导读

　　黄金(jīn)二十(shí)年之后，当下中(zhōng)国地产步入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是(shì)中国(guó)房地产市(shì)场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅销售面积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢近年地(dì)产持续低景(jǐng)气，有关中国地产是否(fǒu)过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘清中国城(chéng)镇存量住宅真实(shí)情况(kuàng)，据此判断(duàn)中国未(wèi)来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染中国地产存(cún)量极度(dù)过剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建部披露(lù)全国有近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑(zhù)，第(dì)七次人口普查调查数据(jù)显示城镇家庭户(hù)人均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)。市场(chǎng)陷入怀疑，中(zhōng)国房子是否真的过剩(shèng)？

　　事实上住建部披露的近(jìn)6亿栋城乡房屋(wū)建筑(zhù)中，城镇建筑占比不(bù)到一成，其中还包括大(dà)量城镇非(fēi)住宅(zhái)建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅占比极(jí)低。

　　七(qī)普(pǔ)显(xiǎn)示(shì)中国城镇居民人均住宅间数为(wèi)1.06间，但(dàn)居住舒适不是人均一(yī)间房所能满足，它与房(fáng)屋质量、居住(zhù)面积、配套设(shè)施等(děng)因素(sù)密切相(xiāng)关。中国的(de)人均住宅间数较发(fā)达国家还有很大差距。人均住宅间数大于(yú)1同样不意味(wèi)着中国住(zhù)宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测(cè)算(suàn)发现(xiàn)中国城镇(zhèn)居民户均1套房，其中每户持有商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布中(zhōng)国家庭户(hù)均(jūn)住宅的(de)数据，我们(men)根据商品住宅套(tào)数、商品住宅占比(bǐ)和城镇家庭户数，计算出城镇家庭(tíng)住宅(zhái)套户比。

　　测算结(jié)果显示，目前城镇家庭户(hù)均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为(wèi)商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户(hù)城镇家(jiā)庭才(cái)拥有(yǒu)1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意味着户户有房，然而事实上中(zhōng)国住宅市(shì)场供需(xū)并不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟房(fáng)地产(chǎn)市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因(yīn)为户均一套房无法满(mǎn)足流动人口的租赁和置业需求(qiú)。全国总人(rén)口的近三成都是(shì)流(liú)动人口，流动(dòng)人口会选择在大城市租房挣钱(qián)，在老家买房(fáng)，从而产(chǎn)生了额外的住宅需求。

　　即(jí)便户(hù)均一(yī)套房，中国(guó)未来(lái)地产仍(réng)有(yǒu)四大新增(zēng)需求动(dòng)力。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩小，一(yī)人(rén)户、两人(rén)户占(zhàn)比(bǐ)不断增加，导致家庭户(hù)数(shù)增(zēng)多。小(xiǎo)家庭化趋势(shì)将(jiāng)延(yán)续，带来新户(hù)购(gòu)房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分化(huà)日益(yì)明显，区域经(jīng)济资源分配的(de)再集中吸引(yǐn)着人口流入(rù)，人(rén)口净迁入城市(shì)的(de)新(xīn)增(zēng)住宅需求有(yǒu)望持续旺(wàng)盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭(tíng)住在(zài)2000年以前建成的住宅中，涉及超(chāo)9000万家(jiā)庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建(jiàn)筑面积(jī)。促成“老破小(xiǎo)”住宅(zhái)的改造势(shì)在必(bì)行。

　　第四，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积(jī)均较发(fā)达国家有(yǒu)着(zhe)不小差距，“住(zhù)上(shàng)更大房子(zi)”的(de)改善性(xìng)需求正在不断增加。

