5月(yuè)以来，房地(dì)产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房地产(chǎn)指数本月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。而以公募基金为代表(biǎo)的机(jī)构对(duì)于这(zhè)一板块已经在悄然布局。数据显示，以(yǐ)南方和华(huá)夏的两只老牌ETF基金(jīn)为(wèi)例，5月9日(rì)时(shí)所公(gōng)布的总份额均(jūn)较4月28日时有小幅(fú)增长。根(gēn)据(jù)基金(jīn)一季报统计，龙头与(yǔ)地方国企央企获得增持，持仓数(shù)量占流通股比重增幅(fú)五只个股(gǔ)分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地(dì)产(chǎn)+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或“底部回升”

　　行(xíng)业红(hóng)利时代已过 精耕细(xì)作成共识

　　从公募(mù)基金对房地产的配置看，2019年末(mò)，公募所持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其(qí)所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但公募所持房地(dì)产公司市值在股(gǔ)票资(zī)产中的(de)占(zhàn)比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三年来的首次回升，年底(dǐ)这(zhè)一数值(zhí)从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时(shí)，公募对房地产(chǎn)行业的持股比例(lì)也同步回(huí)升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高(gāo)到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延续。数据统计显示，公募重仓持有房(fáng)地产板块一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分(fēn)别(bié)为保利发展、招商蛇(shé)口、万(wàn)科(kē)A、华发股份、滨江集团，持(chí)仓市值占(zhàn)板块比(bǐ)重(zhòng)合计(jì)达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对于房地产的投(tóu)资愈(yù)发有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公(gōng)募(mù)基金一季报汇总(zǒng)的重仓股中，房地产板块排名最高的是保利(lì)发展，在基金(jīn)重仓(cāng)第33位。排名(míng)第二的是招(zhāo)商蛇口(kǒu)，排在第78位。而(ér)老牌龙头股(gǔ)万科A排(pái)在第96位。对(duì)比去年四季报，变化之(zhī)处首先在于几只房地产(chǎn)龙头股从排位上看均有退步，尤(yóu)其(qí)是万科最(zuì)为明显；其次(cì)是金地集团(tuán)退(tuì)出百大(dà)之列(liè)。但考(kǎo)虑到房地产(chǎn)是复苏链(liàn)上最后一环，且(qiě)首季(jì)并非行业销(xiāo)售(shòu)旺(wàng)季，其传导到二级市场乃至(zhì)机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈判(pàn)断房地产已经(jīng)进入大(dà)分化时代，一二线城(chéng)市(shì)好于(yú)三四线城市。而映(yìng)射到二级市场投(tóu)资上，配置房地产行业轻松收获行业(yè)贝塔的(de)红利期(qī)一去(qù)不返了(le)。“如果按照(zhào)产业(yè)周(zhōu)期(qī分号的用法有哪些词语，分号的用法及作用举例)来分(fēn)类，包括房地产等几类行业在盖特纳曲线里属于(yú)成熟期(qī)或者衰退期(qī)的行业，传统认知上没(méi)有什么投资机会的(de)。但在(zài)这几(jǐ)年(nián)特殊的(de)行(xíng)情里包(bāo)括煤炭、电解铝(lǚ)等类(lèi)似的行(xíng)业(yè)也出(chū)现(xiàn)了一(yī)些(xiē)机会，背(bèi)后的逻辑(jí)是供给侧发生了(le)更大的变(biàn)化。”一不愿具名的上(shàng)海公(gōng)募基金经理指(zhǐ)出。

　　不(bù)过(guò)也有公(gōng)募人士持谨慎乐观(guān)态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年销售面(miàn)积很难再出现了，2022年(nián)光是(shì)居民存款数量(liàng)增加了15万(wàn)亿元。中国存(cún)量有400亿平(píng)方(fāng)米建筑面(miàn)积，考虑存(cún)量地产的更新，也有近10亿(yì)平方米(mǐ)。需求端还需要(yào)有一定的政策(cè)出(chū)来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产(chǎn)研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是人均住房面(miàn)积（接(jiē)近(jìn)30平/人），我国(guó)均已告别住房短缺时代，而目前居民(mín)的杠杆率和房(fáng)价(jià)收入也(yě)不(bù)支撑每年(nián)18万亿(yì)元的销(xiāo)售额，以及过快(kuài)上行的房价(jià)，因而行业高增的时代已经过去，未来行业(yè)的(de)需求或将回落(luò)，在此过程中，伴随着地产的高(gāo)杠杆属性，就(jiù)很容易出现信用风险问题（类(lèi)似2022年(nián)的(de)民营地产爆(bào)雷(léi)），行业进入(rù)到(dào)供给侧(cè)出清的过(guò)程。这个过程(chéng)中，综合(hé)竞争力强的公司就(jiù)能够通过(guò)大(dà)鱼吃小鱼(yú)的方式，获得市占率(lǜ)的提升。当(dāng)行业(yè)需求见顶回落时，行(xíng)业的贝塔已经(jīng)过去(qù)了，但不(bù)代表没有投资机会，机会在(zài)于城市(shì)、位置、产品的阿尔(ěr)法，而对应(yīng)到股票投(tóu)资，就是强竞争力(lì)公(gōng)司的阿尔法(fǎ)。”

