文：任泽平(píng)团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消(xiāo)预售制(zhì)了。 1月17日召开的全国住(zhù)房(fáng)和城乡建设(shè)工作(zuò)会议提出“有条件的可以进(jìn)行现房销售”，不足一个月时(shí)间，已有山东、安(ān)徽、河南(nán)、四川、广东(dōng)等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售(shòu)制(zhì)了(le)，用你的钱(qián)，建你的房子，还(hái)烂(làn)尾(wěi)了，这是对购房者(zhě)的不公平。以后谁(shuí)有钱谁(shuí)建房，没钱没(méi)实力的(de)别建了，不能把包(bāo)袱甩给老百(bǎi)姓和(hé)社会(huì)，这是房地产从大开发(fā)时代步入高质量(liàng)发展阶段(duàn)的必然(rán)趋势(shì)，也是对(duì)购(gòu)房老百姓的最大保护。98年房(fáng)改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对(duì)购房民众不(bù)公(gōng)平的(de)预(yù)售制来分期倒闭了吗 来分期被国家处理了吗已经过时了，该(gāi)取(qǔ)消了，改为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)。以(yǐ)后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是个(gè)技术(shù)活，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企债务(wù)、恢复市场信心以及长效(xiào)机制，长(zhǎng)效(xiào)机制四大关(guān)键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产(chǎn)税。如果按(àn)照(zhào)经济(jì)规律(lǜ)办(bàn)事，中国一定能实(shí)现房(fáng)地产软着陆(lù)和长(zhǎng)期平(píng)稳健康发(fā)展，跨过(guò)这(zhè)道关，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为(wèi)什(shén)么要取消预(yù)售制、改(gǎi)为现房销售？大(dà)家想想，绝大部分商品是一手(shǒu)交(jiāo)钱一手交货，预售制是(shì)对(duì)购(gòu)买(mǎi)者的单方(fāng)面不公(gōng)平制度，购(gòu)房老百姓几乎(hū)承担了所有商(shāng)品不能交付的风险。从个(gè)人层(céng)面看，预售(shòu)制对购房者非常不公平，比如，交房等待(dài)期一(yī)般(bān)为两年，在此期(qī)间，购房者(zhě)不仅承担银(yín)行(xíng)利(lì)息(xī)，还要承担延迟交房、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至(zhì)不能(néng)交房的(de)风险。从(cóng)行业(yè)层面看，预售制助推部分(fēn)房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到下(xià)行周期，会引发(fā)资金链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁(gē)置等系列(liè)风(fēng)险(xiǎn)。取(qǔ)消预售制，改为现房销售，这样(yàng)有助(zhù)于落(luò)实中央(yāng)房住不炒精神(shén)、有助于保障购房老百(bǎi)姓权益、有助于房(fáng)企稳健发展，一举(jǔ)多(duō)得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)度？预售(shòu)制度(dù)怎么来的(de)？国外什么(me)情况(kuàng)？简单科普一(yī)下：商品房预售最(zuì)早源于(yú)中国香港(gǎng)，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是一种开发商放(fàng)杠杆(gān)的方式。98年(nián)房(fáng)改，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度(dù)。其实，当前世界不少(shǎo)国家存在(zài)预售制。但是(shì)，重点来了！发(fā)达国(guó)家一般有严格的(de)监管(guǎn)保障(zhàng)措施，开发商在(zài)项目获(huò)得(dé)政府(fǔ)批准(zhǔn)后(hòu)才(cái)可(kě)以开始(shǐ)销售，买家(jiā)在购买期房(fáng)后并非像(xiàng)中国(guó)一样在支付完(wán)首付款后从银行一次性(xìng)贷款(kuǎn)支付剩余全部(bù)房款，而是根据开发商工程进度(dù)在完全交房前(qián)进行分期(qī)支(zhī)付。所以，预售制度是需要严格的资金监管、分期支付以及违约处罚(fá)措(cuò)施作为保障的，如果没有这些保障措施，一定会(huì)触发风险，对购房民众不公平，所以不如借机(jī)取消预售制度，以后改为现房销售。客观讲预售制度(dù)有(yǒu)一定(dìng)历史阶段(duàn)性，现在(zài)中国住房(fáng)进入存量时代，取消(xiāo)预售制度(dù)有助(zhù)于降负债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓(xìng)和(hé)社(shè)会，当然这需要配套房(fáng)企(qǐ)债(zhài)务(wù)重组、复(fù)工保交楼、恢复(fù)市场信心(xīn)和房(fáng)地产长效机制。这是个技术(shù)活，只要坚持市场化改革，中国一定能(néng)化(huà)解这个(gè)难题(tí)，让房地产回归实体经济和居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现(xiàn)房销售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而(ér)是所见(jiàn)即所得的(de)过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是(shì)对购房民(mín)众(zhòng)的最根(gēn)本最实质的(de)保(bǎo)障，这样(yàng)将极大的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。所有商业的本(běn来分期倒闭了吗 来分期被国家处理了吗)质是(shì)向善，是以(yǐ)客户为中心(xīn)，房地产也不(bù)能(néng)例外，老(lǎo)百(bǎi)姓买房子是天大的事(shì)，烂尾(wěi)毁三(sān)代，好房幸福(fú)一家人。从这(zhè)个(gè)角度，取消预售制、实施现房销(xiāo)售是实现老(lǎo)百姓安居乐业、社会(huì)长治久安(ān)、行业(yè)企业健(jiàn)康发展的重大(dà)措(cuò)施。在当(dāng)前的情况下，取消预售制要结(jié)合稳(wěn)楼市(shì)、房(fáng)地产软着陆、打通金融支持当(dāng)期三好生、新模(mó)式等(děng)综合施策。

