导读

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国(guó)地产步入(rù)大(dà)分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二(èr)十(shí)年是(shì)中(zhōng)国房地产(chǎn)市场黄(huáng)金二十(shí)年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住(zhù)宅销售(shòu)面积(jī)超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入(rù)住。恰逢(féng)近年地产持(chí)续低(dī)景气，有关中国(guó)地产是(shì)否过(guò)剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘清中国城(chéng)镇存量住宅真实情况，据此判(pàn)断中国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地(dì)产存(cún)量极(jí)度过剩，事(shì)实(shí)是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，第七次人口普查(chá)调查(chá)数据显(xiǎn)示城镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间(jiān)。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房子是(shì)否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住建部披(pī)露的(de)近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑(zhù)中，城镇建(jiàn)筑(zhù)占(zhàn)比不到一成，其(qí)中还包括(kuò)大(dà)量城镇非住(zhù)宅建筑，如商业办公楼、学(xué)校等，因(yīn)此6亿栋房(fáng)屋(wū)中城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七(qī)普显示中国城镇居民人均住宅(zhái)间数为1.06间，但居(jū)住舒适不是人均一间房(fáng)所能满(mǎn)足，它与房屋质(zhì)量(liàng)、居住(zhù)面积、配套设施(shī)等(děng)因(yīn)素密切相(xiāng)关。中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数较(jiào)发达国(guó)家还有(yǒu)很大差(chà)距(jù)。人均(jūn)住宅(zhái)间数大于(yú)1同样不意味(wèi)着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测(cè)算发现中(zhōng)国城(chéng)镇居民(mín)户均1套房(fáng)，其(qí)中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国(guó)家庭户(hù)均住宅(zhái)的数据(jù)，我(wǒ)们根据(jù)商品(pǐn)住宅套数、商品(pǐn)住宅占比和城镇家庭户数，计算(suàn)出城镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结(jié)果(guǒ)显示，目前城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有0.86套(tào)房，其中(zhōng)0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至(zhì)2024年，中国每户城镇家(jiā)庭(tíng)才拥有(yǒu)1套住宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意味着户户有房，然而事实上中国住(zhù)宅市场供需(xū)并不平(píng)衡。

　　国际数(shù)据(jù)显示，成(chéng)熟房地(dì)产市场(chǎng)的住宅(zhái)套(tào)户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡(héng)，是因(yīn)为户(hù)均一套房无法满足流(liú)动人口(kǒu)的(de)租赁和置业需求。全国总(zǒng)人(rén)口的近三(sān)成都是流动人口，流动人口会选(xuǎn)择在大城市(shì)租房挣钱，在(zài)老(lǎo)家买房，从而产生了额外的(de)住宅需求。

　　即便户(hù)均一套(tào)房(fáng)，中国未(wèi)来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占比不(bù)断增加，导致家庭(tíng)户数(shù)增多。小家庭化趋势将延(yán)续(xù)，带来(lái)新户购房需求增长。

　　第二(èr)，经济板块的分化日益(yì)明显，区域经济资源分配的(de)再集(jí)中吸引(yǐn)着人口流入，人口净迁(qiān)入(rù)城市的新增住宅需求有望(wàng)持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以前建(jiàn)成的(de)住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方(fāng)米的住宅(zhái)建筑面积(jī)。促成“老破(pò)小(xiǎo)”住宅的改造(zào)势在必行(xíng)。

　　第(dì)四，中国(guó)的人均住宅间数(shù)与人均住宅(zhái)建筑面积均较发达国家有着不小(xiǎo)差距(jù)，“住上更大(dà)房子(zi)”的改善性需(xū)求正在不断(duàn)增加。

　　黄金二十(shí)年之后，当下中(zhōng)国地(dì)产步入大分化(huà)时(shí)代(dài)而非停滞(zhì)期。

　　如(rú)果说过去(qù)二十年是中国地产黄金发展期，地(dì)产矛(máo)盾(dùn)更多体现为住宅供给(gěi)存在不足，这(zhè)是过去(qù)二十(shí)年房价(jià)快速上涨基石。那么当下房地(dì)产大分化时代已至，大分化时代下地产矛盾则(zé)更(gèng)多体(tǐ)现(xiàn)在住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地(dì)产大分(fēn)化(huà)必将(jiāng)体(tǐ)现在不(bù)同能级城市之间(jiān)，不同(tóng)区域板块之(zhī)间，不同品(pǐn)质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前(qián)，官(guān)方(fāng)披露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热(rè)议。从2月(yuè)以来(lái)，各大城市(shì)二手房挂牌量突然激增，引发(fā)一阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子(zi)是否已经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到(dào)底是供给过剩(shèng)，还是供需平衡，或是仍(réng)然存在不足？可惜(xī)由于住宅存(cún)量数据并未(wèi)公布，我们(men)无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出(chū)中国城镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥有住(zhù)宅套数，回答当前(qián)的房子是(shì)否真的过剩了？据此判断未(wèi)来房(fáng)地产(chǎn)市场会如何(hé)发展。