　　黄金二十年(nián)之后(hòu)，当下中(zhōng)国地产(chǎn)步入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　如果说过(guò)去二十(shí)年是(shì)中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体现为住(zhù)宅供给存在不足，这是过去二十年(nián)房(fáng)价快速上(shàng)涨基(jī)石。那么当下房地(dì)产大(dà)分化时代已至，大分(fēn)化(huà)时代下(xià)地产矛盾(dùn)则更多体现在住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能级城市(shì)之间，不同(tóng)区域板块(kuài)之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前(qián)，官方披(pī)露全国已有近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，引发(fā)热议。从2月以来，各大城市二手(shǒu)房挂(guà)牌量突然激增，引(yǐn)发一阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不(bù)禁担心(xīn)，中国的(de)房子(zi)是(shì)否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到(dào)底是供给过(guò)剩，还是供需平衡(héng)，或(huò)是仍然存在不足？可(kě)惜(xī)由于(yú)住宅存量数(shù)据并未公布，我们无法直接知(zhī)晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出中国城镇家庭户均拥有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)套数，回答当(dāng)前的(de)房子是否真(zhēn)的(de)过剩(shèng)了？据此判断未来房地产市场会如何发(fā)展。

　　一、如何有效观(guān)察中国(guó)户均拥(yōng)有(yǒu)住宅数量(liàng)

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩(shèng)的直观判断站不(bù)住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自然(rán)灾害综(zōng)合风险普查工(gōng)作情(qíng)况为(wèi)主题的新闻发布会上，负责人(rén)对(duì)外披露：“住宅城乡建(jiàn)设行业获取(qǔ)了全国近6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋建筑(zhù)数据以及80多万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每栋(dòng)建(jiàn)筑住不到(dào)3人，住宅市(shì)场看似(shì)已(yǐ)经(jīng)过(guò)剩。

　　在(zài)这近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑中，农(nóng)村房屋占9成以(yǐ)上，以栋数(shù)计算的城镇房屋实际仅有4700多(duō)万栋，还包括了大(dà)量商业(yè)楼(lóu)、写(xiě)字(zì)楼、学校、医院(yuàn)等非住宅。总的(de)算下来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第(dì)七(qī)次人口普(pǔ)查(chá)数据(jù)公布了(le)中国(guó)城(chéng)镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数(shù)大于1，看似意(yì)味着(zhe)人人都(dōu)有房(fáng)间(jiān)居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住面(miàn)积、配(pèi)套设(shè)施等(děng)因(yīn)素(sù)密切(qiè)相关(guān)。单单(dān)从人均住宅间(jiān)数不(bù)能完(wán)全反映出(chū)城镇(zhèn)居民的居住水平(píng)。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单位购买成套住(zhù)宅，一(yī)套设(shè)施齐全的住宅才是城(chéng)镇居民宜居的(de)选择(zé)。

　　（二(èr)）中国户均住(zhù)宅的测算思路、数据和(hé)方(fāng)法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅(zhái)主要分(fēn)两大类，一(yī)类是商品住宅，另一(yī)类是保障房(fáng)、原公有住宅、自建(jiàn)房(fáng)等非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数(shù)据，并没有(yǒu)直接(jiē)公布城镇住宅数(shù)量。居民住宅相关数(shù)据有两处可(kě)以直接公布，一(yī)是每年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅销(xiāo)售套数（统计局）；二是居(jū)民住宅来源（人口普查数据）。计算中国居民户均(jūn)住(zhù)宅数量，我们主要(yào)用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年(nián)，1998年之(zhī)前(qián)商品住宅数(shù)量极(jí)少，可忽略(lüè)不计。估算城镇居民户均住宅套数分(fēn)三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年商品(pǐn)住回复好和好的的区别在哪里，好,好的区别(zhù)宅销售套数(shù)相加，我们就能够得到当前(qián)商(shāng)品住宅(zhái)总存量。

