文：任泽平(píng)团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全(quán)国住房和城乡建设工作会议(yì)提出“有条件的可(kě)以(yǐ)进(jìn)行现(xiàn)房销售”，不足一个月时间(jiān)，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四(sì)川、广东等地明确表(biǎo)态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的(de)钱，建(jiàn)你的房(fáng)子，还烂(làn)尾(wěi)了，这是对购房者的不公平。以后谁(shuí)有钱谁(shuí)建房，没钱没实(shí)力的别(bié)建了，不能(néng)把包袱(fú)甩给老百姓和社会，这(zhè)是房地产从大(dà)开发时(shí)代步入(rù)高质量发展(zhǎn)阶段的(de)必然趋势，也是对购(gòu)房老百姓的最大(dà)保护(hù)。98年房改时，全国缺房子(zi)，开发(fā)商(shāng)缺钱(qián)，预(yù)售(shòu)制是权(quán)宜之计，现在全国套(tào)户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房(fáng)民众不(bù)公(gōng)平的预售制已经过时(shí)了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。以后一手交(jiāo)钱，一(yī)手交房，天经地义。当然(rán)二次(cì)房改(gǎi)是个(gè)技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢(huī)复市场信心(xīn)以及长效(xiào)机制(zhì)，长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制四大关键是推动城市(shì)群(qún)战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税。如(rú)果(guǒ)按照经济规律办事，中(zhōng)国一定能实现房地产(chǎn)软着陆(lù)和长期(qī)平(píng)稳健康(kāng)发(fā)展，跨过这道关，解(jiě)好这(zhè)道(dào)世界难题。

　　2、为(wèi)什么(me)要取消预(yù)售制、改为现房(fáng)销售？大(dà)家想想，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者的单方(fāng)面不公(gōng)平制度，购房(fáng)老(lǎo)百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担了所有商(shāng)品不能(néng)交付的风(fēng)险。从个(gè)人层面(miàn)看，预(yù)售制对(duì)购(gòu)房者非常(cháng)不公平(píng)，比如，交房(fáng)等待(dài)期(qī)一般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、房屋(wū)质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交(jiāo)房的风险。从行业层(céng)面(miàn)看，预售(shòu)制助推(tuī)部分(fēn)房企(qǐ)过度举(jǔ)债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，若遇(yù)到下行周(zhōu)期，会(huì)引发(fā)资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风(fēng)险。取消预售制，改为现房销售，这(zhè)样(yàng)有助(zhù)于落实中(zhōng)央房住不炒精神、有助(zhù)于保(bǎo)障购(gòu)房老百姓权(quán)益、有(yǒu)助于房(fáng)企稳(wěn)健发展，一(yī)举多(duō)得，谋(móu)划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消预售制度(dù)？预售制度(dù)怎么来的？国外什么情况？简单科普一(yī)下：商(shāng)品房(fáng)预售最早源于中国香港，俗(sú)称卖楼(lóu)花，卖期房，是(shì)一种(zhǒng)开(kāi)发商放杠杆(gān)的方式。98年房改(gǎi)，由(yóu)于(yú)商品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引(yǐn)入了(le)商品房预售制(zhì)度。其实(shí)，当前世界不少国家存(cún)在预售制。但是，重点来了！发(fā)达国家一般有(yǒu)严格(gé)的监管保障措施，开发(fā)商在项目获(huò)得政府批准后才(cái)可以开始(shǐ)销售(shòu)，买家在购买期房后并非像中国(guó)一样在支付完首(shǒu)付(fù)款后从银行一次性(xìng)贷款支(zhī)付剩余全部房款，而(ér)是根据开发商工程(chéng)进度(dù)在完全交房前(qián)进行分期(qī)支付(fù)。所以，预售制度是需要(yào)严格的(de)资(zī)金(jīn)监管、分(fēn)期支(zhī)付以及违约处罚措施作为保障的，如果没有这些(xiē)保障措施(shī)，一(yī)定会触发风险，对(duì)购房民众不公平(píng)，所以(yǐ)不(bù)如借机取消预售制度，以后改为(wèi)现房销售。客观讲预(yù)售制(zhì)度有一定历史阶段(duàn)性，现在(zài)中(zhōng)国住房进入存量时代(dài)，取消预售制度(dù)有助于降负债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社(shè)会，当然这需要(yào)配(pèi)套房企债(zhài)务重组、复工保(bǎo)交楼、恢复市场信心和房(fáng)地产长(zhǎng)效(xiào)机制。这是个技术活，只要(yào)坚持市场化改革(gé)，中国一定能化解这个难题，让(ràng)房(fáng)地产(chǎn)回(huí)归实体(tǐ)经济和居住属性(xìng)，安(ān)居(jū)乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能(néng)兑(duì)现的营(yíng)销(xiāo)手段，而(ér)是所见即(jí)所得的过硬(yìng)的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房民众的(de)最根本最实质(zhì)的保障(zhàng)，这样(yàng)将极大的提升开发商的(de)建(jiàn)筑(zhù)质(zhì)量，实现良币驱(qū)逐劣币(bì)。所有商业的本(běn)质是向善，是以客户(hù)为中心，房地产也不能(néng)例(lì)外，老(lǎo)百姓买房子是天大的事，烂尾(wěi)毁三代，好(hǎo)房幸福(fú)一(yī)家人。从这(zhè)个(gè)角度，取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)、实施现(xiàn)房销售是(shì)实现老百姓安居(jū)乐业、社会长(zhǎng)治久安、行业企业健(jiàn)康(kāng)发展的重(zhòng)大(dà)措施。在当前的情况(kuàng)下，取消(xiāo)预售制(zhì)要(yào)结(jié)合稳楼市、房地产(chǎn)软(ruǎn)着(zhe)陆、打(dǎ)通金(jīn)融支持当期三好生、新(xīn)模式等综合施策。