　　或(huò)许也是基于(yú)这(zhè)样的认(rèn)识转变，精耕细作个股成为(wèi)公(gōng)募乃(nǎi)至整体机构(gòu)的务实之举。

　　机构配置房地(dì)产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央(yāng)国(guó)企、优(yōu)质(zhì)区(qū)域性(xìng)标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中(zhōng)信(xìn)房地产指(zhǐ)数(shù)本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计(jì)申万房地产(chǎn)板块(kuài)个股(gǔ)，在纳入统(tǒng)计的124只(zhǐ)房地产类标的股(gǔ)中，本月以来(lái)实(shí)现股价上涨的(de)达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时(shí)间段恰好排名(míng)前五的公司(sī)月内涨幅超过了10％，它(tā)们(men)分别(bié)是上实发展(zhǎn)、浦东(dōng)金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸(xìng)福、荣安(ān)地(dì)产(chǎn)。排名第一的上实(shí)发展，五一假期归(guī)来后(hòu)日成交量明显(xiǎn)放大，4日(rì)、5日连(lián)续两个交(jiāo)易日收出涨停(tíng)。从该股的基本面来看，上实发展的主营业务为(wèi)房地产开发与经营(yíng)。公司(sī)的主(zhǔ)要(yào)产品(pǐn)及服务为(wèi)房地(dì)产销售、房地产租赁(lìn)、物(wù)业(yè)管理服(fú)务、工程(chéng)项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实(shí)现营业总(zǒng)收(shōu)入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净(jìng)利润(rùn)2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不(bù)过从十大流通股(gǔ)股东来看，各类机构都有对(duì)其(qí)布(bù)局(jú)的例子。以(yǐ)3月31日(rì)时(shí)的首(shǒu)季(jì)十(shí)大(dà)流(liú)通股股东来看(kàn)， 具体包括公募的上银基金、私募(mù)的迎水文龙、中央汇(huì)金、长城资产管理公(gōng)司等都跻身前(qián)十的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排(pái)名第二分号的用法有哪些词语，分号的用法及作用举例的浦(pǔ)东(dōng)金桥也是上海(hǎi)本地房企，其第一(yī)季度的收入利(lì)润规模大幅度复苏。究其原(yuán)因，一方面是该(gāi)公司后(hòu)疫情时代出租率(lǜ)复苏至近年(nián)来最(zuì)高(gāo)，另(lìng)一方面(miàn)则(zé)是公司拿地结算持续性向好(hǎo)，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑(zhù)面积约54万平方(fāng)米(mǐ)。

　　在这样的业(yè)绩势头向(xiàng)好(hǎo)背景下，自然也吸(xī)引了知名机构在其中持续驻(zhù)足(zú)。从(cóng)第(dì)一季度(dù)十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看，知名私(sī)募(mù)高(gāo)毅邓(dèng)晓峰的两只产品依然在(zài)前十中(zhōng)，这也是连续第三个季度他有的两只(zhǐ)产(chǎn)品(pǐn)杀入前十。同(tóng)时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加(jiā)了持股。

　　除去上述两(liǎng)家上(shàng)海(hǎi)区(qū)域(yù)性(xìng)地产(chǎn)公司外(wài)，荣(róng)安地产则(zé)是主要(yào)布局在深圳的地产公司，一季报交出的也是一份报(bào)喜的成绩单(dān)：首季(jì)公(gōng)司实现营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来(lái)看，《红周刊》注意到(dào)两只公募指基首季新杀入(rù)十大流通股股东行列。具(jù)体说来(lái)， 南方中(zhōng)证全(quán)指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指(zhǐ)数1000增强则排名第(dì)九(jiǔ)位，此外联袂出现的(de)机构还有QFII高盛国(guó)际和(hé)私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受(shòu)《红周(zhōu)刊(kān)》采访时(shí)，兴证全球基金相关人士分析：“经(jīng)历过(guò)行业洗牌和兼并(bìng)重组后，龙头的(de)价值(zhí)更为笃定突出；从拿地端(duān)看，2022年土地市场大幅降温(wēn)，优质(zhì)土地供(gōng)给较多（券(quàn)商测算对应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前房企的利(lì)润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或(huò)者资金紧张没法拿地，龙头房(fáng)企趁(chèn)机获取低(dī)成本土地，龙头房(fáng)企的拿地力(lì)度（拿地金(jīn)额/销售金额）基本在30％以上(shàng)；从(cóng)融(róng)资上看，龙头房企杠(gāng)杆率较低，净负债率(lǜ)基本在70％以下(xià)，而其他房企的(de)净(jìng)负(fù)债(zhài)率普遍都在(zài)100％以(yǐ)上，加(jiā)杠杆(gān)空间有限，从(cóng)融资(zī)成本看，龙(lóng)头房企的融(róng)资成本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右(yòu)；对应(yīng)到2023年的(de)销售，龙(lóng)头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月百强房(fáng)企的销(xiāo)售额增(zēng)速为9％，而(ér)TOP14的(de)销售额(é)增速为29％。”