OPPO宣(xuān)布关停(tíng)旗下芯片子公(gōng)司哲库科技，引发了公募REITs扩募(mù)风波，如今，二级市场的影响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示(shì)，5月15日(rì)，华安张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园REIT开盘继续延续(xù)此(cǐ)前几日(rì)的下跌(diē)走(zǒu)势，午后跌(diē)幅(fú)一度(dù)扩大，尾盘(pán)有所拉升(shēng)，全天(tiān)收跌(diē)6.22％，最近3个交易日跌(diē)幅超过(guò)9.69％。

　　此(cǐ)前，华安(ān)张江光大园REIT曾发布(bù)公告，紧(jǐn)急回应称，哲库科技是其扩(kuò)募拟新购入基础设施资产张润大(dà)厦的重要承租方之一(yī)，目(mù)前未收(shōu)到(dào)哲库(kù)科技及OPPO方面(miàn)关于停止执行已(yǐ)签租(zū)赁协议的通(tōng)知(zhī)。同时，在(zài)公告中，华安张江光大园REIT进一步表示(shì)，原始权(quán)益人将继续(xù)密切关注哲(zhé)库科技后(hòu)续情况(kuàng)，积极做好相关(guān)应对。

　　此外，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目的原始(shǐ)权益人相关负责人(rén)也表示，近期已同步启动了应急预案，排摸储备租户，积极应对(duì)哲库提(tí)前退租的可能事项。由于张润大厦是全国(guó)首(shǒu)批REITs申报扩募(mù)项(xiàng)目，公(gōng)司领导(dǎo)高(gāo)度重视，浦东新区国(guó)资(zī)委也高度关注(zhù)。

　　多位业内(nèi)人士表示，华安张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)REIT近期市场波动(dòng)较大，但其实不(bù)动产(chǎn)公募REITs项目短期出(chū)租率下跌并(bìng)不会(huì)从(cóng)根本上影响其内外价值(zhí)，投(tóu)资者应理性看待。

　　张江光(guāng)大园(yuán)REIT

　　二级市场(chǎng)价格继(jì)续(xù)波动

　　本(běn)周，OPPO关停(tíng)旗下芯片子公(gōng)司哲库科技的事(shì)件(jiàn)继(jì)续(xù)扰动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT以(yǐ)3.726元的价格小幅低(dī)开，此后二级(jí)市(shì)场价(jià)格(gé)开始(shǐ)震荡走低(dī)，午盘收跌6.17％。午后，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT跌幅一度扩大到(dào)8.30％，随后价格有(yǒu)所回升，最终(zhōng)报收(shōu)3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不利消息(xī)影响，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT最近几个交易日二级市场价格表现(xiàn)欠佳，5月11日以来，3个交易(yì)日跌(diē)幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来(lái)，华安(ān)张江光大园REIT累(lèi)计涨(zhǎng)幅超过24％，在全市(shì)场(chǎng)公募REITs中(zhōng)位居(jū)前列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市场整体表(biǎo)现上看，目前上市的8只产业园区基础设施REITs中，仅(jǐn)博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其(qí)余7只(zhǐ)均有不(bù)同程度(dù)下(xià)跌，8只产业园(yuán)区基础设(shè)施REITs5月15日平均跌(diē)幅1.38％。今年以蟑螂在床上爬了还能睡吗，蟑螂在床上爬了还能睡吗来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江(jiāng)REIT一季报中(zhōng)已经披露张江(jiāng)光(guāng)大园项目出租率有(yǒu)所下(xià)降，如(rú)今拟扩募的(de)项目又(yòu)遭遇(yù)突发事件，因此(cǐ)导致(zhì)二级市场价格出现(xiàn)波动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上(shàng)述(shù)人(rén)士看(kàn)来(lái)，尽(jǐn)管出于风险规避的原因，最近几个交(jiāo)易(yì)日场(chǎng)内资金有所流出，但是，不动产(chǎn)公募(mù)REITs项目短期出租率(lǜ)下(xià)跌并不会从根本上影响其内(nèi)外价值。