　　作者十年前在国务(wù)院发展研究中心参与财税改革方案研(yán)究时，对预售制、房地产(chǎn)税(shuì)、人(rén)地挂(guà)钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期系(xì)统的专项研究。（参(cān)考后来形成(chéng)的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给(gěi)量少，引进“卖楼花”模(mó)式(shì)，形成“中国内地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动(dòng)城(chéng)市化进程(chéng)，但背后潜藏(cáng)的(de)风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房款

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零(líng)首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交(jiāo)易立法，设置(zhì)期房(fáng)预(yù)付款保全(quán)措施

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金由银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房预售制的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十年(nián)代(dài)在中国香(xiāng)港(gǎng)，楼宇出租是地产行(xíng)业(yè)盛行(xíng)的方式，但有着(zhe)转让难、出租资(zī)金周转期长等问题，分层销售(shòu)孕育而生。20世(shì)纪(jì)50年代，中(zhōng)国香(xiāng)港还未(wèi)推(tuī)行公共(gòng)房屋制(zhì)度，许(xǔ)多(duō)人(rén)栖身于木屋或(huò)者(zhě)其他临时住宅，住(zhù)房的需求是相当高(gāo)，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚(hòu)的(de)资(zī)金实力(lì)才能购买(mǎi)。虽(suī)然(rán)楼(lóu)宇出租是中国香港地产行业盛行的方(fāng)式，但有(yǒu)着(zhe)转让难、出租资金周转期(qī)长等问题。针对这(zhè)一系列问题，不少地(dì)产商开始探求新(xīn)的方式(shì)，如(rú)把楼宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后将(jiāng)楼宇分层(céng)出售。这模式一经(jīng)推(tuī)行(xíng)，购买楼宇的市民数量有(yǒu)所增加，开发商资金周转加快。

