一线城市(shì)，也不端着了。

　　昨天，深圳取消二手房指导价的(de)消息在房(fáng)产圈(quān)刷屏了。

　　这条消息为什么这么(me)重(zhòng)要？首先(xiān)二手(shǒu)房指导价被称为“核弹(dàn)级”政策(cè)，其次深圳(zhèn)几乎是最后(hòu)一个还(hái)在“认真”实施这(zhè)条(tiáo)政策的城市，最后深圳是(shì)房(fáng)价前三的核心城市(shì)。所(suǒ)以，深圳的一举一(yī)动都具有风向标意义。

　　有(yǒu)分析人士指出，深圳二(èr)手房指导价如果取消(xiāo)，首先(xiān)有利于深圳(zhèn)二手房回暖，然后二手(shǒu)房(fáng)回暖有利于深圳(zhèn)楼市总体回(huí)暖，最(zuì)后(hòu)深圳楼市回(huí)暖有(yǒu)利于(yú)全国(guó)楼市回(huí)暖....

　　看吧，这(zhè)妥妥(tuǒ)的“蝴蝶效应”。

　　1

　　“核弹调控”退出(chū)？

　　一方水等于多少吨水，一方水等于多少吨水昨(zuó)天，深圳疯传“二(èr)手房指导价”正式(shì)结(jié)束。传言称：二手房贷款不按官方(fāng)参考价（指导(dǎo)价(jià)），银行核(hé)定房价以网签(qiān)备案价和评估价孰(shú)低为准。

　　自(zì)此，参考价(jià)真正变成了(le)“参考(kǎo)价(jià)”。

　　目(mù)前没有看到(dào)官方文件(jiàn)。据证券时报21日消息，目(mù)前深圳多家(jiā)大行(xíng)表示“尚(shàng)未接到正式通知，目前仍按参考价办理按(àn)揭”。所(suǒ)以还需要持续的关(guān)注。

　　易居研究院研究(jiū)总监严(yán)跃进认为，本(běn)次(cì)政策(cè)大概率为真，更(gèng)多(duō)体现为银行(xíng)贷款(kuǎn)等领域按照(zhào)新的规则进行，但不会出(chū)台正式文件。

　　有时(shí)候，有(yǒu)些事情，是(shì)不(bù)用发文件的。毕(bì)竟可以“窗口指导”。

　　2021年(nián)2月8日，深圳楼(lóu)市(shì)二手房指导价横空出世(shì)。当(dāng)时(shí)，深(shēn)圳一口气(qì)公布了全市3595个小(xiǎo)区(qū)的参考价，很多南山、福田、宝安中(zhōng)心区的高价盘，直接按照(zhào)当时的市场(chǎng)价(jià)打(dǎ)了5折、6折来“指导(dǎo)”，银行只能按照指(zhǐ)导价来(lái)计算首(shǒu)付、发放贷(dài)款。

　　当时大家还不觉(jué)得厉害，但经历了(le)这两年一方水等于多少吨水，一方水等于多少吨水的(de)痛苦，才深知(zhī)为啥(shá)叫做——“核弹级(jí)”。

　　举(jǔ)个例子，市场价(jià)1000万的房子，如果不“指导(dǎo)”，可(kě)以首付3成即300万；如果指导(dǎo)价打七折(zhé)即700万，那么首(shǒu)付3成210万，加上需要全款支付(fù)的部分，实际首付(fù)去到(dào)了510万，相(xiāng)当于首付5成了（多给(gěi)210万(wàn)首(shǒu)付(fù)）。这直接让大批量买家，失去了购房(fáng)能力，相当于强势“降杠(gāng)杆”。

　　自(zì)深(shēn)圳推行(xíng)二手房(fáng)参考价(jià)以(yǐ)后，东莞、宁(níng)波、成都、三亚(yà)、西安、合肥、广(guǎng)州等10多个(gè)城市陆续(xù)跟进。事实也确实证明了(le)，这条政策的“核弹”级别。

