万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的(de)意外走红，让这个(gè)位于北京(jīng)海淀的豪(háo)宅(zhái)被全国知晓(xiǎo)，其背后曾(céng)宣称要做地产界(jiè)“劳(láo)斯莱斯(sī)”的神秘开(kāi)发商——中赫集团，也被拉(lā)向台前。

　　而(ér)如(rú)今(jīn)，万柳书院再次受到(dào)舆论关注，起因中赫集(jí)团成了共同债务人(rén)被中国(guó)信达(dá)追债，中国信(xìn)达(dá)为了收回钱(qián)款(kuǎn)不得不将(jiāng)中(zhōng)赫抵(dǐ)押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业主并非中赫集(jí)团(tuán)，那(nà)些真正斥巨资(zī)购入(rù)房产的有钱人，房子现在莫名奇妙(miào)地被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截(jié)至发(fā)稿，暂未(wèi)看到这些业主的维权(quán)信息(xī)，难怪(guài)有网友调侃：“富人被(bèi)割韭菜的时候，他们(men)的(de)姿势都那么优(yōu)雅(yǎ)。”

　　不过事件背(bèi)后，可能(néng)没你(nǐ)想象(xiàng)的那么简单。

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　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债(zhài)主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头是万柳书(shū)院”，但谁都没想到，这个位于海淀核心区位(wèi)，名校环绕的(de)顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷(léi)了！

　　近(jìn)日，有网友(yǒu)发(fā)现，中国信达在京东(dōng)拍卖上，上(shàng)架了“北京(jīng)赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限(xiàn)公司不良债权(quán)转让项目”，债(zhài)权(quán)总额高(gāo)达(dá)近(jìn)47亿，该项目的(de)抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权(quán)转(zhuǎn)让项目的处置(zhì)主体是中(zhōng)国信达资产(chǎn)管(guǎn)理股份(fèn)有限公司北京(jīng)市分公司(sī)（下称中(zhōng)国信达北分(fēn)），处置的是对北京赫华恒(héng)瑞房地产开(kāi)发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人(rén)民币，其中(zhōng)债(zhài)权本金(jīn)37.50亿元。中赫集团有限公司是共(gòng)同(tóng)债务(wù)人。目前，该(gāi)项(xiàng)目已有1万次围观，35名(míng)意向(xiàng)人。

　　从表面(miàn)上看(kàn)，这就是(shì)一起中(zhōng)国信达北(běi)分讨债的(de)故事，但(dàn)实际上，75套(tào)豪宅(zhái)的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报道(dào)，万柳书院总共301户，而(ér)且早已(yǐ)售罄。如果该报道(dào)属实，说(shuō)明这(zhè)些房子实际(jì)上都是卖出去了的，是有(yǒu)人住的。

　　那为什么中国信达(dá)的拍卖页面上(shàng)又注明(míng)这(zhè)75套房子是“未(wèi)出售”的(de)状态呢(ne)？只能(néng)说(shuō)明这些房子根本没有网签，也没(méi)有房产证！

　　第(dì)一财经的报道证实了上述(shù)内容(róng)。有豪宅中介透露，中(zhōng)赫集团早就把这(zhè)75套房子(zi)抵(dǐ)押出去，现在还没资(zī)金解抵(dǐ)押，所以不能网签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀(diàn)的顶级(jí)豪宅(zhái)，最(zuì)强学区房，万柳书院(yuàn)的(de)业(yè)主基本都(dōu)是北京的(de)高端人(rén)士，柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬也是万柳书院的业主。另据(jù)地产自媒体(tǐ)“地产八卦女”爆(bào)料(liào)，万柳书院的业主中，还有不少中赫集团的高管、合作(zuò)伙伴(bàn)、亲戚朋(péng)友(yǒu)等。

　　由此，不少网友感叹，“富人(rén)也被(bèi)精准(zhǔn)收割(gē)了！”

　　不过，如果这(zhè)些业主确实已经支付(fù)价款并实(shí)际占有，那么(me)，中(zhōng)国信达转让(ràng)这笔不良债权(quán)回(huí)本(běn)的愿望，或(huò)将泡汤。这次拍(pāi)卖损失最大的(de)，没准还是债(zhài)主中国(guó)信达。

