饱受争议(yì)的二手(shǒu)房交易中(zhōng)介(jiè)费问题(tí)，正逐渐得到监管部门的重视。

　　5月8日，住建部(bù)、市场监管总(zǒng)局联(lián)合发布了关于规(guī)范房地产经纪服(fú)务的意见。意(yì)见提(tí)及，近年来，部(bù)分房(fáng)地产经纪机构(gòu)存(cún)在利用(yòng)房源客源优势收取过高费用、未明码标价、捆绑(bǎng)收费(fèi)、滥用客户个人信(xìn)息等(děng)问题，加重(zhòng)交易(yì)当事人负担、侵害其合(hé)法权益。

　　基于上述背(bèi)景，两部(bù)门从加强从(cóng)业主体(tǐ)管理、明确经纪服务内容、合理确定经纪服(fú)务(wù)收费、严(yán)格实行(xíng)明码标价等十方面，提出(chū)了意见。

　　中原(yuán)地产首席分析(xī)师张大(dà)伟称，随着(zhe)城市发(fā)展，一二线(xiàn)城市二手房交易占比逐渐增加(jiā)。以北京、上海为(wèi)例，二手(shǒu)房(fáng)占市场成(chéng)交比(bǐ)例超过80％，大量二(èr)手房成交依赖中介居间成交，房地产调控重心逐渐从开发(fā)商过渡到中介公(gōng)司。

　　广东(dōng)省(shěng)城规院(yuàn)住房政(zhèng)策研(yán)究中心首席研究员李宇嘉表示(shì)，买房对居民来说属于金额不低的大宗(zōng)交易，由于二手房(fáng)交(jiāo)易成本较高(gāo)、交易(yì)周期较长，具有非常强的专业性(xìng)，居(jū)民往往通过中介来完成。但很多中介(jiè)利(lì)用(yòng)信息(xī含盐率公式的3种，盐水的含盐率公式)不(bù)对称(chēng)等问题，将(jiāng)非必要的收费夹带其中，如收取过(guò)桥(qiáo)融资、按(àn)揭费、担保(bǎo)费等，对(duì)居民造成额外的负(fù)担，而且这(zhè)些(xiē)服务事项并未明码(mǎ)标价。

　　对(duì)于二手(shǒu)房市场交易过程中(zhōng)存在的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出，对包(bāo)括经纪服务(wù)在内的相(xiāng)关市场交易行(xíng)为及其主体进行规(guī)范和秩(zhì)序整顿，是房地产市场管理和调控的主题。“当下，推进这项工作的意(y含盐率公式的3种，盐水的含盐率公式ì)义更大，也更急(jí)迫。”

　　中介(jiè)收费问题成(chéng)监(jiān)管(guǎn)重点

　　二手房市场中，历来对房地产经(jīng)纪服务行业关注最多的一个话(huà)题，便(biàn)是房地产(chǎn)经纪(jì)服(fú)务费的问题。

　　张大伟认为(wèi)，未来相关部门主要监管的重点，将(jiāng)是对房(fáng)地产经纪(jì)服务收费及中介交易进行规范(fàn)。

　　在热点(diǎn)城市，二手房屋交(jiāo)易过程中，部(bù)分价值(zhí)不菲的房(fáng)屋，往往要缴纳一笔金额不(bù)低的中介费(fèi)。以北京某房(fáng)地产经(jīng)纪服务机构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的(de)房屋，中(zhōng)介费约为(wèi)27万。

　　在合理确定(dìng)经纪服务收费上，两部门在此次意见中提及，房(fáng)地产经纪机构要合理降(jiàng)低(dī)住房(fáng)买卖和(hé)租(zū)赁经纪服(fú)务(wù)费用(yòng)。鼓励(lì)按照成交价格越高、服(fú)务费率越低的原则实行分档定价(jià)。引导由交易双方(fāng)共同承(chéng)担(dān)经纪服(fú)务费(fèi)用。

　　据(jù)张大伟介绍，目前房(fáng)地产经纪服务收费标准的最早依据是1995年国家计(jì)委建设(shè)部下(xià)发的《关于房(fáng)地产中介(jiè)服务收费的通知》（971号文），其中第六(liù)条(tiáo)规(guī)定：房屋买卖代(dài)理收费，按成交价格总额的(de)0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为(wèi)例，目前(qián)北(běi)京市执行的(de)2014年更新后的收费标(biāo)准，即根据这样(yàng)的规定：“少数(shù)特别复杂(zá)的住宅(zhái)买卖(mài)经(jīng)纪服(fú)务，经(jīng)交(jiāo)易各方协商同意，可在规(guī)定的收费标(biāo)准基础上适当上浮，上浮幅度(dù)最(zuì)高不得超过10％。”这意味(wèi)着，当前北(běi)京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示(shì)，本着“简政放权”的精(jīng)神，北京2015年取消了房地产中(zhōng)介服务(wù)等57个政府(fǔ)定价，房(fáng)地产经(jīng)纪服务收费(fèi)多少由各中介机构自行决定。

