导读

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二(èr)十年(nián)是(shì)中国(guó)房地产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅销售面积超15亿(yì)平，足(zú)够4000万家庭入住。恰(qià)逢近(jìn)年(nián)地产持续低景气，有(yǒu)关中(zhōng)国地产(chǎn)是否过(guò)剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文(wén)试(shì)图厘清中国(guó)城镇存量住宅真实情况，据此判断(duàn)中国未来地(dì)产趋(qū)势。

　　有媒(méi)体渲(xuàn)染中国地(dì)产存量极(jí)度过剩，事(shì)实是否如此？

　　住建部披露全国有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋建筑，第(dì)七次人口(kǒu)普查调查数(shù)据显示城镇家庭(tíng)户人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)为1.06间(jiān)。市场陷入(rù)怀疑，中国(guó)房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事(shì)实上住(zhù)建(jiàn)部披露(lù)的近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一(yī)成，其中还包括大量城镇(zhèn)非住(zhù)宅(zhái)建筑，如商(shāng)业办公楼、学校等(děng)，因此(cǐ)6亿(yì)栋房屋(wū)中城镇住(zhù)宅占比极低(dī)。

　　七普显示(shì)中(zhōng)国城镇居民人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间，但居住舒适(shì)不是人均一间房所能满足，它与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施(shī)等因(yīn)素(sù)密切相(xiāng)关。中国的人均住宅间(jiān)数较发(fā)达国家还有(yǒu)很大差距。人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)大于1同样不意味着中国住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)已经饱和。

　　我们(men)测(cè)算发现(xiàn)中国城镇居民(mín)户均1套房(fáng)，其中每(měi)户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前(qián)并(bìng)无(wú)直接(jiē)公(gōng)布中(zhōng)国家庭户均(jūn)住(zhù)宅的数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占(zhàn)比(bǐ)和城镇(zhèn)家庭户数，计算出(chū)城镇家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)套户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城镇家庭户(hù)均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套(tào)为商品住宅。若期房(fáng)顺利交(jiāo)付(fù)，直至(zhì)2024年，中国每户城镇家(jiā)庭(tíng)才(cái)拥有(yǒu)1套住(zhù)宅，其中(zhōng)商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房(fáng)，然而事实上(shàng)中国住宅(zhái)市场供需并不平衡。

　　国(guó)际(jì)数据显(xiǎn)示，成熟(shú)房地产市场的住(zhù)宅套户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不(bù)平衡，是因为户均一套房(fáng)无(wú)法满足流动人口的租赁(lìn)和置业需求。全国(guó)总人口的近三成都是(shì)流动人口，流动人口会(huì)选择在(zài)大(dà)城市(shì)租房(fáng)挣钱，在老家买房，从而产生了(le)额外(wài)的住宅(zhái)需(xū)求。

　　即便户(hù)均一套房，中国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均(jūn)人口规(guī)模缩小，一人户(hù)、两人户占比不断增加，导致家庭户数增多(duō)。小家庭化趋势(shì)将延续，带来(lái)新户购(gòu)房(fáng)需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的(de)分化(huà)日(rì)益明显，区域经济(jì)资源(yuán)分配(pèi)的再集中吸引着人口流入，人口(kǒu)净迁(qiān)入城市的新增住宅(zhái)需(xū)求有望(wàng)持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右(yòu)的(de)家庭(tíng)住在2000年以前建成的住宅中，涉(shè)及(jí)超9000万(wàn)家庭、81亿平方(fāng)米的住宅建筑(zhù)面积。促成“老(lǎo)破小”住(zhù)宅的改造势在必行。

　　第四，中国的(de)人均住宅间数(shù)与人均住宅建筑面积(jī)均较(jiào)发达国家有着不小差距，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求正在不(bù)断增(zēng)加(jiā)。