　　一(yī)、如(rú)何有效观察中国(guó)户均拥有住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过剩的直观判(pàn)断站不住脚

　　今年(nián)2月，在(zài)以(yǐ)全国自然(rán)灾害综合(hé)风(fēng)险普查工作(zuò)情况为主题的新闻(wén)发布(bù)会上(shàng)，负责人(rén)对外披露：“住宅城乡建设行业获取(qǔ)了(le)全国近6亿栋城乡房屋(wū)建筑数据以及80多(duō)万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不(bù)到3人，住宅市场看(kàn)似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑中，农(nóng)村房屋(wū)占9成以上，以栋数计算的城(chéng)镇(zhèn)房(fáng)屋实际仅有4700多(duō)万栋，还包括(kuò)了(le)大量商(shāng)业(yè)楼、写字楼、学(xué)校、医院(yuàn)等非住宅。总的算下来，住(zhù)宅(zhái)占比并不大。

　　第七次人口普查(chá)数据公布了中国城(chéng)镇家庭(tíng)户人均住宅间(jiān)数为1.06间，其(qí)中城(chéng)市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看似意(yì)味(wèi)着人人都有房(fáng)间居住。

　　居住(zhù)水(shuǐ)平不仅与(yǔ)房间(jiān)数量(liàng)有关，更与房屋质量、居住(zhù)面积、配(pèi)套设施等因素密切相(xiāng)关。单单从人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)不能完全反映(yìng)出城镇居(jū)民的居住(zhù)水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家庭为单位(wèi)购(gòu)买成套住宅，一套设施齐(qí)全(quán)的住宅才是(shì)城镇(zhèn)居(jū)民宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户均住宅的(de)测(cè)算思路、数据和(hé)方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一类是商品住宅，另一类是保障(zhàng)房、原公有住宅、自(zì)建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有(yǒu)直(zhí)接公(gōng)布城镇(zhèn)住宅数量(liàng)。居(jū)民住宅相关数(shù)据有(yǒu)两处(chù)可以(yǐ)直接公布，一是每年商品住宅销售套数（统(tǒng)计局）；二是居民住宅(zhái)来源（人口普查数(shù)据）。计算(suàn)中国居民户(hù)均住宅数量(liàng)，我们(men)主要用到上述(shù)两组数据(jù)。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年(nián)之前商品住宅数量极(jí)少，可(kě)忽略不计。估算城镇(zhèn)居民户均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年(nián)商(shāng)品住宅销售套数相加(jiā)，我(wǒ)们就能够得到当前商(shāng)品住宅总(zǒng)存(cún)量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民拥有的商品住宅和(hé)非商品住(zhù)宅比(bǐ)例，推算得到居民住宅总套(tào)数。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥(yōng)有(yǒu)的商品住宅总数除以(yǐ)家庭户(hù)数(shù)，我们就能够得到城镇户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品住(zhù)宅(zhái)占比

　　二、城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有1.02套房(fáng)

　　中国住宅(zhái)存量(liàng)到底有多少，目前(qián)缺乏(fá)一(yī)个准确统计。我们(men)利用既有统(tǒng)计数据，大致测算得(dé)到中(zhōng)国(guó)存量房地产套(tào)数，并进一步推算中国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计(jì)销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以(yǐ)期房为主(zhǔ)，从(cóng)2019年开始，新房(fáng)销售中期房占比近9成。本文去除商品住宅累计销售套数里的期房销(xiāo)售，得到商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套数(shù)计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年商(shāng)品住宅累计销售套数(shù)-过(guò)去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期(qī)房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交房后装(zhuāng)修的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商(shāng)品住宅(zhái)现房(fáng)套数除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目(mù)前中国(guó)城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.54套商(shāng)品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算(suàn)中国城镇居民拥有的户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居(jū)民的住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥(yōng)有住宅(zhái)。其中自建住(zhù)宅占比21％，购买商品住宅占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济(jì)适用房占(zhàn)比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠(zèng)与占比(bǐ)0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其他住(zhù)宅和购买二手房都是商(shāng)品住宅(zhái)，因此将(jiāng)租赁其他住宅(zhái)、购买商品(pǐn)住宅与购买二(èr)手房(fáng)加总，得到商(shāng)品住宅占居民所(suǒ)有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅(zhái)增幅为过(guò)去(qù)十年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品(pǐn)住宅的实际变化比例，从而我们估算出(chū)2022年商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但(dàn)考(kǎo)虑(lǜ)已购越妇言文言文阅读翻译，《越妇言》期房，中国平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到(dào)2024年(nián)，中国平均每(měi)户城(chéng)镇家(jiā)庭都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的(de)三(sān)点含义

