万柳(liǔ)书院，暴雷了(le)。

　　今年年(nián)初“万柳少爷”的意外走红，让这个位于(yú)北京海淀(diàn)的豪宅被(bèi)全国知晓，其背后曾宣称要(yào)做(zuò)地产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开(kāi)发(fā)商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再(zài)次受到舆论关注，起因中(zhōng)赫集团成(chéng)了共同债务人被中国信达追债，中国(guó)信达为了(le)收(shōu)回钱款不得不将中赫(hè)抵押的75套(tào)万柳书院(yuàn)豪宅(zhái)拍卖。可问题是，这些房(fáng)子早已售(shòu)出，业主并非中(zhōng)赫集团(tuán)，那些真正斥巨资购入房(fáng)产的(de)有(yǒu)钱人，房(fáng)子现(xiàn)在莫(mò)名(míng)奇妙地被拍卖，算是被割了(le)！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这些业主(zhǔ)的维权信(xìn)息，难(nán)怪有网友调侃：“富(fù)人被割韭菜的(de)时候，他们的姿势(shì)都那么优(yōu)雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能没(méi)你想象(xiàng)的(de)那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是万柳书(shū)院(yuàn)”，但(dàn)谁都没想到，这个位于海(hǎi)淀核(hé)心(xīn)区位，名(míng)校环(huán)绕(rào)的顶级(jí)豪宅，竟(jìng)然暴雷了(le)！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中国(guó)信达在京(jīng)东拍卖上，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发有(yǒu)限(xiàn)公司不良债权转让项目”，债(zhài)权总(zǒng)额高(gāo)达近(jìn)47亿，该项(xiàng)目(mù)的抵押物中，包(bāo)括75套(tào)万柳书院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示(shì)，上述不(bù)良债权转让项目(mù)的处置主体是中(zhōng)国信达资产管理股(gǔ)份有限公司北(běi)京市分公司（下称(chēng)中(zhōng)国(guó)信达北分），处(chù)置的是对北京赫华(huá)恒瑞房(fáng)地产开发有限公司（下(xià)称赫华(huá)恒瑞(ruì)）的不良(liáng)债权。截(jié)至2023年1月31日，债权金(jīn)额约为46.95亿元(yuán)人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集(jí)团有限公司(sī)是共(gòng)同债务(wù)人。目前，该项目已有(yǒu)1万次(cì)围(wéi)观(guān)，35名(míng)意向人。

　　从表面上看，这(zhè)就是一(yī)起中国信达(dá)北分(fēn)讨债的(de)故(gù)事，但(dàn)实(shí)际上，75套豪宅的(de)背后暗藏(cáng)秘密。

　　据(jù)此(cǐ)前媒体报(bào)道，万柳书院总共301户，而且早已(yǐ)售(shòu)罄(qìng)。如(rú)果该报道属实，说(shuō)明(míng)这些房子实(shí)际上(shàng)都(dōu)是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中(zhōng)国信达的拍卖页(yè)面上又(yòu)注明这75套房子(zi)是(shì)“未出(ch什么是人员类型 人员类型有哪些ū)售”的状态呢(ne)？只能说明这些房子根本(běn)没有网签，也没有房产(chǎn)证(zhèng)！

　　第一财经的(de)报道证实了上述内容(róng)。有豪(háo)宅中介(jiè)透露，中赫集团早就把这(zhè)75套房子抵押出去，现在还没资金解抵(dǐ)押，所(suǒ)以不能网签、没办房(fáng)本。

　　作为海淀(diàn)的(de)顶级豪宅(zhái)，最强学区房，万柳(liǔ)书院(yuàn)的(de)业主基本都是(shì)北京的高端人(rén)士，柳传(chuán)志、丁磊等知(zhī)名商业大佬也是万柳书院(yuàn)的业(yè)主(zhǔ)。另据(jù)地产自媒体“地产八卦女”爆料(liào)，万柳书院的(de)业主中，还有(yǒu)不(bù)少中(zhōng)赫集(jí)团的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚(qī)朋(péng)友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人(rén)也被精(jīng)准(zhǔn)收割了(le)！”