　　根据(jù)相关法(fǎ)律规定，民(mín)事执行中，业主已经(jīng)支付(fù)价款(kuǎn)并实际占有(yǒu)，但未办(bàn)理(lǐ)过户手(shǒu)续的，如果业(yè)主没有过(guò)错，人(rén)民法院(yuàn)不(bù)得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法(fǎ)院提出(chū)执行异(yì)议申请，请(qǐng)求法院解(jiě)除查(chá)封，同时可以(yǐ)联合起诉开发商，要求(qiú)退还购房款或办理房产证，并承担违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民(mín)法院报(bào)公布《最高人民法(fǎ)院关于商(shāng)品(pǐn)房消费(fèi)者权利(lì)保护问题(tí)的(de)批复》，以司法(fǎ)解释的方式明确了购房人的优先权：

　　商品房消(xiāo)费者以居住为目的(de)购(gòu)买房屋并已支付全部价款，主(zhǔ)张其房屋(wū)交付请求权优先(xiān)于建设工程价款优先受偿权、抵押权以(yǐ)及其他债权(quán)的(de)，人民(mín)法院(yuàn)应当予以(yǐ)支持(chí)。只支付了部分价(jià)款的商(shāng)品(pǐn)房消费者(zhě)，在一审法(fǎ)庭辩论终(zhōng)结(jié)前已实际支付剩余(yú)价款的(de)，可以适用前(qián)款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售(shòu)未(wèi)网签”，那么这笔不良债权(quán)，实际上(shàng)是个烫手山芋。可能不(bù)仅不能(néng)卖出去回(huí)本，抵押的这75套房子(zi)，还会被(bèi)业(yè)主讨回(huí)去(qù)。

　　中国信达(dá)，将会赔了夫人又折(zhé)兵？

　　地(dì)产界(jiè)的(de)“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债权(quán)公司中国信达申请不良债权转让(ràng)，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前中国信(xìn)达已经(jīng)成为赫(hè)华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中赫置地等选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞的股(gǔ)东行(xíng)列，中国(guó)金谷国际信托有限责(zé)任公司(sī)成(chéng)为了唯一股东，后者由(yóu)中国信(xìn)达资产管理股份有(yǒu)限公(gōng)司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商(shāng)，相较其他房企，中赫集团既(jì)没(méi)有很大规模，也(yě)没(méi)有很高的(de)国民知名度，但却在北京(jīng)豪(háo)宅圈留下一个个传说。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为中赫集(jí)团进入北京(jīng)的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中(zhōng)赫置地推(tuī)出钓鱼岛七号院3号楼(lóu)，高达30万(wàn)/平米的天价(jià)，成为(wèi)当时京城最(zuì)贵的楼盘(pán)，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书(shū)院，更是被誉为“北京海淀顶(dǐng)端(duān)豪(háo)宅(zhái)”。2012年(nián)，中赫(hè)置地以26.3亿(yì)元，溢价(jià)率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科(kē)等大型知名房企手(shǒu)中，抢下了北京万柳地(dì)块，成为北(běi)京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就(jiù)以神秘高端的姿态(tài)杀入(rù)市场，无论是一块块从荷(hé)兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵成本超(chāo)6万的成(chéng)年(nián)银杏树，还(hái)是每平米20万元的价格，都令(lìng)业内外(wài)震撼不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸(gāng)、霄八(bā)的(de)顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院(yuàn)的树、北平府的院(yuàn)儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地(dì)位。2014年末上市的它(tā)，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒大华府等，现如今，它远远超过这些对(duì)手。

　　去年，万柳书院一套300平(píng)米的法拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人(rén)的36万(wàn)元/平(píng)米，说明万柳书(shū)院虽然已经推出了8年之久，但其依旧在北京豪(háo)宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫(hè)集团(tuán)开发的(de)豪(háo)宅(zhái)，也吸引(yǐn)了不少知名人士，如知名演员宋(sòng)丹丹，就住(zhù)在钓鱼(yú)台七号院(yuàn)。而柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬则(zé)居住在万柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成(chéng)功奠(diàn)定了中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)的“高端(duān)路(lù)线”，也因(yīn)此(cǐ)，它被(bèi)外界贴上了，“卖北(běi)京城最贵的房，拿北(běi)京(jīng)城最(zuì)贵的地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发(fā)商光(guāng)环的背后，这个地产(chǎn)界(jiè)“劳斯(sī)莱斯”却多次成为被执(zhí)行人(rén)，被执行标的高达11亿。