　　既然城镇居(jū)民已经达到了户均一套房(fáng)的(de)程度，“户户(hù)有房”是(shì)否意味着中(zhōng)国城镇化进展终结，甚至意味着中国地产(chǎn)存量供给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意味着(zhe)住宅市(shì)场供需平衡

　　需要(yào)有多余住宅来满(mǎn)足因(yīn)人口流动、居民(mín)换房等因素产(chǎn)生(shēng)的(de)住(zhù)宅需求。因此，成熟房地(dì)产市场(chǎng)的住宅套户比会(huì)在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　国际(jì)经验来看，美国、英国和日(rì)本的住宅套(tào)户比均高于(yú)1.1，其中，英国的住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和(hé)韩国分别(bié)为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套(tào)房，就会造(zào)成人口净流入地的住宅市场供不应求，造成房价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流动人(rén)口3.76亿(yì)，省内流动(dòng)人口和省际流(liú)动人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人(rén)口(kǒu)会选择在(zài)大城市(shì)租(zū)房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城乡(xiāng)人口流动(dòng)调查数据显示(shì)，在上海、杭州以(yǐ)及南京(jīng)工(gōng)作的(de)流动人口在老(lǎo)家拥有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资(zī)吸(xī)引打(dǎ)工人，但高房价迫使打工人(rén)回乡(xiāng)置(zhì)业(yè)。

　　流动人(rén)口实际上会占(zhàn)据两套(tào)房，在高房价的大城市租赁一套(tào)房，在房价较低的县城购(gòu)买一套房。所以说户均一套房(fáng)无法满(mǎn)足庞(páng)大流动人口的(de)租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅中依然有不少老(lǎo)旧小区(qū)。

　　三成(chéng)家庭(tíng)，也就是(shì)约9000万户城镇居(jū)民住(zhù)宅是2000年以前建成，其中又(yòu)有(yǒu)11.6％住宅年龄(líng)至少在(zài)33岁以上。

　　这批(pī)存在(zài)着建筑结构松(sōng)散(sàn)、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管道等基础设施(shī)陈旧，给(gěi)住(zhù)户的生活带来了(le)很(hěn)大的不便(biàn)和安全隐(yǐn)患，并且居住体验(yàn)较(jiào)差。

　　2000年以前建成的(de)老旧住宅面积(jī)小(xiǎo)。占(zhàn)比为31.3％的家庭户(hù)数拥有的住宅面积(jī)占(zhàn)比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世(shì)纪修建的老旧小区很难满足现代生活需求，在未(wèi)来(lái)大都会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭(tíng)住宅为一(yī)居室(shì)和(hé)二(èr)居室，户型偏小(xiǎo)。其中一(yī)居室(shì)占(zhàn)比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家(jiā)庭住宅户型更小，当(dāng)然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积(jī)扩张是未来地产(chǎn)的需求驱(qū)动(dòng)力(lì)

　　根据七普数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两(liǎng)年间农民带(dài)房进城和(hé)老旧小区(qū)拆(chāi)迁，加(jiā)上(shàng)2021年和2022年(nián)商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为(wèi)39.45平方(fāng)米。

　　超过一(yī)半的家庭人均住宅建筑面积小于均(jūn)值，近(jìn)4成家庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城(chéng)镇越妇言文言文阅读翻译，《越妇言》家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积不足19平方米，不(bù)及全国(guó)人均水平的(de)一半。若(ruò)去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市(shì)将人均住宅建筑面积低于15平方(fāng)米的家庭界定为住(zhù)宅存(cún)在困(kùn)难，若按(àn)这个标(biāo)准算的(de)话，中国(guó)有(yǒu)11.3％的(de)家庭(tíng)存在住宅(zhái)困难问题。

　　若人均可使用(yòng)住宅(zhái)面积(jī)为40平，即人(rén)均住宅建筑面积为(wèi)50平，只考虑家庭户人(rén)数，需要(yào)住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目(mù)前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国家人(rén)均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和(hé)英国都高(gāo)于40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大(dà)。但若去除(chú)公摊面(miàn)积后，中(zhōng)国的人均可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距(jù)将变得(dé)明显。