　　到了2021年10月，根据安居客的统计，实施二手(shǒu)房指(zhǐ)导价的(de)10个城市，有(yǒu)8个挂(guà)牌价降(jiàng)了。

　　2022年受到疫(yì)情的影响(xiǎng)，二手房(fáng)更是惨不忍睹。以2022年12月数据(jù)为例(lì)，全国70个大中城市房价只有6个(gè)同比上(shàng)涨，其他的泥(ní)沙(shā)俱下(xià)。

　　2

　　深圳，有人付出了沉重代价

　　据深圳乐有家研究(jiū)中心数据(jù)显示(shì)：成交量上，二手房(fáng)指导价出台当年(nián)，深(shēn)圳(zhèn)二手住宅成交量同比下滑57％。2022年(nián)继(jì)续腰斩，成交量同比下滑47％，全年成交量仅(jǐn)2.2万套，创近二十年最低记录，相较(jiào)2020市场高峰缩水近八成(chéng)。

　　价格方面，与二手房指(zhǐ)导价发布当月(yuè)相比，如(rú)今二手房挂(guà)牌价(jià)低(dī)于及(jí)接近参考价的房源占(zhàn)比(bǐ)大(dà)幅增加。2023年一季度，深(shēn)圳各区二手房成(chéng)交TOP10小区中，过半成交价低(dī)于参考(kǎo)价(jià)。

　　只有真实经历其(qí)中(zhōng)的(de)人，才能(néng)深切的感(gǎn)知其(qí)威力(lì)。

　　深圳房东(dōng)，斩仓的新闻(wén)不绝(jué)于(yú)耳。

　　据说一位码农(nóng)三年前高(gāo)杠(gāng)杆买了2套华润城，月供12万，最终亏损1000万破产。据媒(méi)体推测，如果案例属(shǔ)实，买家的实际购(gòu)房成本高达20万/平，目前价格跌至(zhì)14万/平，叠加这三年的房贷和持有成本，差不多(duō)亏损(sǔn)超千万(wàn)。

　　深圳(zhèn)一(yī)大批人这两(liǎng)年感受到了太(tài)多“心酸(suān)”。二(èr)手(shǒu)房成交量创下(xià)多年新低，学区(qū)房神话(huà)不再，房产(chǎn)中介的日子难过，投资客挥泪斩(zhǎn)仓....

　　在稳楼(lóu)市的基调下，2022年以来(lái)，实(shí)施了(le)二手房指(zhǐ)导(dǎo)价(jià)的(de)城市陆陆续续低调退出，目前只有(yǒu)深圳还是最后(hòu)的“堡垒”。

　　3

　　“风向标”意义(yì)明显

　　最近一线城(chéng)市也(yě)不端着(zhe)了。

　　近日，北京在房山区试点(diǎn)多子女家庭和职(zhí)住(zhù)平衡家庭购(gòu)房支(zhī)持政策。上海(hǎi)也考虑予以多孩家庭在新房(fáng)计分制度政策上的(de)支持。

　　从(cóng)最新公布的3月(yuè)份(fèn)70个大中城市商品住宅销售价格(gé)变动情(qíng)况来看(kàn)，广州、深圳(zhèn)的新房(fáng)、二(èr)手房价格仍然(rán)是(shì)同比去年依然是下降(jiàng)的。

　　北京(jīng)、上海已经同比增(zēng)长了，其他二线城市如杭州、成都、南京、合肥等(děng)城市价格都是同比上(shàng)涨的。

　　广州、深圳能不急吗？

　　事实上，上面可能更急。3月份，两部门联(lián)合发文，全面推动(dòng)二(èr)手房(fáng)“带押(yā)过户”全国实施(shī)，这是(shì)一(yī)条被广泛好评的新(xīn)政。对(duì)于激活二手房交易，具有定海神针(zhēn)般的(de)作用。

　　住建部部长倪(ní)虹近日更(gèng)是指(zhǐ)出：建筑(zhù)业、房地产(chǎn)企业要发(fā)挥(huī)国民(mín)经济“顶梁(liáng)柱”“压(yā)舱(cāng)石”作用。回(huí)归到常识，从字面理解(jiě)一下这两个词，意思就是——顶梁(liáng)柱(zhù)如果不行了，上面不就塌了嘛？压舱石如果压不住，小船不就翻(fān)了？

　　也许，今(jīn)年扶持楼市(shì)的政策，还有一大(dà)波正在路上...

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