　　今年年(nián)初，因(yīn)为履行能力而(ér)拒不(bù)履(lǚ)行生效(xiào)法律文书确定义(yì)务，中(zhōng)赫集团正式成了(le)“老赖”。

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　　中赫被(bèi)北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如(rú)今沦(lún)落到这个(gè)地(dì)步，其实是(shì)有迹可循的(de)。

　　事实上，早在(zài)今年(nián)年初(chū)“万柳书院少爷”走红(hóng)之(zhī)时(shí)，深蓝财(cái)经就(jiù)曾深挖(wā)出(chū)背后的(de)中(zhōng)赫集(jí)团，发现其深陷(xiàn)财务危机(jī)。

　　从知名(míng)豪宅的(de)开发商到沦为(wèi)“老赖”，中赫(hè)集(jí)团实控人周金辉(huī)的人生轨迹跟着急转直下(xià)。而追根溯源，这个转折点(diǎn)，就(jiù)在于收购北(běi)京(jīng)国(guó)安。

　　近十(shí)年来，房企纷(fēn)纷开始(shǐ)了(le)多(duō)元化(huà)转型，但转型之路并不好(hǎo)走(zǒu)。早在2008年开始，中赫集团就尝试过(guò)多(duō)元化业务，先后(hòu)进(jìn)军能(néng)源市场、团(tuán)购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉(huī)将转型的目光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年(nián)，在(zài)蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿(yì)元参(cān)股(gǔ)国安足球俱乐(lè)部(bù)64％股权，成为国(guó)安的新(xīn)东(dōng)家(jiā)。接着在2021年6月(yuè)，中赫集团从中(zhōng)信集团手中拿下(xià)北京国安俱(jù)乐(lè)部36％股权，至此拿下北京(jīng)国安(ān)俱(jù)乐(lè)部(bù)全(quán)部股(gǔ)权(quán)。如果(guǒ)北(běi)京国安的(de)估值一直没变(biàn)，那么(me)中赫集团拿下北京国安，总计花费(fèi)了(le)约(yuē)55.5亿(yì)。

　　看到这里(lǐ)，有(yǒu)人(rén)也(yě)许(xǔ)会感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中(zhōng)赫为(wèi)什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及(jí)其实控人(rén)周金辉(huī)夫妇将其手中的(de)中赫集团(tuán)股份质押陆续质押，据企查查显示，目前中(zhōng)赫集团(tuán)共有11条股权出质记录。质权人(rén)包括海(hǎi)金(jīn)商(shāng)业(yè)保理、北京建工、山东国际信托、中融(róng)信(xìn)托、中(zhōng)信建设等(děng)。

　　这与(yǔ)入主北(běi)京国(guó)安的时(shí)间完全吻合。

　　然(rán)而(ér)，入(rù)主北京国安后，不仅国安(ān)的(de)经营状况没有(yǒu)得到改(gǎi)善，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)也(yě)被拉入(rù)泥淖。

　　据北(bě过河的卒子歇后语是什么意思，过河卒子歇后语下一句i)京产(chǎn)权交(jiāo)易所(suǒ)官网信(xìn)息(xī)显示，2020年(nián)，北京国安足球俱乐部实现营业收(shōu)入1.03亿元(yuán)，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质押手中的中赫集团股份，但(dàn)国安和中赫的(de)经营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列(liè)被执行人，执行标(biāo)的高达11亿，北京国安也(yě)3次(cì)与(yǔ)中赫集(jí)团、中赫置地、及中(zhōng)赫集(jí)团股东周(zhōu)金辉、李彩霞等共(gòng)同成(chéng)为被执行人(rén)，执行(xíng)标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为(wèi)履行能力(lì)而拒不(bù)履行生效法律文(wén)书确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京(jīng)国安，目(mù)前幸免于难(nán)。不过在实控人都成(chéng)为老赖的(de)情况下(xià)，被执行10个多亿的北京(jīng)国安，又如何能(néng)独(dú)善(shàn)其身？

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