OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子公司(sī)哲库科技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二(èr)级市场的影(yǐng)响仍未停歇。

　　Wind数(shù)据(jù)显(xiǎn)示，5月15日，华(huá)安张江(jiāng)光大(dà)园REIT开盘继续延续此(cǐ)前几日的(de)下跌(diē)走势(shì)，午(wǔ)后(hòu)跌幅一度扩(kuò)大，尾盘有所拉(lā)升，全天收跌6.22％，最(zuì)近3个(gè)交易日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾(céng)发布公告，紧急(jí)回(huí)应称，哲库科(kē)技是其扩募(mù)拟新购入基础(chǔ)设(shè)施资产张润(rùn)大厦(shà)的重要承租(zū)方之一，目前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面(miàn)关于停止执行已签租赁协议的通知。同(tóng)时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表(biǎo)示，原始权(quán)益人将继(jì)续密切关注哲库科技(jì)后续(xù)情况，积极做好(hǎo)相(xiāng)关应对。

　　此(cǐ)外(wài)，张江(jiāng)REIT拟扩(kuò)募购(gòu)入(rù)项目的(de)原(yuán)始(shǐ)权益(yì)人(rén)相关负责人也表示，近期已同步启动了(le)应急预案，排摸储备(bèi)租户(hù)，积极应对哲库提(tí)前退租的可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩(kuò)募项目，公司领导高(gāo)度(dù)重视，浦东新区(qū)国资委(wěi)也高度关注。

　　多(duō)位业内人士(shì)表示，华安睡觉的时候一直放里面是什么感觉，睡觉一直放在里面张江(jiāng)光大园(yuán)REIT近(jìn)期市场波动较大，但其实(shí)不动产(chǎn)公募REITs项目短(duǎn)期出租(zū)率下跌并不(bù)会从根本上影(yǐng)响(xiǎng)其内(nèi)外(wài)价值(zhí)，投资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格(gé)继续波动

　　本周，OPPO关(guān)停旗下芯(xīn)片子(zi)公(gōng)司哲库科技(jì)的(de)事件继续(xù)扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张江光大园REIT以3.726元的价格小幅(fú)低开(kāi)，此后(hòu)二级(jí睡觉的时候一直放里面是什么感觉，睡觉一直放在里面)市场价格开始震(zhèn)荡(dàng)走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大(dà)园REIT跌(diē)幅一度扩大到8.30％，随后价格有(yǒu)所回(huí)升(shēng)，最终报收3.512元，全(quán)天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江光大园REIT最近(jìn)几个(gè)交易日二(èr)级市场(chǎng)价格表现欠(qiàn)佳，5月11日以(yǐ)来，3个(gè)交(jiāo)易日跌幅达到9.69％，今(jīn)年以来跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年(nián)6月21日上市以(yǐ)来(lái)，华(huá)安(ān)张江光(guāng)大园REIT累计涨幅超过(guò)24％，在(zài)全市(shì)场(chǎng)公(gōng)募(mù)REITs中位(wèi)居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体(tǐ)表现(xiàn)上看，目前上市的8只产业园(yuán)区基(jī)础设施REITs中，仅博时招商(shāng)蛇(shé)口产业(yè)园REIT微幅上涨，其余7只均有不(bù)同程度下跌(diē)，8只产业园区(qū)基础(chǔ)设施(shī)REITs5月(yuè)15日平均(jūn)跌(diē)幅1.38％。今(jīn)年以来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季报中已经披露(lù)张江光大园项目出租(zū)率有所下降，如(rú)今拟扩(kuò)募的项目又遭遇突发事件(jiàn)，因此导致(zhì)二(èr)级(jí)市场价格出现波动。”一(yī)位业内人士(shì)分(fēn)析称。

　　不过，在上述人(rén)士看来(lái)，尽管出于风险规避(bì)的原因，最近几个交易日场(chǎng)内资金有所流出，但是，不(bù)动产(chǎn)公募REITs项目(mù)短期出租率下跌并不会从根本上影响其内外价值(zhí)。