　　在(zài)分层出售的基础上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产销售，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模(mó)式(shì)。1953年底(dǐ)霍英东创(chuàng)办(bàn)立信置业有限公司，凭借商业(yè)直(zhí)觉和多年经营(yíng)杂(zá)货铺、海上驳(bó)运业务的经(jīng)验(yàn)，对于商品(pǐn)流通、资金周转有着(zhe)独(dú)到的见解，在努力寻求方法加(jiā)快自身(shēn)资金周转(zhuǎn)。当(dāng)时(shí)其在购下九(jiǔ)龙的(de)一块地盘后，除(chú)了分层出售、还印发(fā)售楼说明(míng)书，上有文字(zì)详尽说明楼宇的地势环(huán)境、建筑材料、分(fēn)层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外(wài)一(yī)个亮(liàng)点，即先(xiān)收取买家的订金，采(cǎi)用类似(shì)租金的(de)分期(qī)付款形式，等新(xīn)楼落(luò)成时，收(shōu)齐买家的钱，买家就拥有了自己(jǐ)的(de)房产。这种方式减轻了民众购(gòu)房的资金压(yā)力，加速(sù)了房屋的(de)建造和销(xiāo)售，也解决了(le)制造(zào)商的资(zī)金问题(tí)，降低(dī)投资风险，在当时可谓是“双(shuāng)赢(yíng)”的举(jǔ)措。“预(yù)售楼花+分期付款(kuǎn)”的销售模式成为当时中国香港房(fáng)地产市场的一大(dà)特色，纵观中国香港房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)高(gāo)效率地解决了核心的住房供不应求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推动(dòng)了中国香港楼市几十年繁荣(róng)，但(dàn)期间(jiān)也出(chū)现过“烂(làn)尾(wěi)楼”的情(qíng)况，但监管部门(mén)不断完(wán)善、规范化，建立健(jiàn)全的(de)监管机(jī)制，促进市场健康发展(zhǎn)。例(lì)如(rú)，1960年，位于大(dà)角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑(zhù)费(fèi)用(yòng)超支停(tíng)工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于预售(shòu)楼花(huā)制度的监管，即要求开发商在预(yù)售前，确保地价款已(yǐ)经全部支付，还要证明自身有资(zī)金等(děng)能力把项目完成，资(zī)金需放(fàng)入律师所托管，支取时需律所(suǒ)和(hé)建筑师(shī)的核(hé)准。为了防止开发商、律(lǜ)所、建筑师等造(zào)假，套取监管账户资金(jīn)，中国香港要求(qiú)律师行(xíng)在银行开设的(de)信托账户（监管账(zhàng)户(hù)）、开发(fā)商(shāng)操(cāo)作等采取(qǔ)全透(tòu)明(míng)化(huà)机制，且银行(xíng)的责(zé)任上(shàng)升，如出(chū)现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成(chéng)最大(dà)风险方(fāng)，后续需自身(shēn)推动项目完工。随着监管(guǎn)体系逐(zhú)步完善，出(chū)现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国(guó)内地面(miàn)临(lín)住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以(yǐ)来，中国(guó)内地优先发展重工业，强调基(jī)础建设(shè)，这一导向使(shǐ)前期发(fā)展工业化的进(jìn)程(chéng)大(dà)于城市化(huà)进程，唯有解决(jué)住房基础等城市化配套问题(tí)，才(cái)能进一步推(tuī)进城市化。但(dàn)当时(shí)推行(xíng)的是“统(tǒng)一管理，统一分配，以租养房”的(de)福(fú)利分房制(zhì)度(dù)，住房市(shì)场发展起步较晚、增(zēng)速(sù)较慢，福利分房制度也出现了分配不(bù)公、效率低、配套差等问题，因此(cǐ)福利(lì)分房制(zhì)度(dù)不再适用于当时的国情。叠加(jiā)房地产市场面临商品房的(de)需求(qiú)量大，而社会(huì)缺少大型房(fáng)地产(chǎn)开发商，商(shāng)品房供(gōng)应(yīng)量小的困境，此时(shí)引入(rù)中国香港(gǎng)的(de)“卖楼(lóu)花”模式无疑是对内(nèi)地房地(dì)产市场的(de)一针强心(xīn)剂。从(cóng)1994年起，中(zhōng)国(guó)内地逐步引(yǐn)进(jìn)中(zhōng)国(guó)香港预售商品房制度(dù)，先后出台(tái)多项文件，大力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一(yī)步深化城镇住房制度改革(gé)，加(jiā)快住房建设的通知》文件，决定停止住房(fáng)无(wú)偿(cháng)实物分配，逐步实行(xíng)住房分(fēn)配货币化、住(zhù)房供给(gěi)商品化(huà)、社会(huì)化(huà)的住(zhù)房(fáng)新体制，从计划经(jīng)济下的福利分房转向(xiàng)市(shì)场经济(jì)的(de)商品房。房地(dì)产市场采用预售制(zhì)，允许(xǔ)开发商卖期(qī)房，解决了房企(qǐ)缺少资金和开发时间周期长的(de)两(liǎng)大难题，开发商以预售款(kuǎn)撬动下(xià)一(yī)个(gè)项目的(de)开发，形(xíng)成滚动开(kāi)发(fā)模式，住房(fáng)供应速度加快。自此中国内地开始房改货(huò)币化，中国人(rén)民(mín)银行等多方迅速出台相关的信贷政(zhèng)策，支持购(gòu)房者，极大作用推(tuī)动了房地产市场的(de)发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国内(nèi)地的商(shāng)品房预(yù)售制度。预售(shòu)制的初衷是(shì)为了(le)缓解房企(qǐ)资(zī)金(jīn)压力，加(jiā)快城镇住房建(jiàn)设。具体来说，是指房地产开发(fā)企业将正在建设中的(de)房屋预(yù)先出售(shòu)给购房者，由(yóu)购房者支(zhī)付(fù)定金或房款的行为。区别于中国(guó)香港，在中(zhōng)国(guó)内地实践过程中，商(shāng)品房预售流程为：房地产(chǎn)开(kāi)发商办理预售许可证-签(qiān)订商品房(fáng)买(mǎi)卖合同-进行(xíng)备案登记和预告登记-交付房屋(wū)。在购房过程中，购房者需要一(yī)次性付清(qīng)首付款(kuǎn)，并采用(yòng)银行贷(dài)款的形式一次性付清剩余房(fáng)款，换言(yán)之(zhī)，房屋未建成，开(kāi)发(fā)商可能已拿到了(le)全(quán)部购房款，这点与中国香港的按(àn)照(zhào)工程进度付款有所不同(tóng)。对中国(guó)内(nèi)地(dì)的开发商而言，预售制商品房也开(kāi)启了高周转、高杠杆的运(yùn)作(zuò)模(mó)式。

