近两年(nián)火爆的创新产品公募REITs进入密集(jí)分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高(gāo)比例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金(jīn)额的REITs产品(pǐn)，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红(hóng)机制(zhì)是公募REITs主(zhǔ)要(yào)特(tè)征之一(yī)，稳(wěn)定分红(hóng)体(tǐ)现出该类(lèi)产品长期投资价值(zhí)，通过(guò)观测经营活动现金流、可供分配现金等指标，也(yě)是观(guān)察REITs项目底层资产(chǎn)运营情况(kuàng)的“窗口”。他们也(yě)提醒普通投资者注意(yì)，与产权类项目相比，特许经营REITs项目(mù)在(zài)经营权到期后不再产生现金收益，特(tè)许(xǔ)经营权分红(hóng)目前已包(bāo)含了(le)利(lì)润分配(pèi)和(hé)本金的归还(hái)，在选择投资标的(de)时应了解资产类型(xíng)和分红的特征。

　　15只公(gōng)募(mù)REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比例(lì)98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密(mì)集(jí)分红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来(lái)除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分(fēn)配情况尚未(wèi)公布。整体来(lái)看，公(gōng)募(mù)REITs呈现出(chū)了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金(jīn)额(é)的公募REITs产品中，2022年全年分配金额(é)占(zhàn)可供分配(pèi)金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝(jué)大部(bù)分分配(pèi)比例在96％以(yǐ)上。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责人对此表(biǎo)示，投资公(gōng)募(mù)REITs的(de)主要(yào)收(shōu)益来源(yuán)为(wèi)持有期分红收(shōu)益，以及基金份额交易价格的变(biàn)化。基(jī)金份(fèn)额二级(jí)市场价格受到(dào)公募REITs资产运营情况及(jí)市场(chǎng)因素的综合(hé)影响，较(jiào)易(yì)引起波动(dòng)。与此相比(bǐ)，基金分红预期则更有规律(lǜ)可循。公募(mù)REITs的分红主(zhǔ)要来自基(jī)础(chǔ)设施(shī)资产(chǎn)的经营(yíng)现金流，投资人通过基(jī)金募集(jí)材料和信息披露文件(jiàn)，结合行业及市场(chǎng)情况，可以(yǐ)分(fēn)析基础设施(shī)项目的(de)经营(yíng)业绩(jì)，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份(fèn)额(é)二级(jí)市场价格变化导致(zhì)的浮(fú)盈或浮亏，分红(hóng)作为基金份额持有(yǒu)人实际获得的现金收益，对于长期投(tóu)资者更(gèng)具(jù)参考价(jià)值。”中金(jīn)基金相关负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投(tóu)资(zī)中心运(yùn)营高(gāo)级副总(zǒng)监李华平也表示，根据《公开募集(jí)基础设施证券投资基(jī)金指引（试行）》及(jí)相(xiāng)关法规(guī)要求，基础(chǔ)设施基金应(yīng)当将90％以上合并后基金年度可分配金额(é)以现金形式(shì)分配(pèi)给投资者(zhě)，强制(zhì)分红(hóng)机制是公募REITs的主要特征(zhēng)之一(yī)，稳定(dìng)的分红机制体现(xiàn)出REITs产品(pǐn)长期(qī)投资价值(zhí)。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资角度来看，基础(chǔ)设施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性”双(shuāng)重特点。二级市(shì)场价格(gé)反映这类(lèi)产品“股性”的一面，分红体现了这类产(chǎn)品的“债(zhài)性”特(tè)点。公(gōng)募REITs有强制分红(hóng)要求，分红(hóng)类似(shì)于债券派息，但不等(děng)同于债券的固定利息回报，而是由(yóu)可供(gōng)分配现金决定。

　　从机(jī)构投资者的角(jiǎo)度来(lái)看，一方面是公募REITs丰富(fù)了机构投资者(zhě)的(de)投(tóu)资品类，为资产配置多元化(huà)提供抓手，具有(yǒu)较(jiào)强(qiáng)的(de)配置价值。另一方(fāng)面，公募(mù)REITs的分(fēn)红(hóng)能够帮助机构投资者稳定收益。机构(gòu)投资者(zhě)公募REITs能够通过分红(hóng)获取相(xiāng)对于投资债券相(xiāng)对高的(de)收益性，在有(yǒu)效控制风险的前(qián)提下，增(zēng)厚(hòu)资产包收(shōu)益，起到投(tóu)资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外(wài)，市(shì)场对于未(wèi)来(lái)分红(hóng)水(shuǐ)平(píng)的预期，也是(shì)影(yǐng)响REITs基金二级市场价格走势的关(guān)键因素之(zhī)一。