　　他也同时(shí)表示，目(mù)前随着二级市场价格(gé)下跌，风险(xiǎn)也得(dé)到(dào)一(yī)定释放，但是价格涨跌(diē)会(huì)受到基本面、情绪(xù)面等多重(zhòng)因素影(yǐng)响(xiǎng)，不(bù)好判断价格是不是已经完(wán)全触(chù)底。

　　此外，还有一位业内人士表(biǎo)示，今年整(zhěng)体(tǐ)REITs市场表现(xiàn)低迷，不少产品年内二级市(shì)场(chǎng)跌幅较(jiào)大，其实有些隐含收益率高的产品具备一(yī)定(dìng)的投资(zī)价值，很适合稳健类投资者(zhě)。此外，伴随着(zhe)经济复苏的步伐，产(chǎn)业园区(qū)、物流类等REITs产品具备一定的投(tóu)资价值。

　　先锋瑞驰私募(mù)基(jī)金执行董事高如星对(duì)此表示(shì)，若张(zhāng)江园区最终能顺利解决招商，平稳过度对经(jīng)营现(xiàn)金流没有造(zào)成大的影(yǐng)响，“事件性利空下调(diào)至(zhì)得这么(me)急(jí)、这么深，加上前期本身(shēn)园区类资产就回调不少了，这就是(shì)黄(huáng)金(jīn)坑。”不过(guò)，他也强(qiáng)调，最终还(hái)是落(luò)到租金收(shōu)入(rù)受(shòu)不受(shòu)影响(xiǎng)，影响多大(dà)，估计(jì)园区会(huì)最终解决。

　　张江REIT紧急(jí)回应

　　扩募路上再迎接(jiē)考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子(zi)公(gōng)司哲库(kù)科(kē)技。随后(hòu)5月12日晚，华安张江光大(dà)园REIT发(fā)布公告，紧急回(huí)应(yīng)称，哲库(kù)科技是其扩募拟新购入基础设施资产张润大厦的重要承租方(fāng)之一，目前未收到哲(zhé)库科技及(jí)OPPO方(fāng)面关于(yú)停(tíng)止执行已签租赁协(xié)议的通知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表(biǎo)示(shì)，原始权益人(rén)将继续(xù)密切(qiè)关注(zhù)哲库(kù)科技后续睡觉的时候一直放里面是什么感觉，睡觉一直放在里面情况，积极做(zuò)好相关应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因(yīn)其一季(jì)报(bào)中披露的张江光大(dà)园项目出租率(lǜ)下降事项，一度二级市场价格出现回落。在随后召开的业绩说明(míng)会中管理人就相关事项进行了(le)解释说明，市场信(xìn)心得(dé)到了一定(dìng)提(tí)振，二级市(shì)场价格表现也趋(qū)于平稳。据(jù)了解(jiě)，张江 REIT在(zài)5月11日(rì)召(zhào)开的线(xiàn)上和(hé)线下的(de)扩募说明会上，运营团队表示(shì)了对张江光大园项目的信心(xīn)，预计签(qiān)署意向书和合(hé)同谈判中的储备租户正常转化(huà)后，项目出租率将得到回升。没想(xiǎng)到仅过了(le)不到(dào)三(sān)周(zhōu)的时间，张江REIT的扩募之路又迎(yíng)来了新的(de)考验。

　　因张(zhāng)江REIT的上述公告引起了市场各方的(de)广(guǎng)泛关注，张江REIT拟扩募购入项目的(de)原始(shǐ)权益人(rén)相关负责人坦(tǎn)言，事发突然(rán)确实始料未及(jí)，在获悉OPPO关(guān)停哲库科技消息的第(dì)一时间即奔赴现场进行了(le)沟(gōu)通和(hé)核实工作，并同步(bù)启动了(le)应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库(kù)提前退租的可能事项。由于张润(rùn)大(dà)厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导(dǎo)高(gāo)度重视，据悉新区国资委(wěi)也(yě)高度关注。