　　黄(huáng)金二十(shí)年之后，当下(xià)中国地产步入大(dà)分(fēn)化时代(dài)而非停(tíng)滞期(qī)。

　　如果说(shuō)过去(qù)二(èr)十年是中(zhōng)国(guó)地产黄金发展期，地(dì)产(chǎn)矛盾更(gèng)多体(tǐ)现为住宅供给(gěi)存在不足(zú)，这是过去(qù)二(èr)十年房价快速上(shàng)涨基石。那么当(dāng)下房地产大分化时代已至，大分(fēn)化时代(dài)下地产矛盾(dùn)则更多体现(xiàn)在(zài)住(zhù)宅当断不断必受其乱是什么意思，当断不断 必受其乱下一句(zhái)质量供需冲突。

　　地(dì)产大分化(huà)必将体(tǐ)现在不同能级城市之(zhī)间，不(bù)同区域板(bǎn)块(kuài)之间，不同品质(zhì)住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披(pī)露全国(guó)已有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋建筑，引发热议。从2月以(yǐ)来(lái)，各(gè)大(dà)城市二手房挂牌(pái)量突然(rán)激增，引发一阵(zhèn)二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让(ràng)市场(chǎng)不禁(jìn)担心，中国的房(fáng)子是否已经(jīng)过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅(zhái)到底是供给过剩(shèng)，还是供需平衡，或是(shì)仍(réng)然存在(zài)不(bù)足？可(kě)惜由于住宅存量数据并未公布，我们无法直(zhí)接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算(suàn)出中国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有住宅(zhái)套数(shù)，回答当前的房子是否真的过(guò)剩了？据此(cǐ)判断(duàn)未来房地产市(shì)场会如何发展。

　　一(yī)、如何有效观察中国户均拥有住(zhù)宅数(shù)量

　　（一(yī)）中国住(zhù)宅数量过剩的直观判断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在(zài)以全(quán)国(guó)自(zì)然灾害(hài)综(zōng)合风险普查工作情况为主题的新(xīn)闻(wén)发(fā)布会(huì)上，负责人对外披露：“住(zhù)宅(zhái)城乡建设行(xíng)业获取了(le)全国(guó)近6亿(yì)栋城乡房屋建筑数(shù)据(jù)以及80多万处市(shì)政设(shè)施数据(jù)。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋(wū)建筑，平(píng)均每栋(dòng)建筑住(zhù)不到3人(rén)，住宅市场看似(shì)已经(jīng)过(guò)剩(shèng)。

　　在(zài)这近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上，以栋(dòng)数计(jì)算(suàn)的(de)城镇房屋实(shí)际仅有4700多万栋，还包(bāo)括了(le)大量商业楼(lóu)、写字(zì)楼、学校、医院等(děng)非住宅。总的算下来(lái)，住宅占比并不(bù)大。

　　第七次人口普查数据公布了中国(guó)城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间，其中城市家庭(tíng)户居民(mín)人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户(hù)居(jū)民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于(yú)1，看似意味着(zhe)人人都有房间居住。

　　居住水平不(bù)仅(jǐn)与房间(jiān)数量(liàng)有关，更与房(fáng)屋质量、居住(zhù)面(miàn)积、配套设施等因素(sù)密切相关。单单从人均住宅(zhái)间数(shù)不(bù)能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭(tíng)为单位(wèi)购买成套住宅，一套设施齐全的住宅(zhái)才(cái)是城镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅(zhái)的测(cè)算思路、数据和方法

　　中(zhōng)国(guó)城镇居民住(zhù)宅主要分两大类(lèi)，一类是商品(pǐn)住宅，另一类(lèi)是(shì)保障房、原公有住宅、自建房等(děng)非商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并没有直接公布城镇住宅数量。居民住宅相关数(shù)据有(yǒu)两处(chù)可以直接公布，一是每年商品住宅(zhái)销售套数（统计局）；二(èr)是居民住宅来(lái)源(yuán)（人口普查数据）。计算中(zhōng)国(guó)居民户均住(zhù)宅数(shù)量，我们主(zhǔ)要(yào)用到(dào)上述两组数据。