　　他也同时表示(shì)，目前随(suí)着二级市场价格(gé)下(xià)跌，风险也得到一(yī)定(dìng)释放，但是价格(gé)涨跌会受到基本面、情绪面等多重因素影(yǐng)响，不好判断价格(gé)是不是已经完全触底。

　　此外，还有一位业内(nèi)人士表示，今年整体REITs市场表现(xiàn)低迷，不少产(chǎn)品年内二(èr)级市场跌幅较大，其实有些隐含收益率(lǜ)高(gāo)的产品具备一(yī)定的投资(zī)价值，很适合稳健(jiàn)类(lèi)投资者。此外，伴(bàn)随着经济复(fù)苏(sū)的步伐(fá)，产业园区、物流类等REITs产品具备一定的投资价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高如星对此表(biǎo)示，若张江(jiāng)园(yuán)区最终能顺利解决招(zhāo)商，平稳过度对经营现金流没有(yǒu)造(zào)成(chéng)大的影响，“事件性利(lì)空下(xià)调至得这么急、这么(me)深，加上前(qián)期(qī)本身园区类(lèi)资产就回(huí)调不少了，这就是黄金坑(kēng)。”不过，他也强调(diào)，最终还是落到租(zū)金收入受不受影响，影响多大(dà)，估(gū)计园区会最终(zhōng)解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应

　　扩募路上再(zài)迎(yíng)接考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯(xīn)片子公(gōng)司(sī)哲库科技(jì)。随后5月12日晚，华安(ān)张(zhāng)江光大园(yuán)REIT发布公告，紧(jǐn)急回应称(chēng)，哲库科技是其扩募拟新(xīn)购入(rù)基础设施(shī)资产张润大(dà)厦的重要承(chéng)租(zū)方之一，目(mù)前未收到(dào)哲库科技(jì)及OPPO方面关(guān)于停(tíng)止(zhǐ)执(zhí)行(xíng)已签租赁协(xié)议的通知。同时，在公告中，华安张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园REIT进一步表示，原始权益人将继续密(mì)切关注(zhù)哲库科技后续情况，积(jī)极(jí)做好相关(guān)应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一(yī)季报中(zhōng)披露的张江(jiāng)光大园(yuán)项目(mù)出租(zū)率下降事项，一度二级市场价格出现回落。在随后召开的(de)业绩说(shuō)明会中管理人就相关事项进行了解释说明(míng)，市(shì)场信心得到了一定提(tí)振，二级市(shì)场价格(gé)表现也趋于平稳(wěn)。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线上(shàng)和线下的扩募说明会上，运营团队表示了对张江光大园项(xiàng)目的信(xìn)心，预(yù)计签(qiān)署(shǔ)意向书和合同谈(tán)判中的储备(bèi)租户正常(cháng)转化后(hòu)，项(xiàng)目出租率将得到(dào)回升。没想到(dào)仅(jǐn)过了不到三周(zhōu)的时间，张(zhāng)江REIT的扩募之路(lù)又迎来了(le)新的考(kǎo)验(yàn)。

　　因张江REIT的上述公告(gào)引起了市场各方的(de)广泛(fàn)关(guān)注，张(zhā蟑螂在床上爬了还能睡吗，蟑螂在床上爬了还能睡吗ng)江REIT拟扩募购入项目(mù)的原始权益人相(xiāng)关负责人坦言，事发突(tū)然(rán)确实始(shǐ)料(liào)未及，在获悉OPPO关停哲(zhé)库(kù)科技消息的第一时间即奔赴现场(chǎng)进行了沟通和核实工作，并同步启动了应急预(yù)案，排摸储备租户，积极应对(duì)哲(zhé)库(kù)提前(qián)退租的可能事(shì)项。由(yóu)于张(zhāng)润(rùn)大厦(shà)是(shì)全(quán)国(guó)首批REITs申报扩募项目，公司领导高(gāo)度重视，据悉新区国资(zī)委也高度关(guān)注(zhù)。