　　爱屋及乌是什么意思解释，爱屋及乌是什么意思英语1.3预售制推动(dòng)城市(shì)化进程，但背后潜(qián)藏的风(fēng)险确(què)实存在

　　作(zuò)为中国内地商品(pǐn)房销售的最主(zhǔ)要方式，预售制极大缩短(duǎn)房企现金回笼周(zhōu)期，同时(shí)增(zēng)加市(shì)场商品房供(gōng)应，推(tuī)动(dòng)了城镇化发(fā)展进程。预(yù)售制在过去20多年对(duì)中国内地房地产市(shì)场的稳步发展(zhǎn)起到了重(zhòng)要作用，不仅解决了(le)房地产市场快速发展阶段的资(zī)金需(xū)求，也提高了(le)居民居住水(shuǐ)平(píng)，中国(guó)内地(dì)城镇居民从(cóng)筒子(zi)楼住(zhù)到住宅小区，从全民蜗(wō)居到基本(běn)适居，住房(fáng)事业取得巨大进步，数十年时间走完发达国家(jiā)几百年城镇化路(lù)程。改革开放以来，城(chéng)镇(zhèn)化进程进(jìn)入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口(爱屋及乌是什么意思解释，爱屋及乌是什么意思英语kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市(shì)建成区面(miàn)积由7438平方公里增长至60721平(píng)方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中(zhōng)国住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国(guó)内地城镇(zhèn)住宅存量(liàng)从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城(chéng)镇住(zhù)房套数从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内(nèi)地(dì)商(shāng)品房销售(shòu)最主(zhǔ)要方(fāng)式，2005年中国内地商品住宅期(qī)房(fáng)销售面积占总销售(shòu)面积的(de)比重为63％，而(ér)2021年(nián)期房累计(jì)销售面(miàn)积(jī)达(dá)15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了(le)中(zhōng)国(guó)内地(dì)房(fáng)地产(chǎn)行业的(de)发展(zhǎn)。中国内地房地产(chǎn)历经二十多年(nián)长周期(qī)繁荣，行业各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年(nián)复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成额从0.4万亿(yì)元增(zēng)至14.8万亿元(yuán)，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销售金额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万(wàn)亿(yì)元增(zēng)至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随房(fáng)地(dì)产业的(de)快速发(fā)展，房地产企业从无到有、从国企先行(xíng)到民企崛起(qǐ)，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年(nián)，房地(dì)产企(qǐ)业数(shù)量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万(wàn)个增长3.1倍(bèi)。

　　二十(shí)年来房地(dì)产也成为拉动中(zhōng)国内地(dì)经济高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产带动的上(shàng)下游产(chǎn)业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房(fáng)地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产(chǎn)业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地(dì)产对(duì)金融、批发(fā)、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道(dào)，2020年房地(dì)产完全拉动的投资占全社(shè)会固(gù)定(dìng)资(zī)产投资的51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融(róng)渠道，从房地产贷款(kuǎn)占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等通(tōng)道业务，占(zhàn)比超过三分之一(yī)。从房(fáng)地产融资存量占社融存(cún)量比(bǐ)重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如(rú)果房企大面积违约(yuē)，将导致银行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道，根据我们的《中国(guó)住房市值测算报告》，2020年(nián)中国住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大于美(měi)国的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三国合计(jì)的31.5万亿(yì)美元。从住房(fáng)市值占股债房市(shì)值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市(shì)值与股债房市值的比例较(jiào)高，主要是因为住(zhù)房市值高，以及中国资本市场发育(yù)尚不成熟(shú)，直接(jiē)融资比例较低，股票(piào)、债券(quàn)市值较低，居(jū)民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可(kě)否认，预售(shòu)制背后潜藏(cáng)的风险确(què)实存在，当前的负(fù)面效应愈(yù)发凸(tū)显(xiǎn)。