　　中(zhōng)国(guó)住宅改革始于1998年，1998年(nián)之前商品住宅数量极少，可忽略(lüè)不计。估算城镇(zhèn)居民户均住(zhù)宅套数分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商(shāng)品住宅(zhái)销售套数(shù)相(xiāng)加，我们就能够得(dé)到当前(qián)商品住宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民拥有的商(shāng)品住宅(zhái)和非商品住宅(zhái)比例，推算(suàn)得到居民住宅总套数。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥有的商品住宅总(zǒng)数除以家庭户数，我(wǒ)们就(jiù)能(néng)够得到(dào)城镇户均拥有的(de)住宅数量。

　　具(jù)体计(jì)算公式如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比=住宅总套数/家(jiā)庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住(zhù)宅(zhái)总套数(shù)）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住(zhù)宅(zhái)存量(liàng)到底有多少，目前缺乏(fá)一个准确(què)统计当断不断必受其乱是什么意思，当断不断 必受其乱下一句。我们利用既有统计数据，大致测算得到中国(guó)存量房地产套数，并进一步推算中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均拥有的住(zhù)宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民(mín)户(hù)均拥(yōng)有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算(suàn)得到(dào)：

　　（一(yī)）中国商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含(hán)现房和期房(fáng)）。

　　中国的房地产销售(shòu)以期房为主(zhǔ)，从2019年开(kāi)始，新房销(xiāo)售中期(qī)房占比近(jìn)9成(chéng)。本文(wén)去除商(shāng)品住宅累计销售套数(shù)里的(de)期房销(xiāo)售，得到商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住(zhù)宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数=截止到2022年商品住(zhù)宅累(lèi)计销售套数(shù)-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售(shòu)额(é)。

　　主流房企竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑到交房(fáng)后装修的(de)时间，取最大值3年(nián)。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有0.54套(tào)商(shāng)品现(xiàn)房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需要(yào)进(jìn)一步推算(suàn)中(zhōng)国城镇居民拥有的户均住宅(zhái)套(tào)数。

　　首(shǒu)先(xiān)，七普数据显(xiǎn)示中国城镇居民的住宅结构特征(zhēng)如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅。其(qí)中自建住宅占(zhàn)比(bǐ)21％，购买商品住宅(zhái)占(zhàn)当断不断必受其乱是什么意思，当断不断 必受其乱下一句比31.9％、二手房占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经济适(shì)用(yòng)房占比3.8％、原(yuán)公有住(zhù)宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租(zū)赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁其他住宅和(hé)购买二手房都是商品住宅，因此将租(zū)赁其(qí)他住宅、购买(mǎi)商品(pǐn)住(zhù)宅与购买二手房加(jiā)总，得(dé)到商品住(zhù)宅占居民(mín)所(suǒ)有住宅的比(bǐ)例为(wèi)62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗(cū)略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我们估算(suàn)出2022年商品(pǐn)住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国(guó)平均每(měi)户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑(lǜ)已购期房，中国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥(yōng)有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房(fáng)顺利(lì)，已购(gòu)期房会在2-3年内(nèi)陆续交(jiāo)付使用，到2024年(nián)，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭都会(huì)拥有一套(tào)住宅(zhái)。

　　三、城镇户(hù)均一套(tào)房的三点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已经达到(dào)了户(hù)均一套房(fáng)的程度，“户户有房(fáng)”是否(fǒu)意味着中国城镇化进展终结，甚(shèn)至(zhì)意(yì)味着中国地(dì)产(chǎn)存量(liàng)供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一(yī)套房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多(duō)余住(zhù)宅来满(mǎn)足因人口流动、居(jū)民换房等因素产(chǎn)生的住宅(zhái)需求。因此，成(chéng)熟房地产市(shì)场(chǎng)的住(zhù)宅(zhái)套户比(bǐ)会(huì)在(zài)1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英国(guó)和日本的(de)住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高(gāo)，为1.19，日(rì)本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套(tào)房，就会造(zào)成人口(kǒu)净流入地的住(zhù)宅市场供不应(yīng)求(qiú)，造成房价(jià)或房租迅速上涨。