　　作者十年前(qián)在国务(wù)院发(fā)展(zhǎn)研究中心参(cān)与财税改革方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期系统的专项研究。（参考后来形成的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地(dì)版预(yù)售制(zhì)”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第(dì)三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付(fù)购房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)

　　二(èr)十(shí)世纪五十年代在中国香港，楼宇(yǔ)出租(zū)是地(dì)产(chǎn)行(xíng)业(yè)盛行(xíng)的(de)方式，但有(yǒu)着转让难(nán)、出租(zū)资金(jīn)周转期长(zhǎng)等问(wèn)题，分层销(xiāo)售(shòu)孕(yùn)育而生(shēng)。20世(shì)纪50年代，中国香港还未推行公共(gòng)房屋制度，许(xǔ)多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的需求(qiú)是相当(dāng)高，不(bù)过大多数居(jū)民(mín)的储蓄(xù)很(hěn)少。当(dāng)时楼宇买(mǎi)卖多数以一整栋楼为单位，需(xū)要雄(xióng)厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国香(xiāng)港地(dì)产行业盛行的方式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租资(zī)金周转(zhuǎn)期长等(děng)问题(tí)。针(zhēn)对这一(yī)系(xì)列问题，不少地产(chǎn)商开始探求新的方式，如(rú)把楼宇契约切开，即“分契”，然后(hòu)将(jiāng)楼(lóu)宇(yǔ)分层出售。这模式一经推行，购买(mǎi)楼(lóu)宇的市民数量(liàng)有所(suǒ)增加，开发商资金周转加(jiā)快。

　　在分层(céng)出售的基础上，将“按揭”模式引入房地(dì)产销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底(dǐ)霍(huò)英东创(chuàng)办立信置业有(yǒu)限公司(sī)，凭借商业直觉(jué)和多年经(jīng)营杂货铺(pù)、海上驳(bó)运业(yè)务的经(jīng)验，对于商品(pǐn)流通、资(zī)金周转有着(zhe)独(dú)到的(de)见解，在努(nǔ)力寻(xún)求方法加快自身资金周转。当时其在购下(xià)九龙的一块地(dì)盘后，除(chú)了分层(céng)出售、还印发(fā)售楼说明书，上有(yǒu)文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层(céng)价格、订购方法等。此外(wài)，“卖楼花”是另外一个亮(liàng)点，即先收取买家的订金，采用类(lèi)似租金的分(fēn)期付(fù)款形式(shì)，等(děng)新楼落成时，收齐买(mǎi)家(jiā)的钱，买(mǎi)家就拥有了自己的房产。这种方式减轻了民众购房的资金(jīn)压力，加速了(le)房屋的建造和销售，也解(jiě)决(jué)了制造商的资金问题，降低投资风(fēng)险，在当时可(kě)谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分(fēn)期付款”的销售模式成(chéng)为(wèi)当时中国香港房地产市场的一大特色，纵观(guān)中国香(xiāng)港房地(dì)产市(shì)场(chǎng)的改革，“卖楼(lóu)花”模式高效(xiào)率地解决了核心的(de)住房(fáng)供不应求(qiú)的(de)问题(tí)，使(shǐ)房市(shì)发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了(le)中国香港楼市几(jǐ)十年繁荣，但(dàn)期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部门不断(duàn)完善、规范化，建(jiàn)立健全的监管机制(zhì)，促进市场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个(gè)楼盘(pán)因(yīn)建筑(zhù)费(fèi)用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国(guó)香(xiāng)港管理部门提升了对(duì)于预(yù)售(shòu)楼花制度的监管，即(jí)要求开(kāi)发商在预售前，确保(bǎo)地价(jià)款已经全部支付，还要证明自身有资(zī)金等(děng)能力把项目完(wán)成，资金需放(fàng)入(rù)律师所托管，支取(qǔ)时(shí)需律所(suǒ)和建(jiàn)筑师的核(hé)准。为(wèi)了防止开发商、律所、建筑(zhù)师(shī)等造假，套(tào)取监管账户(hù)资(zī)金(jīn)，中国香港(gǎng)要求律师行在银行(xíng)开设的信托账户（监管账户）、开发商操作等(děng)采(cǎi)取(qǔ)全透明(míng)化机制(zhì)，且银行的责任上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自(zì)身推动项目完工(gōng)。随着监管体(tǐ)系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供给(gěi)量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中(zhōng)国内地版(bǎn)预(yù)售制”

