万柳(liǔ)书院，暴(bào)雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位(wèi)于北京(jīng)海(hǎi)淀的豪宅被全(quán)国知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发(fā)商——中(zhōng)赫集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆(yú)论关注，起(qǐ)因中赫集团成了共同(tóng)债务人(rén)被中国(guó)信达追债(zhài)，中国信达为了收回钱款不(bù)得不将中赫(hè)抵押的75套万柳书(shū)院豪宅(zhái)拍(pāi)卖。可(kě)问题是(shì)，这些房子(zi)早已售(shòu)出，业主并(bìng)非中赫集团，那些真正(zhèng)斥(chì)巨(jù)资购入房产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这(zhè)些业主的维(wéi)权信(xìn)息，难(nán)怪有网友调(diào)侃：“富人被割韭菜的时候，他(tā)们的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可能没你想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还是(shì)债(zhài)主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是万柳书院”，但谁都(dōu)没(méi)想到，这(zhè)个位于(yú)海淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友(yǒu)发现，中(zhōng)国信达在京(jīng)东拍卖上(shàng)，上(shàng)架了“北京(jīng)赫华恒(héng)瑞房地产开发(fā)有限公司不良债(zhài)权转(zhuǎn)让项目”，债权总额(é)高(gāo)达近(jìn)47亿，该项目的抵押物中，包(bāo)括(kuò)75套万柳书院住(zhù)宅(zhái)。

　　据京东拍卖(mài)显(xiǎn)示，上述(shù)不(bù)良债权转(zhuǎn)让项目的处置主(zhǔ)体是中国信达资产管理股份有限公司北京市(shì)分公(gōng)司（下称中国信达(dá)北(běi)分(fēn)），处置的是对北(běi)京赫华恒(héng)瑞(ruì)房地产开发有限公司（下称赫(hè)华恒(héng)瑞）的不良债权。截(jié)至2023年1月31日，债权(quán)金额(é)约为46.95亿元人(rén)民币，其中债权本金37.50亿元。中赫(hè)集团有限公司是共(gòng)同债务(wù)人。目(mù)前，该(gāi)项目已有1万(wàn)次围观，35名(míng)意向人。

　　从表面上看，这就是一起中国信(xìn)达北分(fēn)讨债(zhài)的(de)故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘(mì)密。

　　据此前(qián)媒体报道，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如果(guǒ)该报道(dào)属(shǔ)实(shí)，说(shuō)明这些房(fáng)子(zi)实际上都是卖出去了的(de)，是有人住的。

　　那(nà)为(wèi)什(shén)么中国信(xìn)达的拍卖(mài)页面上又注明这75套房子是(shì)“未出(chū)售”的状态呢？只(zhǐ)能说(shuō)明(míng)这些房(fáng)子根(gēn)本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实了上述内容。有豪宅中(zhōng)介透露(lù)，中赫集团早(zǎo)就把这75套房(fáng)子抵押出(chū)去，现在还没(méi)资(zī)金解抵押，所以(yǐ)不能网签、没办(bàn)房本。

　　作为海淀(diàn)的(de)顶级豪(háo)宅(zhái)，最(zuì)强学区房，万柳书院的业主基本都是北京的(de)高端人士(shì)，柳传志、丁磊等知名商业大(dà)佬也是万柳书院的(de)业主。另据地产自媒(méi)体“地产八(bā)卦(guà)女”爆料，万(wàn)柳书院的业主中(zhōng)，还有(yǒu)不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少(shǎo)网(wǎng)友感叹(tàn)，“富人也被精准收割了！”

　　不(bù)过，如果(guǒ)这(zhè)些业主确实已(yǐ)经支(zhī)付价款(kuǎn)并实际占有，那么(me)，中国信(xìn)达转(zhuǎn)让(ràng)这笔不良(liáng)债权回本的愿(yuàn)望，或(huò)将泡(pào)汤。这(zhè)次拍(pāi)卖损失(shī)最大的(de)，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法(fǎ)律(lǜ)规定，民事执行中，业主已经支付价款并(bìng)实际占(zhàn)有，但未办理过户手(shǒu)续的(de)，如果业主没有过(guò)错，人民法院不得查封(fēng)、扣押(yā)、冻结，已(yǐ)经查封(fēng)的可以向法院提出执(zhí)行异议申请，请求(qiú)法院解除(chú)查封，同时可以联合起(qǐ)诉开发商，要求退还(hái)购房款(kuǎn)或办理房(fáng)产证，并承担(dān)违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布(bù)《最高人民法院(yuàn)关于商(shāng)品房消费者(zhě)权利保护问题的(de)批(pī)复》，以司法(fǎ)解释(shì)的(de)方(fāng)式明确了购房人的优(yōu)先权：