　　从(cóng)个人层(céng)面看，绝大部分(fēn)商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是(shì)对购买者的单方(fāng)面不公平(píng)制度(dù)，购房(fáng)老百姓几乎承担(dān)了所有商(shāng)品不能(néng)交(jiāo)付(fù)的风险。比(bǐ)如，交房等待期一般为两年(nián)，在(zài)此期间，购(gòu)房者(zhě)不仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房(fáng)产证延期(qī)办理甚(shèn)至(zhì)不能交房等风(fēng)险。另(lìng)外，购房者和开发商之间(jiān)的购房合同、购(gòu)房者和银行的按揭贷(dài)款合同是两个独(dú)立的(de)合同关系，如果开发商发生违约，购(gòu)房者只能(néng)根据购房合同(tóng)向开发商主张(zhāng)权力，但依旧需要根据(jù)按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)合同按(àn)时(shí)向(xiàng)银(yín)行(xíng)进(jìn)行贷(dài)款偿还，因此购(gòu)房者承担的风险(xiǎn)较大(dà)。

　　从行业层面看，预售制助推(tuī)部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目(mù)搁(gē)置(zhì)等系列风险，进行影响自身信用和购房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银(yín)行作为按揭贷款的发放方(fāng)，一旦房企因为市(shì)场波(bō)动或经营不善，出现资金链断裂等一(yī)系列问题，导致“烂(làn)尾”等情(qíng)况，而房企通过与购房者(zhě)签订的预(yù)售合同和按(àn)揭合(hé)同(tóng)，已(yǐ)经从银行获得房款，如果购(gòu)房者丧失还款能力或短期不能(néng)还款等，则风险(xiǎn)完全由银(yín)行(xíng)承担(dān)，银(yín)行将(jiāng)面临(lín)较大的坏(huài)账压力。

　　从(cóng)监管角(jiǎo)度(dù)看(kàn)，购房者的预售监管资(zī)金(jīn)去(qù)哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售管(guǎn)理办法(fǎ)》中明(míng)确(què)规定了开发企(qǐ)业预(yù)售商(shāng)品房(fáng)所得款项应当用于(yú)有(yǒu)关的工程建设，商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)款监管的具体(tǐ)办(bàn)法，由(yóu)房地产(chǎn)管理(lǐ)部门制(zhì)定。但多年以来全国并没有统一的预售资(zī)金(jīn)监管规定(dìng)，各地(dì)实行“一城一(yī)策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等城(chéng)市重(zhòng)点监管资(zī)金比例(lì)为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等城市(shì)则按照项目的建安(ān)成本乘以建筑(zhù)面积(jī)或者项目工(gōng)程总额报价计算重点资金。而(ér)事实是(shì)，不少购(gòu)房款(kuǎn)未进入(rù)监管账户、或进(jìn)入监管账户后(hòu)被挪用(yòng)，导致(zhì)楼盘没(méi)有资金继(jì)续建设。收楼遥遥无期(qī)，月供却被迫继续还(hái)款(kuǎn)。那么，监管账户资金如何被(bèi)挪(nuó)走的？实际上，在过去房地产大开(kāi)发时代的高周转背景下，抽调预(yù)售款监(jiān)管账户资金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工程总承包方(fāng)，以工(gōng)程建设名义，获(huò)得监管账户(hù)拨付(fù)资(zī)金，再由(yóu)工程方将资(zī)金转给(gěi)房企，而拨付(fù)的工程款，远超(chāo)工程(chéng)进度所需。通过(guò)这(zhè)些方式(shì)套取的资金，在房(fáng)企(qǐ)各地项(xiàng)目(mù)间流动，变相加杠杆，这样(yàng)做提(tí)供了资金流动(dòng)性，房企抽调资金统(tǒng)筹(chóu)拿地、还款(kuǎn)和(hé)楼盘建设(shè)，形成一种资金(jīn)循环高周转模式，但一定程(chéng)度上把(bǎ)风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说(shuō)，国(guó)外(wài)商品房预售制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款(kuǎn)保(bǎo)护：对于购房者预付(fù)资金，一般设有定金或(huò)预付款保(bǎo)护机制，如(rú)英国(guó)、日(rì)本(běn)；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房者支付的预付款比例相(xiāng)对较低，绝大部分房(fáng)款(kuǎn)在房屋(wū)交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支(zhī)付方式：预付款一般以定金方式支付，或按工程进度(dù)分期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采用(yòng)两种方式发(fā)放按揭贷款(kuǎn)，一是按工程进度付款(kuǎn)，按揭贷(dài)款按照工程(chéng)进度(dù)逐(zhú)渐发放，购房者(zhě)开始月供；二是房屋交付(fù)后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售商(shāng)品房提(tí)供(gōng)期房烂尾保险(xiǎn)，在商品房出现(xiàn)重大延期(qī)或(huò)重大缺陷时，保(bǎo)障购(gòu)房者权益；