　　当谈及储备租户情况，相关负责人介(jiè)绍说(shuō)，目前储备(bèi)租户还是比较丰富(fù)的，覆盖了(le)芯片测(cè)试、人工智(zhì)能(néng)、航天(tiān)产业、信息技(jì)术等产业(yè)客户，租赁意向面积超过(guò)了2万(wàn)方。从(cóng)意向储备转化为实际(jì)租户(hù)需(xū)要(yào)一些时间。

　　“我们正在(zài)着手通过签署租赁意向书(shū)来尽快锁定(dìng)一些重要租户。虽然收(shōu)了三(sān)个月履约保(bǎo)证金给了我们一些(xiē)空(kōng)间，但(dàn)本着对首批扩募、对(duì)市场负责的态度，我们(men)肯定要全力与时间(jiān)赛跑，把这些面(miàn)积在(zài)短期内(nèi)完成去化。”相(xiāng)关负责(zé)人说道。

　　张江REIT已持有的同区域(yù)的张江光大园项目一季度末也有将近30％的空置率(lǜ)，原始(shǐ)权益人(rén)有那么多储备(bèi)租户，之前的空置率为何未能得(dé)到(dào)解决(jué)。

　　对此相关负责人(rén)解释，张江光(guāng)大园一直以(yǐ)来都坚(jiān)持以市场化运营为(wèi)导向，历史运营表(biǎo)现稳定(dìng)，租户的调租和换租都属(shǔ)于正常情况，而这(zhè)次(cì)项目的(de)大租户退租(zū)正好(hǎo)发生在市场活(huó)跃度的短期(qī)低点，目前市(shì)场(chǎng)情况已有(yǒu)所好转。在看(kàn)到出租率下滑(huá)情(qíng)况没(méi)有得到(dào)及时修复后，张江这边也作(zuò)了一定(dìng)的资源调配和(hé)倾斜，引入了一些储备租户。

　　另外，张润大厦和(hé)张(zhāng)江光大园项目在给租户的(de)分隔空间、交付标(biāo)准、租金水平等方面也有一些差异化(huà)，张润大(dà)厦多是两千多平的大平层，楼(lóu)的(de)成(chéng)新度高一些，单价也贵一(yī)些，张江(jiāng)光大园单层以(yǐ)一千平的面积为主，还有一(yī)些(xiē)独栋形(xíng)态的物(wù)业。租户自身(shēn)也会有诉求，也会根据自(zì)身需求和预算挑选区域内的不(bù)同物(wù)业(yè)。

　　“如(rú)果扩募完成以后，新老资产的管理人(rén)都(dōu)变成了一家(jiā)，后续我(wǒ)们在(zài)资源共(gòng)享和(hé)联合(hé)营销方面能更加充分发挥协(xié)同(tóng)效应，相信(xìn)可以做得更好。”上述负责人补(bǔ)充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和(hé)展望，相(xiāng)关负责(zé)人(rén)表示，张江集团和张江高科目前(qián)在管资产(chǎn)约五百万方，还有一(yī)些其他在开发的(de)储备(bèi)项目，这些都将成为张江(jiāng)REIT实现打造张江(jiāng)园区产业空间资(zī)产上市平台目(mù)标(biāo)的坚实后盾和储备资源。“我们非常重视张江REIT这(zhè)个资本平(píng)台和它未来(lái)的发展(zhǎn)。”相关负责人(rén)表示，“这次扩募是我们(men)实现基金(jīn)扩容(róng)的第(dì)一步，也(yě)是至关重要(yào)的一步，眼(yǎn)下我(wǒ)们可能面临了(le)一(yī)些突发情(qíng)况需(xū)要(yào)解决，但是这和(hé)我们在张江科学城这三十(shí)年建设发展过程中所经历的相比，只(zhǐ)能算是一个非常(cháng)小的插(chā)曲。我们(men)有信心排除万难，尽(jǐn)一(yī)切可能化(huà)解当前(qián)突发事件的所有负面影响，维(wéi)持预期和市场的信心。”

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