　　商品(pǐn)房消费者以居住为目的(de)购(gòu)买房(fáng)屋并已(yǐ)支付全部价款，主张其房屋(wū)交付(fù)请(qǐng)求权(quán)优(yōu)先于建(jiàn)设工程价款优先受偿(cháng)权、抵押权以及其他债权的，人民法院(yuàn)应当予以支持。只支(zhī)付了部分(fēn)价款的(de)商品房(fáng)消费者，在一审法(fǎ)庭辩(biàn)论终结前(qián)已(yǐ)实际支(zhī)付剩余价(jià)款的，可以适用前款规定(dìng)。

　　也就(jiù)是说，如(rú)果这(zhè)75套(tào)房(fáng)子均为“已售未网签(qiān)”，那么这笔不良债权，实际上是个烫手(shǒu)山(shān)芋(yù)。可能不仅不能卖(mài)出去回本(běn)，抵押卯怎么读，卯足劲是什么意思解释的这75套房子，还会被(bèi)业主讨回去(qù)。

　　中国信达，将会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖(lài)”

　　这次债权公司中国信达申请不良债权转让(ràng)，可以追溯到金谷(gǔ)信(xìn)托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼(yǎn)查(chá)显(xiǎn)示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞(ruì)唯(wéi)一股东。但此前，赫华恒(héng)瑞为(wèi)中赫集团旗下子公司(sī)。2019年4月(yuè)22日(rì)，中赫集团(tuán)、中赫(hè)置地等选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞的股东行列，中(zhōng)国金谷国际信托(tuō)有限(xiàn)责(zé)任(rèn)公司成为了唯一股东，后者由中国信达资产管理股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地(dì)产(chǎn)开(kāi)发(fā)商(shāng)，相较其他房企，中(zhōng)赫集团既没(méi)有(yǒu)很大规(guī)模，也没有(yǒu)很高的国民知名度(dù)，但(dàn)却在北(běi)京豪宅(zhái)圈(quān)留下一个(gè)个传(chuán)说(shuō)。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作为中(zhōng)赫集团进入北(běi)京(jīng)的第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置地推出(chū)钓鱼岛七号院3号楼，高(gāo)达30万/平米的(de)天价，成为当时京城最贵的(de)楼盘(pán)，引发了(le)市场强烈(liè)震惊。

　　随(suí)后开(kāi)发的万柳书院，更是被誉(yù)为“北京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科(kē)等大型知名房企手中，抢下(xià)了北京万(wàn)柳地块，成为北(běi)京当年的(de)“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入市场，无论是一块块(kuài)从荷兰运回来的(de)灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵成本超6万(wàn)的(de)成(chéng)年银杏树(shù)，还是(shì)每平米20万元的价(jià)格，都令业(yè)内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的(de)顶(dǐng)儿、融(róng)创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从(cóng)这句顺(shùn)口(kǒu)溜中，就可看出其在北京豪宅(zhái)圈的地位。2014年(nián)末(mò)上市的(de)它，对(duì)手(shǒu)是当时有名的(de)融创观澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大华府等，现如今，它远远超过这些(xiē)对(duì)手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套300平(píng)米的法拍房，最终(zhōng)成交(jiāo)价1.09亿、单价达(dá)到惊人的(de)36万元/平米(mǐ)，说明万柳书院(yuàn)虽然已经推出了8年之久，但其(qí)依旧在(zài)北(běi)京豪宅圈备受(shòu)追捧(pěng)。

　　中赫集团开发(fā)的豪宅，也吸引了不少知名(míng)人士(shì)，如知名演员宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼(yú)台七号院。而柳传志、丁磊(lěi)等(děng)知(zhī)名商(shāng)业大佬则(zé)居住在万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)。