　　二十世纪九十年代(dài)，中国(guó)内地面(miàn)临住房(fáng)需(xū)求大和(hé)供给量短缺问题(tí)，引(yǐn)入“卖楼花”制(zhì)度。建国以来，中国(guó)内地优(yōu)先发(fā)展(zhǎn)重工业(yè)，强调基础建设，这一导向使(shǐ)前期发展工(gōng)业化的进程(chéng)大于城市化进程，唯(wéi)有解决住房基(jī)础等(děng)城市化配套问题，才能(néng)进一步推进城市化。但当(dāng)时推行的是“统(tǒng)一(yī)管理，统一分配(pèi)，以租养房(fáng)”的福利分(fēn)房制度，住房市(shì)场发展起(qǐ)步较晚、增速较慢，福利分房制度(dù)也(yě)出现了分配不(bù)公、效率低、配套差等(děng)问(wèn)题，因此福利分(fēn)房制度不再(zài)适用于当时的国(guó)情(qíng)。叠(dié)加房地产市场(chǎng)面(miàn)临商品房的需求量大(dà)，而社会缺少大型(xíng)房(fáng)地产开(kāi)发商，商品房(fáng)供应量(liàng)小(xiǎo)的困境，此时引(yǐn)入中国(guó)香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场的一针强心剂(jì)。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步引(yǐn)进中国香港(gǎng)预售商(shāng)品(pǐn)房制度，先(xiān)后出台多项文件，大力支持国(guó)内房地产(chǎn)市(shì)场改革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关(guān)于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设(shè)的通知(zhī)》文件，决定停(tíng)止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐步实行(xíng)住房分(fēn)配(pèi)货币(bì)化、住房供给商品化(huà)、社(shè)会(huì)化的住(zhù)房新体制，从计划经济下的福利分房(fáng)转(zhuǎn)向(xiàng)市场经济(jì)的商品房(fáng)。房地(dì)产市(shì)场采用预售制，允许(xǔ)开(kāi)发(fā)商卖期(qī)房，解决了房(fáng)企缺少(shǎo)资金和(hé)开(kāi)发时间周(zhōu)期长的两大难题，开发商以预(yù)售款撬动下一个项目的开发，形(xíng)成滚动(dòng)开发模(mó)式，住房供(gōng)应速度加(jiā)快。自(zì)此中国内(nèi)地(dì)开始房改货(huò)币化(huà)，中(zhōng)国人民银(yín)行等(děng)多方迅(xùn)速(sù)出台相关的信贷政策，支持购房(fáng)者，极大作(zuò)用推动了房地(dì)产(chǎn)市场的发(fā)展(zhǎn)。