　　第二步(bù)，根据城镇居民拥有的商品住宅和非商品住宅比(bǐ)例(lì)，推算得到居民住(zhù)宅总套(tào)数。

　　第(dì)三(sān)步，将城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅总数除以家(jiā)庭(tíng)户数，我们就能够(gòu)得到城(chéng)镇户均(jūn)拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套(tào)户比(bǐ)=住(zhù)宅总(zǒng)套数(shù)/家(jiā)庭户数

　　=（商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)套(tào)数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户(hù)比/商品(pǐn)住(zhù)宅占比

　　二(èr)、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅存量到底(dǐ)有(yǒu)多少(shǎo)，目前(qián)缺乏一个准(zhǔn)确统计。我们利用既有统计数据，大致(zhì)测算得(dé)到中国存量(liàng)房地产(chǎn)套(tào)数，并进一步(bù)推算中国城镇家(jiā)庭户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民(mín)户均(jūn)拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截(jié)至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售(shòu)1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现房(fáng)和期(qī)房）。

　　中国的(de)房地产销售(shòu)以期房为主(zhǔ)，从2019年开始(shǐ)，新房销(xiāo)售中期房占(zhàn)比近9成。本(běn)文去除商品(pǐn)住宅累计销售套数(shù)里的(de)期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅(zhái)现房(fáng)套数(shù)计算为(wèi)例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数=截(jié)止(zhǐ)到2022年商品住(zhù)宅累计销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企(qǐ)竣工周期在2-3年，并考虑到(dào)交房后装修(xiū)的时间，取最(zuì)大值(zhí)3年。

　　将商品住宅(zhái)现房套数(shù)除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有0.54套(tào)商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下(xià)来我们需要进一步推算中国(guó)城(chéng)镇居民拥有的户均(jūn)住回复好和好的的区别在哪里，好,好的区别宅套数。

　　首先(xiān)，七(qī)普数(shù)据显示(shì)中(zhōng)国城镇居民的住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥(yōng)有住(zhù)宅。其中自(zì)建住宅(zhái)占比21％，购买(mǎi)商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家(jiā)庭(tíng)租赁廉(lián)租房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购(gòu)买二手房都是商(shāng)品住宅(zhái)，因此将租赁其他住宅(zhái)、购买(mǎi)商(shāng)品住宅与购买二手房加总(zǒng)，得到(dào)商(shāng)品住宅占居民(mín)所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期(qī)间商品住宅增幅为过去(qù)十年变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住(zhù)宅的实际变化比例，从而(ér)我们估算出2022年商品住宅所(suǒ)占比例(lì)，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)0.86 套住(zhù)宅。但(dàn)考虑已购期房，中国平均每户(hù)城(chéng)镇家庭(tíng)拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年(nián)，中国平均每户城镇(zhèn)家庭都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三(sān)、城镇户(hù)均一套房的三(sān)点含义

　　既然城镇居民(mín)已经(jīng)达到(dào)了户均一套(tào)房的程(chéng)度(dù)，“户(hù)户有(yǒu)房(fáng)”是否意味着(zhe)中国城镇(zhèn)化进展终结，甚(shèn)至意味着中国地(dì)产存量(liàng)供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一(yī)）户(hù)均一套房并不意(yì)味着住(zhù)宅市场供需平衡(héng)

　　需要有多余住宅来满(mǎn)足因(yīn)人口流动、居(jū)民换房等因素产(chǎn)生的住(zhù)宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅套户比会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来看，美国(guó)、英国(guó)和日本的住宅套户(hù)比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套(tào)户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分(fēn)别(bié)为1.02和1.05。

　　如(rú)果户(hù)均刚好一套房，就会(huì)造成人口净流入地的住宅市场供不应(yīng)求，造(zào)成(chéng)房价(jià)或房租迅速上涨。

　　七普指出(chū)中(zhōng)国的流(liú)动(dòng)人口3.76亿，省内(nèi)流动人(rén)口(kǒu)和省际(jì)流动人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿(yì)人(rén)。