　　几(jǐ)大豪宅的(de)成功奠定了中(zhōng)赫(hè)集团的“高端路(lù)线”，也因(yīn)此，它被外界贴(tiē)上了，“卖北京城最贵的房(fáng)，拿北京城最(zuì)贵的(de)地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅(zhái)开发商光(guāng)环的背后，这个地产界“劳(láo)斯莱斯(sī)”却多次(cì)成为被(bèi)执(zhí)行人，被执行标的高达(dá)11亿。

　　今年年(nián)初，因(yīn)为(wèi)履(lǚ)行(xí卯怎么读，卯足劲是什么意思解释ng)能力而拒不履行(xíng)生效法律(lǜ)文书确定义务，中(zhōng)赫集(jí)团正(zhèng)式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国(guó)安坑(kēng)了(le)？

　　中赫集团如今沦落到这个(gè)地步，其(qí)实是有迹可循的。

　　事(shì)实上，早在今年(nián)年初“万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)少爷”走红之时，深蓝财经(jīng)就(jiù)曾(céng)深挖(wā)出背(bèi)后(hòu)的中(zhōng)赫集团(tuán)，发现(xiàn)其深陷(xiàn)财务危机。

　　从知(zhī)名豪(háo)宅的开发(fā)商(shāng)到沦为“老赖(lài)”，中赫集团实控人周金辉的人生轨迹跟着(zhe)急(jí)转直(zhí)下。而(ér)追根溯源，这个转折点，就在于(yú)收购北京国安。

　　近十(shí)年来，房企纷纷开始(shǐ)了多元(yuán)化(huà)转型，但转型之路并(bìng)不好(hǎo)走。早在(zài)2008年开始，中赫(hè)集团就尝试过多元化业务，先(xiān)后进(jìn)军(jūn)能源市场、团购(gòu)网站，但最终(zhōng)都惨淡收(shōu)场(chǎng)。最(zuì)终，周金辉将转型的目光，放到了体育(yù)领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退出(chū)后，中(zhōng)赫集团以35.5亿(yì)元参(cān)股国(guó)安足(zú)球俱(jù)乐部64％股权，成为国安(ān)的(de)新东(dōng)家(jiā)。接着在2021年(nián)6月，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)从中信集团手(shǒu)中拿下北京(jīng)国(guó)安俱(jù)乐部36％股权(quán)，至此拿下北京国(guó)安俱乐部全部股权。如果北京国安(ān)的(de)估值一直没变，那么中赫集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许(xǔ)会感(gǎn)叹(tàn)：卖(mài)豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫(hè)为什么(me)又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控(kòng)人(rén)周金辉夫妇将(jiāng)其手中的中赫集团(tuán)股份质押陆续(xù)质押，据企查(chá)查显示(shì)，目前中赫集团(tuán)共有11条股权(quán)出质记录。质权人包括海金(jīn)商业保(bǎo)理(lǐ)、北京建工、山东国际信(xìn)托、中融信托(tuō)、中信建设等(děng)。

　　这与(yǔ)入主北京国安的时(shí)间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后(hòu)，不(bù)仅国安的经营状(zhuàng)况没有得到(dào)改善，中(zhōng)赫(hè)集团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京(jīng)产权(quán)交易所官网信息(xī)显(xiǎn)示，2020年，北京国安足球俱乐(lè)部实现营业收入1.03亿元，净利(lì)润(rùn)-12.09亿(yì)元(yuán)。截(jié)至2020年末，该俱乐部(bù)资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓(huǎn)解(jiě)资金(jīn)压力(lì)，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)和(hé)周金辉夫妇还在持续质(zhì)押(yā)手中的中(zhōng)赫(hè)集团股份，但国安和中赫的经(jīng)营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执(zhí)行标的高达11亿，北京(jīng)国安也3次与中赫集(jí)团、中赫置地(dì)、及中赫集团(tuán)股东周金辉、李彩霞等共同成(chéng)为(wèi)被执行人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因(yīn)为履行能力而拒不履行生效法律文书确定义(yì)务(wù)，上述被执行人成(chéng)为“老赖”。只有北京(jīng)国安，目前(qián)幸免于(yú)难(nán)。不过在实控人都(dōu)成(chéng)为(wèi)老赖的情况下，被执行10个多亿(yì)的北京国安，又如何能独善其(qí)身？

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