　　引入中国香(xiāng)港“卖(mài)楼花”模式后，经调整形成(chéng)契合中(zhōng)国(guó)内地的商(shāng)品(pǐn)房预售制度。预售制(zhì)的初衷是(shì)为了缓解房企资金(jīn)压力，加快城镇住房(fáng)建(jiàn)设。具(jù)体(tǐ)来说，是指(zhǐ)房(fáng)地产(chǎn)开发企业将(jiāng)正在建设中的(de)房屋(wū)预先出(chū)售给(gěi)购房者，由(yóu)购(gòu)房者支付定(dìng)金或房款的行为。区别于(yú)中国香(xiāng)港，在(zài)中(zhōng)国内(nèi)地实践过程中，商品房预售流程为：房地产(chǎn)开发商办理(lǐ)预售许可证-签订商品(pǐn)房买卖合(hé)同-进行备案登(dēng)记和预告登记-交付房屋。在(zài)购房过程(chéng)中(zhōng)，购房者需(xū)要(yào)一次性付清首付款，并采(cǎi)用银(yín)行贷款的形式一次(cì)性付清剩余(yú)房款，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿到(dào)了(le)全部购房款，这点与(yǔ)中国香港的按(àn)照工程进(jìn)度(dù)付(fù)款有所(suǒ)不同。对中国内地的开(kāi)发商而言，预售(shòu)制(zhì)商(shāng)品房也开启了高周转、高(gāo)杠杆的运(yùn)作模(mó)式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市(shì)化进程，但背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　作(zuò)为中国内地商品房销售的(de)最主(zhǔ)要方式，预售(shòu)制极(jí)大缩短房企现金回笼周期，同时增加市(shì)场商品(pǐn)房供应(yīng)，推动了城镇化发展(zhǎn)进程(chéng)。预售制在过去20多(duō)年对中国(guó)内地(dì)房地(dì)产市场的稳步(bù)发展起到了重(zhòng)要作用，不(bù)仅解决了(le)房地产市场快速发展阶(jiē)段的资金需(xū)求，也提高了居(jū)民居住水平(píng)，中国内地城镇居民从(cóng)筒子(zi)楼(lóu)住到住宅小区，从全民蜗居到基本适(shì)居，住房事业取得巨大进步，数十年时(shí)间走完发(fā)达国(guó)家(jiā)几百年(nián)城镇化路程(chéng)。改革(gé)开放以来，城镇化进(jìn)程(chéng)进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面积由(yóu)7438平(píng)方公里增长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中(zhōng)国住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅(zhái)存量从不到14亿(yì)平(píng)增至313.2亿(yì)平，城镇人均(jūn)住(zhù)房(fáng)建(jiàn)筑面(miàn)积从8.1平方米(mǐ)增(zēng)至34.7平方米，城镇(zhèn)住房(fáng)套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已成为中国内地商品(pǐn)房销(xiāo)售最主要方式，2005年中(zhōng)国内地商品住宅期房销售(shòu)面积占总销(xiāo)售面积(jī)的比重(zhòng)为(wèi)63％，而2021年期(qī)房累计销售面积达15.6亿平(píng)，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制(zhì)也(yě)推动了中国(guó)内地(dì)房地(dì)产行(xíng)业的(de)发展。中国内地房地产历经二十多(duō)年长周期繁荣，行业各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房(fáng)屋新(xīn)开(kāi)工面积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上(shàng)涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产开发(fā)投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计上(shàng)涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和销售金额(é)分别(bié)从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增(zēng)至18.2万(wàn)亿(yì)元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产(chǎn)业的快速发展，房(fáng)地(dì)产企业从无到有、从国(guó)企先(xiān)行(xíng)到民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地(dì)产企业(yè)数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增(zēng)长3.1倍。

　　二(èr)十年(nián)来房地产(chǎn)也成(chéng)为拉(lā)动中(zhōng)国内地经济高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济(jì)增长渠道，房地产带(dài)动(dòng)的(de)上下游产业链特别(bié)长，高达50多(duō)个行(xíng)业。2020年房(fáng)地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建材(cái)的带(dài)动(dòng)最(zuì)为明(míng)显。

　　2）从(cóng)投资渠(qú)道，2020年房地(dì)产完全拉动的投资占全(quán)社会(huì)固定资产投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发(fā)投(tóu)资占(zhàn)固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地(dì)产贷(dài)款占银行各项贷款余额的(de)比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通道(dào)业务(wù)，占比超过三分之一。从房地产融资(zī)存量占社(shè)融(róng)存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大面积(jī)违(wéi)约(yuē)，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道，根据(jù)我(wǒ)们(men)的《中国住房市值测算报(bào)告》，2020年(nián)中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美(měi)元，大(dà)于美国的33.6万(wàn)亿美元、日本(běn)的10.8万(wàn)亿美元、英法德三国合计的(de)31.5万亿美元(yuán)。从住房(fáng)市(shì)值(zhí)占股债(zhài)房市值的(de)比例(lì)看，2020年中国(guó)为66.6％，高(gāo)于美国(guó)的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住房市值(zhí)与股债房市值(zhí)的(de)比例较高，主要是因为住房市值高，以及中国资(zī)本市(shì)场发(fā)育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券(quàn)市值较低，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否(fǒu)认，预售制(zhì)背后潜(qián)藏的风险确实存(cún)在，当前的(de)负面效应愈发(fā)凸显(xiǎn)。