　　6）房(fáng)屋(wū)交付保护(hù)：房屋交付质量的保(bǎo)障(zhàng)有两种方式(shì)，一是期房由政府或第三方(fāng)验收合(hé)格并(bìng)提供(gōng)验收凭证后，开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取得购房者支付的房款(kuǎn)。二(èr)是开发(fā)商(shāng)为购房者提供(gōng)一定(dìng)的保修期，通常(cháng)1-5年，保(bǎo)修期(qī)满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金(jīn)第三方全程监管，交付(fù)时开发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　美国期房定金一(yī)定期限内无条件(jiàn)返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其余房款(kuǎn)交付后(hòu)按揭还款，交付前资金(jīn)由第(dì)三方全程监(jiān)管，交付(fù)时开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得房款。

　　定金及(jí)首付环(huán)节，定金比(bǐ)例一般为房款的(de)1％-5％，首(shǒu)付比例最低可(kě)低于3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年美国平均首付(fù)比(bǐ)例为(wèi)12％。

　　余(yú)款支(zhī)付方面，除定(dìng)金或首付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金监管方面，美国为防止(zhǐ)开发商挪用资金(jīn)，购(gòu)房(fáng)者的定金及(jí)首付款由第三方公证行或产权保(bǎo)险公司的信托账户监管。如果开发商倒闭(bì)导(dǎo)致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金(jīn)可(kě)通过申请仲(zhòng)裁取回，且不承(chéng)担任何责任与损失。而开发(fā)商在(zài)房屋(wū)建设(shè)过程(chéng)中的资金全部来自(zì)银行，银行根据工程进(jìn)度向开(kāi)发(fā)商(shāng)提供一定比例(lì)的(de)贷款，由于开发商挪(nuó)用资金直(zhí)接损(sǔn)害(hài)银行(xíng)利益，银行有充分动机监管开(kāi)发(fā)商(shāng)施工进度。开发商在(zài)房屋交付时需取(qǔ)得(dé)由政府(fǔ)相关部门经审(shěn)查后(hòu)发放的验(yàn)收凭证(zhèng)，通过验收凭证向(xiàng)银行得(dé)到(dào)购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付购房，提(tí)供(gōng)期房烂尾险(xiǎn)

　　德(dé)国期房可零(líng)首付购房，房款按建造工(gōng)期进度(dù)支付(fù)，按揭按工(gōng)期放(fàng)款后还贷，房贷利率采(cǎi)用(yòng)固定利率，开发商或购房(fáng)者可购买期(qī)房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方(fāng)面，德(dé)国开发商在项目获批后即可预售房屋。签署购(gòu)房合同前，购房者需(xū)支付(fù)约2000欧的定金并进行预约公证，签订合同后定金退还。如由于任何原因不能购买，定金按照德国(guó)法律(lǜ)全部退还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房者需支(zhī)付公证费和土地交(jiāo)易(yì)税，分别(bié)为房屋售(shòu)价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购房款(kuǎn)中，属(shǔ)于购房(fáng)附加费。

　　首付方面(miàn)，德国没有规定最低首付比例，可零首付(fù)购(gòu)房。

　　余款方面，德国也采取按工期(qī)支付房款的制度(dù)，一般分(fēn)7笔进行支付(fù)，具(jù)体支付节点、比例因(yīn)项(xiàng)目(mù)而异(yì)。一般(bān)来说，支付节(jié)点(diǎn)可(kě)分(fēn)为(wèi)公(gōng)证后、主体(tǐ)完工(gōng)、内部水暖电(diàn)路完工、窗户玻璃完工、室内(nèi)清(qīng)洁及墙面完工、地板完(wán)工、全(quán)部完工，支付比例(lì)可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申(shēn)请房贷，房(fáng)贷利率采用(yòng)固定利率，银(yín)行按施工节奏分(fēn)多次发放贷款，每笔贷款给(gěi)予购房者(zhě)一定使用期限，期限结束(shù)后，购(gòu)房(fáng)者(zhě)开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期(qī)房设(shè)计(jì)了两(liǎng)种保险，保险(xiǎn)的(de)功(gōng)能是当房屋出现重大延期(qī)或重(zhòng)大缺陷时，保险(xiǎn)公司(sī)保(bǎo)证开发商赔(péi)偿或修复，开发商破(pò)产，由保险公司负责(zé)相应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时支(zhī)付

