OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子公(gōng)司哲(zhé)库科技，引(yǐn)发了公募REITs扩募风波(bō)，如今，二(èr)级市场的影(yǐng)响仍未停歇。

　　Wind数据(jù)显(xiǎn)示，5月15日，华安张江(jiāng)光大园REIT开盘继续延续此前几日的下跌走势，午后跌幅一度扩大，尾盘有所拉升，全(quán)天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布(bù)公告，紧急回应称，哲库科技是(shì)其扩募(mù)拟新(xīn)购入(rù)基础(chǔ)设施资产张润大厦(shà)的重(zhòng)要(yào)承租方之一(yī)，目前未收(shōu)到哲库科(kē)技及OPPO方(fāng)面(miàn)关于停止执(zhí)行已签租赁(lìn)协(xié)议的通知。同时，在公(gōng)告中，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT进一步表示，原始权益人(rén)将继续密切关(guān)注哲库科技后(hòu)续(xù)情况，积极做好(hǎo)相(xiāng)关(guān)应对。

　　此(cǐ)外(wài)，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目的原始(shǐ)权益人(rén)相关(guān)负责人也(yě)表示，近期(qī)已(yǐ)同步启动了应急预案，排摸储备(bèi)租户，积(jī)极应(yīng)对哲库(kù)提前退租的可能事项(xiàng)。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募(mù)项目，公司领导高度(dù)重视，浦东新(xīn)区国资委(wěi)也高度关注(zhù)。

　　多位业内(nèi)人士表示，华(huá)安(ān)张江光大(dà)园REIT近期市场波(bō)动(dòng)较大，但其实不动产公募REITs项(xiàng)目短期出租率(lǜ)下跌并不会从根本(běn)上(shàng)影响其内外价值，投(tóu)资者应(yīng)理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市(shì)场价格(gé)继续波(bō)动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下芯片子(zi)公司哲库科技的事(shì)件继(jì)续扰动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日(rì)，华安张江光大园REIT以3.726元的(de)价格小幅低开，此(cǐ)后二(èr)级市(shì)场价格开(kāi)始震(zhèn)荡走(zǒu)低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后(hòu)，华安张江(jiāng)光大园REIT跌(diē)幅一度扩大到8.30％，随(suí)后价格有所回升，最(zuì)终(zhōng)报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影(yǐng)响(xiǎng)，华安张江光大园(yuán)REIT最近(jìn)几个(gè)交易日二级市场价(jià)格表(biǎo)现(xiàn)欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅(fú)达到(dào)9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日上市(shì)以(yǐ)来，华安张江(jiāng)光大园REIT累计涨幅超过(guò)24％，在全市场公(gōng)募REITs中位居前列。

　　从(cóng)5月15日公募(mù)REITs市场整体表现上(shàng)看，目前(qián)上(shàng)市(shì)的8只(zhǐ)产业园区基(jī)础设施REITs中，仅博时招(zhāo)商蛇口产业园REIT微幅(fú)上涨(zhǎng)，其余(yú)7只均有不同程(chéng)度下跌，8只产业园区基础设(shè)施REITs5月15日平(píng)均(jūn)跌幅1.38％。今年(nián)以来平均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季(jì)报中已(yǐ)经(jīng)披露张江光大园项目出租率有(yǒu)所(suǒ)下降，如(rú)今拟(nǐ)扩募(mù)的项(xiàng)目又遭遇突发事件，因(yīn)此导致二级市场价格出现波动。”一位业内人士分析称。

　　不(bù)过，在上述人(rén)士(shì)看来(lái)，尽管出于风险规(guī)避的原因，最近几个交易(yì)日(rì)场内资金有所(suǒ)流(liú)出(chū)，但是，不动产公募REITs项目短期出租率下(xià)跌并不会从根本上影响(xiǎng)其内外价值。

　　他也同时表(biǎo)示，目(mù)前随着二(èr)级市(shì)场价(jià)格下跌(diē)，风险也得到一定释放，但是价格涨跌会受到基本面、情绪面等多重因素影响，不好判(pàn)断价格是(shì)不是已经完全触底。

