导读

　　黄(huáng)金二十年之(zhī)后，当下中国地产步入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是(shì)中国房地(dì)产市场黄金(jīn)二(èr)十年。2019-2021年，连续三(sān)年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)销售面积超(chāo)15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年地产(chǎn)持续低景气，有关中国地产是否过(guò)剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇(zhèn)存量住宅真(zhēn)实情况，据(jù)此判断中国未来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国地产存量(liàng)极度(dù)过剩，事实(shí)是(shì)否如此？

　　住(zhù)建(jiàn)部披露全国有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第(dì)七次人口普查(chá)调查数(shù)据显示城镇家庭户(hù)人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)。市(shì)场陷入怀疑，中国房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事(shì)实上住建部披露的近(jìn)6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑中，城(chéng)镇建筑占比不到(dào)一成，其(qí)中(zhōng)还包括大量城镇非(fēi)住宅建筑，如商业办公(gōng)楼、学校等，因(yīn)此6亿(yì)栋(dòng)房屋中城(chéng)镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普显示中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)居民人均住宅间(jiān)数为1.06间，但居住(zhù)舒适不是人均(jūn)一间房所(suǒ)能满足，它(tā)与(yǔ)房屋(wū)质量、居住面积、配套设施等因素密切(qiè)相关。中国的人均住宅间数(shù)较发达(dá)国家还(hái)有(yǒu)很大差距。人均(jūn)住宅间(jiān)数大于1同(tóng)样(yàng)不(bù)意味着中国(guó)住宅(zhái)市场已经饱(bǎo)和。

　　我们(men)测(cè)算(suàn)发现中(zhōng)国城镇居民(mín)户均1套(tào)房(fáng)，其中每户持(chí)有(yǒu)商品住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公(gōng)布中国(guó)家庭户(hù)均(jūn)住宅的数据，我们(men)根据商品住(zhù)宅套(tào)数(shù)、商品住宅占比和城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户数，计算出城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套户(hù)比。

　　测(cè)算(suàn)结果显示(shì)，目前城镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)拥有0.86套房(fáng)，其中(zhōng)0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一(yī)套(tào)房(fáng)似(shì)乎意味着户户(hù)有房，然而事(shì)实(shí)上中(zhōng)国住宅市场供(gōng)需并不平(píng)衡。

　　国际数据显(xiǎn)示(shì)，成熟房(fáng)地(dì)产市场的住宅套(tào)户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为(wèi)户均一(yī)套房无法满足流动人(rén)口(kǒu)的租(zū)赁和置业需(xū)求。全国(guó)总人口的近(jìn)三成都是流动人口，流(liú)动(dòng)人口会选(xuǎn)择在大(dà)城(chéng)市租(zū)房(fáng)挣钱(qián)，在老家买为什么复兴号很少人买房(fáng)，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一(yī)套(tào)房，中(zhōng)国未(wèi)来地产(chǎn)仍有四大新(xīn)增需求动力。

　　第一(yī)，户(hù)均人口规模缩小，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭户数(shù)增多。小家庭化趋势(shì)将延续，带来新户购房需求(qiú)增长。

　　第(dì)二，经济板块的分化日益(yì)明显，区域经济(jì)资源分配的再(zài)集中(zhōng)吸(xī)引着人口流入，人口净迁(qiān)入城市的新增住宅需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以前(qián)建成(chéng)的住宅中(zhōng)，涉及超(chāo)9000万家(jiā)庭、81亿(yì)平方(fāng)米的住宅建筑面积(jī)。促(cù)成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)与人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积均较发(fā)达国家(jiā)有(yǒu)着不(bù)小差距，“住上更大房子”的(de)改善性需(xū)求正在(zài)不断(duàn)增加。

　　黄金二十(shí)年(nián)之后，当(dāng)下中国地(dì)产步入大分化(huà)时(shí)代而非停滞(zhì)期。

　　如果说过去(qù)二十(shí)年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，这是过(guò)去二十(shí)年房价快速上(shàng)涨基石。那(nà)么当下房(fáng)地产(chǎn)大分化时(shí)代已(yǐ)至，大分化(huà)时代下地产(chǎn)矛盾则更多体现在住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地(dì)产大分化必将体现在不同能级城市之(zhī)间，不(bù)同区域板块(kuài)之(zhī)间，不同品质住(zhù)宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量(liàng)突然(rán)激增，引发一阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国(guó)的(de)房子是否已经(jīng)过剩？

　　中国(guó)城镇(zhèn)住宅(zhái)到底是供(gōng)给过剩，还是供需(xū)平衡，或是仍然(rán)存在(zài)不足？可惜由(yóu)于住宅存量数据并(bìng)未公布(bù)，我们无法(fǎ)直接知(zhī)晓具体(tǐ)情况(kuàng)。