　　英国预(yù)售制设有10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由买卖(mài)双方律师严格(gé)监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双方均有一名(míng)律师，负责(zé)沟通期房交(jiāo)易中的(de)房产、资(zī)金、合同等(děng)各(gè)个环节，各环节(jié)内(nèi)容确认无误后签订首(shǒu)付交换(huàn)合同。爱屋及乌是什么意思解释，爱屋及乌是什么意思英语

　　定金方(fāng)面，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，当(dāng)开发商出现财(cái)务、经营(yíng)问题时，购房者10％的定金由保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司赔付，而超出10％的(de)部分较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比(bǐ)例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同签订21天内(nèi)支付。

　　余(yú)款支(zhī)付环(huán)节，英国采取按(àn)工(gōng)程进(jìn)度(dù)付款(kuǎn)的方式，但是(shì)交房前(qián)付款比(bǐ)例相对较(jiào)低，一般会在合(hé)同签订6-24个(gè)月分别(bié)支(zhī)付两(liǎng)笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项(xiàng)交(jiāo)房后支付。

　　交付环节，英国规定(dìng)房屋必(bì)须经(jīng)过房产公证(zhèng)公司的检验验收后才(cái)能交付(fù)，交(jiāo)付后(hòu)方可(kě)按(àn)揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监管极为严格，资金也由(yóu)律(lǜ)师监管(guǎn)，在确认(rèn)工程(chéng)进度、支付相关(guān)款项(xiàng)过程中(zhōng)，由买(mǎi)房(fáng)律师将(jiāng)资金(jīn)转给卖方律师，卖方律(lǜ)师转(zhuǎn)给开发商，即资金(jīn)在进入开发(fā)商账户前经过(guò)两道关(guān)口，有(yǒu)利于(yú)保障购(gòu)房(fáng)者资(zī)金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易(yì)立法，设置期房(fáng)预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　日本期(qī)房交易立法，定金超5％或(huò)1000万日元时，开(kāi)发商必须完成“预售房定金(jīn)保(bǎo)全措施”，交房前(qián)付款比例不(bù)超房款(kuǎn)的20％，开(kāi)发商违约需返还定价并赔偿(cháng)约(yuē)10％房款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本(běn)二战结束后由(yóu)于房屋供(gōng)给(gěi)严重(zhòng)失衡(héng)，叠加法律空白，社(shè)会上“一房(fáng)二卖”现象普遍(biàn)，为此(cǐ)，日本政(zhèng)府1952年出台《宅(zhái)地建筑物交易法》，经(jīng)多(duō)次(cì)修(xiū)订，目(mù)前是唯一一部规(guī)范期房交易(yì)的法律。