　　不过，如果这些业主确实(shí)已经支付(fù)价(jià)款并实际占有，那(nà)么，中国信达转让这(zhè)笔不良债权回(huí)本的愿望，或将泡(pào)汤(tāng)。这次拍卖损(sǔn)失最大(dà)的(de)，没(méi)准还(hái)是(shì)债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业主已经(jīng)支付价款(kuǎn)并实际(jì)占(zhàn)有，但未办理过户(hù)手续的，如果业主没有过错，人民(mín)法院不得查封、扣(kòu)押、冻结，已经查封的可以(yǐ)向法(fǎ)院提出执(zhí)行(xíng)异议申请(qǐng)，请求法(fǎ)院解除查封，同(tóng)时可以联(lián)合起诉开发商，要求退还购房款(kuǎn)或办理房产证，并承担违约责任。

　　此外(wài)，今(jīn)年4月，人(rén)民法院报公(gōng)布《最高人民法院关于商品(pǐn)房(fáng)消(xiāo)费者权(quán)利(lì)保(bǎo)护问题的批(pī)复》，以司法解释的(de)方式(shì)明确了购房人(rén)的优先(xiān)权(quán)：

　　商品房消费者(zhě)以居住为目的购买房(fáng)屋并已支付全部价款，主张其房(fáng)屋交(jiāo)付请(qǐng)求(qiú)权优先于建(jiàn)设(shè)工程价款优(yōu)先(xiān)受偿权、抵押权以及其(qí)他债权(quán)的，人民法院应当予以支持。只支付了(le)部分(fēn)价(jià)款的商(shāng)品房消费者(zhě)，在(zài)一审(shěn)法庭辩论终结前已实际支付(fù)剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也(yě)就是说，如果这75套房子均(jūn)为“已售未网(wǎng)签”，那么这笔不良债权(quán)，实际上是个(gè)烫(tàng)手山芋。可能不(bù)仅不能(néng)卖(mài)出去回本，抵押的(de)这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中(zhōng)国(guó)信达(dá)，将会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界(jiè)的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权公司中国(guó)信达申请(qǐng)不良债权转(zhuǎn)让，可以追溯到金(jīn)谷信(xìn)托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达(dá)已经成为(wèi)赫华恒瑞唯一股(gǔ)东。但此前(qián)，赫华恒(héng)瑞为中赫集团旗下子公司(sī)。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中(zhōng)赫置地等(děng)选择退出了(le)赫华(hu什么是人员类型 人员类型有哪些á)恒瑞的股东行列，中国金(jīn)谷国际信托(tuō)有(yǒu)限责任公司成为了唯一股东，后者由中国信达(dá)资(zī)产管理股份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其(qí)他房企(qǐ)，中赫集团既(jì)没(méi)有很大规模，也没有(yǒu)很高的国民知名度，但却在北京豪宅圈(quān)留下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号院，作为(wèi)中赫(hè)集团进入北京的第一个豪宅项目(mù)，2011年(nián)，中赫置(zhì)地推出钓鱼岛七号院(yuàn)3号(hào)楼，高达30万/平米的天(tiān)价，成为当时京城最贵的(de)楼(lóu)盘，引发了市(shì)场强烈(liè)震惊(jīng)。

　　随后开(kāi)发的万柳书院，更(gèng)是被(bèi)誉(yù)为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等(děng)大型知名房(fáng)企手中(zhōng)，抢下了北(běi)京万柳地块(kuài)，成为北(běi)京当年的“双料地王”。很快，万(wàn)柳书院就以神秘高端的(de)姿态杀入(rù)市(shì)场，无(wú)论是(shì)一块(kuài)块从荷兰(lán)运回来的灰砖垒起来(lái)的(de)五米高墙，还是每棵(kē)成本超6万的成年银杏树(shù)，还是每(měi)平(píng)米(mǐ)20万元的(de)价(jià)格，都(dōu)令业内外(wài)震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄(xiāo)八(bā)的顶儿、融创的(de)湖(hú)、紫辰(chén)院的(de)树、北平府(fǔ)的院儿。”从这(zhè)句顺口溜中(zhōng)，就可(kě)看出其在北京(jīng)豪(háo)宅圈的(de)地(dì)位。2014年末(mò)上市的它，对手是(shì)当时(shí)有(yǒu)名的融创观澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如(rú)今，它(tā)远远超过(guò)这些对手。