　　若(ruò)考(kǎo)虑约1.4亿的集体(tǐ)户(hù)人口，所需要(yào)的住宅总量会更多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算(suàn)得(dé)到中国城镇家(jiā)庭户均1套房，看似已经户户有房。即便如此，中国人口(kǒu)静态(tài)结构和动(dòng)态趋势(shì)演绎，决定了中国未来地产仍有需求释放。户(hù)均1套(tào)住宅(zhái)现实之下，中国未来城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)需求主要来自于四(sì)个方面。

　　第一，户均人(rén)口缩(suō)小，家庭(tíng)户数增多(duō)，新户购房(fáng)需求(qiú)扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭户均人口数不断下(xià)降，六(liù)普显示城(chéng)镇户均(jūn)人口(kǒu)规(guī)模为(wèi)2.85人/户(hù)，而七普显(xiǎn)示城镇户均人口规(guī)模为2.62人/户，一人户、二人(rén)户(hù)的占比明显上升，人口小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势将继续(xù)延续，导致户数会因户均人(rén)口规模的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移(yí)导(dǎo)致经济发展带来的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板(bǎn)块的分化(huà)日益明显，资源和生产要素逐步向经济带、都市圈中心城市流入(rù)，区域(yù)经济资源分配的(de)再集(jí)中吸引着人口流入。人口迁(qiān)移势必涉(shè)及(jí)到买(mǎi)房租房，给迁入地住宅市场(chǎng)带(dài)来新的增(zēng)量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年(nián)常住人口增量为72万，而(ér)出(chū)生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增(zēng)加人(rén)口仅为6.5万人，其人口增(zēng)长主要受(shòu)益于人口迁(qiān)移(yí)。

　　第三(sān)，老旧(jiù)小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅(zhái)和原(yuán)公(gōng)有住宅(zhái)的(de)家(jiā)庭(tíng)拆迁(qiān)改建最多。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到(dào)21％，下降了(le)10.5个(gè)百分点；原公有住(zhù)宅家(jiā)庭比例从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降(jiàng)幅(fú)为(wèi)6.8个百分(fēn)点。二(èr)者和（27.1％），再(zài)加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间为(wèi)2000年以前(qián)的比(bǐ)例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家(jiā)庭户，自建住宅和原公有住宅减(jiǎn)少了1282万(wàn)户，住(zhù)宅净(jìng)需求(qiú)增加(jiā)9755万户。49％的(de)家庭(tíng)购买商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)，21％的(de)家庭购买二手(shǒu)房。在新增住宅需(xū)求中(zhōng)，有7成家(jiā)庭购买了商品住(zhù)宅。租房、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品(pǐn)住宅的占(zhàn)比势必会进一步上(shàng)升(shēng)。

　　2000年以前(qián)建造的(de)住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭(tíng)约9000万户(hù)。破(pò)旧的城中村、老公有住(zhù)宅，建筑(zhù)面积小、质量低、基(jī)础设施(shī)配套差、没有(yǒu)或少有物业管理，居民追求美好、宜居生活的环境，背后(hòu)的改(gǎi)善性(xìng)需求有待释放。

　　第四(sì)，“住上更(gèng)大房子”的改(gǎi)善性(xìng)需求还将有所(suǒ)增(zēng)加。

　　刚需购(gòu)房(fáng)受限于资金，倾向于中(zhōng)小户型。已有(yǒu)住宅(zhái)家庭希望提高生(shēng)活品质(zhì)，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年(nián)底的中(zhōng)央经济工作会议明确(què)指出支持住(zhù)宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家(jiā)的(de)人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数为1.71间，无(wú)论是否(fǒu)考虑乡村住宅因素，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数较其(qí)他国(guó)家依旧存在不小差距(jù)。

　　住(zhù)宅(zhái)舒适度(dù)与经济水平有着密切(qiè)正向(xiàng)联系。随着经济发(fā)展水(shuǐ)平的(de)提高，中(zhōng)国的人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积(jī)将(jiāng)随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，供需出现(xiàn)错配，这是过去二(èr)十(shí)年房价快(kuài)速上涨基石。那(nà)么未来将是住宅质(zhì)量的供需冲突。房地(dì)产大分化(huà)时(shí)代已至，这种分化不单局(jú)限于(yú)城市能级(jí)之间差异，优(yōu)质小区(qū)和老旧二手房之间的差异(yì)也将越发扩(kuò)大(dà)。

　　风险提(tí)示

　　人口(kǒu)普查数据调查(chá)的是人，并不是针(zhēn)对住(zhù)宅，因此可能存在统计(jì)偏差。商品住宅占比(bǐ)实际值可能偏(piān)低，其增速可能超预期。

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