　　流动人(rén)口(kǒu)会选择在大城(chéng)市租房挣钱(qián)，在老家县城买(mǎi)房(fáng)。

　　暨(jì)南大(dà)学2017年的中国城(chéng)乡人(rén)口流动调查(chá)数据(jù)显示，在上海、杭(háng)州以及南(nán)京工作的流动人口在(zài)老家拥有住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸引(yǐn)打工人，但高房价迫使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流动人口实(shí)际上会占(zhàn)据两套房(fáng)，在高房(fáng)价的大城(chéng)市(shì)租赁一套房，在(zài)房价较低的(de)县城购买一套房。所以说户均一套(tào)房(fáng)无法满(mǎn)足庞大流动人口的(de)租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中(zhōng)国的城镇住宅中依然有不少老旧小区(qū)。

　　三成家庭(tíng)，也就是约(yuē)9000万户城(chéng)镇居(jū)民住宅(zhái)是2000年以前(qián)建成，其中又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁(suì)以上。

　　这批存在(zài)着建筑结(jié)构松散、设施陈(chén)旧、安(ān)全隐(yǐn)患(huàn)大(dà)等问题，如(rú)电线老化、管道等基(jī)础设施(shī)陈旧，给住户的生(shēng)活带来(lái)了很大的不(bù)便和安全隐患，并(bìng)且(qiě)居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住宅面积小(xiǎo)。占比(bǐ)为31.3％的家庭(tíng)户数(shù)拥有的住宅面积占(zhàn)比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家(jiā)庭(tíng)没(méi)有独立卫浴和厨房。这(zhè)类(lèi)上世纪(jì)修建(jiàn)的(de)老旧(jiù)小区很难满足现代生(shēng)活需求，在(zài)未来大都会被拆(chāi)迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为(wèi)一居室和(hé)二居室(shì)，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅户型(xíng)更(gèng)小，当然这与城(chéng)市土地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的需(xū)求驱动力

　　根据七(qī)普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间农(nóng)民带房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上(shàng)2021年(nián)和2022年(nián)商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿(yì)与6.3亿(yì)），得出2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平，人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)小于均值，近4成家庭人(rén)均住宅(zhái)建筑(zhù)面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅建筑面积(jī)不(bù)足(zú)19平方米，不及全国(guó)人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用(yòng)的(de)住宅面积仅为15.2平(píng)方米。上(shàng)海市将人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积低于15平(píng)方(fāng)米(mǐ)的(de)家庭(tíng)界定(dìng)为住宅存(cún)在(zài)困(kùn)难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的(de)家庭存在住宅困难问题(tí)。

　　若(ruò)人均可使(shǐ)用住(zhù)宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为(wèi)50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿(yì)平，较目前至少新增(zēng)82亿(yì)平。

　　对比发(fā)达国家(jiā)人均住(zhù)宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英(yīng)国都高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若(ruò)去除公摊面积(jī)后，中国的人(rén)均可(kě)使用面(miàn)积(jī)为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集(jí)体户人口，所需要的住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均已然(rán)1套(tào)房，未(wèi)来地产还会(huì)有需求么？

　　我们测算得到中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均1套房(fáng)，看似已经(jīng)户户有(yǒu)房。即便如(rú)此，中国(guó)人(rén)口(kǒu)静(jìng)态结构(gòu)和动态趋势演绎，决定了中国未来地(dì)产仍有需求(qiú)释(shì)放(fàng)。户均1套(tào)住宅(zhái)现实之下，中国未来城镇住宅需求主(zhǔ)要来自(zì)于四(sì)个方(fāng)面。

　　第一，户(hù)均人口缩小(xiǎo)，家庭(tíng)户数增多(duō)，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数(shù)不断下(xià)降，六普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均人口规模(mó)为(wèi)2.85人/户(hù)，而(ér)七普显(xiǎn)示城镇户均(jūn)人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升，人口小家(jiā)庭化趋势(shì)将继(jì)续延续，导(dǎo)致户数会因户均人口(kǒu)规模的缩(suō)小而增(zēng)多。