　　当谈及储备(bèi)租户(hù)情况，相(xiāng)关负责人介(jiè)绍说，目前储备租(zū)户还是比(bǐ)较丰(fēng)富的，覆盖(gài)了芯片(piàn)测试、人(rén)工智能、航天(tiān)产业、信息(xī)技(jì)术等产业客户，租赁意向面积超过了2万方。从意(yì)向储备(bèi)转(zhuǎn)化为实际租户需要一些时间。

　　“我们正在着手通过签(qiān)署租赁意(yì)向书来尽快锁定一些重要租户。虽然收了三个月履约保证金给了我们(men)一(yī)些空间，但本着对首批扩募、对市(shì)场负(fù)责的态度，我们肯(kěn)定(dìng)要全力(lì)与时(shí)间赛跑，把这(zhè)些(xiē)面(miàn)积(jī)在短期内完成去(qù)化。”相关(guān)负责(zé)人说道。

　　张江REIT已持有(yǒu)的同区域的(de)张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园项目一季度末也有(yǒu)将近30％的空置率(lǜ)，原始权(quán)益人有那么多储备(bèi)租户，之前的空(kōng)置(zhì)率为(wèi)何未能得到(dào)解(jiě)决(jué)。

　　对此相关负责人(rén)解释，张江(jiāng)光大园(yuán)一(yī)直以来(lái)都(dōu)坚持以市场化运营为导向，历史运营表现(xiàn)稳定，租户的调租和换租都属于正常情(qíng)况，而这(zhè)次项目(mù)的大租户退租正好发生在(zài)市场活跃度的短期低(dī)点，目前市场情况(kuàng)已有所好转。在看(kàn)到出租率下滑情况没有得到及时修(xiū)复后，张(zhāng)江这边也作了一定(dìng)的资源调配和倾斜(xié)，引(yǐn)入了一些储备(bèi)租户(hù)。

　　另外，张润大(dà)厦(shà)和张江光大园项目(mù)在给租户的分隔空间(jiān)、交付标准、租金水平等方面也有一些(xiē)差异(yì)化(huà)，张润大厦(shà)多是两千多平的大平层，楼的成新度(dù)高一(yī)些，单价也贵(guì)一(yī)些，张(zhāng)江光大(dà)园单层以一(yī)千平的面积为主，还有一些(xiē)独栋形态的物业。租(zū)户自身也会有诉求，也会根据自身需求和(hé)预算挑选(xuǎn)区域内的不同物业。

　　“如果扩募完(wán)成以后(hòu)，新老资产的管(guǎn)理人都变成(chéng)了一家，后续我们在资源(yuán)共享(xiǎng)和(hé)联合营销(xiāo)方面(miàn)能更加充(chōng)分发挥协同效应(yīng)，相信可以做得更好。”上述负责人补充说道。

　　最后谈及对(duì)于张江(jiāng)REIT的定位(wèi)和展望，相(xiāng)关负责(zé)人表示，张江集团和张江高(gāo)科目前(qián)在管资(zī)产(chǎn)约五(wǔ)百万(wàn)方，还有一些其他在开发的储备项目(mù)，这(zhè)些(xiē)都将成为张江(jiāng)REIT实现打造张江(jiāng)园区产业(yè)空(kōng)间资产上市平台(tái)目标的坚实后盾(dùn)和(hé)储备资源。“我们非常重视(shì)张江REIT这个资(zī)本平台和它未来的发展。”相(xiāng)关负(fù)责人表示，“这(zhè)次扩募是(shì)我们实现基(jī)金扩容的第一步(bù)，也是至关(guān)重(zhòng)要(yào)的一步，眼下(xià)我们可(kě)能面临了一些突(tū)发情况需要解(jiě)决(jué)，但(dàn)是这和我们在张江(jiāng)科学城(chéng)这(zhè)三十年(nián)建设发(fā)展过程中所经历的相比，只能算是(shì)一个非常小(xiǎo)的插曲。我们(men)有信心排除万难，尽一切可能化解当前突发事(shì)件的所有负面(miàn)影(yǐng)响，维(wéi)持预(yù)期和(hé)市场的信心(xīn)。”

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