　　“房产中(zhōng)介机构在(zài)实际收取(qǔ)费(fèi)用过程中，相关(guān)监管部门当(dāng)前并未明(míng)确具体的中介费(fèi)率，中介机构仅需(xū)在服务过程(chéng)中对收(shōu)费标准进行(xíng)明码标价即可。而房地产经纪服务机构(gòu)在具体收(shōu)取过程中，会(huì)结合(hé)房屋价值及工资标准，综(zōng)合计算出合(hé)适的中介(jiè)费率。”张大伟补充道。

　　对于明码(mǎ)标价问(wèn)题，两(liǎng)部门在此次意见中提及，房地产(chǎn)经纪(jì)机构应当在经营(yíng)门(mén)店、网站、客户端等场所或渠(qú)道，公示(shì)服务项(xiàng)目、服务内容(róng)和收(shōu)费标准，不得(dé)混合(hé)标(biāo)价和(hé)捆绑收费。房地(dì)产经纪机构提供的基(jī)本服务和(hé)延伸(shēn)服务，应当分(fēn)别明(míng)确服务(wù)项目和收(shōu)费标准(zhǔn)。房地产经(jīng)纪(jì)机构收费前应当向(xiàng)交易当事人(rén)出(chū)具收费(fèi)清单，列明(míng)收费标(biāo)准、收费金额，由(yóu)当事人签字确认。

　　另(lìng)外，对(duì)收费明(míng)显高于市场(chǎng)平均水(shuǐ)平的(de)房地(dì)产经纪机构，住房(fáng)和城乡(xiāng)建设部门将会同市场监(jiān)管等部门采取约谈等(děng)综(zōng)合措施进行重点(diǎn)监(jiān)管。市(shì)场监管部门会同有关部门依法查处不按规(guī)定(dìng)明码标价、操纵经纪(jì)服务收费等违反价格和反垄(lǒng)断法(fǎ)律法规的行为。对(duì)房地产经纪机构相关违法违规信息(xī)，市场(chǎng)监管(guǎn)部门要依法(fǎ)依规纳(nà)入国家(jiā)企业信用(yòng)信息(xī)公示系统(tǒng)。

　　房屋(wū)中介(jiè)费要降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的(de)原则实行分档定价，是否(fǒu)意(yì)味着，未来豪宅(zhái)的中介费有望大(dà)幅降低(dī)？

　　中原地产(chǎn)华南区(qū)总(zǒng)裁兼深圳中原总经理郑叔伦称，住建部发(fā)文(wén)鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行(xíng)分档(dàng)定价，合(hé)理(lǐ)降低(dī)住房(fáng)买卖和租(zū)赁经纪服(fú)务费(fèi)用，主要(yào)还是(shì)规范行业(yè)，打击(jī)收费(fèi)过高的经(jīng)纪机构，但对市(shì)场影响有限，“以深圳为(wèi)例，深(shēn)圳市场豪(háo)宅和普宅本来收费(fèi)就不同(tóng)，各(gè)家收(shōu)费普遍在合理范围内，加上经纪(jì)服务(wù)费用对市场的影响(xiǎng)不大。”

　　张大(dà)伟指(zhǐ)出，由于当前两部门提出的意见仅为鼓励性(xìng)质，即只是(shì)纲领性文(wén)件而非(fēi)规定，未来(lái)如何具体认定其中(zhōng)的细(xì)则，还需要看各城市落地执行情(qíng)况。

　　不(bù)过，张(zhāng)大(dà)伟表示，“从(cóng)目前市场看，经纪服务领(lǐng)域的(de)调整改善(shàn)、规(guī)范化，有利于行(xíng)业(yè)健康(kāng)发展。同(tóng)时，由于二手房很多房(fáng)源在产权方面有瑕疵(cī)，如产权抵押、不同税费等(děng)都可能(néng)对交易产生影响，这对(duì)房(fáng)地产经纪(jì)服(fú)务行(xíng)业的专(zhuān)业性提(tí)出更高(gāo)的要求。”

　　58安居客研究院研究(jiū)总监陆(lù)骑麟(lín)指出，在二手房买卖过程(chéng)中，原本应该由上(shàng)下(xià)家各(gè)支付一半的中介费(fèi)，但(dàn)在一些热点城市的二手房交易(yì)过程中，往往会有这样的情形，因部分购房者处于(yú)弱势(shì)地位，从而会出现中介费及税费(fèi)均(jūn)由购(gòu)房者来承(chéng)担。即使一些(xiē)房东愿意(yì)承担(dān)中介费，这(zhè)部分费用也可能通过转嫁的方(fāng)式，在房价中有所体现。

　　“上(shàng)家把中介费转嫁给(gěi)下家(jiā)，市场这种所谓(wèi)‘约定(dìng)俗成’的情况，一些房产中介(jiè)公司将其(qí)视(shì)为(wèi)向购房者单(dān)边(biān)收(shōu)费的行为。部(bù)分中介(jiè)公司可(kě)能会利用其支配地位，在(zài)原先经(jīng)纪服务收费的基础上，再次向房东收取费用(yòng)，而这部分费用，房东(dōng)往往(wǎng)会将其转再(zài)次转嫁给(gěi)购房者，这(zhè)实际(jì)上相(xiāng)当于变相推高了房价(jià)。两部门提出(chū)严禁操纵经纪服务收(shōu)费(fèi)，不仅有利于提(tí)高交易中操(cāo)作的透明度(dù)，也有利于房价(jià)的稳定(dìng)。”陆骑麟(lín)称。

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