　　从(cóng)近期公募REITs的(de)二级市(shì)场表现看，截至4月21日，今(jīn)年以来(lái)中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要(yào)股票和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募(mù)REITs发(fā)布了2022年(nián)年(nián)报，部分产品受宏观经(jīng)济的影响，可分配金额(é)完成率不达预期(qī)，一定程度上影响了公(gōng)募REITs二级市场的价(jià)格(gé)。”李华平称，公(gōng)募(mù)REITs二级市场(chǎng)的(de)价(jià)格波动受多重因素的影响，投资(zī)收益是影(yǐng)响REITs二级市场价格的主(zhǔ)要因素之一(yī)，而稳定(dìng)的分红(hóng)有利(lì)于吸引投(tóu)资者参与公募(mù)REITs二级市(shì)场(chǎng)的投(tóu)资。

　　中金(jīn)基金相关负责人也(yě)表示，近(jìn)期经济(jì)预期恢(huī)复，一方面市场热点(diǎn)呈(chéng)现向(xiàng)股(gǔ)票(piào)和债券回归的过程；另一方面，基础设施项(xiàng)目的经营业(yè)绩相对经(jīng)济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权日(rì)，将对基金份额的开盘指导价做调减处理，调减金额根据(jù)单位基金份额的分红金额进行计算。除权操作是对分红前后基金(jīn)份额净值变化(huà)的修(xiū)正(zhèng)，使投(tóu)资(zī)人在(zài)基金分红前(qián)后均可以获得(dé)公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长(zhǎng)期投资(zī)的信心，同时(shí)需结合持有(yǒu)产品的(de)特性，关注二级市场扰动对整体收益的影响程度。”中航(háng)基金相关人士也称。

　　特(tè)许经营(yíng)权分红包括利(lì)润分配和本(běn)金归还

　　普通投(tóu)资者应了解底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)情况

　　多位业(yè)内人(rén)士还提醒，与现(xiàn)有公募(mù)基(jī)金分红(hóng)前提是本金(jīn)之上的增值部分不(bù)同，特(tè)许经营(yíng)权REITs基金运作期间的(de)“分(fēn)红”界定为“分(fēn)派”更为(wèi)准(zhǔn)确，分(fēn)派的是本(běn)金与增值两个部分，两个部(bù)分之间的比例是变动的，与现有公募基金分红差(chà)异很大(dà)，大多数普通(tōng)投资者可能把“分派”金额(é)误认为(wèi)是持续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年(nián)等合同(tóng)年限(xiàn)到(dào)期后基金价值面(miàn)临极大不确(què)定性，这(zhè)是该(gāi)类(lèi)投资者应该注(zhù)意的情况。

　　李华平(píng)表示，目前公募REITs主要(yào)有(yǒu)特许经营权类和产权类两大(dà)资产类型，持(chí)有产权(quán)类产品(pǐn)的收益主要(yào)包括每年的现金分红及资产(chǎn)增值的收益，而(ér)持有特(tè)许经营类产品(pǐn)的收(shōu)益主要(yào)来自项目每年的现金分红。其中，特许经营权(quán)类(lèi)资产的分(fēn)红包括了利润(rùn)分配和本(běn)金(jīn)的(de)归(guī)还，两者的比率也是(shì)变动的，对特(tè)许经营权类资产的公募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益(yì)。普通投(tóu)资者在选择(zé)投资标(biāo)的时，应(yīng)了解公(gōng)募REITs底层资产的(de)类型。

　　中航(háng)基金(jīn)也表示，从细分(fēn)来(lái)看，各类(lèi)公募REITs分红因底(dǐ)层资产属性不同而形成区别。特许(xǔ)经(jīng)营权类的公募(mù)REITs产品因其分(fēn)红相当于包含“本金+收益”，分红(hóng)相对(duì)较多，债(zhài)性偏(piān)强。而产权类(lèi)的公募REITs分红主要为“收益(yì)”，更看重底层资产(chǎn)的价(jià)值增值(zhí)，所(suǒ)以相对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层(céng)资(zī)产(chǎn)属性(xìng)，对所(suǒ)选择(zé)产品的(de)二级市场(chǎng)价格和分红有合理预(yù)期。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人也认为，与产(chǎn)权类(lèi)项目相比，特(tè)许经营项目在经(jīng)营权到期后不再能产生现金收(shōu)益，因此将可供分(fēn)配金额(é)的分配理(lǐ)解为“分派”比“分红”更(gèng)加准确(què)。基于这(zhè)个特点(diǎn)，剩余经营期限较短的特许(xǔ)经营项目(mù)，通常具备更(gèng)高的分派率水平。对于(yú)剩(shèng)余期限较长的(de)特许(xǔ)经营权项(xiàng)目，即使分派率相对较低，也有足够年限(xiàn)收回本金并取得收(shōu)益。