　　此外，还有一位业内(nèi)人士表示，今(jīn)年整体REITs市场表现(蜗牛是不是昆虫类xiàn)低(dī)迷，不少(shǎo)产品年内(nèi)二级市场跌幅(fú)较大(dà)，其实(shí)有些隐含(hán)收(shōu)益率(lǜ)高的产品具备一定的投资价值，很适合稳健类投(tóu)资者。此外，伴随着经(jīng)济复苏的步伐，产(chǎn)业园区、物流(liú)类等REITs产品具(jù)备一定的(de)投资价(jià)值。

　　先锋(fēng)瑞(ruì)驰(chí)私募(mù)基金执行董事高如星对此表(biǎo)示，若张江(jiāng)园(yuán)区最终(zhōng)能顺利解(jiě)决招商，平(píng)稳过(guò)度对经(jīng)营现金流没(méi)有(yǒu)造成大的影响(xiǎng)，“事件性利(lì)空下蜗牛是不是昆虫类调至(zhì)得(dé)这么(me)急、这么深，加上(shàng)前期本身园区类资产就回调(diào)不少了，这就是(shì)黄金坑。”不过，他也强调，最终还是落(luò)到租金收入受不受(shòu)影(yǐng)响，影响(xiǎng)多大，估计园(yuán)区会最终解决。

　　张江REIT紧急回(huí)应

　　扩(kuò)募路上再迎接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子公司哲(zhé)库科技。随后(hòu)5月12日晚，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT发布(bù)公告，紧急回应称，哲(zhé)库(kù)科技是其扩募(mù)拟新(xīn)购入基(jī)础设(shè)施(shī)资产张润大厦的重(zhòng)要承租(zū)方之一，目(mù)前未(wèi)收到(dào)哲库科技及OPPO方面关(guān)于停止执行(xíng)已签租赁协议的通知。同时，在公告(gào)中，华(huá)安(ān)张江光大园(yuán)REIT进一步(bù)表(biǎo)示，原始权益人将继续(xù)密(mì)切关注哲库(kù)科技后(hòu)续情况，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因(yīn)其一季报中披露的张江(jiāng)光大园项目出(chū)租(zū)率下(xià)降(jiàng)事项，一(yī)度(dù)二级市(shì)场价(jià)格出(chū)现回落。在随蜗牛是不是昆虫类(suí)后召开(kāi)的业绩说明(míng)会中管(guǎn)理(lǐ)人(rén)就(jiù)相关事项(xiàng)进行了解释说明，市(shì)场信心得到了一(yī)定(dìng)提振(zhèn)，二级市场价格表(biǎo)现也趋于平(píng)稳。据了解，张(zhāng)江 REIT在5月11日召(zhào)开的线上(shàng)和线下的扩募(mù)说(shuō)明(míng)会上，运营团队(duì)表示(shì)了对张江光大园项目(mù)的(de)信心(xīn)，预(yù)计签署意向书(shū)和合同谈判中的储备租(zū)户正常转化后，项目(mù)出租(zū)率(lǜ)将得到回升。没想到仅过(guò)了不到三周(zhōu)的时(shí)间，张江REIT的(de)扩募之路又迎来(lái)了新(xīn)的考验。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公(gōng)告引起了市场各方(fāng)的广泛(fàn)关注，张(zhāng)江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原始(shǐ)权益人相(xiāng)关负责人坦言，事(shì)发突(tū)然确实始料未及(jí)，在获悉OPPO关停哲(zhé)库科技消息的第一(yī)时间即奔赴现场进行了沟通和(hé)核实工(gōng)作，并同步(bù)启动(dòng)了应急预(yù)案，排(pái)摸储备租户，积极(jí)应对哲(zhé)库提前退(tuì)租的可能事项(xiàng)。由(yóu)于张润大厦(shà)是全(quán)国首批(pī)REITs申(shēn)报扩募项目，公司领(lǐng)导(dǎo)高度重视，据(jù)悉新区国资委(wěi)也高度关注(zhù)。