　　拨开(kāi)迷雾，我们(men)测(cè)算出中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥(yōng)有住宅套数(shù)，回答当前的房子是(shì)否真的过剩(shèng)了？据此判断未(wèi)来房地产市(shì)场会如何发展。

　　一(yī)、如何有效观察(chá)中(zhōng)国户均(jūn)拥有(yǒu)住(zhù)宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数(shù)量过(guò)剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综(zōng)合风险(xiǎn)普查工作情况为主题的新(xīn)闻发布会上(shàng)，负责人(rén)对外披露：“住宅城乡建设行(xíng)业获取(qǔ)了(le)全(quán)国近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数据以(yǐ)及(jí)80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，平均每栋建(jiàn)筑住(zhù)不(bù)到3人(rén)，住宅市场看似已经过(guò)剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋(wū)占9成(chéng)以上(shàng)，以栋数计算的城(chéng)镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大(dà)量商业楼(lóu)、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来(lái)，住(zhù)宅占比并(bìng)不大。

　　第七次(cì)人口普查数(shù)据公布了中(zhōng)国城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间，其(qí)中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民(mín)人(rén)均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人(rén)人都有(yǒu)房间居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与(yǔ)房间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因素密(mì)切相关(guān)。单单从人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数不能完全反映出城镇居民(mín)的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以(yǐ)家(jiā)庭为单位购买(mǎi)成套住宅(zhái)，一套设施齐全的住宅才是城镇(zhèn)居(jū)民宜居的选(xuǎn)择(zé)。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测算思路、数据(jù)和方法(fǎ)

　　中国城镇居民住(zhù)宅主要(yào)分(fēn)两大类，一类是商(shāng)品住宅(zhái)，另(lìng)一(yī)类是(shì)保障(zhàng)房、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前(qián)缺(quē)乏统计数据，并没有直(zhí)接公布城镇住宅数量。居民住宅(zhái)相关数据有两处可以直接公布，一是(shì)每年商(shāng)品住宅销售(shòu)套数（统计局(jú)）；二是居民住(zhù)宅来源（人(rén)口普查数据）。计算中(zhōng)国(guó)居民户均住宅数量，我(wǒ)们主要用到上(shàng)述两组(zǔ)数据(jù)。

　　中(zhōng)国住(zhù)宅改革(gé)始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少(shǎo)，可忽略不(bù)计(jì)。估算城镇(zhèn)居民(mín)户均住宅套数分(fēn)三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来(lái)每年商品住宅销售套数相(xiāng)加，我们就能够得(dé)到(dào)当前商品住宅总存(cún)量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民拥有的商品住宅(zhái)和非商品(pǐn)住宅(zhái)比例(lì)，推算得到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将城镇居民拥(yōng)有的商品住宅总数(shù)除以家庭户数，我们就能够得到城镇(zhèn)户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计算(suàn)公式如(rú)下：

　　城镇家庭(tíng)住宅(zhái)套户(hù)比=住宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住(zhù)宅套(tào)数/家庭户数）/（商品住宅套(tào)数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅(zhái)占比(bǐ)

　　二、城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有(yǒu)多少，目前缺乏一(yī)个(gè)准(zhǔn)确统计。我们利用既(jì)有(yǒu)统计(jì)数(shù)据，大(dà)致测算得(dé)到中国存(cún)量房(fáng)地产套(tào)数，并进一步推算中国(guó)城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城(chéng)镇居(jū)民(mín)户均(jūn)拥有商品住(zhù)宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截(jié)至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国(guó)的房地产(chǎn)销(xiāo)售以期(qī)房为(wèi)主(zhǔ)，从2019年开始，新(xīn)房销售中期房占(zhàn)比(bǐ)近9成(chéng)。本文去除商品住(zhù)宅累计销售套数里的期房(fáng)销售(shòu)，得(dé)到商品住(zhù)宅(zhái)现房套数(shù)。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套(tào)数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到(dào)2022年(nián)商品(pǐn)住宅累计(jì)销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额(é)。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并(bìng)考虑到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房(fáng)套(tào)数除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三(sān)）目前(qián)中国城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.54套(tào)商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)居民户均拥有住(zhù)宅(zhái)1.02套