　　从个(gè)人层面看，绝(jué)大部分(fēn)商品是一手交钱一手交货，预(yù)售(shòu)制(zhì)是对购买者(zhě)的单方面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了(le)所有商品不(bù)能(néng)交(jiāo)付的(de)风(fēng)险。比(bǐ)如(rú)，交房等(děng)待期一般为(wèi)两年，在(zài)此期间，购房(fáng)者不仅承担银(yín)行(xíng)利息，还要承担(dān)延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房等(děng)风险。另外(wài)，购房(fáng)者和开(kāi)发商之间的购房(fáng)合同、购房者和银行(xíng)的按揭(jiē)贷款合同(tóng)是两个独立的合同关系(xì)，如(rú)果(guǒ)开(kāi)发(fā)商(shāng)发生违约，购房者只(zhǐ)能根据(jù)购房合(hé)同向开发商(shāng)主张(zhāng)权力，但依旧需要根(gēn)据按揭贷款合同(tóng)按时(shí)向(xiàng)银行进行贷(dài)款偿还，因此购房(fáng)者承担(dān)的风险较大。

　　从行业层面看，预(yù)售制助推部分(fēn)房企过度(dù)举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下(xià)行周期(qī)，会引发资金链断裂、项(xiàng)目(mù)搁(gē)置等系(xì)列风(fēng)险，进行影响自身信用和购(gòu)房者对行(xíng)业的信心。

　　从金融层面看，银行作为(wèi)按揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦房(fáng)企因为市场(chǎng)波(bō)动或经营不善，出现资金链(liàn)断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与(yǔ)购房(fáng)者签订的(de)预(yù)售合同和按揭合同，已经从(cóng)银行获得(dé)房款，如(rú)果购房(fáng)者丧失(shī)还款能力或(huò)短期不能还款等，则(zé)风险完(wán)全(quán)由银行承担(dān)，银行将面临较大的坏账(zhàng)压力(lì)。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的预售监管资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两个字(zì)那(nà)就是“没钱”，即没钱付(fù)工程(chéng)款。在2004版的《城市(shì)商品房预售管理办法》中明确规定了(le)开(kāi)发企业预售商品房所得(dé)款项应当(dāng)用(yòng)于有关的工程建设，商品房(fáng)预售(shòu)款监管的具体办法，由房地(dì)产(chǎn)管理部门(mén)制(zhì)定。但(dàn)多年以来(lái)全国并没有统一的预售资金监管(guǎn)规(guī)定(dìng)，各地(dì)实(shí)行“一城一策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等(děng)城(chéng)市重点监(jiān)管资金比(bǐ)例为总预售(shòu)款的15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑州、福州、合肥等城(chéng)市则按照项目(mù)的建安(ān)成本乘以(yǐ)建(jiàn)筑面积或者项目工程总额报(bào)价计算重点资(zī)金。而事实是，不少购(gòu)房款未进入监管账户、或(huò)进入(rù)监(jiān)管账户后被挪用，导致楼盘没(méi)有资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月供却来分期倒闭了吗 来分期被国家处理了吗被(bèi)迫继续(xù)还款。那么，监管账(zhàng)户资金(jīn)如何被挪走的？实际上，在过去房(fáng)地(dì)产大开发时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽调预(yù)售款监管账(zhàng)户资(zī)金，是行(xíng)业“潜规则”。比(bǐ)如工程总承包方，以工程建设名义，获得监管(guǎn)账户拨付资金，再由(yóu)工程(chéng)方(fāng)将(jiāng)资金转给房企，而拨(bō)付(fù)的工程(chéng)款(kuǎn)，远超工(gōng)程进(jìn)度所需。通(tōng)过(guò)这(zhè)些方式套取的资金，在房(fáng)企各地项目间流动，变相加杠杆，这样(yàng)做(zuò)提供了资金流(liú)动(dòng)性，房企(qǐ)抽调资(zī)金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼(lóu)盘建(jiàn)设(shè)，形(xíng)成一种(zhǒng)资金循(xún)环高周转模式(shì)，但一定(dìng)程(chéng)度上把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商(shāng)品房预(yù)售制度呈现以下(xià)特(tè)点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房者预付(fù)资(zī)金，一般设有定(dìng)金或预付款保护机制，如(rú)英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付(fù)的预付款比例相对(duì)较低，绝大部分房(fáng)款在房(fáng)屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付(fù)款支付(fù)方式：预(yù)付款一般以定(dìng)金(jīn)方式支付，或按工程进度分(fēn)期支(zhī)付，或二(èr)者(zhě)结(jié)合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般(bān)采(cǎi)用两种方式发(fā)放按揭贷款，一是按(àn)工程进度付款，按揭(jiē)贷款按(àn)照工程进度(dù)逐渐(jiàn)发放，购(gòu)房者开始月(yuè)供(gōng)；二是房屋交付后发放(fàng)按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售(shòu)商品房提(tí)供期房烂尾(wěi)保险，在商品房出现重大延期(qī)或重(zhòng)大缺陷时，保障购(gòu)房者权(quán)益(yì)；