　　当谈(tán)及储备(bèi)租户(hù)情况，相(xiāng)关负责人介绍说，目(mù)前储(chǔ)备(bèi)租户(hù)还是比较丰富的，覆盖了芯片测试、人工智能、航(háng)天产(chǎn)业、信息技术等产业(yè)客户，租赁意向面积超(chāo)过了2万方(fāng)。从意向(xiàng)储备(bèi)转化为(wèi)实际(jì)租户(hù)需要一些时间。

　　“我们正在着手(shǒu)通过签署(shǔ)租赁意向书来尽快锁定(dìng)一些重(zhòng)要租户(hù)。虽然收了三个(gè)月履(lǚ)约保证金给(gěi)了我(wǒ)们一些空间，但本着对首批扩募、对市场(chǎng)负责的(de)态度，我们肯定要全力(lì)与时间赛跑(pǎo)，把这些面积在短(duǎn)期内(nèi)完成去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园项目一季(jì)度末也有将近30％的空置率，原始(shǐ)权益(yì)人(rén)有(yǒu)那么多储备租户，之前的空(kōng)置率(lǜ)为何未能(néng)得到解决。

　　对(duì)此(cǐ)相关负责人解释，张江光大园一直以(yǐ)来都坚(jiān)持以(yǐ)市场化运营为导(dǎo)向，历史运(yùn)营表(biǎo)现稳定，租(zū)户的调租和换租(zū)都(dōu)属于正常情况(kuàng)，而这次项目的(de)大租(zū)户退(tuì)租正好发生在市场活跃(yuè)度的短期低点，目前市场情(qíng)况(kuàng)已有所好转。在(zài)看到出租率下滑情况没有得到及时(shí)修复后，张江这边也作了一定的资源(yuán)调配(pèi)和(hé)倾(qīng)斜(xié)，引入了一(yī)些储备(bèi)租户。

　　另外，张润大厦和张(zhāng)江光大(dà)园项目在给(gěi)租户的分隔(gé)空间、交付标准(zhǔn)、租金(jīn)水平等(děng)方(fāng)面也有一(yī)些差异化，张润(rùn)大厦多是两千多平的大平层(céng)，楼的成新度(dù)高一些，单(dān)价也(yě)贵一些，张江光大(dà)园(yuán)单(dān)层以(yǐ)一千平的面(miàn)积为(wèi)主，还(hái)有一些独栋形(xíng)态的物(wù)业。租(zū)户自身也(yě)会有(yǒu)诉求，也(yě)会(huì)根据自身(shēn)需求和预算挑选(xuǎn)区域内的不同(tóng)物业。

　　“如果扩募(mù)完(wán)成以后，新老资产的管(guǎn)理人(rén)都变成了一家，后(hòu)续我们在资源共享和联合营(yíng)销(xiāo)方(fāng)面能更加充(chōng)分(fēn)发(fā)挥协同效应(yīng)，相(xiāng)信可以做得更好。”上述负(fù)责人补(bǔ)充说(shuō)道。

　　最后谈(tán)及对于张江REIT的定位和展望(wàng)，相关负责人表示(shì)，张江(jiāng)集团和张江高科目前在管资产约(yuē)五百万方，还有(yǒu)一些(xiē)其他在(zài)开发的储备项目，这些都将成为张(zhāng)江REIT实(shí)现打造张江园区(qū)产业空间(jiān)资(zī)产(chǎn)上市(shì)平台目(mù)标的(de)坚(jiān)实后盾和(hé)储备资源。“我们非常(cháng)重视张江REIT这个资本平(píng)台和它未来的发展。”相关负责人表(biǎo)示，“这次扩募是我(wǒ)们实(shí)现基金扩(kuò)容(róng)的第一(yī)步，也(yě)是至关重(zhòng)要的一步(bù)，眼下我们(men)可能面(miàn)临了(le)一些(xiē)突(tū)发情况需要解决，但是这和我们在张(zhāng)江科(kē)学城这三十年建设(shè)发展(zhǎn)过程中(zhōng)所经历的相比，只能(néng)算是一个非常小的插曲。我(wǒ)们有信心排除万难，尽一切可(kě)能化(huà)解当前突发(fā)事(shì)件(jiàn)的所有负(fù)面影响，维持预期和市场的信心。”

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