　　接下(xià)来我们需要(yào)进(jìn)一步推算中国城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示(shì)中国(guó)城镇居民的(de)住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购(gòu)买商(shāng)品住宅占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通(tōng)过(guò)继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次(cì)，我们假定租(zū)赁其他住宅和购买(mǎi)二手房都是商品住(zhù)宅(zhái)，因此将(jiāng)租赁其他住(zhù)宅、购买商品住(zhù)宅与购买(mǎi)二手房(fáng)加(jiā)总，得(dé)到商品住(zhù)宅(zhái)占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略(lüè)假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住宅增(zēng)幅为过去十年(nián)变化(huà)幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住(zhù)宅的实际(jì)变化比例(lì)，从(cóng)而我们估算出2022年商品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购(gòu)期房会在2-3年内陆续交(jiāo)付(fù)使用，到2024年，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇家庭都会(huì)拥有(yǒu)一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既(jì)然城镇居民已经达到了(le)户均一套房(fáng)的程度，“户户有房”是否意(yì)味(wèi)着中(zhōng)国城镇化(huà)进展终结，甚至意味着中(zhōng)国地产存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房并不意味着(zhe)住宅市场供(gōng)需平衡

　　需要(yào)有多余住宅来满(mǎn)足因人口(kǒu)流动、居(jū)民换房等因素产生的住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)。因此，成(chéng)熟房(fáng)地(dì)产市(shì)场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国(guó)、英国和日(rì)本的住宅(zhái)套户比(bǐ)均(jūn)高于1.1，其中(zhōng)，英(yīng)国的住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好(hǎo)一(yī)套房，就会(huì)造成人口净流入(rù)地的住宅市场供不应求(qiú)，造成房价或(huò)房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中国的流(liú)动人(rén)口3.76亿，省内流动人口和省际(jì)流(liú)动(dòng)人口分别为(wèi)2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择在(zài)大(dà)城(chéng)市租房挣钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南大(dà)学2017年的(de)中(zhōng)国(guó)城乡人(rén)口流动调查数据(jù)显示，在上海(hǎi)、杭州以及(jí)南京(jīng)工作的流动(dòng)人口(kǒu)在(zài)老家(jiā)拥有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资(zī)吸引打工(gōng)人，但高(gāo)房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际(jì)上会(huì)占据(jù)两套房(fáng)，在(zài)高房价的大(dà)城(chéng)市租赁一(yī)套房，在(zài)房价较(jiào)低的(de)县(xiàn)城购买一(yī)套房。所以说户均一(yī)套房无法(fǎ)满足(zú)庞大(dà)流动人口(kǒu)的租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目(mù)前，中国的城镇(zhèn)住宅中(zhōng)依然有不少老(lǎo)旧(jiù)小区(qū)。

　　三成(chéng)家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前(qián)建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄(líng)至少在(zài)33岁(suì)以上。

　　这批(pī)存在着(zhe)建筑结构松散、设施(shī)陈旧、安(ān)全隐患大等问题，如(rú)电线(xiàn)老(lǎo)化、管道等(děng)基础设(shè)施(shī)陈旧，给住户(hù)的生(shēng)活带来了(le)很大的不便(biàn)和(hé)安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年(nián)以前建成的老(lǎo)旧(jiù)住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独(dú)立(lì)卫浴和厨房(fáng)。这(zhè)类上世(shì)纪(jì)修建的老旧小区很难满足现代生活(huó)需(xū)求，在未来(lái)大都会被(bèi)拆迁重(zhòng)建。

　　近(jìn)五(wǔ)成的家(jiā)庭住宅为一居室(shì)和二居室，户型(xíng)偏小(xiǎo)。其中一居室占比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户型更小(xiǎo)，当然这与城(chéng)市土地资源(yuán)紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住(zhù)宅(zhái)面积(jī)扩张是未来地产的(de)需(xū)求驱(qū)动力

　　根据(jù)七普数(shù)据测算，2020年城镇家庭户(hù)住宅存量总面积(jī)为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城和老旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品(pǐn)住宅竣(jùn)工(gōng)面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总面(miàn)积(jī)为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家庭人均住宅建筑面积小(xiǎo)于均值(zhí)，近4成(chéng)家庭人均住宅建(jiàn)筑面积在30平(píng)米以(yǐ)下。

　　15％的(de)城(chéng)镇家庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积不(bù)足(zú)19平方米，不(bù)及(jí)全国人均水(shuǐ)平的一(yī)半。若去除20％的公摊(tān)，可使用的住(zhù)宅面(miàn)积仅(jǐn)为15.2平(píng)方米(mǐ)。上海市将人(rén)均住宅建筑面积低于15平方米的家庭(tíng)界定为住宅(zhái)存在困难(nán)，若(ruò)按这个标准(zhǔn)算的(de)话，中国有11.3％的(de)家庭存(cún)在住(zhù)宅(zhái)困难(nán)问题。

　　若人均(jūn)可使用住宅面积为(wèi)40平，即人均住宅建筑(zhù)面积(jī)为50平，只考虑家庭户人数，需要住(zhù)宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前(qián)至少新(xīn)增82亿(yì)平(píng)。

