(miàn)关于停止执行已(yǐ)签租赁协议(yì)的(de)通知。同时(shí)，在公告(gào)中，华安张江光大园REIT进一步(bù)表(biǎo)示，原始权益人将继(jì)续密切关注哲库(kù)科技后续(xù)情况，积极做(zuò)好相(xiāng)关应对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其一(yī)季报(bào)中披露的张江(jiāng)光大园项目出租率下降事项(xiàng)，一度二级市场价格出现回落。在随后召开的业绩(jì)说明(míng)会中管理人就相关事项进行(xíng)了解释说明(míng)，市(shì)场信(xìn)心得到(dào)了一定提振，二级市(shì)场价格表现也趋于平稳。据了(le)解(jiě)，张江(jiāng) REIT在(zài)5月(yuè)11日召(zhào)开的线上和线(xiàn)下(xià)的扩募说(shuō)明会上(shàng)，运营团队表示了(le)对张江光(guāng)大园项目的信心，预计签署意(yì)向书和合同谈判(pàn)中的储(chǔ)备租户正常转化后，项目出(chū)租率将得到回升。没想(xiǎng)到(dào)仅过了不(bù)到(dào)三周的时(shí)间，张江REIT的(de)扩募之路又(yòu)迎来(lái)了新的(de)考验(yàn)。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公告引起了市场各方(fāng)的广(guǎng)泛关注，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目的原始权益人(rén)相(xiāng)关负责人坦(tǎn)言(yán)，事(shì)发突(tū)然(rán)确实(shí)始料未及(jí)，在获悉OPPO关停哲库科(kē)技消(xiāo)息的(de)第一时间(jiān)即奔赴(fù)现场进行了沟通和(hé)核实工(gōng)作，并同步启动了应(yīng)急预案(àn)，排摸(mō)储(chǔ)备租户，积极应对哲库提前(qián)退租的可能事(shì)项。由(yóu)于张润大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募(mù)项目(mù)，公(gōng)司领导高度重视，据(jù)悉新(xīn)区国(guó)资委(wěi)也高度关(guān)注。

　　当谈及储(chǔ)备租户情(qíng)况，相关负责人(rén)介绍说，目前(qián)储(chǔ)备租户还是比较丰富的，覆(fù)盖(gài)了芯片(piàn)测试、人工智能(néng)、航天产业、信息技术等产(chǎn)业客户，租(zū)赁(lìn)意(yì)向面(miàn)积超过了2万方(fāng)。从(cóng)意向(xiàng)储备(bèi)转化为实(shí)际租户(hù)需要一些时间。

　　“我们正在着手(shǒu)通过(guò)签署租(zū)赁(lìn)意(yì)向书来尽快锁定一些重要租户。虽然收了三(sān)个月履约保证金给了(le)我们(men)一些空间，但(dàn)本着对首批扩募、对市场(chǎng)负(fù)责的态度(dù)，我们肯定要全力与时间(jiān)赛跑，把这些面积在短期内完成(chéng)去化(huà)。”相(xiāng)关(guān)负责人说(shuō)道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的(de)同区域的张江光大(dà)园项(xiàng)目一季(jì)度末也有将(jiāng)近30％的空(kōng)置(zhì)率，原始权(quán)益人有那(nà)么多储备租户，之前的(de)空置率为何(hé)未能得到解决。

　　对此(cǐ)相关负责人解释，张江光大(dà)园(yuán)一直以来都(dōu)坚持以市场(chǎng)化运营为导向，历史运(yùn)营表现稳定，租(zū)户的调租和换(huàn)租都属于正(zhèng)常中国的三线城市有哪些 排名，中国的三线城市有哪些2022情况，而这次(cì)项目的(de)大租户退(tuì)租正好发生在市场活跃度(dù)的短期低点，目前市场情况已有所好转。在(zài)看到出租率(lǜ)下滑情况没有得(dé)到(dào)及时修(xiū)复后，张江(jiāng)这边也(yě)作了(le)一定的资源调(diào)配和倾斜(xié)，引入了(le)一些储备租户。

　　另外(wài)，张(zhāng)润大(dà)厦(shà)和张(zhāng)江光大园项(xiàng)目在给租户的分隔空间、交付(fù)标(biāo)准、租金水平(píng)等方面(miàn)也有一些差(chà)异化，张润大厦多(duō)是两(liǎng)千多平的大平层，楼(lóu)的成新度(dù)高一些，单价也贵(guì)一些，张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)单层以(yǐ)一(yī)千平的(de)面(miàn)积为(wèi)主(zhǔ)，还有一些(xiē)独栋形态的物业。租户自身(shēn)也会有(yǒu)诉求，也(yě)会根据自身需求和预算挑选区域(yù)内的不(bù)同(tóng)物业。

　　“如果扩募完成以后，新老(lǎo)资产的管(guǎn)理(lǐ)人(rén)都变成了(le)一(yī)家，后续我(wǒ)们在资(zī)源共享和联合营销方面能更加充(chōng)分(fēn)发挥协同(tóng)效应，相信可以(yǐ)做得更好。”上述(shù)负责人补充说道。

　　最(zuì)后谈及对于张江REIT的定(dìng)位和展望，相关负责人表示，张江(jiāng)集团(tuán)和张江高科目前(qián)在管(guǎn)资产(chǎn)约五百万(wàn)方，还有(yǒu)一(yī)些(xiē)其他在开(kāi)发的储备项目(mù)，这些都将成(chéng)为张(zhāng)江REIT实现(xiàn)打造张江园区产业空间资(zī)产上(shàng)市平台目标的坚实后(hòu)盾和储备资源。“我们非常重(zhòng)视张江(jiāng)REIT这(zhè)个资本平台和它未来(lái)的发展。”相(xiāng)关负责(zé)人(rén)表示，“这(zhè)次(cì)扩募(mù)是我(wǒ)们实现基金扩容的第(dì)一步，也是至关(guān)重(zhòng)要的(de)一步，眼下我们可(kě)能(néng)面(miàn)临了一些突(tū)发情况需要解决，但是这和我们在张江科学城这三十年(nián)建设发展过程中(zhōng)所经历的相比，只能算是一个(gè)非常小(xiǎo)的插曲。我们(men)有信心(xīn)排除万难，尽(jǐn)一切(qiè)可能化解当前突发(fā)事件的所有负面影响，维(wéi)持(chí)预期和市场(chǎng)的信心。”

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