　　6）房屋交(jiāo)付保(bǎo)护(hù)：房屋交(jiāo)付质量(liàng)的(de)保障有两种方式(shì)，一是期房由(yóu)政府或第三(sān)方验收(shōu)合格并提供(gōng)验(yàn)收凭证后，开发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)购(gòu)房者支付的房款。二是(shì)开发商为购房者提供一定的保修期，通(tōng)常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预售资(zī)金(jīn)第三方全程监(jiān)管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款

　　美(měi)国期房定金一定期限内无条(tiáo)件返还(hái)，最低(dī)首(shǒu)付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支(zhī)付首(shǒu)付，其余(yú)房(fáng)款交(jiāo)付后(hòu)按揭还款，交付前(qián)资金(jīn)由第三方全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首付环节，定(dìng)金(jīn)比例一般(bān)为房款的1％-5％，首付(fù)比例最(zuì)低可(kě)低于3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年(nián)美国平(píng)均首付比(bǐ)例为(wèi)12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支(zhī)付方面，除定金或首付(fù)外，购房者在房屋交付(fù)后通过按揭贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资金监管方面，美国(guó)为防止(zhǐ)开发商挪用资金(jīn)，购房(fáng)者(zhě)的定金及首(shǒu)付款由第三方(fāng)公证(zhèng)行或产(chǎn)权保险公(gōng)司的信托账(zhàng)户监管。如(rú)果(guǒ)开发商倒闭(bì)导(dǎo)致楼(lóu)盘烂尾，购房者资金可(kě)通过(guò)申请仲(zhòng)裁取回，且(qiě)不承担任何责任与损失。而开(kāi)发商在房屋建设过程中(zhōng)的资金全部来自银行，银行(xíng)根据工程进度向(xiàng)开(kāi)发商提供一定(dìng)比例的贷款，由(yóu)于开发商挪用资金直接损害(hài)银行利益，银行有充分动机监管开发(fā)商施工进度。开发商在房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付时需取得由政府相关部(bù)门经审(shěn)查后发放的验收凭证，通过验收凭证(zhèng)向银行(xíng)得(dé)到购房(fáng)者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　德(dé)国期房可零首(shǒu)付购(gòu)房，房款按(àn)建造工期进度支付，按揭(jiē)按工期(qī)放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开发商(shāng)或购房者可购买期房(fáng)烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发商在项目(mù)获批后即(jí)可预(yù)售房屋。签署购房合(hé)同前，购房者(zhě)需(xū)支付约(yuē)2000欧的定金并(bìng)进行预约公证，签订合同后定金退还。如(rú)由于任何(hé)原(yuán)因(yīn)不(bù)能购买，定金按照(zhào)德国法律全(quán)部退还(hái)。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房(fáng)者需(xū)支(zhī)付公(gōng)证费和(hé)土地交易税(shuì)，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含(hán)在购房款中，属(shǔ)于购房附加费(fèi)。

　　首付方面，德国没有规(guī)定(dìng)最低首(shǒu)付比例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面(miàn)，德国也采取按工(gōng)期支付房(fáng)款的(de)制度，一(yī)般分7笔(bǐ)进(jìn)行支(zhī)付(fù)，具体支付节点、比例因项目(mù)而异(yì)。一般来说，支付节点可分为公证后(hòu)、主体(tǐ)完工、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙面完工、地板(bǎn)完工、全(quán)部(bù)完工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面(miàn)，购房者可在(zài)支付房(fáng)款前申(shēn)请房贷，房贷利率采用固定利率，银行按施工节奏分多(duō)次发(fā)放贷款，每笔贷款给予购房者(zhě)一定使(shǐ)用期限，期(qī)限结束后，购房者开(kāi)始(shǐ)还贷。