　　七(qī)普指出中国的流(liú)动人口3.76亿，省内(nèi)流动人(rén)口和省际流动(dòng)人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择在大城(chéng)市租房挣(zhēng)钱，在老家(jiā)县城买(mǎi)房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国(guó)城乡人口流(liú)动调(diào)查数据显示，在上海、杭(háng)州以及南京工作的流(liú)动人(rén)口在老家(jiā)拥有住宅比(bǐ)例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人(rén)，但高房(fáng)价迫使打工人(rén)回乡置业。

　　流动(dòng)人口实际(jì)上会占据两套(tào)房，在高房(fáng)价的大城市租赁一(yī)套房(fáng)，在房价(jià)较低的县城购买一套房。所(suǒ)以说户均一套房无法满(mǎn)足(zú)庞大流动人(rén)口的(de)租(zū)赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户(hù)家庭住宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中(zhōng)国的(de)城(chéng)镇住宅中(zhōng)依然(rán)有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万户城(chéng)镇居(jū)民(mín)住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁(suì)以上(shàng)。

　　这批存在(zài)着建筑结构(gòu)松散、设施陈旧、安全隐患大(dà)等问题，如电(diàn)线(xiàn)老化、管道等基础设施陈旧，给住户(hù)的生(shēng)活带来(lái)了很大的不便和安全隐患，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住宅(zhái)面积小。占比(bǐ)为(wèi)31.3％的家庭(tíng)户数拥有的(de)住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭(tíng)没有独立卫浴(yù)和厨房。这类上(shàng)世纪修建的老旧小区很难满足现代生活需(xū)求，在未来大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为一居室和二居室，户(hù)型偏(piān)小。其(qí)中(zhōng)一居室(shì)占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与城市土地资(zī)源紧张(zhāng)有关(guān)。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张是(shì)未来地(dì)产的(de)需求驱动力(lì)

　　根据七普数据测算，2020年城(chéng)镇家庭户住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年(nián)间农民带房进城和老旧(jiù)小区(qū)拆迁，加上2021年和(hé)2022年商(shāng)品住(zhù)宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年(nián)住宅(zhái)存量(liàng)总面积为308.16亿平，人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平(píng)方(fāng)米(mǐ)。

　　超(chāo)过一(yī)半的家庭人均住宅建筑面积(jī)小于均(jūn)值(zhí)，近4成家(jiā)庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面积(jī)在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积不足19平方米，不及(jí)全国人均水(shuǐ)平的一半。若去除(chú)20％的公摊，可使(shǐ)用的住(zhù)宅面积仅为(wèi)15.2平方米(mǐ)。上海市将人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)低于(yú)15平(píng)方米(mǐ)的家庭界(jiè)定为住宅存在困难，若按这个标准(zhǔn)算(suàn)的话，中国有11.3％的(de)家庭存(cún)在住宅困难问题(tí)。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面积为(wèi)40平(píng)，即人(rén)均住宅建筑(zhù)面积为50平，只考虑(lǜ)家(jiā)庭户(hù)人数，需要(yào)住宅(zhái)总量(liàng)约390.6亿(yì)平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发(fā)达国家人均住宅(zhái)面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士(shì)、日本、德(dé)国和英国(guó)都高(gāo)于40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公摊面积后，中国的人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户人口，所(suǒ)需要的住(zhù)宅总(zǒng)量(liàng)会更多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来(lái)地产还会有(yǒu)需求么？

　　我(wǒ)们测算得到(dào)中国城镇(zhèn)家庭户均1套(tào)房，看(kàn)似已(yǐ)经户户有房(fáng)。即便如此，中(zhōng)国人口(kǒu)静态结(jié)构和动态趋势演绎(yì)，决定了中国未来地(dì)产仍(réng)有需(xū)求释(shì)放。户均1套(tào)住宅(zhái)现实之下，中(zhōng)国未来(lái)城镇住宅(zhái)需(xū)求主(zhǔ)要来自于四个方面(miàn)。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家庭(tíng)户数增(zēng)多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭(tíng)户均人口数不断下(xià)降，六普显示(shì)城镇户均人(rén)口(kǒu)规模(mó)为2.85人/户，而七(qī)普显示城镇户(hù)均人(rén)口规模为2.62人/户，一人户、二人(rén)户(hù)的(de)占(zhàn)比明显上升，人口小家庭化(huà)趋势(shì)将继续延续，导致户数会因户(hù)均人口(kǒu)规(guī)模的缩小而增多。