　　定金(jīn)保(bǎo)护方面，根(gēn)据(jù)日本(běn)《宅地建物取引业法(fǎ)》，对(duì)购房者支付(fù)定金超过(guò)5％或(huò)超1000万日元(yuán)的部分(fēn)，法律要求开(kāi)发商必须完成(chéng)定金保(bǎo)全措施才可(kě)预售。什么是(shì)定金保全措施？即买卖双(shuāng)方签订(dìng)购(gòu)房合同时，开(kāi)发商(shāng)向(xiàng)金融机(jī)构或指定(dìng)保(bǎo)证机(jī)构(gòu)或(huò)保险机(jī)构签订定(dìng)金保(bǎo)证委(wěi)托合(hé)同(tóng)，设置购房者定金的保证或(huò)保(bǎo)险，并将相应(yīng)的保证金证明书交(jiāo)付给购(gòu)房者(zhě)。除定金外，其他预先(xiān)支(zhī)付的购房款也受该措(cuò)施保(bǎo)护。若开(kāi)发商倒(dào)闭导(dǎo)致期(qī)房烂(làn)尾，购房者可凭保证金证明书(shū)向金融机构(gòu)或保证机构(gòu)或保险公(gōng)司兑付，同时，开(kāi)发(fā)商需(xū)向购房者赔(péi)付违约金，一(yī)般(bān)约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付(fù)环节，交(jiāo)房前只需支付最(zuì)多(duō)不超20％的定金，签(qiān)订购房(fáng)合同后(hòu)，购房者即可(kě)向(xiàng)银(yín)行申请贷款(kuǎn)，但交(jiāo)房后才开(kāi)始按揭贷(dài)款，除定金外的剩余房款在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房者违约可(kě)返还相(xiāng)当于3.75％房款的订(dìng)金(jīn)，首付比例20％，余款按工程进度(dù)支付，所有资金(jīn)进银行专门项(xiàng)目资金账(zhàng)户，交(jiāo)房后满1年保(bǎo)修期(qī)后(hòu)支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环(huán)节，新(xīn)加坡开发商有统一(yī)的(de)选购权(quán)合(hé)同(tóng)以及订(dìng)金返还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付(fù)5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一步(bù)签订购(gòu)买(mǎi)合同，不(bù)执(zhí)行OTP则(zé)退还3.75％的(de)房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者需支付(fù)15％的首付及印花税，同时购房者向(xiàng)银行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期房同样(yàng)采取按工程进度(dù)付款的方式，《发展商(shāng)条例(lì)》对期房付款流程做了统一详细规定，要求所有(yǒu)开发(fā)商(shāng)遵(zūn)守，支付节点一般为(wèi)合同签订后、地基完工、框架(jià)完(wán)工、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照(zhào)工程进度(dù)放款，月(yuè)供在此过程中随着放出贷款的(de)增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的订金与付款会(huì)存入银行(xíng)专门的项(xiàng)目(mù)资金账(zhàng)户，账(zhàng)户资金提取须与房屋(wū)建设有关。房(fáng)屋交付后，购(gòu)房(fáng)者享(xiǎng)受1年的(de)房(fáng)屋(wū)保修期(qī)，此后购房(fáng)者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期(qī)来看，当前(qián)房地产(chǎn)到了政策出(chū)手临界点，重点是(shì)保交楼和房(fáng)企重组(zǔ)。一方面，加大(dà)对刚需和改善型需(xū)求的支(zhī)持力(lì)度(dù)，长短(duǎn)兼顾妥(tuǒ)善应(yīng)对局部停贷(dài)现象，重点是保交楼保复工保民生，给(gěi)予(yǔ)强有(yǒu)力的金融工具支(zhī)持。另一方(fāng)面，从现在起，对(duì)还在正常运转的房企包(bāo)括民营企业，加(jiā)大支(zhī)持力度，由优质房(fáng)企(qǐ)牵头并购(gòu)重组整(zhěng)个(gè)行业，为每(měi)个房(fáng)企配套AMC和(hé)财团(tuán)，给(gěi)予金融工(gōng)具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应(yīng)充分(fēn)估(gū)计形(xíng)势(shì)复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复(fù)工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心(xīn)以及长(zhǎng)效机制(zhì)。长效机制四大关键是推动城(chéng)市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房(fáng)地(dì)产税。定金环节，建立(lì)开(kāi)发(fā)商违约后定(dìng)金保护(hù)机制，如将已支付定金冻(dòng)结至房屋交付阶段，保障购房者定(dìng)金安全。签订合(hé)同环节(jié)，鼓(gǔ)励保险公司介入，为房屋(wū)重(zhòng)大延期以及重大缺陷等情况提供充分(fēn)的保障。余款支付环节，建立按工程进(jìn)度付款机(jī)制(zhì)或交房后按揭贷款机制，充分保护购房(fáng)者的(de)权益。资金监(jiān)管环节，引入独立于开发商(shāng)、银行的第三方资金监管机(jī)构，或由(yóu)政府相关部门直接监管，以此防(fáng)止资金挪用现象。交付环节，建立商品房(fáng)保修期制度。保修期内，开发(fā)商应对房屋质量问题全权负责、免费维修(xiū)，购房者在保修期结束(shù)后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售(shòu)制(zhì)是(shì)大(dà)势所(suǒ)趋。一方面，98年房改时，全国(guó)缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套(tào)户(hù)比(bǐ)超(chāo)过1，从大开(kāi)发进入(rù)存量(liàng)时代，对购房(fáng)民众不公平的预售制已经过时了，该(gāi)取消了，改为现房(fáng)销售。另一方(fāng)面，取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不(bù)知道(dào)能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是对购房(fáng)民众的最根(gēn)本最(zuì)实质的(de)保障，这样将极大的提升开发(fā)商(shāng)的建筑质量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐劣币(bì)。

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