　　第二，人(rén)口迁移导致经(jīng)济发展带来的新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中(zhōng)国经济(jì)板块的(de)分化日益(yì)明(míng)显，资源(yuán)和生产要素逐步向经济带、都市圈中心城市流(liú)入，区域(yù)经(jīng)济(jì)资源分(fēn)配的再集中(zhōng)吸引(yǐn)着(zhe)人口流入。人(rén)口(kǒu)迁移势必涉及到(dào)买(mǎi)房(fáng)租房，给迁入地住(zhù)宅市场(chǎng)带来新的增量(liàng)。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常(cháng)住(zhù)人(rén)口(kǒu)增(zēng)量为(wèi)72万(wàn)，而出(chū)生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然(rán)增加人口仅为6.5万人，其人口增(zēng)长主要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改善性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅(zhái)和原公有(yǒu)住宅的家(jiā)庭(tíng)拆迁改建最多。自(zì)建(jiàn)房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了(le)10.5个(gè)百分(fēn)点；原(yuán)公有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者和(hé)（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭(tíng)住宅建造时间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大(dà)致相吻(wěn)合(hé)。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户(hù)，自(zì)建住宅和原(yuán)公有住宅减少了(le)1282万(wàn)户，住(zhù)宅净需求增加9755万户(hù)。49％的(de)家庭购买商品(pǐn)住宅(zhái)，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求中，有(yǒu)7成家庭购(gòu)买了(le)商(shāng)品(pǐn)住宅。租(zū)房、购买经(jīng)济适用房和(hé)其他(tā)分别(bié)占比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未来随着城中(zhōng)村和旧城改造，商(shāng)品住宅的(de)占比(bǐ)势必会进一步上升。

　　2000年以前(qián)建造(zào)的住宅建筑面积还有(yǒu)约81亿平(píng)，涉(shè)及城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中(zhōng)村、老公有住宅(zhái)，建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积小、质量低、基础设施配套差(chà)、没有或少有物业管理，居(jū)民追(zhuī)求美好、宜居(jū)生活(huó)的环(huán)境，背后的(de)改善性需求(qiú)有待释(shì)放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的改善(shàn)性需求还将有所增(zēng)加。

　　刚需购(gòu)房受限于资金(jīn)，倾(qīng)向于中小户(hù)型。已有(yǒu)住宅家庭(tíng)希望提高(gāo)生活品(pǐn)质(zhì)，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年底的中央(yāng)经济工作会议明确(què)指出支持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅(zhái)因(yīn)素，中国的人均住宅间数较其他国家依旧存在不小(xiǎo)差距(jù)。

　　住宅舒适度与经(jīng)济(jì)水(shuǐ)平有(yǒu)着(zhe)密切正向联(lián)系。随着经(jīng)济发(fā)展(zhǎn)水平的提高，中国的人(rén)均住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十年(nián)是中(zhōng)国地产黄金(jīn)发展期，地产矛(máo)盾更(gèng)多体现(xiàn)为住宅供给(gěi)存(cún)在不(bù)足(zú)，供需出(chū)现错配，这是过去二十年(nián)房价快速上涨基石(shí)。那么(me)未(wèi)来将是住(zhù)宅质量的供需冲突(tū)。房(fáng)地产大(dà)分化(huà)时代已至，这种分化不单局限于(yú)城市能(néng)级之间差异，优质(zhì)小(xiǎo)区和老旧二手房之间的(de)差异也将越发(fā)扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数据调查的(de)是(shì)人，并不是针对住宅，因此可能存在(zài)统计(jì)偏(piān)差。商(shāng)品住(zhù)宅占比实际值可(kě)能偏(piān)低(dī)，其(qí)增速可能超预期(qī)。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 回复好和好的的区别在哪里，好,好的区别