　　保险(xiǎn)方(fāng)面，德国(guó)保险(xiǎn)公司针对期房设计了两种(zhǒng)保险，保险的功(gōng)能是(shì)当房屋出(chū)现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保险公司(sī)保证开(kāi)发商赔偿(cháng)或修复(fù)，开发商(shāng)破产，由保险(xiǎn)公司(sī)负责相应赔(péi)偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预售制设(shè)有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交(jiāo)房前付(fù)款(kuǎn)比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖(mài)双(shuāng)方律师(shī)严格监管。

　　订立合(hé)同前，买卖双方均有一名律(lǜ)师，负责沟通期房交(jiāo)易(yì)中的房产、资金、合(hé)同等各个环节，各环节内容确(què)认无误后签订首付交换合(hé)同(tóng)。

　　定金方(fāng)面(miàn)，英国(guó)设置了10％定金保险保护(hù)机制，当(dāng)开(kāi)发(fā)商(shāng)出(chū)现财务、经营问题时(shí)，购房者(zhě)10％的定金由保(bǎo)险公司(sī)赔付，而超出10％的(de)部分较难追(zhuī)回(huí)。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合(hé)同签订21天(tiān)内支付(fù)。

　　余(yú)款支付环节(jié)，英国采取按工程进度付款(kuǎn)的方式(shì)，但是(shì)交房前付款比例相对较低，一般(bān)会(huì)在合同(tóng)签订6-24个月分别支(zhī)付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付(fù)款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后支付。

　　交付环节(jié)，英国规定房屋必须经(jīng)过房产公证公司的检验(yàn)验收后才能交付，交付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国期房预售资金监管极为严格，资金也由(yóu)律(lǜ)师监管，在确认工程(chéng)进度、支(zhī)付相关款项过程中(zhōng)，由买房律师将资金转给卖方律师，卖方(fāng)律(lǜ)师转给开(kāi)发(fā)商，即资金(jīn)在(zài)进入(rù)开发商账户前经(jīng)过两(liǎng)道关口(kǒu)，有利于保障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期(qī)房交(jiāo)易立法，设置期(qī)房预付(fù)款保全措施

　　日本期(qī)房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必须(xū)完成“预售房定金保(bǎo)全(quán)措施”，交(jiāo)房前付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例不超房(fáng)款的20％，开发商违约(yuē)需返还定价并赔偿约10％房款，交房(fáng)后(hòu)按揭还款(kuǎn)。

　　立(lì)法方面，日本(běn)二(èr)战结束后由(yóu)于房屋供给严(yán)重失衡，叠加法律空白，社会上“一房(fáng)二(èr)卖”现象普遍，为此，日本(běn)政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多次(cì)修订(dìng)，目(mù)前(qián)是唯(wéi)一一(yī)部(bù)规范期房交(jiāo)易的法律(lǜ)。

　　定金保护方(fāng)面，根据日本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对(duì)购房者支付定金超过5％或(huò)超1000万日元的部分，法律要求开发商(shāng)必(bì)须(xū)完(wán)成定金保全措(cuò)施才(cái)可预(yù)售(shòu)。什么是定金保全措施(shī)？即买卖双方(fāng)签(qiān)订(dìng)购房合(hé)同时，开发商向(xiàng)金(jīn)融机构或指定保(bǎo)证机(jī)构或保险(xiǎn)机(jī)构签订定金(jīn)保证(zhèng)委托合同，设置购房者定金的保(bǎo)证或保险，并将相(xiāng)应的保(bǎo)证(zhèng)金证明书(shū)交付给购房者(zhě)。除定金外(wài)，其他预先支付的购房款也受(shòu)该措施保护(hù)。若(ruò)开发商倒(dào)闭导(dǎo)致期房(fáng)烂尾，购房者可凭保证金(jīn)证明书向金融机构或保(bǎo)证机构或保险公司(sī)兑(duì)付，同时，开发商需(xū)向(xiàng)购房者(zhě)赔付违约(yuē)金，一(yī)般约为房价的(de)10％。

　　房(fáng)款支付环(huán)节，交房前只(zhǐ)需支付最多不(bù)超20％的定金，签订(dìng)购(gòu)房(fáng)合(hé)同(tóng)后(hòu)，购房者即(jí)可向银行申请(qǐng)贷款，但交房后(hòu)才(cái)开始按(àn)揭贷款，除定金外的剩余房款在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资(zī)金由(yóu)银行监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期后付尾(wěi)款