　　对比(bǐ)发达国家人(rén)均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日本、德国和英国(guó)都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若(ruò)去(qù)除公摊面积后，中(zhōng)国(guó)的人均(jūn)可使用面(miàn)积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显(xiǎn)。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿(yì)的(de)集(jí)体户人口，所(suǒ)需(xū)要的住宅(zhái)总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来(lái)地产还会有需(xū)求(qiú)么？

　　我(wǒ)们测算得到中国城镇家庭户均1套房，看似已经户户有房(fáng)。即便(biàn)如(rú)此(cǐ)，中国人口静态结构和动态趋势演(yǎn)绎，决(jué)定了中国(guó)未来地(dì)产仍有需求(qiú)释放(fàng)。户均1套(tào)住宅现实之下(xià)，中国(guó)未来城镇住宅(zhái)需求主要来自于四个(gè)方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户(hù)数增多(duō)，新户购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭户(hù)均人口数不断下降，六普显(xiǎn)示城镇户均人口(kǒu)规模为2.85人/户(hù)，而(ér)七(qī)普显示城(chéng)镇户均人口(kǒu)规模为2.62人/户(hù)，一人户、二(èr)人户的占比明显上升，人口(kǒu)小家庭化(huà)趋势(shì)将继(jì)续延(yán)续，导致户(hù)数(shù)会(huì)因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二(èr)，人口迁移导致经济发展带来的新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济板块的分化(huà)日益明显，资源(yuán)和生产要(yào)素(sù)逐步向经济带、都市圈(quān)中心(xīn)城市(shì)流入，区域(yù)经(jīng)济资源分(fēn)配的再集中吸引着人口(kǒu)流入。人口迁移(yí)势必涉及到(dào)买房租房，给迁入地(dì)住宅市场带(dài)来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住人口增量为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自(zì)然增加人(rén)口仅(jǐn)为6.5万人，其人(rén)口增长主(zhǔ)要受益(yì)于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原(yuán)公有住宅的(de)家庭拆迁改建最多。自建(jiàn)房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原(yuán)公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻(wěn)合(hé)。

　　十(shí)年间新增8473万家(jiā)庭户，自建住宅和原公有住宅(zhái)减少(shǎo)了1282万户，住(zhù)宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅(zhái)，21％的家庭购(gòu)买二手房。在新增住宅需求中，有(yǒu)7成家庭购买了商品住(zhù)宅(zhái)。租(zū)房(fáng)、购买(mǎi)经(jīng)济适用房和其他(tā)分(fēn)别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和旧城改(gǎi)造(zào)，商品(pǐn)住宅的占比势必(bì)会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约81亿平(píng)，涉(shè)及城(chéng)镇家庭约9000万户(hù)。破旧的城中村(cūn)、老公(gōng)有住宅，建筑面积小、质量低、基(jī)础设(shè)施配(pèi)套差、没(méi)有或(huò)少(shǎo)有物(wù)业管理(lǐ)，居(jū)民追(zhuī)求美好(hǎo)、宜居(jū)生(shēng)活(huó)的环境，背后(hòu)的改善性需求(qiú)有待释(shì)放。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的改善性需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房受限于(yú)资(zī)金，倾(qīng)向于(yú)中小户型(xíng)。已有住宅家(jiā)庭希(xī)望(wàng)提高生活品质(zhì)，以小换大(dà)、以旧(ji为什么复兴号很少人买ù)换新。2022年底的中(zhōng)央经济(jì)工(gōng)作会议明确指(zhǐ)出支(zhī)持住宅改(gǎi)善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村(cūn)住(zhù)宅因素(sù)，中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数较其他国家(jiā)依旧存(cún)在不(bù)小差距。

　　住宅舒适(shì)度与经(jīng)济水平(píng)有(yǒu)着密切正(zhèng)向联系。随着经济发展水平(píng)的提高(gāo)，中国的(de)人均住宅间数与(yǔ)人均(jūn)住宅建筑面积将(jiāng)随(suí)之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十(shí)年(nián)是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产(chǎn)矛(máo)盾更多体(tǐ)现为(wèi)住宅供给(gěi)存在(zài)不足，供需出现错配，这是过去二十年房价快(kuài)速上涨基石。那么未来将是住宅质(zhì)量的(de)供(gōng)需冲突(tū)。房地产大分化时(shí)代已(yǐ)至(zhì)，这种分化不单局限(xiàn)于城(chéng)市能级之间差异，优质小区和老(lǎo)旧二手(shǒu)房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数据调查的是人，并不是针(zhēn)对住宅，因(yīn)此(cǐ)可能存在统(tǒng)计(jì)偏(piān)差(chà)。商品住宅占比实际值可(kě)能偏低(dī)，其增速(sù)可能超预(yù)期。

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