　　中金基金该负(fù)责人提(tí)醒投资者注意，特(tè)许经营权项目(mù)的分派金额包含了投(tóu)资(zī)本金，在不进行扩募的(de)情况(kuàng)下，基金份(fèn)额(é)单价随着(zhe)分派进度逐年下(xià)降是(shì)正常现(xiàn)象，投资特许经营权REITs的收(shōu)益来自项(xiàng)目(mù)剩余(yú)期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项(xiàng)目的土地或建(jiàn)筑的剩余使用(yòng)年限一(yī)般较长，再加上到(dào)期后(hò手机话费交了能退吗u)通(tōng)过对(duì)建筑(zhù)的更新改造或补缴土地出(chū)让金等追加投资(zī)，有机会进一(yī)步(bù)延长(zhǎng)经营期限。这(zhè)种类似永续(xù)经营的假设反(fǎn)映在基础资产的估值上，使产权类(lèi)REITs具备更显(xiǎn)著的资产投资属性。”该负(fù)责人称。

　　观测内(nèi)部收益率等指标

　　评估项目底层资产运营(yíng)情况

　　在基金(jīn)分(fēn)红(hóng)的时点，多(duō)位业(yè)内人士(shì)还表示，在产品分(fēn)红期(qī)，投资(zī)者可以观测经营活动(dòng)现金流、可供分配现(xiàn)金、内部收益(yì)率等指标(biāo)，来观察和评估项目底层资产(chǎn)的(de)运营情况。

　　中航基金表(biǎo)示(shì)，年报(bào)指(zhǐ)标中，跟现(xiàn)金相关(guān)的指(zhǐ)标有两个：一(yī)是年报(bào)中(zhōng)披露的经营活动现金流，二是(shì)可供分(fēn)配(pèi)现(xiàn)金，二者存在本(běn)质性(xìng)区别。经营活动(dòng)产生的现金净流(liú)量是指企业(yè)经营、筹资、投资(zī)产生(shēng)的(de)现(xiàn)金(jīn)流，基于(yú)企(qǐ)业本身经营活动(dòng)产生(shēng)；可供分配(pèi)的现金实质(zhì)上是从EBITDA出发(fā)，对非现(xiàn)金影响利(lì)润表的(de)手机话费交了能退吗项目进行调(diào)整，加期初现金，最终得到的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作为资产(chǎn)配置新选择，投(tóu)资价值体现(xiàn)在相对(duì)股债市场(chǎng)独立的资(zī)产配置功能(néng)，比(bǐ)较适合长期(qī)持有。建议投资者对(duì)经(jīng)营权类的资产可以更多(duō)关注内(nèi)部收益率的(de)高低，对产(chǎn)权类(lèi)的资(zī)产更(gèng)多关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主(zhǔ)要来自底层资(zī)产的(de)经营净现金流，所以底层资产运营情况直(zhí)接影响(xiǎng)投资回(huí)报，投资者可综合考虑原始权益(yì)人综合实力、运营管理机构实力、公募(mù)基金(jīn)管理人(rén)实力等多重因素来选(xuǎn)择投资标的(de)。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进(jìn)入密(mì)集分红期(qī)，由于分(fēn)红交易带来的短期博弈机会(huì)仍在，叠(dié)加此(cǐ)前市场接(jiē)连(lián)回调，建(jiàn)议投资者关注有基本面支撑、填权效应相(xiāng)对(duì)明显、同时分红规(guī)模较(jiào)为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书(shū)均会载明REITs在发行(xíng)首年及(jí)次(cì)年(nián)的可供(gōng)分配金(jīn)额(é)预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际(jì)分红金(jīn)额与募集材料中披露预(yù)测进行比较分析，结合经济及市场的实际(jì)环境，对(duì)基础设(shè)施项目的(de)运营业绩及REITs的管理能力(lì)进行判断。”中金基金上述负责人也称。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 手机话费交了能退吗