　　新加(jiā)坡期房购(gòu)房(fáng)者(zhě)违约(yuē)可(kě)返还(hái)相(xiāng)当(dāng)于(yú)3.75％房款的订(dìng)金，首付比(bǐ)例20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行专(zhuān)门项目资(zī)金账户(hù)，交房(fáng)后满1年保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡开(kāi)发商有统一的选购(gòu)权合同(tóng)以及(jí)订金返还(hái)机(jī)制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一步签(qiān)订(dìng)购买(mǎi)合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付及印花税(shuì)，同时购(gòu)房者向(xiàng)银(yín)行申请(qǐng)按揭贷款(kuǎn)。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付上，新加坡期房同(tóng)样采(cǎi)取按工程进度付款的方式，《发展商条例》对期房付款(kuǎn)流程做了统一详细规定，要求所有开发商遵守，支付节点一(yī)般为合(hé)同(tóng)签(qiān)订后、地基完工、框架完工、管道门窗等(děng)完工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照(zhào)工程(chéng)进度放款，月(yuè)供在此过程中随着放(fàng)出贷款的(de)增(zēng)加而增加，未(wèi)放款部分(fēn)无需月供。

　　资金(jīn)监管方面，购房者的(de)订金与付款会(huì)存入银行专门的项目资金账户(hù)，账(zhàng)户资金提(tí)取须(xū)与(yǔ)房屋建设有关。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受(shòu)1年的房屋保修期，此后购房(fáng)者支付(fù)15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期(qī)来看，当前房地产到了(le)政策(cè)出(chū)手(shǒu)临界(jiè)点，重点是保交楼和房(fáng)企重组。一方面(miàn)，加大对刚需和改(gǎi)善(shàn)型(xíng)需求(qiú)的(de)支持力度(dù)，长短兼顾妥善应对(duì)局部停贷现象，重点是保交(jiāo)楼保复工(gōng)保(bǎo)民生(shēng)，给予强(qiáng)有力的金融(róng)工具支持(chí)。另一(yī)方面，从(cóng)现在起，对还在正(zhèng)常运转的房(fáng)企包括(kuò)民营企业，加大支持力度，由优质房企牵(qiān)头并购(gòu)重组整个行业(yè)，为每个房企配(pèi)套AMC和财(cái)团，给予金(jīn)融工具配套。

　　二，中期(qī)来看，应充分(fēn)估计形势复(fù)杂(zá)性和人性复(fù)杂(zá)性，兼(jiān)顾化解(jiě)停(tíng)贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重(zhòng)组房(fáng)企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制。长(zhǎng)效机制四大关键是(shì)推(tuī)动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融(róng)中性稳定和房地产税。定金环(huán)节，建立开发商违约后定金保(bǎo)护机制，如将已支付定金冻结至房屋(wū)交付阶段，保(bǎo)障购房者定金安(ān)全。签订合同环节，鼓励(lì)保(bǎo)险公司介(jiè)入，为房屋重大延期(qī)以及重大缺陷(xiàn)等情况(kuàng)提供充分的(de)保障。余款支付环节，建立按工程进度付(fù)款机制(zhì)或交(jiāo)房后按(àn)揭贷款(kuǎn)机制，充分保护购房者的权益。资(zī)金监管环节，引入独立(lì)于开发商、银行的第(dì)三方(fāng)资金监管(guǎn)机(jī)构，或由政府相关(guān)部门直接监管(guǎn)，以此防(fáng)止资金挪用现象(xiàng)。交付环节，建立(lì)商(shāng)品房保修期制度(dù)。保(bǎo)修期(qī)内，开发商应(yīng)对房屋(wū)质(zhì)量问题全权负责、免费维修，购房者(zhě)在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品(pǐn)房预售(shòu)制是大势所趋(qū)。一方面，98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开(kāi)发(fā)商缺钱(qián)，预(yù)售制是权宜之计，现在全国(guó)套户比超过1，从大(dà)开发进入存量时代(dài)，对购房民众(zhòng)不公平的预售(shòu)制已经过时(shí)了，该(gāi)取消了(le)，改为现(xiàn)房销(xiāo)售。另一方(fāng)面，取消预售(shòu)制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即(jí)所得的过(guò)硬的(de)产品质量和诚(chéng)信，这才是对购房(fáng)民众的最根本(běn)最(zuì)实质的保(bǎo)障，这样将极大(dà)的提升开发商的建筑质(zhì)量，实(shí)现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣币。

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