　　去年(nián)，万柳书院一(yī)套300平(píng)米的法拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿(yì)、单价达(dá)到惊人的36万元(yuán)/平(píng)米，说明万(wàn)柳书院虽然已经推出(chū)了8年之久，但其依旧在北京(jīng)豪(háo)宅(zhái)圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集团开发的豪(háo)宅，也吸引(yǐn)了不(bù)少知(zhī)名人(rén)士，如知名演员宋丹丹(dān)，就(jiù)住在(zài)钓鱼台七号(hào)院(yuàn)。而柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等(děng)知名商业大佬则(zé)居住在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅的成功(gōng)奠定了中赫集(jí)团的“高端路线(xiàn)”，也(yě)因此，它(tā)被(bèi)外(wài)界(jiè)贴(tiē)上了，“卖(mài)北京城最(zuì)贵(guì)的房，拿(ná)北(běi)京城最贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳(láo)斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发商光(guāng)环的背(bèi)后，这个地产界(j什么是人员类型 人员类型有哪些iè)“劳斯(sī)莱斯”却多(duō)次成为被执行人，被执(zhí)行标(biāo)的高达11亿。

　　今年(nián)年初(chū)，因(yīn)为履行能力(lì)而拒不履行生效法律文(wén)书确定义务，中(zhōng)赫集团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京(jīng)国安坑了(le)？

　　中赫集团如今沦落到这个(gè)地步，其实是有迹可循的。

　　事(shì)实上，早在(zài)今年(nián)年初“万柳书院少爷”走红之时(shí)，深蓝财经就曾(céng)深挖出背(bèi)后(hòu)的中赫(hè)集团，发现其(qí)深陷财务(wù)危(wēi)机(jī)。

　　从知名豪(háo)宅的(de)开发商到(dào)沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人周金辉的人生轨(guǐ)迹跟着急转直下。而追根溯源，这个转折点，就(jiù)在(zài)于收购北(běi)京国安。

　　近十年(nián)来，房企纷(fēn)纷开始了(le)多元化(huà)转型(xíng)，但转型之路(lù)并不(bù)好走。早在2008年(nián)开始，中(zhōng)赫(hè)集团就尝试过(guò)多元化业务，先后进军能源市(shì)场、团购网站(zhàn)，但最终都惨(cǎn)淡收(shōu)场(chǎng)。最终(zhōng)，周金辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年(nián)，在(zài)蚂蚁金服与IDG资(zī)本退出后，中赫集团以35.5亿(yì)元(yuán)参股国安(ān)足球俱乐(lè)部(bù)64％股权，成为国安的(de)新东家。接着在2021年6月，中赫(hè)集团(tuán)从中信(xìn)集团手(shǒu)中拿下(xià)北京(jīng)国安俱乐(lè)部36％股权(quán)，至此拿(ná)下北京国安俱(jù)乐部全部股权。如果(guǒ)北京国安的估值一直没变(biàn)，那么(me)中(zhōng)赫集团(tuán)拿下北京国安，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看到(dào)这里(lǐ)，有人也许(xǔ)会感叹：卖豪宅真是(shì)赚(zhuàn)钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫为什(shén)么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集(jí)团及(jí)其实控人周(zhōu)金(jīn)辉夫(fū)妇将其(qí)手中(zhōng)的(de)中赫(hè)集团股份质押陆续质押(yā)，据(jù)企查(chá)查(chá)显(xiǎn)示，目前中(zhōng)赫集团(tuán)共有11条股权出(chū)质记(jì)录。质(zhì)权(quán)人包括海金商(shāng)业保理、北(běi)京(jīng)建(jiàn)工、山东国(guó)际(jì)信托、中融(róng)信(xìn)托、中信建(jiàn)设(shè)等。

　　这与入主北京国安的时间(jiān)完全(quán)吻合。

　　然而(ér)，入主北京国安后，不仅国(guó)安的经营状况没有得到改善(shàn)，中赫(hè)集团也被拉(lā)入(rù)泥(ní)淖。

　　据北(běi)京(jīng)产(chǎn)权交易所官网信息显示(shì)，2020年，北京国安足球俱(jù)乐部实现营业收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力(lì)，中赫集团和(hé)周(zhōu)金辉(huī)夫妇还(hái)在(zài)持续质押手(shǒu)中(zhōng)的中赫集团股份，但国(guó)安(ān)和中赫的经营(yíng)状(zhuàng)况却(què)持续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团被5次(cì)列被执(zhí)行(xíng)人，执行标的高达11亿，北京国安(ān)也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等(děng)共同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因(yīn)为(wèi)履(lǚ)行能(néng)力而拒不履行生效法(fǎ)律文书确定(dìng)义务，上述被执行人成(chéng)为“老赖”。只有北京国安，目前幸(xìng)免于难。不过在(zài)实控人(rén)都成为(wèi)老赖的情况下，被执行10个多亿的北京国安，又如何能独善其身？

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