　　第二(èr)，人口迁移导致经济(jì)发(fā)展带来的(de)新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的(de)分化日益(yì)明显，资源(yuán)和(hé)生产要素逐步向(xiàng)经济带(dài)、都市圈中心城市流(liú)入，区域经(jīng)济(jì)资源分配的再(zài)集(jí)中吸引着人口流入。人口迁移势必涉(shè)及到(dào)买房(fáng)租房，给迁入(rù)地(dì)住(zhù)宅市场带(dài)来新(xīn)的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例(lì)，2021年常住人口增(zēng)量(liàng)为72万，而出生(shēng)人口为44.9万人(rén)，死亡(wáng)人(rén)口(kǒu)为38.4万人，自然增加人(rén)口仅为(wèi)6.5万人，其人(rén)口增长主要受益于人(rén)口迁移(yí)。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改(gǎi)善性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅(zhái)的家庭(tíng)拆迁(qiān)改(gǎi)建(jiàn)最多。自建房(fáng)家庭比(bǐ)例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公有(yǒu)住宅(zhái)家庭比例(lì)从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新(xīn)增8473万家庭户(hù)，自建住宅和原(yuán)公有住(zhù)宅减少(shǎo)了1282万户，住宅(zhái)净需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品住宅，21％的家庭购买二(èr)手(shǒu)房。在新增住宅需求(qiú)中，有(yǒu)7成家庭(tíng)购买了商品住宅(zhái)。租(zū)房、购买经济适用房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和旧城(chéng)改造，商品住宅的(de)占比势必会进(jìn)一步(bù)上升(shēng)。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)造的(de)住宅建(jiàn)筑面积(jī)还有(yǒu)约(yuē)81亿(yì)平，涉(shè)及城镇家庭约(yuē)9000万户(hù)。破旧的城中(zhōng)村(cūn)、老公(gōng)有住宅(zhái)，建筑面(miàn)积小、质量低、基础设施配套差、没有或少有物业(yè)管理，居民追(zhuī)求美(měi)好(hǎo)、宜居生活的(de)环境，背后的改善(shàn)性需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住(zhù)上(shàng)更大房子”的改善(shàn)性(xìng)需求(qiú)还将有所增加(jiā)。

　　刚(gāng)需(xū)购房受限于(yú)资金，倾向(xiàng)于中小户型。已有住宅家(jiā)庭(tíng)希望提高生活(huó)品质，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年底的(de)中央经(jīng)济(jì)工作会议明确指出(chū)支(zhī)持住(zhù)宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.71间，无论是否(fǒu)考(kǎo)虑(lǜ)乡村住(zhù)宅因(yīn)素，中国的人均住宅间数(shù)较其他国家依旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经(jīng)济水平有着密切正向联(lián)系。随(suí)着经(jīng)济发展水平(píng)的提高，中国的人均住宅间(jiān)数与人均(jūn)住宅建筑面积将随之增长。

　　如(rú)果说(shuō)过去二十年是中国地(dì)产黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存在(zài)不足，供需出(chū)现错配(pèi)，这是过去二十年房(fáng)价快速上涨基(jī)石(shí)。那(nà)么(me)未(wèi)来将是(shì)住宅质量的供(gōng)需(xū)冲突。房(fáng)地产大分化时代已至，这种(zhǒng)分(fēn)化不单局限于城市能级之(zhī)间差异，优质(zhì)小区和老旧二手房之间(jiān)的差(chà)异也将越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查(chá)数据(jù)调查的(de)是(shì)人，并不是针(zhēn)对住宅，因此可(kě)能存在统计偏差(chà)。商品住宅(zhái)占(zhàn)比实际值可能(néng)偏低，其(qí)增速可能超(chāo)预期。

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